房子究竟属于谁

　　————开发商将房屋卖给业主后又抵押给银行所引发冲突的法律分析

　　[案例]

　　据红网长沙6月30日报道，长沙市新开铺万事佳•景园的110名业主在交付了全部买房费用以后，却惊奇发现，自己并不是房子的真正主人，房子的产权已被开发商抵押给了银行。后据业主了解，业主在与开发商签订了商品房买卖合同并支付房款后，开发商一直没有按合同的约定将合同送到房产局备案，却于2006年6月10号与银行签订合同，将这些卖给了110位业主的房屋又抵押给了银行，作为开发商向银行借款的担保，面对随时可能出现房财两空的局面，业主们开始了漫长而又艰辛的维权之路。

　　[法律分析]

　　从该案来看，业主通过与开发商签订商品房买卖合同已经支付了全部房款，确立了对开发商的债权，即从开发商处取得房屋所有权的权利，而银行也通过合同及抵押登记取得了对房屋的抵押权，这即产生了业主债权和银行抵押权之间的冲突，若是债权优先，则房屋归业主所有，若抵押权优先，则房屋归银行所有。那么，法律上是支持业主的债权还是银行的抵押权呢？

　　从法律的一般规定来说，抵押权是优于债权的，只要在财产上设定了抵押，则抵押物应优先偿付给抵押权人，照此看来，一旦开发商无法偿还银行贷款时，银行可以优先行使抵押权获得这些房屋来抵偿债务，那么，这110位业主就不能获得房屋的所有权了，只能要求开发商予以赔偿，这样业主有可能就要承担巨大的财产损失。但是，律师认为，抵押权优于债权，虽然是民事法律的一项基本原则，但并非一成不变的适用于所有个案，就本案而言，业主购房基本上是为了生活利益，而银行放贷行使抵押权是为了经营利益，从维护社会整体的安定和谐及基本公平正义的角度出发，应以生活利益优先为原则，优先保护业主的利益，即便业主与开发商的购房合同没有到房产局备案，抵押权的有效与否均不能对抗房屋的预购人、受让人。

　　而且，该案这样处理，也有法律依据，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》（法释[2002]16号）中就规定“……人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人……”可以说，该司法解释确立了这样一个原则，就是消费者购买房屋后的房屋所有权之期待权优于工程承包人的留置权，工程承包人的留置权又优于抵押权（如银行的抵押权），当三者发生冲突时，应以保护购房人的权益为最先考虑。

　　具体到本案，媒体报道万事佳•景园的110位业主基本上都已经支付了房屋的全部或大部分款项，在与开发商、银行之间产生纠纷后，完全可以援引该司法解释来维护自己的权益。同时，律师认为，银行在发放贷款给开发商的过程中，也存在着审查不严的责任，尽管万事佳•景园的110位业主的商品房买卖合同并没有到房产局备案，但很多业主在2002年就买了房，到银行与开发商于2006年6月10号签订合同时，有很大部分的业主已经入住了房屋，银行方面只要派人到楼盘实际考察一下，就可以发现其中存在问题，在此情况下，银行仍放款给开发商，当然自己要承担相应的风险。

　　当然，由于报道的不尽详细，也不排除是开发商将房屋卖给了这110位业主后，又将房屋转卖第三人，办理了银行按揭并将房屋进行了抵押这种情况，若是这种情况，那就是典型的一房二卖，若第三人是开发商冒用他人名义，在得不到被冒用方追认许可的情况下，由于合同一方并无订立合同的意愿和行为，商品房买卖合同无效，则银行的抵押按揭合同也失去了存在的基础，应予以解除，房屋仍应给先前的购房人。若是开发商又将房屋卖给内部人员或是第三人知道先前房屋已卖给他人的事实，则属于《合同法》五十二条规定的恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益行为，所签订的商品房买卖合同也无效，银行的抵押按揭合同应予以解除，房屋也应给先前的购房人。但若是开发商将房屋转卖给了善意的不知情的第三人，并将与该第三人签订的商品房买卖合同进行了备案，并办理了银行按揭，则先前的购房人则不能对抗该第三人，不能得到该房屋了，只能是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，解除合同，要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　[引深而论]

　　该案虽然只是个案，但该案却有一定的代表性，在房地产行业时有发生，究其原因，就因为开发房地产是一项高风险、高投入、高收益的行业，受高收益的诱惑，许多商家投身到房地产开发之中，但却由于自身实力的限制及对风险估计不足，导致开发过程中资金链断裂，在不能通过正常渠道获得融资的情况下，往往便利用法律或制度设计上的漏洞，通过非法或非正常手段来套取资金，完成房地产开发，却留下一系列的法律问题给诸如购房者、施工单位、银行等相关方，造成相关方的法律风险。该案中，开发商就是利用了由开发商办理合同备案的便利，没有按规定在合同签订后三十日内将合同报到房产局备案，从而隐瞒了房屋已卖出事实，为今后向银行抵押贷款或转卖他人创造了条件。

　　同时，通过该案律师认为，购房人也要从中汲取教训，不要认为签订合同后万事大吉，在我国现行的房屋买卖制度之下，合同签订后的一系列手续并不由购房人所控制的，所以购房人在签订了商品房买卖合同后，要及时向房屋管理部门了解合同备案及相关权证办理的进度，做到问题能及时发现，及时采取措施，减少自身权益受损。而目前，长沙开通了预售合同网上签约和预售信息网上公示系统，其信息发布网站为长沙市房屋产权管理局政务公开信息网（www.csfdc.gov.cn）,强调购房人与开发商在网上签订电子合同，并设立了由购房人单方面保存的电子合同密码管理系统，该密码只能由购房人自己使用手机才能修改，密码一旦设定，任何人无法修改该合同内容，无法将该房屋进行再抵押或转让，不失为一种购房人风险防范的好方法，购房人应尽量采用，以降低风险。