楼市观察家2006年湖南房产大阅兵

　　本期《楼市观察家》内容将透过2006年湖南省各地市权威房产数据，展示湖南各地市房产业在  2006“房产政策年”一年中的变化。

　　2006年是中国“房地产政策”，五月份，国务院正式提出促进中国房地产业健康发展的“国六条”。随后，建设部、发改委等九部委在短短六个月中陆续出台涉及住房结构、土地管理、税收、信贷、市场交易秩序等各方面的十三个房地产调控政策。在这些调控政策下，湖南房地产企业在土地开发景气指数上反而结束了上年全年不景气状态，上升至101-114景气区间运行，企业的商品房销售越发见好，商品房销售价格节节上升。

　　变化几何？2007年春季，楼市观察家邀您一同检阅2006年湖南房产。

　　长沙CHANGSHA

　　把握时代主题，承载历史责任

　　“十五”期间，长沙市共完成开发投资699.42亿元，长沙房地产投资占全市固定资产投资比重达30.01％，年均增长42.14％，出台了《长沙市十一五住宅发展规划纲要》、《长沙房地产市场简报》、《开展执法整治活动的实施方案》、《长沙房产实用手册》、《房地产管理法律法规政策汇编》、《关于开展整顿规范长沙房地产交易秩序活动的通知》等重要法规，并成立了长沙市房屋产权管理局房产综合执法大队整顿房产市场。

　　2006年全市商品房累计批准预售751.40万平方米，同比上升28.62%,累计销售690.19万平方米，同比上升8.01％，商品住房供销比1.05:1。全年经济适用住房施工面积72.98万平方米，竣工面积50.09万平方米，完成投资4.8829亿元，解决了8139户城镇低收入家庭的住房问题。实行以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅的保障模式，全年共发放低保无房租赁住房补贴268户，611人，发放补贴标准为一人户每月80元，每增加一人增发50元，全年发放租赁住房补贴资金45万元。低保户租赁直管公房租金核减2960户，核减面积10.8万平方米，核减租金133万元。

　　《长沙市公共住房保障制度实施方案》完善了住房保障体系，制定了实施方案，进一步明确了保障对象和保障标准，逐步建立中低收入家庭为主的经济适用住房，低保无房户的住房补贴，农民进城务工廉租住房为补充的住房保障体系。

　　CHANGDE常德

　　贯彻宏观调控，稳定房市，引领产业发展再创佳绩

　　2006年，常德市房地产开发投资总额达32.14亿元，销售金额31.86亿元，市城区全年完成税费收入4113.5万元；市城区全年拆迁面积11.63万㎡；完成率为省建设厅下达的8万㎡拆迁指标的168.8％；市本级共完成廉租住房建设9936㎡。

　　全市房地产销售面积170.07万㎡，新开工面积230.77万㎡，竣工面积168.92万㎡，房屋空置面积15.72万㎡，同比下降10.8％。其中：市城区房地产开发投资19.29亿元、新开工150.8万㎡、竣工面积109.8万㎡，销售金额21.51亿元、销售面积121.7万㎡，商品房交易面积67.8 5万㎡，成交金额1 2.6 9亿元；存量房交易面积29.77万㎡，成交金额2.65亿元。

　　2006年，常德市的经济适用住房建设全年开工面积为31029 ㎡，年底竣工31029 ㎡，全年投入廉租住房建设资金1500万元，新建廉租住房5836㎡、120套(德政园廉租住房项目)，租赁补贴196户。

　　CHENZHOU郴州

　　落实宏观调控，构建和谐房产

　　2006年，郴州市房地产开发投资累计完成22.5亿元，同比增长10.8％，其中住宅投资完成16.3亿元，同比增长10.2％，占房地产开发投资的比重由上年同期的64.8％，上升到72.4％；商业营业用房投资完成2.85亿元，同比下降5.8％，商品房供应结构明显改善，普通住宅所占比例明显增加。

　　房地产开发土地供应大幅度减少，土地购置开发面积大幅下降。全年全市房地产企业购置土地面积85.09万平方米，比2005年同期下降15.02％；完成土地开发面积62.16万平方米，比2005年同期下降了14.25％。

　　房地产贷款增长缓慢，开发贷款比重增加，外来投资下降。全市金融机构房地产贷款余额为22.3亿元，同比增长12.06％，增幅提高了近3个百分点。房地产开发贷款呈现出增长态势，贷款余额为6.04亿元，同比增长15.1％，占房地产贷款余额的27.08％。房地产开发利用外资减少，全年仅新注册成立3家外资开发企业，占新办企业的20％，无一家国内市外投资开发企业成立。

　　商品房竣工面积、施工面积、销售面积及空置面积减少，商品房结构趋于合理。商品房销售面积185.83万㎡，同比增加1.8％，其中住宅135.83万㎡，占销售面积的94.74％；商业营业用房5.87万㎡，占销售面积的4.32％。

　　商品房空置面积为1.12万㎡，空置商品住宅已经基本被市场消化。商品房价格小幅增长，销售态势良好，市场潜力大，但房地产二级市场发展相对缓慢。2006年底全市商品房销售均价为3450元/平方米，比去年底上升11.2％；商品住宅均价为1520元/平方米，比去年底上升19.4％。今年全市房地产二级市场成交额为2.8亿元，成交面积21.6万平方米，较去年同期减少49.3％。

　　SHAOYANG邵阳

　　积极落实宏观调控政策，保持房市平稳健康发展

　　2006年，邵阳市商品房建设投资、住宅开发投资、商品住宅施工面积、商品住宅新开工面积、商品住宅竣工面积等指标同比均有合理较快增长，商品房实现销售面积27.94万平方米，较上年同期增长10.4％，商品住宅成交均价为1091元/平方米，与去年同期持平。大力开展“三房”工程建设，增加经济户型和中低价格商品住宅的供应量，市民居住条件较快改善。

　　6月21日至7月6日，邵阳市房产局首次对全市所有的房地产中介服务机构及其执业人员执业情况进行全面检查。9月29日，邵阳市房产局会同市发展改革委、工商局、物价局联合下发《邵阳市房地产交易秩序专项整治工作方案》，成立了专项整治活动领导小组及办公室。

　　10月11日至14日邵阳市房产局举办了第四届房地产交易展示会。据统计，房交会期间，共成交商品房2630套(间)，成交面积196087平方米，交易总金额达2.7亿元。本届房交会共有46家房地产开发商及相关配套企业参展，50多万平方米新建商品房和2000多套二手房在房交会现场集中展示。

　　怀化HUAIHUA

　　深化改革，保持稳定增长趋势

　　整个“十五”期间，房地产投资保持了年均20％以上的增长速度，2001年为2.47亿元，2005年增加到9.02亿元。房地产投资占全市固定资产投资比重由2001年的6.74％提升到2005年的12.7％。全行业对GDP的贡献率已达到7.8％左右。从“十五”期间房地产投资情况看，年均增长20％以上，房地产开发呈快速增长趋势。

　　衡阳HENGYANG

　　规范房地产市场管理 ，深化住房制度改革

　　2006年衡阳市经济适用房建设55600平方米，廉租住房保障490户。全年共审批拆迁项目10个，拆迁房屋362户、面积121536.84平方米。

　　编制了《衡阳市“十一五”住房建设规划》；出台了《关于整顿规范房地产交易秩序的实施方案》，并于12月1日至12月30日开展了专项整治。

　　2006年共发放房屋所有权证22908本，面积1548452平方米，交易金额13.22亿，均价854元/平方米，上缴税费2853.9万元。

　　岳阳YUEYANG

　　房地产开发建设健康发展，市场整顿初见成效

　　2006年岳阳市房地产开发建设健康发展。全市在建房地产开发项目49个，其中新开工项目24个。全年完成投资18.6亿，竣工面积110万㎡，分别比去年增长8.5％、5.6％开发格局有了较大突破，实现了“三变”，即规模由小变大，层次由低变高，环境由差变优，全年经济适用房竣工6.1万平方米；廉租房建设完成301套，1.72万平方米；对294户廉租住房对象发放了租赁补贴。即规模由小变大，层次由低变高，环境由差变优。全年经济适用房竣工。

　　XIANGTAN湘潭

　　宏观调控稳步实施，住房保障日益完善

　　全年房地产开发建设投资23.64亿元(其中商品房7.54亿元)，同比增长41.3％。房屋施工面积355.44万平方米(其中商品住宅279.89万㎡)，房屋竣工面积93.36万㎡(其中商品住宅竣工82.01万㎡，5902套，90㎡以下的126套)，商品房销售面积166.40万平方米(其中住宅153.27万平方米，现房销售面积50.83万平方米，预售面积115.57万平方米)，商品房销售额24.81亿元(其中住宅20.45亿元)。

　　湘潭市房产局全年办理各种房屋权属证书22854本，成交面积239万㎡，成交金额17.5亿元，同比增长11.7％；其中二手房住宅类交易面积24.47万㎡，交易金额1.82亿元，均价743.52元/㎡，非住宅类交易面积2.94万㎡，交易金额4556.59万元，均价1548元/㎡。为市财政代征契税入库3205万元，征收规费2639.66万元，创造了历史新高。房价依然呈上涨之势。到2006年年底，普通商品住宅价格基本保持在1700元－1800元／㎡。

　　ZHUZHOU株洲

　　贯彻调控政策，完善监管措施，注重科学引导

　　2006年，全市完成房地产开发投资44.35亿元，同比增长36.5％，比去年26.45％的增幅上升1 0个百分点；全年房屋施工面积649.74万平方米，同比增长39.11％，比去年1 0.83％的增幅上升25.67个百分点，增幅为近4年之最；本年新开工面积333.32万平方米，同比增长58．57％，增幅居2000年以来之最。房地产开发投资平稳增长，近5年来基本上是每年增长10个亿左右：2002年是9.52亿元、2003年18.46亿元、2004年25.7亿元、2005年32.5亿元、2006年44.35亿元。

　　2006年，全市住宅开发投资25.05亿元，为整个房地产开发投资的56.48％；住宅施工面积465.45万平方米，占总施工面积的71.64％，无论是新开工面积，还是竣工面积，住宅的比重均为76％，但90平方米的住宅在住宅结构中的比例相当低，只有3.96％。商业营业用房开发投资9.69亿元，同比增长62.1％，与2005年负增长24.6％的情况形成鲜明对比，其占整个开发投资的21.85％，项目主要集中在芦淞商圈和红旗广场商业次中心。办公楼投资0.63亿元，占开发投资的1.42％，增幅与去年持平。经济适用房1.16亿元，同比增长11％，比去年47％的增幅回落36个百分点。但竣工面积远远高于2005年，为10.14万平方米。

　　全市商品住宅平均销售价格1598元/平方米，同比增长31.31％，与2005年的5.09％的增幅相比，房价上涨较大。其中，期房1657元/平方米，现房平均价格1381元/平方米。且期房的销售面积是现房的4倍，销售额是现房的5倍，说明目前的株洲楼市存在供不应求迹象。

　　益阳YIYANG

　　产业整体运行平稳，调控效果显现

　　2006年，益阳市完成房地产开发投资17.22亿元，同比增长58.85％，增幅上扬27个百分点，占社会固定投资比重的15.3％，占GDB比重的6.7％。其中中心城区完成房地产开发投资12.32万元，同比增长55.3％，增幅上扬15个百分点。全市商品房竣工面积89.8万㎡，同比增长67.9％，商品房销售面积80.6万㎡，同比增长100.2％；其中中心城区商品房竣工面积36.02万㎡，商品房销售面积48.72万㎡。

　　供应结构明显改善，产品呈现多样。在今年中心城区竣工的商品房中，普通商品房、高档商品房、别墅所占比重分别是75.12％、23.2％和1.68％，100-140平方米以内的户型占总量的74％，同比增加了4个百分点，此外，今年市中心城区加大了廉租住房、经济适用房建设的力度，绝对数量均大于上年实际。商品房价格持续上扬，趋于合理。年末，中心城区普通商品房销售均价为每平方米1209元，比去年同期每平方米上涨了209元，涨幅为20.9％。

　　ZHANGJIAJIE张家界

　　贯彻国家宏观调控，落实指标任务

　　2006年张家界共落实经济适用房建设项目7个、计划总投资5745万元、建筑面积9.35万㎡、共718套。实际竣工项目4个，完成总投资1905万元、竣工面积3.352万㎡，为省定目标的167.6％，共安置301户，为省定目标的136％。共落实城镇廉租房保障对象331户，住房保障面积达16157㎡，目前已全部到位。采取实物配租的有108户，共7156㎡；实行住房补贴和核减租金的有23户、筹集落实保障资金17.5万元、折算住房保障面积9001㎡。对今年新增的111户保障对象均采取以发放租赁住房补贴和核减直管公房租金的保障方式进行保障，共新增保障资金8.03万元、折算面积4625㎡。

　　06年全市住宅建设完成投资7.24亿元，同比增长1.6％，竣工住宅面积158.38万㎡，同比增长0.6％。其中城镇完成投资4.7亿元，同比增长1.2％，竣工住宅面积97.5万㎡，同比增长0.5％。农村完成住宅投资2.54亿元，同比增长0.8％，竣工住宅面积60.78万㎡，同比增长0.8％。其中，商品房开发方面：全年共完成房地产开发投资3.7亿元，比去年增长7.7％。商品房施工面积48.3万平方米，同比上升33％，其中，新开工面积15.4万㎡，同比上升33％。商品房竣工面积14.4万㎡，销售面积19.2万㎡，销售金额为3.3亿元。

　　[编者小记]

　　2006年，开发商经历了从高利润的“享受期”到高标准的“郁闷期”，市场需要一个理性的等待。07年的湖南房地产市场是否仍能保持06年平稳发展的健康态势，我们拭目以待。