购房人与开发商在签订商品房买卖合同时应注意的部分问题

　　湖南云天律师事务所

　　于明 律师

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”可见，在我国房地产交易过程中必须签订书面的合同，而目前我们在商品房买卖过程中，广泛使用的是由国家工商行政管理局和中华人民共和国建设部监制商品房买卖合同示范文本（GF-2000-0171），该示范合同对商品房买卖过程中大多数基本性问题予以了规定，但本着交易自由、自愿的原则，示范合同中的许多关于购房问题的条款需由合同双方自行约定，并以双方的自行约定为优先选择。就湖南地区而言，在房产交易过程中，基本上都是采用该示范合同，那么，在签订示范合同中，购房人应当注意些什么问题，怎样才能最大限度的维护自身利益，同时减少纠纷的发生。针对于此，本人作为一名关注房产问题的律师，摘其重点，就部分问题进行简要的分析，以供广大购房人参考。

　　1、对房屋楼层的约定

　　示范合同第三条是对房屋基本情况做了一个规定，其中内容基本上由开发商来填写，但由于条款设计上的问题，对于房屋的楼层并没有规定详细明确，常常引发争议，尤其是在期房买卖过程中，由于购房人在签订示范合同时，房屋往往并未建成，对整栋楼房没有一个直观的印象，楼层房号都并未确定，有可能出现实际房屋与购房人认定的合同购买房屋楼层不一致的情况，本人就遇到过这样一起案例，购房人与开发商签订了《商品房买卖合同》（期房），购买了某楼盘某栋602号房，购房人在签订合同时一般理解为房号是602号，那么房屋就是六层，但实际交房时，发现开发商将一、二层作为门面出租，房号是从第三层开始起算，602号房实际上是在第八层，由此而引起双方纠纷。因此购房人要注意该问题，在签订合同时应尽量将此明确，如可写明“按自然习惯计数为地上第        层”，以避免纠纷。

　　2、对房屋面积差异处理的约定应注意的问题

　　房屋最终面积与合同确定面积差异处理的问题，直接涉及购房人是补足房款还是退回房款，购房人甚为关注。在示范合同第五条中，对此问题的处理给了两种方式，由合同双方选择，第一种是完全由双方自行约定，第二种则是3%面积误差比处理原则，绝大多数情况下，开发商为尽量维护其利益，都会在合同签订之前，选择按第一种方式处理，并规定购房人按最终面积多退少补，两相比较，当然第二种方式更有利于购房人，购房人在订立合同时应尽力争取。但即便购房人争取到按第二种方式处理面积差异，也不能说购房人就可以放心了，因为由于示范合同本身条款制订上的缺陷，在处理面积差异时，忽略了一种情况，购房人也常常忽视，那就是房屋的实际建筑面积与合同上的记载并没有变，但套内建筑面积与分摊建筑面积与合同记载不一致了（通俗的说就是房屋的建筑面积不变，但实际使用面积和公摊面积变了），若总的建筑面积不变，但套内建筑面积减少，分摊面积增加，这实际上对购房人来说，也是一种损失，不仅与合同的面积规定相违背，也与购房人期望相悖。这样的一种面积差异，如何处理，示范合同第五条并没有明确规定，因此也导致了实际交易过程中纠纷的大量产生，为了避免这样的纠纷产生，购房人有必要在该条中进一步详细约定，建筑面积不变，而由实际使用面积与公摊面积增减导致的面积差异的处理方法。律师建议对此种面积差异情况，仍明确按3%面积误差比处理原则处理。

　　3、对房屋交付期限约定中应注意的问题

　　示范合同第八条，明确规定了开发商应当交付房屋期限，看上去没有什么问题，但该条还规定了可以延期交房的条件，开发商往往在其中加上一点（主要针对期房），因政府原因导致工期延误的，可延期交房。但什么是政府原因导致的误工延期，这是个比较抽象的概念，一旦发生房屋延期交付的事实，开发商很多都以政府相关职能部门验收延迟，办理相应批准手续延迟等为借口，以表明并非自身违约，但很多实际上却是开发商房屋未达验收标准或自身提交报批资料有问题而导致房屋的延期交付，由于信息的不透明，购房人很难搞清楚真实情况，因此也难以就开发商的这一说法予以相应的反驳，因此律师建议对此情况可在合同中明确为“除开法律及政府政策变更可以延期交付房屋外，其他政府性原因均不构成房屋可以延迟交付的条件。”因为开发商在确定房屋交付时间时，尤其是期房都会预留相应的时间，以减少自身违约的风险，无论是政府相关职能部门验收延迟，办理相应批准手续延迟等，还是房屋未达验收标准或自身提交报批资料有问题而导致房屋的延期交付都是开发商应予考虑的经营风险，而不应将此风险强加于购房人身上。

　　4、房屋产权办理期限违约责任的约定

　　示范文本第十五条对因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的情况，给了两种处理方式，一种是买受人退房，出卖人支付相应赔偿，另一种则是买受人不退房，出卖人按已付房款的一定比例向买受人支付违约金。而在实际合同签订过程中，一些开发商为了尽量维护自身利益并套牢购房人，都选择后一种处理方式，即要求买受人不能退房，仅支付极低比例的违约金，并不允许购房人更改，否则就不签订合同。本人就遇到过开发商选择第二种处理方式，并按已付房款的1%向买受人支付违约的合同条款，而实际上合同全部的购房款只有28万元，即违约金只有2800元，无论房地产权属证书的取得延迟了多久，开发商都只承担这2800元的违约责任，这样的条款规定对购房人来说，当然是极不利的，而开发商就办理权属证书延迟的违约成本也是极低的，不能体现合同双方的公平、对等，律师建议可约定为“若买受人不退房的，出卖人从办理房屋权证的最后之日起按日按买受人已付房款的万分之     向买受人支付违约金。”购房人应尽量如此签订条款，最大限度维护自身利益。

　　当然，购房人签订《商品房买卖合同》时，应注意的问题远不止上述四点，由于篇幅限制，难以尽述，律师认为在这样一个开发商强势，购房人弱势的大背景之下，在购房人普遍具有极强烈的购房欲望的情况之下，即便是双方签订标准的示范合同，对于那些约定的条款，绝大多数总是或多或少地有利于开发商，而很难要求绝对公平、对等，即便是购房人因此而要求公平性、对等性的法律救济，因为评判的标准带有主观性，也是具有一定的不确定性，因为法律并不禁止当事人为了获取某种利益而对自己的权利作出一定程度的放弃或限制。因此，希望购房人对此要有个基本认识，这是我国房地产市场在特定历史时期的特定现实。但这并不意味着购房人只能被动接受不公平、不对等的条款，在签订合同时对自己的权利还是要据理力争，最大程度寻求对自己最为有利的约定，相信随着我国房屋供求关系的改善和房地产市场由卖方市场逐步向买方市场的转变，这种情况会逐渐改变。

　　（上述观点仅代表律师个人观点）