| 机遇和挑战，他的梦想与光荣 |
机遇和挑战，他的梦想与光荣 ——专访长沙市房屋产权管理局党委书记、局长石长松 “2006年即将进入尾声，这一年，无疑会在中国房地产发展史上留下重要的一笔，在国家宏观调控政策引导与市场经济活跃条件支撑的双重利好环境内，中国房地产业进入了新的发展历程。中部城市长沙在这个时代背景下，亦呈现出了前所未有的机遇与挑战。机遇来自于本土经济发展形势利好，居民可支配收入步增长，住房消费需求稳健，城市人居环境得到大幅度改善；挑战是基于宏观调控措施将进一步稳定房屋供应结构的合理性，限制房价的持续高速增长，打击房地产开发中的激进主义思想，维护供需双方和谐均衡的流通市场……”——值此特别时机，《长沙楼市》记者就“机遇和挑战”这一课题对长沙市房屋产权管理局党委书记、局长石长松先生进行了专访。 纵论政道 ① 市场+保障：采取市场的方法，推进保障的力度 关键词：成长期、健康理性、供略大于求、住房保障、消费观念务实 《长沙楼市》：经过了大半年的任期，请问您现在对长沙房地产市场怎么看？ 石长松：目前，长沙房地产正处于一个成长阶段，市场发展空间比较大；通过数据监测分析可以发现，长沙房地产市场还是在一种比较平稳正常的发展范围内，是一种健康理性的发展形态。 《长沙楼市》：那么，请问今年长沙楼市的整体发展规模到达了什么样的水平？ 石长松：截至今年11月份，长沙房地产业呈良性发展。从数据上看，11月份累计批准预售面积明显比去年同期有大幅度较快地增长；从实际销售数据来看，销售面积有所增加，但并不大；预计今年市场整体发展形势同比去年，仍将是适度的增长，即在整体上会形成一种供应略大于需求的良性成长局面。 《长沙楼市》：今年是房地产宏观调控比较有标志意义的一年，您认为调控对长沙房地产业是否产生了明显的影响？ 石长松：影响是有的。我看了相关数据,从供应规模与消费结构看，目前，90㎡的住房面积供应与销售比例还没有明显增加的态势,显然这方面的影响在短期内不是很大, 但长沙市场已经开始有所改善；目前长沙的房价还是比较稳定地发展，增长幅度一直保持在4%左右.基本上是一种较为平稳的增长态势;而对于市场的进一步规范管理方面，我们抓得比较紧，有效增加了管理力度，对于违法行为查处的措施也得到了强化贯彻,从房屋预售、销售行为和广告发布等方面的管理都可以看出市场交易秩序的规范力度在逐步增强。同时，我们也在大力推进中低等收入人群的基本住房保障措施。 《长沙楼市》：在推进中低等收入人群的住房保障力度方面，请问具体是怎么规划的？ 石长松：对于改善市场供应结构、规范引导市场秩序，我们的具体措施是：第一，加快落实“十一五”规划纲要，每年的市场开发总量、开发供应结构都将通过规划的实施方法落到实处，落实到具体的区、具体的项目；第二，将进一步增加经济适用房和廉租房的供应量，满足中低收入人群的购房需求。今年已根据省市的基本要求，初步完成了经济适用房、廉租房的发展规模，2007年的供应计划也得到了全部落实,预计明年会增加20万平方米的经济适用房建设量；第三个是引导消费理念和开发理念的转变，节约政府土地资源，建立与推广适合中国国情的消费观念，形成更加务实、不盲目求大求全的住房消费心理。 《长沙楼市》：在改善供应层次与消费结构上，房地局将重点采取哪些措施来规范化引导管理，以保障市民可以从中快速获益？ 石长松：在市场供应结构改善方面，我们会加大规划纲要的实施力度，积极促进长沙楼市产品供应结构的多元化，促使市场消费层次与消费结构更加分明，让更多老百姓可以买到称心如意的房子；由于90㎡住房的供应相对适量增加，产品供应结构有进一步的调整改善，这对中小户型的价格也会有直接中和作用，房价会产生相应的平抑，可进一步满足中低收入消费者的实际购买需求；通过现有的政府支持措施，经济适用房价格会走低，可解决的层面增大，并且呈逐年加大的趋势，以前持币待购排队购买经济适用房的现象将会减少；对于廉租房发展，我们会通过提高补贴标准、扩充补贴面、实施实物补贴和租金减免等方式，使长沙市最低收入人群的住房保障获得根本的改善，今明两年长沙最低收入人群将直接享受到政府所带来的种种好处。 具体来说，我们的工作重点有两大块：一是市场供应体系逐步规范；二是保障力度将进一步加强。我们现在的住房政策是“市场+保障”，即采用市场调节的方法，加政策保障的力度，将两大块事情做好。这也是房产局未来工作的主要方向。 ② 供求均衡+信息对称：一手抓法制宣传，一手抓规范整顿 关键词：规避过热、控制规模、供求比均衡、信息对称、渠道建设 《长沙楼市》：长沙房地产市场投资开发形势一直较为活跃，您认为目前有无迫切需要解决的问题？ 石长松：关于长沙的房地产投资，“十一五”期间约有2400万㎡的发展目标规划，现在每年约有700万㎡的开发量，去年与今年增长相对较快。投资发展规模要按“十一五”期间的要求布局安排，所以我们正在制定相应措施以规避投资过热现象出现。投资不能过快过热，这对于维持良性健康的局面是最基本保障。对于明年的住宅户型开发比例和总体发展规模，我们也会有适当的控制与把握，避免供应量快速大幅增长，从而杜绝市场形势出现大幅变动，将主要采取小幅微调的形式来控制供应变量。 估计今年的房地产投资规模增长率可能超过40%，增幅与往年相近。但如果继续这样持续大幅度地增长显然是不正常的，所以我们必须采取适度控制的方式。在有所控制后，整个市场将会更加稳定均衡，不 至于出现供求关系的饱和或者供应缺位现象。 目前的市场供需比是1.1：1，上半年的供需比是0.89：1,由此可以看出,供应增长还是比较快。现在供应略大于求，是健康的。之所以需要警惕，因为还要考虑到存量房。要注意整体量的控制，避免继续有持续增长达两个点的供应比变化,供需之间不能够有太大的落差或失衡现象出现。我们现在已经采取了有效控制方式，适当限制放盘，对供应限量有所加强，现在全市约有建面1000万平方米的房子没有通过审批，这种大规模的控制行为对于后期供量会造成一定影响。将采取逐步限量投入市场的方式，调节供需之间的平衡，从而避免供求关系矛盾的出现。 《长沙楼市》：谈到供需之间的均衡关系,现在也有人说房地产市场供求信息不对称,尤其是房地产信息还不够透明,对此您是怎么看的? 石长松：对于供求信息的对称性，我们采取了一系列规范有效的措施，譬如，针对新房，所有取得预售资格的楼盘在我们官方网站都可以查询得到，网络上有详细的预售楼盘供应资讯，以备购房者作及时准确的了解，所以可以说在一手新房供求关系方面，目前并不存在明显的信息不对称现象。 我倒是认为，当前二手房市的信息流通渠道比较薄弱，因为二手房交易主要是通过中介机构运作，二手房市还没有建立完全规范的交易秩序，发展培育不够到位，信息流通不够顺畅，这是比较欠缺的，消费者的选择局限性颇大。而且，二手房市还存在诚信与服务意识缺位的现象。现在我们也正考虑是否能够建立集中统一规范的二手房市场，在做这方面的探索论证，譬如开辟专门的场地规划建设二手房市场，建立二手房交易窗口，方便二手房信息流通与市场交易，这些对于培育成熟健康的二手房市场交易氛围应该更有好处。 在信息渠道建设方面，我们还将专门考虑开发一些软件，让更多的新信息可以快速便捷地传播流通，最终使得二手房市场可以象一手新楼一样，消费者能够随意选择，如同有一个房产超市来作集中展示交易，尽快地形成一套规范化的运作标准，相信对二手房的流通交易将会产生更强更有效的保障。 《长沙楼市》：您认为目前长沙二手房市场处于一个什么阶段？ 石长松：从目前来说，长沙二手房市场还处在初级发展成长阶段。具体从今年而言，二手房的市场交易还是比较活跃的,交易量呈持续平稳增长的态势，根据今年1-11月份的销售套数显示，同比增加的比例约为13.8：1，11月份单月成交面积同比增加比例达3.37：1。从这些数据可以看出长沙二手房的交易情况趋于活跃，市场需求量比较大,二手房交易量快速成长也说明了长沙市房屋梯级消费业已形成，消费者购房行为更加理性务实，不是一定非要买一手新楼，也可以选择买二手房来满足居住需求，显然二手房在某些方面也弥补了一手新楼市的不足。 《长沙楼市》：在市场的成熟健全化建设方面，请问还有些什么重要的方针措施会相继出台？ 石长松：对于市场的不健全，我们将在预售管理上采取更加严格的方式，并进行信息公示，强化房地产政策法规的把关，同时加大政策法规的宣传力度，让老百姓懂得法律法规，知道拿起法律武器保护自己。同时还会加强对市场违法违规现象的查处打击力度，严格打击不法行为，实现杀一儆百的效果。实际上就是从两方面出发，一手抓法制宣传，一手抓规范整顿，两手都抓两手都硬。即针对需求市场与供应市场，一方面武装消费者的头脑，一方面对对供应商实施规范化引导管理。 热议市道 ③ 外来品牌VS本土企业：未来市场竞争将是品质、服务、品牌的竞争 长沙具备明显的培养发展空间与活力竞争空间 关键词：经济活力、大盘时代、品质时代、性价比、和谐理想人居 《长沙楼市》：近年，许多外来品牌开发商蜂拥进入长沙，对于这种大规模的集结开发行为，您是怎么看待的？ 石长松：长沙是中部发展的重点区域，地理位置优越，承东启西、南北接壤，经济活力非常强，而且综合实力排名在全国省会城市中也一直向前提升。这对于房地产开发来说是好事，经济活力是房地产业发展的重要支撑。 目前，长沙的房价相对较低，成长空间比较大，价值提升有更多的可能性存在，这显然也是外来品牌商进入的原因。毕竟长沙是二线城市，相比其他一线城市而言，还有更多独特的发展潜力与扩充优势，具备有明显的培养和发展空间与活力竞争的空间。 《长沙楼市》：在这个背景下，您对长沙房地产市场未来的发展竞争格局是怎么认识的？ 石长松：从目前的情况可以看出，有许多国内知名品牌开发商把进入长沙当作在中部城市发展的首选，在长沙大面积地开发规模型精品住宅楼盘。这些品牌开发商的进入对长沙楼盘品质的强化提升有很大帮助，长沙房地产也藉此进入了一个品质时代、大盘时代，有力促进了楼盘品质、品牌与性价比的竞争，这对于长沙房地产业的可持续发展很有好处。 外来品牌是一种良性的作用力，他们对市场的促进和推动作用主要体现在：使产品供应结构更加丰富，消费层次更加分明，同时也促进市场更加注重品质，更加注重环境，对市场的培育和秩序的健全化颇多帮助。 未来房地产市场的竞争将是品质的竞争、服务的竞争、品牌的竞争。长沙是一个极具发展空间的城市，经济比较活跃，经济活跃程度对于城市发展远景来说是很重要的，长沙的发展环境适合于品牌企业的生存与成长。外来品牌进入长沙市场是契机，对于本土开发商而言，也有价值提升和发展促进作用，这将使他们更加注重产品品质改进和居住环境打造，市场竞争法则一贯是优胜劣汰，适者生存，惟有不断超越突破，致力于缔造和谐理想人居的优秀房地产企业才有可能取得稳健长足的生存发展周期。 ④ 中部崛起+长株潭城市群：中部崛起的机遇多于挑战 长株潭城市群可产生内流式结构互补 关键词：大平台、综合实力、机会增长点、规模化洼地效应、转移、外迁和交互 《长沙楼市》：今年中博会在长沙举办，您认为“中部崛起”这个战略课题对于中部省会城市长沙的房地产发展将会形成什么样的实质影响？ 石长松：我认为“中部崛起”对长沙的发展来说，是一个新的挑战，总的来讲是机遇多于挑战。从发展机遇而言，崛起这个课题是国家大力发展中部城市的宏伟战略规划，可以看出中部有很好的发展势头。湖南省会城市长沙作为中部崛起重要的支柱之一，省委省政府同时也在积极打造长株潭城市群，这对于长沙的经济发展形成了更好更大的发展契机与成长空间，进一步提升了长沙整体发展实力和增加了更多的房地产市场需求。 对长沙房地产业发展而言，“中部崛起”是难得的良机，因为外部环境的进一步完善和拓展，国家对中部有更多的政策支持，而长株潭城市群也是个大平台，显然这为房地产业提供了有利的支撑条件和发展机率，使城市群的综合实力有更大的机会增长点，这对房地产发展创造了更加有利的条件。整体经济发展规模对于长沙房地产的长远走势有带动和推进作用，而房地产在整体经济发展中又有很好的号召和支撑作用，同样中部人流、物流的聚集对房地产业也会产生巨大的支撑力，有助于房地产业形成规模化洼地效应。这显然是难得的发展机遇。 但是，在中部崛起之中，长沙房地产业的发展也面临着考验，即在挑战和竞争当中该扮演一种什么样的角色？采取一种什么样的姿态？来取得更加长足深远的进步，对社会经济发展创造更大的价值和作用。 《长沙楼市》：在长株潭城市群的规划打造中，您觉得长沙房地产业的发展对其他两座城市有重要的借鉴价值和促进意义吗？ 石长松：我相信长沙房地产业的发展对于株洲、湘潭，应该有很多值得借鉴参考的东西，譬如说土地市场的管理控制，保持适度的开发建设规模，采用市场化的运作方式，保证土地市场的价格竞争；对资源的优质配置，在规划方面也可以少走一些弯路，重点考虑本地的一些山水、气候、文化等因素，使规划建设水平进一步提升，避免重复建设浪费现象；在规划建设当中对房地产市场的开发总量进行合理化调控，保持房地产市场的稳定可持续发展等，这些长沙的先行者经验都可以供其他的城市借鉴和引为己用。其他城市可从长沙的一些好的经营理念与经验方法中，吸取不少的营养，长沙房地产发展形态其实可以作为全省参考学习的样本，能够起到许多规范指导化的意义 《长沙楼市》：您是否认为在长沙房地产业的发展历程中，株洲、湘潭也可以起到一些结构性补充的作用？ 石长松：结构性互补显然是能够起到的，譬如说产品结构、消费能力和供求层次等方面，株洲、湘潭都可以对长沙房地产市场起到补充调节的功能，而且市场供应量和需求量都可能产生交互性的调节作用。交通状况的改善可以让一些人在近郊或邻市中心区选择购买房屋，当未来交通条件的进一步通达，三城之间的心理距离将会更近，这显然会造成城市中心消费行为的一种转移和交替，对购房人群的区域化流通可以形成一定影响，对于和谐的房地产发展建设大有帮助，明显可以让一部分买不起房的人有了更为合适的选择余地。 推动城市中心区人流的转移交换这也是符合市场规律的发展特征，和谐房地产的发展目标就是要让一部分购买力不足的人群可以有更多优化的选择区间。 ■ 倡导商道 ⑤ 房价涨跌PK购房时机：长沙房价会进入一个较快的增长期 投资购房现在应该是合理时机 关键词：房价偏低、较快增长、品牌效应、低门槛进入、认同购买意识、信心指数 《长沙楼市》：在宏观调控措施继续推行中，您认为未来长沙房价大概会是一个什么样的走势？ 石长松：我不认为未来的长沙房价会有很大的回落或大幅降低，我相信长沙的房价水平正是呈现增长甚至较快增长的时期。虽然宏观调控的指向之一是稳定房价，但长沙的房价一直是处于比较偏低的水平，也就是说继续上涨的空间还是存在的，目前长沙市场的消费需求还很旺盛，购买力也是是相当强的，这与近年长沙市的经济水平增比较快有必然的联系。 长沙房价不会有大起大落的情形，因为存在多方面的因素促使长沙房价不会产生大的回落，经济原因和市场原因是两个重要的构成方面。现在，我们对于新开工的项目在审批当中更加严格，采取了很大程度的控制措施，明后年的市场供应量都将会相对减少，供应紧缩能够在一定程度上保障房价的健康合理化增长；另外就是我们一直在严格控制党政机关集资建房，因此非市场化运作的空间也会越来越小，非市场化运作空间萎缩，消费力就必然会流向商品房市场，购买群体增容，这样房价就必然有所上升。同时，节能、环保、保温等高科技材料在房地产项目开发建设中的运用，也都会相应地带动房价上升，这属于一种综合品质的优化完善，是楼盘性价比层面的提升。 《长沙楼市》：品牌企业的大盘开发，对于长沙房价的提升应该也有所影响？ 石长松：当然会有影响。大盘时代到来，长沙房价会进入一个较快的增长期，大盘对房价的增长有明显推动力。一两年前3000元/平方米以上的商品住宅较少，而现在3000元/平方米以下的商品住宅为数不多。长沙的房价水平较之周边城市还要偏低，沿海城市的房价对长沙未来房价的提升也会形成标杆参照影响，外来品牌开发商通过对本土市场调查，认为长沙房价应该有巨大的成长空间，因此他们将价格定位确立在一个比较高的水平线，这显然也会相应促使房价上升。毕竟他们在商品房成本构成、品牌附加值提升、软性配置标准等品牌工程的塑造方面会集中发力，都可能对长沙房价形成明显的提升作用力。 《长沙楼市》：照这么说，长沙的房价增长还会比较快，那您认为现在是合适的购房时期吗？ 石长松：这个对于我来说，从个人角度而言，如果是投资，在现在这么一个品牌规模开发的时代，投资购房应是一个合理时机。如果我要买自已的房子就会考虑在这个时候出手，从现在来看投资买房是比较合理的行为，现在的购买时机和未来发展前景都是值得看好的，房价的增长幅度较快，升值机会很大。选择此时购买可以说是低门槛进入。 目前长沙房地产物业的购买动机中有很多是具备投资倾向的。他们认为现在投资购房可以获得比较稳定的价值收益，现在购买别的物品可能会跌价，但买房子普遍能够升值，显然是一个不错的入市时机。 在目前长沙房地产旺势的背后，有许多投资购买行为。甚至有批量团购现象出现，他们通过中长期持有来获得价值增殖效应。这也说明了目前整个市场对房价的前景普遍看好，民间的认同购买意识和信心指数都相对较高。 ⑥ 社会责任感与科学发展观：房地产商“企业公民”意识有待成型 科学理性地投资建设产权式酒店物业 关键词：人居环境、量变到质变、软件服务层面、企业社会责任感、核心竞争优势、科学决策 《长沙楼市》：您怎么理解未来市场的发展演变趋势？ 石长松：经过现在这么一个大盘时代，我认为接下来将是进入一个精品时代，即房地产的发展规模上将不再仅仅是粗放地快速提升，而是一种综合品质的提升。将会有一大批精品楼盘推出，楼盘特色会进一步地突出明显，一些鲜明的具有湖湘特色的本土精品楼盘也会出现。同时，还会有一批本土实力型品牌企业得到快速成长，相应也会使一些零散、实力不强的、不够规范的中小型开发商逐渐淡出市场。 未来，长沙人居环境会更好，将实现和谐人居的发展目标，这是一个从量变到质变的过程，是对楼盘综合评价一种整体层面上的提升，包括品牌的社会价值、知名度、认可度，品牌忠实度、社区成熟度、便利度、物业服务质量等，各个层面都将得到积极提升，不仅局限在硬件建设上，还有软件服务层面的提升。由此，房地产品牌开发商的“企业公民”意识也有待成型，有必要注重企业社会责任感的实现、社区和谐成熟度的营造等，毕竟生活的舒适程度、居住条件优化改善，是关系到更多老百姓人生一个重要目标是否实现的考量指标。 《长沙楼市》：说到房地产投资，您对目前盛行的产权式酒店投资有什么看法？ 石长松：现在产权式酒店比较多，我看过相关报道，其实，对于产权式酒店物业的投资我有较大的担扰，在中国开发产权式酒店成功的范例似乎很少。前些时间，《中国经济预报》就大篇幅报道产权式酒店普遍成功率不高的现象，是有很多严重问题存在的。 我觉得长沙要严格控制在这方面的开发建设行为，不是不能开发，是要适度控制，必须有好的项目、有好的品牌企业具备发展经营的能力，如果搞不好的话，就会成为严重的社会问题，局面就可能难于控制。在激烈的市场竞争中，大量产权式酒店是否可以保持持续旺盛的发展活力，在市场经营中能否坚持核心竞争优势都是值得我们忧虑的层面。 《长沙楼市》：请问您对时下产权式酒店的投资开发有什么期许目标？ 石长松：目前本土也有一些产权式酒店搞得不错，如一些品牌酒店企业担纲运营的产权式酒店物业，但须注意不要重复投资、扩张太快，步伐太快的话就关系到经营管理质量是否跟得上。我对投资产权式酒店持谨慎慎重的态度，尤其是那些有意参与投资的个体人士，请务必充分评估市场潜存的风险，现在酒店业的发展经营也存在激烈竞争，要想获得高的入住率和平均利润并不容易，必须注意市场风险的防范。 产权式酒店开发经营，最好是由那些具有丰富经营管理经验的品牌企业来运作，但也要注意不要搞得太多太滥。如果搞不好，经营不下去，就会引发严重的社会矛盾。我对产权式酒店发展太快较为担忧，建议那些不具备运营实力的投资商慎重。目前有许多人在盲目跟风，不去进行认真地市场调研，往往是凭经验决策，而不是建立在充分调研论证上的科学决策。在本土，还有部分企业的体制健全化与管理成熟度并不高，有时因为一家企业老板的决策失误，很可能就会导致整个企业崩溃。因此，产权式酒店开发与投资不可存在盲目性，需要科学理性的认真考量。 |