新政大限——站得更高，才能看得更远

　　作者：快刀浪子

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　　____本来想写成通俗化口语：站得更高，才能尿得更远。但是在五讲四美的和谐社会环境下，我还是应收起我是流氓我怕谁的心态，严肃地跟大家继续讨论一下新政影响下的房地产市场。

　　谈到和谐社会，我们就应该知道为什么中央要下大力气来整顿房地产市场了。房地产行业是国民经济的支柱之一，注定了其对国计民生的影响程度之深。正像某位领导在一次公开的发布会上讲的一样：“中央这次调控，不是下面的人理解不理解的问题，也不是什么市场环境需要的问题，是一个国计民生的高度****问题，你们必须以这样一个高度来严格执行新的每一项政策。”所以，当某些地区飚升的房价所带来的开发暴利影响到社会的整体合谐；当市场的产品供应结构使大多数国民买不到房时；调控大棒必然一而再，再而三的挥落，开发商们恐怕就算是再加练一项铁布衫的硬功也难逃劫数。有人说新政调控就是草根阶层的七种武器，我们就来猜测一下这七种武器会如何使用：

　　第一种武器：打狗棒

　　隐藏面积？没问题。政府会规定以后凡建筑面积超过5m2的入户花园皆计算全面积。阳台如全封闭皆计算全面积。更会加上另一条规定：今后实测绘面积与预测绘面积相差超过3%，超过的面积按销售均价的双倍对开发商进行罚款。看看开发商还敢不敢擅自改动报建设计。并且有可能再联合出台施行全新的测绘条例，看你还玩缩骨功。其实，打狗棒不仅打的是隐藏的面积。使用这一办法更是为了能够避免其它行业的的资本更多更快的进入房地产行业，通过对套型面积的控制，使房地产行业的整体利润率降低，让目前急于进入房地产行业的其它资本三思而后行。

　　所以，打狗棒打的不是狗，打的是——野心。（大家可以从长沙目前市场上的开发商资本来源进行调查：证券、贸易、原国营改制、酒店行业等大力涉足是一个普遍现象，并且越来越明显。）

　　第二种武器：霸王枪

　　想当鸟人还是天使？两层房做一层卖，怕政府限层高。不用担心，政府不会限层高的，那是治标不治本。如果市面上大量出现这种空中楼阁的套型，政府的政策绝对如同霸王枪一样势大力沉，一枪见血。你房子建得高，有我的政策高？我不限层高，我在你拍地的时候就与你签协议，限“房价”。限了均价限起价，限了起价限最高价。你合同要到房地局备案吧，我们以最终备案价来计算你是否超过限价。超过部分统统补给消费者，另再罚款若干。层高做得高的套型，两层当一层卖，价格必须是同类建筑面积的两倍以上。开发商卖得高，终究不过是帮消费者和政府存了一会儿钱。

　　一杆霸王枪，确实霸道无比。开发商建房政府来限价，还从拍地时就开始签协议。其实这不仅仅是限价，更加限定了开发商的开发理念，保证了市场上的产品供应结构。如果市场上一眼望去都是这变相的复式楼，难道消费者不会爆发更强烈的意见？最直接受影响的开发商是哪些？是急于在二线三线城市寻找机会大量吃地的开发大鳄。他们会发现百试百灵的炒地炒房法则会在霸王枪式的政策面前失去了作用。

　　霸王枪———对准的是贪婪。（广东近日拍出两块土地，就在拍前施行了除竞土地价之外，还要竞房价的的办法，以房价低者入围）

　　第三种武器：多情环

　　对这个项目特别喜欢，想楼上楼下两层一起买了？政策再怎么限制也不能限制消费者在同一个项目里购买同一个单元里的上下两套吧？是的，政府不会出台对消费者有任何限制的政策，因为选择何种商品是每个人的自由。既然不限制消费者买，那我们开发商可以把上下两层按一套的设计做了吧？也可以。不过在销售时候手续复杂一点。如果是一个人买两套都是按揭，那么有一套首付必须提高至50%，所有的政府手续费都按两套房屋来收取，将来房产证国土证也是两本。并且随着销售备案制度的完善，有消费者想买楼上楼下的套型中的任意单独一套。开发商不得以“已售”来回避。反正，消费者根据网上所调查销售情况可投诉开发商欺诈。多情环是一个较为温和的手段，并未强制性的加入新的内容。主要是考虑到市场上的畅销面积以110㎡—140㎡居多。如果开发商大量将上下两套进行复式垒拼将带来过多大套型房屋，本身的销售风险也会较大。并且消费者愿意以购买两套来扩大居住面积的话，那么可以看成是真正的实际需求了。

　　多情环实际是让每个人都明白——风险。

　　第四种武器：离别钩

　　三加一，二加一，二加二都可以认为是亲情房，也许中国的传统是三代同堂共享天伦之乐。长沙早几年也有项目打出了亲情社区的概念，做了较多的三加二户型。新政对这种做法也不会过于反应强烈，只是会在销售和办理产权时进行一些严格的要求。主要原因是：目前市场上所有的“N加N”套型设计都伴随一部分管线的浪费，一部分建筑面积的浪费和整体套型紧凑性的损失。最重要的是：“做N加N的套型，如果考虑到市场因素对面积需求的话，不可能超过150m2。如果板式高层，特别是一梯两户的设计中出现一套这样的房型基本是不可能的。因此，这种套型只能出现在点式高层之中。并且，一但有大量开发商准备采取这种方式来规避新政的话，政府马上会对竣工验收进行严格化规定，所有单独报建的套型必须全部齐备各项基础配套设施，并且在套型规划上做出相应调整：所有套型卫生间厨房必须是明厨明卫，这对“N+N”套型中比较小的那一套将有很大影响。当你选择“N+N”的套型进行开发，你就与板式楼进行了离别；当你选择了“N+N”的套型进行开发，你就与紧凑的套型进行了离别；“N+N”的套型进行开发，你就与低成本进行了离别。

　　离别钩是让所有人知道——得失。

　　第五种武器：铁拳头

　　生存还是毁灭——哈姆雷特，不要命的就尽管来——未知。不要以为自己是“国宝”，就可以不长眼睛走路。长沙的俗语中“调子高，变熊猫”好像说的就是这类人。你在控制区外拿地？政策中规定了这一片区开发总量，超量后关窗不报建。一年不建收你总地价20%的闲置金，两年不动工，不好意思，我们直接收回。什么？种上树，表面好像动工了，不可能的，我们可以制定新的收回土地政策：30个月内达不到预售条件的一率收回土地。种上树就可以过关的年代一去不复返了。想做别墅？可以，现在别墅的定义不清，不好全限制。不过我们可以根据容积率来定义一下，也许更新的政策会规定：容积率低于0.8的项目一律加收相当于挂牌土地价30%的城市基础建设费附加。这可是有道理的，你不是在城外拿地吗？你不是只做低于0.8的项目吗？城外要与城内相连接，要建设各项基础设施，你项目容积率低，给周边带不来什么配套，不还是要我政府投入。所以开发商出点费用是合理的。不过不要以为你们交了钱我就马上修路修配套，你先开发吧，政府投入继续慢慢走，你的房价也慢慢走吧。

　　铁拳砸向的是想偷鸡的人，那些放水养鱼稳定社会，自身获适当利润的开发商是不会被砸到的。一面对想偷鸡的人铁拳在手，一面对支持新政的人温言在口。

　　可能出现的铁拳，新政其实想告诉所有人——力度

　　第六种武器：孔雀翎

　　开发商业地产往往是带活片区经济的有效法则之一。 在对住宅建设加紧控制的情况下开发商如果大量将利益点转向于商业部分，是不是政府就会不调控管理？答案是否定的，调控的目的在于稳定社会环境，防止整个社会其它行业与房地产行业发生过于紧密的共生关系，造成相互捆绑。那么，在商业地产开发中最容易出现负面影响的开发模式：产权式商铺+长时间返租+加价回购，必然就被大大限制。你引进世界五百强企业，我们欢迎；你加高返租点数，那是经营公司的事情，我们不制止；你按产权式销售，十年或七年后加价回购我们也没意见。想看看政府怎么出招？好，新政会立刻公布：开发商不是在首付中直接返还了前两年租金吗？银行则规定所有按揭客户的按揭贷款会在两年之后该商业地产再次正常返还租金时再放款入开发商账户。项目销售后等上两年再回款，中国能承受这样大的资金压力的开发商估计不是很多。第二，所有承诺回购的开发商必须拿出承诺回购金额的10%与购房者共同开设双控账户，双方在回购前都不可动用该资金。商业地产开发本来就是一个长期的过程，急功近利圈钱就走人的开发商是不受任何人欢迎的。当孔雀翎盛开的时候，没有人知道它开在哪里。有心想见识的人，都已经成了死人。最可怕的孔雀翎，当然要用来对付对城市和谐影响最深的商业地产。国家要控制房地产业，不仅要保证大多数人居有其屋。更要保证自己的社会安定和城市发展不会被几个产权式商铺来绑架。也许投资者是属于社会中20%的人；但他们控制着社会上80%的财富；同样，他们也有80%的影响力。在控制住宅发展方向的同时控制大量资本注入商业地产，并且严格控制后续经营问题较多的产权式返租铺是绝对可能的。

　　孔雀翎，实际上要告诉所有商业地产的开发者在开发商业地产时要考虑自己的——实力。（南京已全面取消返租式产权铺，湖南衡阳市对返租式产权铺按揭贷款放款条件就提出了极高的要求）。

　　第七种武器：达摩克丝利剑

　　当所有的人在埋头拉车的时候，你选择站在高处抬头看路，会发现在有两条截然不同的道路：一条路虽然较窄一点，但通向目标。另一条虽然宽一点，但上面悬着一把达摩克丝利剑。这把剑不是诛身之剑，是诛心之剑，更是指引方向之剑。新政策也许不会像上文中所说那样快速激烈的持续反应出来。但所有人头上都有着一把这样的宝剑。政府告诉开发商：不要有妄动之心，历史车轮在向前不停滚动，站在高处看清楚政策之剑所指方向的人，才不会走错方向，成为被人民所唾弃的历史垃圾。