理性置业，全程攻略

　　（知己）

　　这几年，随着我国社会经济步入了一个快速发展阶段，城镇居民的收入水平不断提高，生活质量不断改善。作为国民经济的发展的重要支柱产业之一，房地产业在这个过程中起到了非常关键的作用，老百姓对住房规模和品质的要求持续旺盛，带来了房地产市场形势和价格不断高涨，从而进一步激发住宅市场的蓬勃发展。尽管这几年国家对房地产业的宏观调控政策进一步的从紧约束，但市场的快速发展的形势伴随着城市化发展和社会经济环境向好的大趋势在全国大多数城市仍然没有止步。于是，无论是自住性购房，还是投资型购房的热情都很高涨，有些地方、有些楼盘甚至出现一房难求的典型的卖方市场。然而，老百姓购房毕竟不是一件那么简单的事情，它是人们一生中非常重要的几个重大决策之一，因为它要付出置业者相当长时间的财富积累才能承担这一交易结果，所以，它既需要一种理性，一种谋定而思动，同时还需要一种专业指导，决策辅助。本文就是想从这个角度，以一个业内人士身份，为那些正在置业或者准备近期内置业的人士提供些专业参考。

　　一、树立理性观念，制订合理的置业目标

　　置业购房从本意来讲，是为了改善住宅条件，提高生活质量，但是它是以每个人的经济实力和事业发展预期为基础的，如果你的置业计划超出你的经济实力的承受能力，或者说过份透支了你的未来，这就显得有点不切实际，不够理性，它不但不能提高你的生活质量，反而会给你带来更大的精神压力和生活负担，毕竟，购一套房不是卖一件普通的日用商品，不喜欢就可以随便放弃的。另外，置业的目标一旦出现了偏差，会影响你几年甚至几十年的居家生活，同时还会带来许多意想不到的纠纷和干扰，所以树立一种理性的住宅消费理念，制订出符合你自己条件的置业目标就显得非常重要，切忌在房地产市场火爆的情况下，盲目攀比，跟风冒进，在一片歌舞升平市况中，为眼花缭乱的房地产广告所迷惑，产生一时的冲动。这几年，国家在房地产业的宏观控制政策中，也非常重视对社会、对老百姓的住宅理性消费观念的引导，比如，控制别墅的开发量、控制大户型的比例，着力发展90平米以下的中小户型的普通商品住房，树立梯级消费理念，建设和谐社会等等，都是结合我们国家当前的社会经济发展的实际和城镇家庭基本结构具体情况提出来的。具有很强的针对性和指导意义，就目前长沙的实际情况而言，一般三口之家，家庭年收入平均在5-6万元左右，以长沙目前的房价水平3000元/平米计算，购置一套总价在30万左右面积约90-100平米的住房，其房价收入比约为6：1，应属于比较合理的承担能力范围，而且90-100平米左右的面积在长沙地区的居住生活习惯中可以设计成二室二厅、三室一厅，甚至三室二厅的紧凑型宜住户型，再配以相应的小区配套、生活配套、品质配套等条件，可以说是比较适宜的、舒适型的居住条件，能够满足大多数3口之家的宜住要求。所以，准置业者在制订购房计划时，如何确定一个恰当的、理性的居住目标是非常重要的，有了一个好的置业目标，为你的成功置业打下了一个很好的基础。

　　二、资讯搜集和市场调查

　　准置业者在确定了自己的住房要求目标后，紧接下来就是要做大量的功课进行房地产的资讯搜集和市场调查了，这个阶段非常重要，功课做得好与坏，直接关系到购房交易能否成功和顺利，资讯搜集和市场调查包括许多方面、种类繁多的资讯，如何有效、快速、适时地获取您置业调查所需要的信息，正确地选择信息源非常重要，尤其是当前房地产市场呈现出一定的卖方市场特征的情况下，买、卖双方存在着一定的信息不对称，各种房地产广告，信息发布渠道铺天盖地、鱼目混杂，对于置业者尤其是初次置业者来讲要正确有效地获取真实准确地信息是比较难的，在此，我建议要首先选择房地产行政管理部门授权信息发布的权威渠道和平台，长沙市房地产信息网（www.0731fdc.com）,长沙市房屋产权管理局政务网（www.csfdc.gov.cn）及每季度发行的《长沙楼市》刊物就是具有这些特质的信息源和平面媒介，它们是由长沙市房屋产权管理局所属的房产信息中心负责经营和管理的专业的“两网一刊”房地产信息发布平台。长沙市房地产信息网（www.0731fdc.com）已运作达6个年头，目前是长沙地区最火的房地产信息网站，该网站有最全、最新的房地产分类楼盘信息，包括预售楼盘和拟上市楼盘的完全信息，有国内外、长沙本地区最新、最快的房地产资讯报道，有最庞大、最具影响力的置业顾问团队和楼市博客。每日还发布楼市动态和价格变化情况，更有大量的二手房租赁和买卖信息，也有房屋装饰装修及居家生活资讯，有很快捷、很规范、很完全的资讯发布通道，有最火爆的网民楼市论坛，深受房地产开发商、中介服务企业、装修企业和广大网民的喜爱和推荐。长沙市房屋产权管理局政务网（www.csfdc.gov.cn）是长沙市房产局的政务公开官方网站，也是建设部指定的长沙唯一的一个房地产市场预警预报信息发布窗口，长沙所有的房地产楼盘销售和电子合同备案信息都是在该网站发布的，网上公示了所有有预售许可证的楼盘，有每栋房屋信息，每套房屋的建筑面积、分摊面积、套内面积、每套房屋的销售状态，是否有抵押，司法限制的专业性极强的信息，每日成交行情及分析简报，最新的房地产业政策发布，也有目前在长沙从事房地产开发的所有开发企业及从业人员的信用档案记录，所以，该网站发布的房地产信息具有极高的权威性、准确性和实时性。《长沙楼市》作为一个每季发行的平面刊物，起到了对上述两网站的补充作用，是长沙本土发行量最大的免费直投房地产类专业信息刊物，定期发布长沙市的每季度房地产市场分析报告和专题报告，定期刊登每季经预销许可批准的新上市楼盘信息及其销售排行，价格情况，还有封面专题、置业顾问、律师圆桌、服务热线等许多实用性极强的专栏。如果您要购房置业，您又不习惯上网查资讯，那您就不能不看《长沙楼市》，《长沙楼市》一刊在手，置业无忧名符其实。

　　三、锁定目标、谈判与签约

　　做足了上阶段的功课之后，我想您一定会找到比较适合您目标要求的住宅产品，因为，那“两网一刊”每年将实时发布全市约共600万平方米、5万多套各种类型、各种地段、各种价格、多种品质的住宅产品。找到了您的目标产品之后，就可以做进一步的跟踪调查和深入分析，了解这些楼盘的营销方式、营销状态，等待最有利购房时间和机会，并进行一些实地环境调查，与楼盘的营销人员进行初步的面对面接触，也可以通过长沙市房屋产权管理局政务网提供的楼盘网上订房功能进行网上订房，通过几次或多次接触，买卖双方达到了基本一致后，就可以进行实质性的购房签约过程，购房签约是一个非常严肃和慎重的行为，您必须事前做好充分的心理准备，经过深思熟虑和反复对比后作出的决定才能是最可靠的决定，为了保证买卖双方权益，市房屋产权管理局要求所有的商品房销售合同实行网上签订电子合同，一旦签订电子合同买卖双方就不能随意变更合同，如确需变更合同需经过市房地产交易管理所批准才能变更或撤消合同，这样就有效地保护了买卖双方的权利和义务。所以，我在此特别提醒您，您必须要求与房地产开发商签订正式的电子合同，并要求卖方在规定的30天内及时为您的买卖合同向市房地产交易管理所申报备案，那么如何判别您与开发商签订的是否是电子合同呢？一个简单的办法就是看您在签订合同是否由销售人员使用电脑操作，是否预留您的联系手机号码，合同是否当场电脑打印，您签字拿到合同文本后十分钟之内是否接收到市房产信息中心发送给您的合同密码短信，如果这些都实现了，那就证明您签订的是实实在在的电子合同，您收到合同密码短信息之后，就可以及时地按照短信息提示向市房产信息中心数据库发送修改合同密码的回复短信，并牢记您设置的密码信息，有了它就可以像银行存折密码保护您的银行存款一样保护您的合同不被他人更改或取消，所以有了政府部门为您提供的这一项服务，您的权益有了更好的保护。

　　四、阳光政务、为您护航

　　买卖双方正式签了约，您拿到了规范的电子合同文本以后，并不表示置业过程就完成，还有许多的后续工作需要您与房地产开发商来共同完成，这其中主要的就是有关商品房买卖的交易手续登记备案、产权证办理及法律法规规定的有关税、费的缴纳，这些事务在商品住宅买卖的过程中也是非常重要的，按照商品房销售管理办法：买卖双方在签订正式合同之后30天之内应到房地产交易管理部门进行合同的备案，如果您不是一次性付款的话，还要办理个人住房按揭审批和房屋他项权证的登记手续，按照城市房屋权属登记管理办法规定：权利人在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权的初始登记，因买卖致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。现在，一般的商品房预售合同约定为房屋交付使用后180或360天内由房地产开发商代为办妥商品房产权过户手续，所以上述规定或约定都需要买卖双方共同遵照执行或监督执行。

　　那么如何保证这些规定或约定能得到有效的执行呢，购房者可充分利用长沙市房屋产权管理局提供的一系列阳光政务资源，进行有效的监督和咨询，进一步保证自己置业的各项权益，特别是知情权，阳光政务包括长沙市房屋产权管理局政务网（www.csfdc.gov.cn）提供的电子政务查询功能，96148服务热线电话查询功能，移动881123、联通887798的短信查询功能，通过这些手段，您可以随时随地查询到开发商是否为您的购房合同在30天内办了合同备案手续，是否为您及时办好了个人住房按揭手续，产权登记手续，是否代您缴纳了规定应缴的各项税费，您所要办的房产交易过户手续当前进入到哪一个阶段等等，所有情况都可以通过上述任何一种查询渠道及时得到响应，保证您的知情权、监督权能及时地行使，关于购房过程中规定应缴的有关税费归纳如下：

　　1、物业维修基金，多层商品住房按购房款的2%由购房人缴交；高层商品住房或设有电梯的多层商品住房，按购房款的3%缴交。

　　2、交易契税，个人购普通商品住宅，按房屋的买卖价格款的2%交纳契税，个人购别墅、非住宅按房屋买卖价款的4%交纳。

　　3、交易手续费，住宅按购房面积3.00元/平米收取，非住宅按转让价款的0.5%收取，均由转让人承担。

　　4、需办理个人住房按揭的买卖，抵押额在2000万元以下的按2‰的比例收取抵押手续费。

　　5、产权办证有关费用，个人购商品住宅，按80元/套收取产权登记费，按40元/户收取测绘成果利用费，个人购非住宅商品房，按5元/平米收取产权登记费，测绘成果利用费按40元/产权单元收取。

　　6、产权过户印花税，按万分之五收取。

　　以上税费除注明由转让人承担的外，其余均由买房人承担。

　　需要进一步提醒的是，如果您在置业过程中按照文章所介绍的信息还不能保障您自己的权益，或者在置业过程中遭遇了不公平待遇，合同欺诈，开发商及其从业人员有违规和不诚信行为引起的合同纠纷，除了可以按合同约定进行争议解决外，还可以及时向市房地产执法队进行投诉和举报，投诉举报电话是2232110，他们会为您及时排忧解难。

　　五、结束语

　　一次理性置业的完整过程是比较漫长的，它需要用心去管理和呵护。文章中提到的每一个细节都需要您认真地体会，严格地把握，尤其是在纷繁复杂的市场信息和社会环境中，置好一次业，不但需要您自己的决策把握能力，更需要借助专业传媒、政务资讯的参谋和帮助，但愿通过本文的介绍能使您从此重视和关注这些专业的、权威的信息，确保您的置业如己所愿。