机遇与挑战同行物权时代的房地产业观察

　　物权法是规范财产关系的民事基本法，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，明确物权，保护物权。而房地产业无疑是与物权法关联度最大、涉及面最广、影响最深的行业。《中华人民共和国物权法》的颁布，对于房地产市场的规范和发展，具有极其重要的作用和极为深远的意义。

　　房地产作为不动产部分的主要构成，保护房地产物权是物权法所要规范的重要部分，物权法明确平等和全面保护公私房地产物权。通过对房地产物权的平等而全面的保护，不仅可以调动权利人拥有房地产的积极性，而且必将进一步激发房地产企业创造财富的活力，促进经济发展与社会和谐。

　　规范房地产市场运行秩序是物权法对房地产业另一重要作用。物权法在界定不动产产权的基础上，对土地市场、房产市场和征地、拆迁等作了系列的规范。物权法通过规范土地市场秩序，把土地市场纳入法制化轨道，既有利于集约和高效利用土地，又有利于从源头上规范房地产市场运行秩序；规范征地秩序充分体现了被征地农民的利益，解决了过去多年来征地中被征地农民利益受损的问题；规范城市拆迁秩序充分考虑到被征收入的利益，不仅要进行补偿，而且还规定了安排居住条件的要求；对不动产登记秩序的规范，不仅为房地产产权的设立提出界定依据，而且为房地产正常交易、变更转让提供了法律依据。

　　物权法还在完善物业管理服务市场方面做出翔实的规范，对业主的建筑物区分所有权、业主的权利和业务以及对相邻关系的规范，为物业管理服务市场经常发生的纠纷与矛盾，提供了解决问题的依据。

　　物权的核心是不动产，房地产作为不动产的权益是最重要的物权。物权制度的确立，不仅使保护房产权有了可靠保证，而且更为重要的是使房地产市场有了可持续运行和发展的基础，从而调动民众和企业创造财富的积极性，推动房地产业发展和整个经济社会的繁荣。

　　因此，物权法对房地产行业的发展与未来产生的影响是举足轻重的，而且这种影响是有益的、健康的。物权法很大程度上对开发企业提出了“专业运营”的挑战。物权法的实施，将使房地产市场变得更加成熟和规范。落后的经营理念和方法会面临淘汰危险，物权法在一定程度上要求开发商与时俱进，更新观念，调整经营思路，去适应在规范的法律环境中健康经营。物权法的颁布与实施，促进开发商进入“洗脑”程序，落后就要挨打，随着国家对楼市调控日益加剧，物权法将最终推动楼市走向理性发展的轨道。

　　《物权法》在对房地产业提出更高要求和规范的同时，也赋予了房地产业发展的利好机会。其一，房地产交易预售制度下的预售登记在此以前没有法律依据，物权法的预告登记为预售登记弥补了这一缺憾，即保护了购房者的权益又促进了期房交易；其二，登记制度的确定和完善，为房地产项目和公司的并购提供安全保障。登记制度为收购目标是否权属清晰、有没有瑕疵或其他隐患提供了便利，从而有效降低并购的风险；其三，《物权法》第一百三十六条规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。建设用地使用权的相对独立，从物尽其用的角度出发，对地下、空间可分开取得，较以前，如果要获得土地地下空间的使用权，就必须买下整个地块的全部使用；其四，物权法为融资开辟新的渠道。预告登记融资、利用股权质押为主要担保方法进行企业的开发贷款、结合不动产抵押，开发商可通过多种抵押制度的运用，把公司的多种财产“打包”抵押，物权法健全并丰富了动产浮动抵押。

　　综上所述，物权法的颁布与实施对房地产业的发展既提出了规范和要求，又提供了相应的机会。真可谓“让我欢喜让我忧”，能否抓住机会，与时俱进，优化竞争力，以专业营运立足市场，不能不说是当下摆在开发企业面前的重大课题。

　　业主维权谁动了我的“权益奶酪”

　　《中华人民共和国物权法》第六章就建筑物区分所有权为业主对自己的房屋的专有部分所享有的专有所有权，对共有部分所享有的共有所有权，以及参与管理整个建筑物的权利等三个方面作出了较为详尽的规定。就专有部分所有权、共有部分的权利、建筑区划内的绿地、道路、物业管理用房、会所、车库的所有权确定、业主委员会、业主会议的权利、维修基金的权属及其使用、共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配以及争议的解决等都作了较为明确的规定。

　　在房地产业飞速发展的近年，因物业引发的纠纷不断且愈演愈烈触目惊心，物权法的出台，无疑被视为保护购房者合法权益不受侵害的有力武器，同时也提醒开发商需更加规范地进行市场运作。物权法中对业主与开发商的关系有了更明确的规定，同时对小区道路归属，小区车位、车库如何确定归属等问题以法律的形式明确，无疑在平衡业主与开发商的矛盾中起了至关重要的作用。一直以强势话语权居高临下的开发商，似乎正面临着一场洗心革面的变革，而业主也正在试图以法律为依据来摆脱当前权益被侵害和践踏的困境。

　　物权法是一部关于财产权的法律，其作用在于明确财产的权属，定分止争，物尽其用。笔者认为物权法至少在以下七个方面平衡了业主和开发商的利益：

　　1、明确规定了业主对建筑物专有部分的收益权；

　　2、明确了建筑区划内绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房为业主共有；

　　3、建筑区划内，汽车车位、车库应首先满足业主需要，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；

　　4、将住宅“禁商”决定权赋予有利害关系的业主，既是对住宅“禁商”一定程度上的放松，又真正地尊重了业主的意志；

　　5、业主委员会及业主大会将享有一定的诉讼权；

　　6、维修资金属于业主共有，维修资金的筹集、使用情况应当公布，业主权利更加透明；

　　7、业主将有权更换物业服务企业或其他管理人。

　　然而，物权法这把“尚方宝剑”能否破解业主维权难题？

　　共有部分因权利归属不明，经常引发使用纠纷，成为业主、开发商和物业公司之间的矛盾根源。为了更好地维护业主的合法权利，减少业主与开发商、物业公司之间的纠纷，物权法对业主的建筑物区分所有权做出专章规定，将有利于解决业主与开发商、物业公司之间的矛盾，减少物业纠纷。但从物权法文本来看，是否能实施执行，仍有待对相关条款进行完善和制定实施细则，有利于在实际应用中更具适用性。

　　从现实情况来看，停车收费的糊涂帐、小区建筑物/电梯广告收益、物业维修资金不明不白等等，依然没有说法。究其原因，业主多数情况下一盘散沙，与物业方力量悬殊，很多小区甚至根本就没有业主委员会；有相当一部分的业主表示，开发商或物业管理单位压根就没把物权法当回事，甚至表示打官司都愿意较劲，而业主个人又哪有时间和精力和对方去耗呢？当前业主维权面临的主要问题在于：与少量的业主相比，开发商集体势力强大，对业主反映的问题一是拖，让业主耗不起时间和精力；二是推诿，让业主有理没处讲。在成立业主委员会问题上，政府职能部门也不积极督促。小区的住户来自各行各业，住了三五年不熟识是常事，没有政府的指导和组织，“老死不相往来”的业主们要成立起业主委员会是相当难的。

　　由此看来，尽管物权法为业主维权提供了法律保障，但要落到实处仍然需要下番功夫。首先要加强物权法的宣传和普及工作，提高广大人民群众特别是领导干部对物权法的认识；其次要抓紧制定或者修改配套的法律法规，物权法的有些规定还有待于配套法律法规予以贯彻落实，有些规定也需要通过司法解释进一步具体化；同时，关键还得靠业主团结起来，以集体的力量依法维权。在开发商、物业管理服务单位、业主三者之间，把物权法赋予的“权益奶酪”分得更合理些。

　　有话好好说物管服务从此低调

　　物权法从法制原则上确定了建筑物以及建筑区划内相关场所、设施和物业管理用房的权属，同时规定了业主的权利以及行使权利的方式和纠纷解决机制，为物业管理制度的完善和社区治理提供了法律基础。

　　物权法的基本作用就是定分止争，通过确定物的权属，减少因权属不清引起的纷争。当前物业管理纠纷纷繁复杂，但其根源就在于权属不清，物权法的颁布，对物业管理具有正本清源的作用。不难看出，物权法确定了业主在物业管理活动中的主导地位，甚至有可能带来物业管理制度的重构。物业管理的权利边界进一步清晰，物业管理的行业利益格局将发生改变。

　　物权法规定了建筑物区分所有权以及建筑区划内道路以及相关场地、场所的权利归属以及确定原则。建筑物区分所有权的规定，第一次以基本法的形式确定了建筑物的权属以及区分所有权的基本内涵，无疑为业主对建筑物共有部分所应有的权属赋予了最基本的法制保障。

　　物权法规定：涉及建筑物以及附属设施的管理与使用的重大事项由业主共同决定。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，其它事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。确定业主共同决定权方便了业主行使共同管理权，物权法共同决定权的设立，方便了业主对共同管理权的行使，将有利于保护业主权利，与此同时，物业管理企业的经营稳定性遭到了巨大的挑战。

　　物权法规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。该规定赋予了业主在物业管理方式上的选择权；同时物权法又规定：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。这一规定则赋予了业主对物业管理人的选择权。这两种选择权确定了业主在物业管理活动中的主导地位。物业管理方式选择权的确定，以往司法实践中的“事实服务”“无因管理”等法律关系的认定将不再有合理性，在物业管理企业与业主的纠纷中解决中，物业管理企业会处于不利的地位。而对物业管理人的选择权可能导致业主更换物业管理企业形成一个高潮，物业管理企业应当早有准备，更重要的是改善服务，赢得业主的信任。

　　对业主违反法律以及管理规约由业主、业主大会和业主委员会保留向人民法院起诉的权利。物权法的这一规定，排除了物业管理企业对于侵权业主的诉权。虽然在一定程度上减轻了物业管理企业的责任，但与此同时物业管理企业的大量管理工作必须依靠业主大会和业主委员会的支持，否则物业管理企业的工作难以进行。因此，物业管理企业应当积极支持小区成立业主大会并与业主委员会建立良好的关系，以使经营活动保持正常进行。

　　从以上规定可以看出，物权法仍然是以定分止争，促进物尽其用为核心目标的。通过规范物权人的权利和义务，为权利人充分利用财产提供了良好的法制环境，鼓励创造财富、积累财富，最终为构建和谐社会服务。物业管理服务尽管仅仅是物权法涉及的很少的一部分，但其影响力仍然是巨大的，或将对物业管理服务行业带来新的变局，盈利空间、服务质量都是物业管理服务企业需要面对的现实问题。

　　释放激情，催生创富潮

　　从喧嚣一时的却依然在影响着人们的关于物权法姓资姓社的全民大辩论不难看出，当下中国已经突破了意识形态领域的长久束缚，《物权法》明确承认保护私有财产的主张和顺利颁布，使未来中国的发展方向愈来愈明确并值得期待。

　　毋庸置疑，《物权法》的颁布，必将为中国获得更长足的发展注入强大的动力。明确承认对私有财产的保护，将鼓励更多的人创造和积累财富。《物权法》进一步加强鼓励创造财富，正在改写着人们对财富的态度并树立起新的财富观。大国经济崛起之后，迎来的将是新一轮财富时代。

　　所谓物权，其实质是对权利的界定，而物权法，正是规范权利界定的法律。2004年的宪法修正案中正式将“国家保护公民的合法财产”写入宪法，开启了共和国55年来从宪法层面保障公民私有财产的时代，但私产入宪，并非意味着私有财产的保护能够真正得到落实，《物权法》作为民法的重要部分，担当了制定这一详尽法规的重任。

　　对于缺乏法治传统的中国而言，民法以及物权法的立法饱经沧桑，开创性地建立私产时代，结束了私有财产没有法律地位的尴尬和缺憾。《物权法》的出台，进一步保护私人的财产权，通过充分地调动人们创造财富的积极性，从而营造出一个良性的创富发展环境。只有藏富于民，富民强国，才能达到真正的幸福安定，从而为构建和谐稳定的政治局面提供有力保障。

　　相关统计数据表明，1997-1999年三年间，中国资本外逃高达530亿美元。这无疑是国人对财产安全出现信心危机的表现。在历史的专制政治时期，地主老财把金银埋在地下藏匿起来，当下改革开放下的市场经济年代，富人阶层把钱财存到国外银行。基于对经济前景、经济体制、个人财产的保护等诸多方面的信心不足才导致了系列资本外逃行为的发生。物权法的设立，也旨在以国家基本法的名义对各类财产实行平等保护，以避免资金继续外流。

　　物权法不是万能的，但没有物权法是万万不能的。《物权法》通过对私有财产的确认和平等保护，有利于鼓励和刺激人们努力创造财富，促进社会财富的增长。《物权法》对财产的保护表现在：一方面，物权法要对各类财产实行平等保护，即不仅要强调对公有财产的保护，而且也应当将对个人财产所有权的保护置于相当重要的位置；另一方面，物权法要通过确认物权的方法有效地保护财产，以抵御来自外来的不正当干涉和侵害。同时，《物权法》的另一大好处还在于提高财产的使用和利用效益，使“物尽其用”达到最大化。

　　有恒产者有恒心，有恒心就有积聚力。如果说历史的对个人财产权保护缺失和相关法 律所表现的暧昧是对创富激情的压抑和打击的话，那么，物权法设立对私有财产的确认和保护就是对创造和积累财富的最大刺激与释放。虽然已经颁布的物权法仍有相当模糊之处，譬如土地使用权到期后的处置，譬如私权和公权冲突时的处置，依然没有明确私人财产应有的地位。但是人们仍然相信，《物权法》将极大程度地改变中国人的生活态度、财富观和创业热情，将会使我们的国家在成为真正的大国道路上获得持续的推动力。