2006年春交会时，我中心曾经针对参与房交会的广大市民的居住情况、消费习惯、心理预期等进行了一次较大规模的调研，那么，时隔一年，他们的状况又有什么新变化呢？带着这个疑问，我中心采用相似问题在2007年长沙第23届房地产交易展示会上又进行了一次较全面的调查。此次房交会于4月29日-5月3日在开福区青竹湖国际会展中心举行，调研地点设在一楼信息中心网上房展展区，采用填问卷表免费赠阅《长沙楼市》的方式进行现场调查，调查对象为房交会的参观者，问卷内容主要涉及被调查者基本情况、购房意向和购房信息来源。本次房交会期间共发放问卷10000份，收回7136份，回收率为71.36%，其中有效问卷6337份，有效率为88.80%。

　　一、调查内容及分类分析

　　（一）被调查者基本情况

　　1．居住地点

　　本次市场调研样本中长沙本地居民仍占据多数，约占样本总量的88.95%。外地参观者约占总量的11.05%， 比去年上升了1.88个百分点。这一方面说明本次房交会外地参观者较以往有所增加，另一方面也反映出长沙的楼市对周边地区的购房需求者有了更大的吸引力和影响力。

　　2．性别比例

　　图1  性别比例

　　从图1来看，本次市场调研受访者仍以男性居多，男女比例约为6：4，与去年持平。男性仍是传统购房主导，女性对购房决策的影响也日益突出。

　　3．年龄构成

　　图2  年龄构成

　　从图2来看，25岁至35岁被访者仍占总量的一半以上，比例为50.25%，但比去年下降5.06个百分点。小于25岁的被访者参与本次房交会的比例上升较大，占总量的27.82%，比去年增加了11.14个百分点。再次为35岁至60岁被访者，占总量的20.54%，比例下降了5.71个百分点。60岁以上被访者占1.40%，较去年下降了0.37个百分点。以上调查结果表明，在当前房地产市场销售火爆，价格逐年上涨的情况下，年轻人购房愿望日益迫切，购房需求者有日趋年轻化的趋势（注：年龄段划分按大于等于前一项，小于后一项，如25-35代表被访者≥25岁，＜35岁，下同）。

　　4．家庭结构

　　图3  家庭结构

　　从图3来看，本次受访者未婚人士居多，约占总量的50.85%，比去年上升了11.61个百分点。已婚人士合计占总量的47.50%，其比例已经由2006年春交会的第一位降至第二位。这表明迫于房价上涨压力，未婚单身者的购房需求更加强烈，对未来结婚用房等问题的考虑进一步提前。另外在已婚者当中，已婚有小孩者所占比例依然较高。

　　5．家庭年收入

　　图4  家庭年收入

　　从图4来看，年收入为2-4万、4-6万者合计占比58.37%，比去年下降了0.88个百分点，他们仍是长沙市潜在购房需求最大的消费群体，开发商应重点针对这一消费群体进行产品市场定位，把这一部分人群住房消费的潜在购买力转为实际购买力。另外年收入6万以上者占30.36%，比去年上升了7.91个百分点，该消费群体所占的比例增长较快，说明随着社会经济发展水平的提高，居民收水平得到了较大提升，住房消费能力也同步得到提升，中、高品质楼盘的未来需求有较大的空间。

　　6．住房拥有情况

　　图5  住房拥有情况

　　从图5来看，无房者占32.05%，较去年增长了7.67个百分点，这一部分人群是近期购房的现实需求对象。居住面积在90㎡以下的人群比例占26.87%，这部分人群是住房改善需求的潜在对象。前二者所占比例合计为58.92%，说明目前住房的有效需求依然非常旺盛。居住面积在90-120㎡、120-144㎡两个区间的人群合计占比34.50%，这部分人群目前的住房条件已达到了中等康居水平，多为投资需求、为子女购房需求的潜在对象。居住面积在144㎡以上的人群占比6.58%，针对这部分消费群体可以通过开发高品质的小区楼盘和别墅楼盘等高档商品房来激发他们的潜在需求。

　　（二）被调查者购房意向

　　1．计划购房时间

　　图6  计划购房时间

　　从图6来看，计划未来3个月、未来半年内购买商品住宅的人群比例合计为37.34%，计划未来一年内购买商品住宅的人群比例为36.49%。所以，短期内我市房地产市场交易仍会保持非常活跃的态势。计划未来二年内购买商品住宅的人群比例为19.64%，与去年相比下降了23.56个百分点，很大程度说明居民对购房需求的考虑提前。 

　　2．购房目的

　　图7  购房目的

　　从图7来看，首次置业用于自住的占51.10%，今年有超过一半的被调查者计划第一次购房，比去年上升了4.85个百分点，这种市场需求潜力巨大，而且是长期稳定的市场需求。为了改善住房条件，选择二次置业的占34.25%，随着生活水平的提高，住房的舒适程度受到重视，这种市场需求也较稳定。用于投资、为子女购房者合计占比15.96%，从日益高涨的房价来看，房地产市场发展前景广阔，一部分人开始将手头多余的资金用于投资，一部分人趁目前房价还不是很高提前为子女购房。

　　图8  不同年龄层购房目的

　　从图8来看，25岁以下和25-35岁被调查者中首次置业，购房用于自住的人群所占的比例都很大，占比分别为70.79%、53.97%。35-60的被调查者中二次置业，购房用于改善现有住房条件的人群所占的比例最大，比例为55.34%，这部分人群参加工作时间较长，积累的财富较多，有能力选择二次置业，以提高生活质量，他们购房用于投资所占的比例也最大，占13.35%。60岁以上的被调查者主要选择为子女购房、改善住房条件，分别占比46.43%、42.86%。

　　3．购房类型

　　图9  购房类型

　　从图9来看，选择购买普通商品房、高档高品房者合计占比73.88%，比去年上升了11.08个百分点，商品房消费观念已经深入人心，其中选择高档高品房者占15.75%。选择购买经济适用房者占22.88%，比去年下降了3.80个百分点，目前长沙居民购房承受能力增强，对政策性住房的依赖度开始降低。选择购买二手房者占3.24%，比去年下降了4.34个百分点，大部分人群的二手房消费观念还未形成，选择购买二手房者还只是极少一部分，随着“长株潭”一体化速度的加快，越来越多的人涌入长沙，在土地资源的限制下，要尽快培养和发展二手房市场，改变现代人群的购房消费理念。

　　4．区域选择

　　图10  区域选择

　　从图10来看，选择南城区域的仍然最多，占41.33%，省府南迁带来南城区域的快速发展，市政配套日趋成熟，并受长、株、潭三市融城的大环境影响，其发展前景已被消费者普遍认同。其次是河西区域，占20.34%，比例与去年相当，但今年超过了东城区域，其优越的居住环境受到众多人的关注。选择北城区域者占16.70%，比去年上升了5.17个百分点，城北物流中心的打造为其发展创造了大好的机会。选择东城区域者占15.10%，比例从去年的第二位下降到了今年第四位，下降了4.76个百分点。选择星沙区域、望城或暮云者合计占比6.53%。总的看来，南城是首选，河西、北城的宅居地位得到了进一步强化，东城的宅居影响力在下降。

　　5．户型选择

　　图11  户形选择

　　从图11来看，选择购买中等户型（90-120m2）者占52.44%，这主要是从家庭人口和住房舒适度来考虑，目前三口之家占据多数，该户型大小可以满足大部分居民的需求。选择中小户型（90 m2以下）者占27.12%，选择中大户型（120-144 m2） 、144 m2以上户型者合计占比20.44%，说明当前我市90 m2以上户型需求仍是主流，市场实际需求与国六条要求的90 m2以下户型供应量应占总供应量的70%以上存在较大的矛盾。

　　6．建筑类型选择

　　图12  建筑类型选择

　　从图12来看，超过一半的人群选择小高层（8-12层），占比52.34%，比去年上升了1.53个百分点。其次为多层（7层以下），占比31.66%，下降了4.42个百分点。还有一部分人群选择高层（13层以上），占比16.00%，上升了2.89个百分点。与去年的调查结果大体相同，小高层仍然是长沙市民最受欢迎的住宅产品类型，相对多层可以节省大量占地面积，方便的电梯上下，居住舒适度较高，相对高层分摊少，实用率高。

　　7．价位选择

　　图13  价位选择

　　从图13来看，绝大多数被调查者选择2500-3000元、3000-3500元两个价位区间，分别占比45.46%、29.31%，而去年主要集中在2000-2500元、2500-3000元两个区间，居民的价格承受能力较去年有所增强。靠近3000元的价位区间所占的比例较高，两端的价位区间所占的比例依次递减。3000元对于过去长沙的置业者来说是一道门槛，现在这种现象逐步变化，长沙潜在置业者的置业需求正在逐步从价格主导的金字塔模式转变成性价比主导的纺锤型模式。

　　8．关注因素

　　图14 关注因素

　　从图14来看，首要因素选择地段的比例最大，占47.66%，第二因素选择价格的比例最大，占39.28%，选择环境作为第三因素所占的比例最大，占26.67%，选择交通状况作为第四因素所占的比例最大，占23.63%。调查结果分析表明，消费者购房关注的因素选择依次为地段、价格、环境、交通状况，而去年依次为价格、环境、地段、户型。今年居民对地段的关注程度超过了对价格、环境的关注，成为消费者购房首要考虑的因素，交通状况也开始成为消费者购房关注的重要因素之一。

　　9．资金投资渠道

　　图15  资金投资渠道

　　今年针对居民手头流动资金过剩的新情况，特别增设了一个资金投资渠道意向选择。从图15来看，50.25%的人群选择投资房地产，其次是股票投资，占27.12%。近几年来，我市房地产市场保持持续快速健康的发展态势，房地产投资的景气度较高，消费者对长沙楼市未来发展前景拥有较高的信心。

　　（三）被调查者购房信息来源

　　1．广告形式

　　图16  广告形式

　　从图16来看，选择平面报刊广告者的比例最大，占25.47%，其次是电视广告，占19.79%。选择《长沙楼市》等直投刊物、房地产网站广告形式者合计占比36.54%，居民对这两种广告形式的关注度正逐渐加强，它们占据相当一部分比例，分别为18.99%、17.55%，是继平面报刊、电视之后的第三大楼市广告信息源。

　　2．房地产网站影响力调查

　　图17  房地产网站

　　从图17来看，常登陆www.0731fdc.com(长沙房地产信息网)、www.csfdc.gov.cn（长沙市房屋产权管理局政务网）者合计占比77.48%，这两大网站都是由长沙市房产信息中心管理，提供的信息广泛、详细，市民需要了解最新的房产价格、楼盘详情、政务信息等相关情况，均可通过网络在线查询，因此能被广大居民接受，它们分别占比60.25%、17.23%。其它所有同类网站合计占比不到30%，说明长沙房地产信息网和长沙市房屋产权管理局政务网在本土的影响力保持绝对优势。

　　3．楼市刊物影响力调查

　　图18  楼市刊物

　　从图18来看，关注《长沙楼市》的人群比例最大，占56.33%，其次是《长沙房地产》，关注人群占29.81%。《长沙楼市》作为长沙市房屋产权管理局在行业指导和权威信息发布的指定刊物，并作为历届房交会指定会刊，在同类刊物中的影响力是无可比拟的。

　　二、对此次调查结果的一些基本判断

　　通过此次房交会对消费者的基本情况、购房意向、购房信息来源的市场调查，总体把握目前长沙市居民的住房消费需求，对房地产市场管理、政府决策以及开发商产品定位都具有非常现实的指导意义。从以上的市场调查分析结果表明，目前我市住房需求市场的基本态势主要表现在以下几个方面。

　　1．年轻人购房欲望日益迫切，购房人群有年轻化的趋势。从被访者的年龄构成来看，小于25岁的被访者比例大增，对住房需求者的年龄提前，迫于房价上涨的压力，那些未婚单身的年轻人购房需求非常迫切。

　　2．总体来看，市场需求继续保持旺盛。调查结果表明，目前无房者比例较大，超过一半的被访者首次置业，要求改善现有住房条件以提高住房舒适度的人群也占据相当一部分比例，在未来一定时期内，我市住房消费需求将持续旺盛。

　　3．购房承受能力明显增强，对政策性住房的依赖度降低。目前我市商品房消费观念已经深入人心，选择购买商品房者比例大增，并开始追求较高品质住房。相应地选择购买经济适用房者比例下降，依靠政府保障性住房的人群减少，侧面反映了居民的收入水平在提升，购买能力增强。

　　4．我市居民的二手房消费理念还未形成，二手房市场发展缓慢。被访者中选择购买二手房者占据极少一部分，大部分居民不愿意购买二手房，住房一、二级市场发展很不平衡，这不仅会拖延再次置业的时间，影响再次置业的资金流转，对住宅市场尤其是高端住宅市场稳步、持续的发展也不利。目前我市二手房交易还处于初级阶段，需要采取措施进一步加速二手房市场的发展。

　　5．在“长株潭”一体化的大背景下，南城区域发展前景广阔，河西区域优越的居住环境也受到更多人的关注，同时以星沙为代表的郊区房地产正在崛起。长沙正在由中型城市向中大型城市快速发展，房地产开发范围延伸至二环外以及更远的郊区，南城区域作为“长株潭”核心区域位置，其良好的区位优势已被消费者普遍认同。河西区域凭借湘江、岳麓山的自然资源和大学城、麓山千年学府的浓厚人文氛围，也逐渐被广大消费者所接受。东城区域属于老城区，几经改造，目前土地资源极为稀缺，开发余度不大，房价很高，消费者开始把购房意象转移到居住品质较高的河西和其它区域。以星沙为代表的郊区土地成本与开发成本较低，扩城带来的大量“农转非”人口与居住需求，促进了郊区房地产的发展。

　　6．3000元的单价对于过去长沙的置业者来说是一道门槛，如今这种现象正逐步改变，长沙潜在置业者的置业需求正在逐步从价格主导的金字塔模式转变成性价比主导的纺锤型模式，对3000元均价的恐高心态逐渐消失，消费者心理日趋成熟，购房变得更加理性。

　　7．地段、价格、环境、交通状况是置业者选房依次考虑的重要因素，也是开发商产品定位的重要参考依据。今年居民对地段的关注程度超过了对价格、环境的关注，成为消费者购房首要考虑的因素，交通状况也开始成为消费者购房关注的重要因素之一。随着居民对生活舒适度的要求进一步提高，环境因素将逐渐成为后续住宅产品营销的重要因素。

　　8．居民购房的信息主要来源目前还是平面报刊和电视广告，但房地产网站广告、《长沙楼市》等直投刊物是继平面报刊、电视之后的第三大媒体，其影响力不断增强，大有后来居上的势头，主要是因为这些形式提供的信息详细具体，更加灵活方便。长沙市房产信息中心所属的“两网一刊”深受消费者的欢迎，长沙房地产信息网（www.0731fdc.com）目前为长沙市本土最具影响力的房地产商业网站之一，长沙市房屋产权管理局政务网（www.csfdc.gov.cn）则是建设部长沙市指定的惟一的一个政府门户网站，《长沙楼市》信息刊物作为房交会的指定刊物。长沙市房产信息中心将在注重产品质量提升的同时，继续做大做强“两网一刊”品牌，做到真正服务于市民。