《物权法》立法起草工作始于1993年，至今已有14个年头，2007年3月16日，经由十届全国人民代表大会第五次会议审议并高票通过得以颁布，它承载了民众太多的心声与期待，千呼万唤始出来。物权法的确立，是一种正义与公平的体现。历时之久、牵涉面之广、难度之大、审议次数之多、争议之激烈成为物权法立法进程较其他法律立法最突出的特点。然而，尽管姗姗来迟，但它终究来了，并因此而带来一个全新的“物权法时代”。

　　《物权法》立法进程浩浩荡荡行进14年，从提议立法至颁布，一路风雨成长。学界认为，物权法的真正立法起草时间，是在1999年《合同法》颁布后开始的。合同法集中了90年代前后学者的力量和立法资源，合同法的统一制定，促成了物权法在90年代中期后开始成为理论研究的热点。

　　学界普遍认为《物权法》的立法起草分为两个阶段：

　　第一阶段为1999年2005年底。该时期阶段遇到的许多复杂问题，性质涉及很多制度的安排，导致不能达成共识，立法者不能确信某种制度安排的可行性，因而使得起草过程漫长；同时，所有制观念进入民法所有权的范围后造成的不可逾越的障碍，也一度使立法者面临更多的重大问题；而利益各方也在表达自己的主张，向立法者施加压力，立法者要在此中作出最恰当的平衡是异常艰难的，直到发现有些问题无法解决，最后直接表现为妥协，以致在公布征求意见稿后引起广泛争议和质疑。

　　第二阶段为2005年底至颁布。2005年七月份全国人大常委会审议《物权法》草案，并向全民公布征求意见，标志着物权法立法接近尾声。这一时期遭遇了很多的争议、质疑乃至责问和声讨，给立法带来很大干扰，尽管如此，仍然没有对《物权法》的立法进程形成影响。诚然，物权法作为民法典的主要部分，尤其在当下中国经济转型时期，存在纰漏和瑕疵的可能是无法避免的。《物权法》的立法和颁布，是社会进步的结果，也是历史潮流的必然趋势。

　　本刊旨在通过对物权法立法进程中林林总总的事件回顾，以会议审议为节点，触摸《物权法》的前世今生，期许对立法进程中的焦点、难点、热点问题作相应的阐释，解构立法背后的争议、矛盾并探索它最终所体现的法律原则。

　　●◎ 延展阅读 

　　风雨中成长：立法审议简要回顾

　　●◎第一次审议

　　主  题：明确物权概念 从法律上明确保护私人财产

　　时  间：2002年12月

　　会  议：九届全国人大常委会第31次会议

　　焦  点：

　　1、明确物权有关概念

　　草案指出：物权是自然人、法人直接支配不动产、动产的权利。该定义包含两个要点：一是直接支配性；一是不动产和动产作为物权的客体，要符合特定的物的要件。该定义存在的问题是抛弃了物权的排他性。

　　2、明确保护私人财产

　　草案规定，私人所有权是指包括自然人以及个体经济、私营经济等非公有制经济的主体，对其不动产或者动产享有全面支配的权利。草案对私人的生活资料、生产资料、私营企业享有所有权的问题作了规定。草案专门规定：国家保护私人的储蓄；国家保护私人投资以及因投资获得的收益。物权作为人权的体现，加强物权保护，从法制上明确保护私人财产。

　　关键词：物权定义、物权法定原则、物权公示原则、物权优于债权原则、不动产登记制度、物权的人权体现

　　影响力：★★★★★ 

　　●◎第二次审议

　　主  题：完善保护私人财产法律制度

　　时  间：2004年10月

　　会  议：十届全国人大常委会第12次会议

　　焦  点：

　　1、强调农民集体财产不可私分

　　草案明确规定，农民集体所有的不动产和动产，属于本集体的成员集体所有。对农民反映强烈的部分村干部擅自处分集体财产，严重侵害农民合法权益的违法行为的情况，做出相应的法律管制依据。

　　2、赋予拾金不昧者报酬请求权

　　草案规定，所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。用法律手段鼓励“拾金不昧”行为,以期通过有偿方式促成失物返还，体现了务实的立法精神。

　　关键词：不动产和动产、集体所有、立法务实、道德与法制、平衡

　　影响力：★★★★★

　　●◎第三次审议

　　主  题：强调私有财产平等保护

　　时  间：2005年6月

　　会  议：十届全国人大常委会第16次会议

　　焦  点：

　　1、国家、集体和私有财产平等保护

　　草案明确规定：国家、集体和私人所有权受法律保护。禁止任何单位和个人用任何手段侵占、破坏国家、集体和私人的财产。内容包含被拆迁人、被征收人须得到妥善安置；对国有企业、集体企业加强保护；宅基地使用权与住房一并转让；小区绿地、道路等属于全体业主共有；可用于担保的财产范围扩大；不动产实行统一登记制度；解决物权纠纷的三种途径等相关内容。

　　2、征地、拆迁补偿应到位

　　按照草案的规定，国家保护私人的所有权。拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系。违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 

　　物权法草案还规定，征收承包期内的土地的，应当对土地承包经营权人给予合理补偿。征地的补偿标准、安置办法应当告知土地承包经营权人。土地补偿费等费用的使用、分配办法，应当依法经村民会议讨论决定。任何单位和个人不得贪污、挪用、截留土地补偿费等费用。

　　关键词：对国企/集体企业加强保护、宅基地使用权与住房一并转让、小区绿地/道路归属业主共有、可担保财产范围扩大、不动产统一登记、物权纠纷解决途径、拆迁/征收人应得到合理补偿、妥善安置、非法拆迁/征收要担责、土地承包经营权人有权主张补偿、土地补偿费用的使用/分配有法可依

　　影响力：★★★★★ 

　　●◎第四次审议

　　主  题：房产四大变化

　　时  间：2005年10月

　　会  议：十届全国人大常委会第18次会议

　　焦  点：

　　1、小区道路、绿地和无合同约定的车位/车库，归业主共有

　　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。

　　2、对侵害业主共同权益的行为可诉

　　对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。

　　3、住宅建设用地使用权期间届满自动续期

　　建设用地使用权续期的问题，宜区分住宅用地和非住宅用地，着眼于保障老百姓安居乐业。草案明确：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。

　　4、宅基地转让和抵押

　　为了赋予农民长期而有保障的土地使用权，物权法草案规定：耕地、草地、林地的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

　　关于土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押能否放开的问题。考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，现在放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。

　　关键词：道路/绿地/车库归属、约定、业主公有、70年后自动续期、开放宅基地转让和抵押不成熟、侵害业主共同权益行为可诉

　　影响力：★★★★★ 

　　●◎第五次审议

　　主  题：删除有关居住权规定

　　时  间：2006年8月

　　会  议：十届全国人大常委会第23次会议

　　焦  点：

　　1、加强对国有资产保护力度

　　五审草案明确规定：违反国有资产管理规定，通过企业改制、关联交易等，低价转让、集体私分、擅自担保或者以其他方式造成国有资产损失的，应当依法承担法律责任。同时增加：履行国有资产管理、监督职责的机构，应当依法加强对国有资产的管理、监督，防止国有资产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有资产损失的，应当依法承担法律责任。

　　2、删除有关居住权规定

　　有关居住权规定的适用面很窄，因居住权而产生的纠纷，可以通过现行有关法律规定的救济渠道加以解决。审议时删除有关居住权规定。

　　关键词：国有资产流失、平等保护原则、造成国有资产流失应担责、删除居住权

　　影响力： ★★★★★

　　●◎第六次审议

　　主  题：严格控制农用地转建设用地

　　时  间：2006年10月

　　会  议：十届全国人大常委会第24次会议

　　焦  点：

　　1、严格控制农用地转为建设用地

　　严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。 

　　建设用地使用权人的权利：依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施；有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

　　2、住宅用地满70年续费被删

　　住宅土地使用权70年到期是否需要支付相关费用的问题，关系到广大居民切身利益。物权法第六次审议的草案取消了以前草案中的有关需要支付费用的规定。草案明确：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　3、合并分立造成国资损失承担法律责任

　　在所有权上，规定依照法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权；在法律责任上，规定造成国有资产损失的，应当依法承担法律责任，加大了对国有资产的保护力度。

　　4、删去“土地承包经营权抵押”条款

　　对土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押能否放开，一直存在不同意见。问题在于放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押，以缓解农民贷款困难。但就目前我国农村社会保障体系尚未完全建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，放开土地承包经营权抵押和宅基地使用权转让的条件尚不成熟。因此删去“土地承包经营权抵押”条款内容。

　　关键词：拨划方式、拍卖/招标竞价出让、建设用地使用权人权利、严格控制农用地转为建设用地、住宅所有权、住宅建设用地自动续期、专属国有、删除土地承包经营权抵押、删除宅基地使用权转让

　　影响力： ★★★★★

　　●◎第七次审议

　　主  题：绝不保护非法财产

　　时  间：2006年12月

　　会  议：十届全国人大常委会第25次会议

　　焦  点：

　　1、宅基地使用权的有关法律和规定

　　基于我国地少人多的国情现实和农村社会保障体系尚未全面建立的前提下，保护农民宅基地，是保护农民基本生存条件维护社会稳定的重要内容。为了维护现行法律和现阶段国家关于宅基地的政策，并为今后修改有关法律或调整有关政策留有余地，草案明确：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

　　2、删去质押公路桥梁收费权条款

　　公路、桥梁等收费权可以纳入应收账款，而且目前收费情况比较混乱，哪些收费权可以质押，哪些不能质押，还需要进一步清理。考虑到全国已经建立信贷征信系统，该系统覆盖面广，信息量大，信息处理快捷，能够满足应收账款登记和查询需要，建议增加规定：以应收账款出质的，质权自信贷征信机构办理出质登记时发生效力。

　　3、首次对城镇集体财产作出原则性规定

　　草案对城镇集体财产作出原则性规定：城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　由于城镇集体财产不像农村集体财产属于本集体成员集体所有那样清晰、稳定，城镇集体企业成员也不像农村集体经济组织成员那样相对固定，因而难以不加区别地规定为“属于本集体成员集体所有”。因此对城镇集体财产从物权的角度作出原则性规定，即城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。并增加：集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分和破坏。

　　4、绝不保护非法财产

　　为顺应市场经济的客观要求，物权法草案坚持平等保护一切市场主体。草案规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”这一规定，体现了对不同物权主体实行平等保护的原则，也体现了现行宪法的精神。物权法明确合法私产受到保护，绝不保护非法财产。

　　关键词： 宅基地使用权适合土地管理法等、应收帐款出质、城镇集体财产原则性规定、城镇集体财产受法律保护、合法私产受平等保护、绝不保护非法财产

　　影响力： ★★★★★

　　●◎第八次审议

　　主  题：《中华人民共和国物权法》颁布（第六十二号主席令）

　　时  间：2007年3月

　　会  议：第十届全国人民代表大会第五次会议

　　焦  点：2007年3月16日《中华人民共和国物权法》颁布，自2007年10月1日起实施。

　　影响力： ★★★★★