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　　"70年后自动续期"的五点瑕疵

　　清议

　　近年来，内地产妇赴港产子风气渐长。港府虽然在入境手续和医院费用方面提高门槛，但意不在限制，更不在杜绝，而是在确保本港产妇享有医疗资源不受影响的前提下适当顾及未来劳动力供给短缺问题。从某种意义上讲，港府的态度使得更多的内地产妇甚至在怀孕之前就萌生了赴港产子的念头。不过，真正促使内地产妇赴港产子的原因是香港优越的社会保障制度。与内地相比，港生子女的优势在于他们可以从诞生那一天起就得到出生地政府依法在免费教育、免费医疗、失业救济以及退休养老保障等方面做出的承诺，进而免除父母对子女一生基本生活条件的顾虑……

　　传宗接代当中的财富意识是和私有制及家庭与生俱来的。在中国，公有制的历史不算长，而且几乎没有改变人们希望在有生之年为后代置下一份家产的传统观念。对于绝大多数内地家庭来说，赴港产子并不是人们的理想，但对于私有住宅的子女继承，使下一代在生活上有所庇护，倒是十分专注。这显然与住宅特有的保值增值功能有关。

　　上述传统观念无疑是《物权法》做出“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”规定的一个重要原因。就住宅的私权来讲，此次《物权法》的贡献不在于规定住宅用地使用权的期限为70年，这在以往的法规框架中就有明确的说法，而恰恰在于所谓期满之后的“自动续期”。按照这一法律规定，在不考虑遗产税的情况下，老子购置的住宅可以传给儿子，儿子又可以传给孙子。

　　虽然我确信自己具备将私有住宅传给子孙的能力，但我怀疑，不在少数的人，甚至可能是大众，即使一生劳动，也未必能够全资购买一套像样的住宅并留给后代。由此而来的问题是，考虑到土地资源供给有限和住宅价格上涨等因素，如果不是所有家庭都可以平等地通过合法劳动拥有各自的住宅，那么，上述法律规定势必在下一代人当中将上一代人之间已经存在的社会财富分配不公平问题变得更加严重，导致一些人生而富有，另一些人生而贫困。

　　没有任何理由让一部法律成为“富人孩子是富人，穷人孩子是穷人”的制度性依据。在我看来，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”这一法律规定至少存在以下五个方面的重大瑕疵。

　　一、对私权的过度保护

　　公权与私权是物权当中一对最基本同时也是最复杂的概念。其中的关键在于，公权既是对私权的限制，也是对私权的保护。公权之所以被看作是对私权的限制，不仅是由于二者不可同时成立，一项公权必然否定一项私权，反过来也是一样，也是由于任何一个经济体必须拥有适当的公权，以满足全体成员对公共产品的需要。公权之所以能够形成对私权的保护，主要是从公平与正义的角度出发，利用公权的权威性保护所有社会成员平等地获得私权，而不是放任部分社会成员私权的无限膨胀，以及另一部分社会成员私权的无限萎缩。这是对私权在全体社会成员范围内的保护，而不是针对部分社会成员的保护。考虑到财富的时间价值，公权对私权保护在两代人之间所发挥的作用应当比对同一代人发挥的作用更大。

　　住宅的私权总是与土地的私权联系在一起的。虽然国内尚不承认住宅用地的私权或私有制，但就私权的相对性和有限性来说，在一定期限内拥有的土地私人使用权与名义上永久的土地私有制之间并不存在本质的区别，或者说二者之间的差距在当今世界已变得越来越小。实际上，在限制私权方面，一些国家实行的住宅用地私有制与不涉及所有制的定期租地权相比，很难说哪一种制度更加严厉。比如，日本的定期租地权制度要求承租土地的一方必须在50年期满后将土地恢复原状交还出租方。这看上去似乎比住宅用地私有制在限制私权方面更加严厉，但是，由于法律授权政府对私人财产继承课以重税，并且该等赋税的压力往往大到纳税人不得不放弃被继承的住宅而任由政府将其拍卖并只接受占拍卖所得非常少量的货币性财产的地步，因此，出于寿命上的考虑，当你在35岁购买一套附带土地的住宅时，实际拥有的私权在时间上不一定比50年定期租地权更长久。

　　如此说来，不实行土地私有制的中国由于在住宅用地使用权上选择了较长的70年期限，因此在限制私权方面已经是不够严厉的，而期满后的自动续期使得对住宅用地私权的保护明显处在过度的状态。

　　二、为长期经济增长设置障碍

　　亚当•斯密的“土地是财富之母，劳动是财富之父”学说最准确地揭示了人类生产活动的奥秘。的确，所有财富都是劳动创造的，因此人们只能劳动致富。与此同时，土地作为最基本的生产资料，在一切劳动成果当中都包含着其必要的价值含量，因此提高土地的利用效率可以创造更多的社会财富。

　　人们所说的GDP增长，是就业人数增长或劳动生产率提高或二者兼而有之的结果。显然，对住宅用地私权的过度保护使得该等权力的继承者可以无需自身劳动而轻松享受上一代人的劳动成果。当他所继承的住宅用地不够大时，能够以较少的劳动来满足自己的生活需求；当他继承的住宅用地足够大时，甚至可以完全不劳动便过上富裕的生活。接下来，当劳动不再是获得财富的必要手段时，劳动必然受到轻视，而且可能由于劳动本身的艰辛程度而受到某种程度的厌恶。在这种情况下，一个国家的长期经济增长目标势必会受到影响。糟糕的是，在中国全面进入老龄化阶段之后，劳动力供给将出现短缺，而轻视劳动必然加剧这一短缺现象，以至于无法排除未来经济增长放缓甚至出现负增长的顾虑。

　　在很大程度上，许多发达国家实行大比例遗产税或者较短定期租地权的原因，就是为了防止在后工业化阶段出现本国劳动力供给不足。事实证明，在限制住宅用地私权上提前做出这样的法律安排是非常必要的。

　　另一方面，大批量建造的住宅通常有着较短的建筑寿命。据说，按照国内标准建造的住宅，设计寿命仅为60年。从会计核算的角度讲，如果一项固定资产因有形损耗或无形损耗而基本上丧失了产生未来经济利益流入的能力，就应当将其一笔勾销。所不同的是，住宅的寿命不等于土地的寿命。如果因为住宅寿命的终结而将土地的使用价值置于荒废状态，无疑降低了土地的利用效率。我甚至怀疑，国内将住宅用地使用权期间规定为70年，而不是与建筑设计寿命相等的60年，是一种忽视土地价值的表现，本身就是在降低土地利用效率。至于期满后的自动续期，无异于在降低土地利用效率的道路上走得更远。

　　三、变相鼓励房价上涨

　　熟悉日本房地产市场的人知道，那里的房价之所以在1992年以后陷入长期下跌，主要原因并不像许多人理解的那样，是日元升值的滞后效应以及股市泡沫破灭的后果，而是开征固定地价税和执行50年定期租地权的结果。其中，后者对地价的影响更为深远。在此之前，日本人普遍相信“土地是绝对有利的资产”、“土地早晚还会再涨价”以及诸如此类的“土地神话”。其理由无非是日本的土地资源就其人口密度而言表现得极为稀缺，而且在私有制保护下的土地供给是一次性的。然而，随着定期租地权制度的出台，日本人看到了土地要返还进而在一定期限内增加土地资源供给的希望，并开始用低于一半的价格买到附带土地的住宅，后者当然是区别于土地所有权的住宅。

　　与日本相比，中国的土地资源稀缺程度丝毫不容乐观。然而，70年住宅用地使用权以及期满后的自动续期，意味着住宅用地在不可预知的期间内无法形成二次供给。由此势必加剧土地资源的供给短缺，以至于在供不应求的情况下导致住宅价格的上涨。稍加留意，不难发现目前在中国也流行着类似于日本当年的“土地神话”。糟糕的是，以往这可能是国内住宅用地使用权缺乏法律依据的结果，而如今却有了明确的法律依据。我怀疑，这等于在法律上变相鼓励房价上涨。

　　相反，如果不允许自动续期，必然相应增加土地的二次供给机会；如果进一步将住宅用地使用期限缩短到60年，更不必说50年，土地的二次供给能力必将大大提升。虽然单方面增加土地供给并不一定会降低房价，但缩短土地使用权至少可以为降低房价提供一个足够充分的理由。如果真的想抑制今后国内房价的过快上涨，这未必不是一条锦囊妙计。

　　四、缺乏环保意识

　　由于过度使用砖瓦、沙石、水泥等难以循环再生的建筑材料，加上房屋从建成到拆除重建的平均建筑寿命仅为30年，建筑垃圾已成为近年来国内城市发展过程中遭遇的一个越来越严重的问题。目前国内每年竣工的住宅面积已超过4亿平方米，并将很快接近5亿平方米的水平。就算这些住宅的寿命都可以达到设计标准，60年后每年产生的建筑垃圾将高达3亿吨，并且会以每年15～20％的速度递增。此后，累计20年就有可能突破合计300亿吨的建筑垃圾。按3米的堆积高度计算，该等建筑垃圾的占地面积可达到100亿平方米，相当于7个北京市的当前城区面积。对于城市土地资源十分有限的中国人来说，这无疑将是一场巨大的灾难！

　　为降低建筑垃圾对环境的破坏作用，提高建筑材料的复用率是全球住宅建设面临的一项非常紧迫的任务。其重点不是设法延长住宅寿命，而是在确保住宅质量的前提下更多地使用可以循环再生的建筑材料，以便在住宅的翻新重建时最大限度地减少建筑垃圾。例如，混凝土的寿命虽然长达300年，而基本上是无法循环利用的，但钢铁、玻璃、木材及其他纤维制材料的可复用价值极高，借助技术进步，可以实现接近100％的循环再生。不仅如此，在建筑成本当中，接近三分之一是运输成本。这意味着住宅建设是一个高能耗的领域。如果更多地采用工厂化预制结构建造住宅，减少重复运输并降低能耗，对环境保护的贡献也是相当可观的。发达国家的实践表明，提高建筑材料的复用率与建造工厂化住宅的努力颇为一致。

　　然而，住宅用地使用权70年后自动续期的法律规定，有着鼓励不恰当延长住宅寿命和继续大量使用水泥等不可循环再生建筑材料的倾向，因此与提高建筑材料复用率以及建造工厂化住宅的努力是背道而驰的。相反，如果适当缩短住宅用地的使用年限，在不影响住宅设计寿命的前提下尽可能多地使用可以循环再生的建筑材料，并提高工厂化住宅的比例，可以有效减轻建筑垃圾对环境的破坏作用。我相信，改善目前国内住宅建设领域的环境保护状况需要长期的努力，但也需要《物权法》做出相应的配合。

　　五、误导政府责任

　　笼统地将抑制房价的过快上涨作为政府在住宅领域的首要责任很可能是一种误解。比如说，香港私人楼宇的价格上涨为政府通过土地的二次供给或循环卖地获得的可观收入筹集了更多的公屋建设资金，进而为改善广大中低收入者的居住条件创造了更多的机会。相反，在私人楼宇价格下跌的年份，港府改善中低收入者居住条件的努力也受到很大的限制。

　　由于增加住宅用地的一次供给必然相应减少耕地面积，这对于粮食安全状况并不理想的中国的确是一个令人头痛的问题。从长计议，内地未来的住宅用地供给增长也将在很大程度上取决于二次供给能力。但是，较长的土地使用年限特别是规定年限到期后的自动续期，显然能够对二次供给能力构成重大限制。必须承认，工业化进程不可避免地逐步提高人口结构当中的城市化比例。随着农村人口快速进入城市，并通常会形成新的城市中低收入者，未来政府在建设更多的廉租房和经济适用房方面所承受的压力将持续加大。这无疑需要大量的住宅用地。因此，从现在开始，忽视住宅用地二次供给能力的做法，包括法律和行政上的种种不恰当安排，都是非常危险的。

　　当然，政府同样需要关注因过度保护住宅私权而对国民劳动态度以及长期经济增长目标的影响，也需要在政策上鼓励一切有助于提高建筑材料复用率和工厂化住宅比例的活动，用以改善住宅建设领域的环保状况。住宅问题的复杂性决定了政府责任决不是单纯抑制房价过快上涨所能涵盖的。

　　总之，像《物权法》这样一个源自人格权又企图在物质领域调节人与人之间的关系进而对经济活动具有普世约束力的法律，如果不能赋予它一个足够宽泛和长远的视角，在实施之后未必不会产生一系列的不良后果。为防止出现这样的情况，本文谈到的住宅用地使用权70年届满后自动续期的五点瑕疵很值得深思。