【赢在政府】

　　政府，这一场房地产洗礼中的大赢家？

　　2006年的5月12日——宏观调控一周年纪念日。人们有理由把这一天作为宏观调控大幕开启的标志日期。自2005年5月12日七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》发布一年多时间以来，系列调控政策可谓“来势凶猛”，学者、经济学家、金融家、企业家、平民百姓、媒体、乃至政府自身，纷纷投身其中，一场求证与检验新政的言论大潮，在中国大地广泛地展开。

　　诚然，民众对房地产的关注，已尽极致。然而，房地产宏观调控仅仅是“地产长征”迈出的第一步，只要中国的改革不动摇，宏观调控就会坚持到底。宏观调控，在过去的一年半时间里，已经使中国的房地产政策和房地产市场形势大为改观。房地产业在质疑和批评声中接受洗礼并茁壮成长。市场经济，供求规律与价值规律于市场的作用，在房地产市场也明显地体现出来，经验告诉我们，只有用市场经济的眼光来判断我们的楼市，才是科学的——房地产市场在摒弃浮躁、喧嚣与张扬之后，理性、务实的时代来临。

　　回顾以往，房地产市场过于混乱，猜测与争议、乐观与悲情层出不穷，大有“生命不可承受之重”的势头。宏观调控旨在“注重供应和需求两个层面的双向调节”，更以“打击投机、规范投资、鼓励自住”为基本原则，新政各项“规范动作”有效体现了政策之初衷。显而易见，政府对房地产市场的管理，体现在规范和调控两个方面：规范主要是限制市场主体的违规、违法行为，建立一个信息透明、公正合理的市场环境；调控则主要是为了实现经济增长、和谐发展等目标进行的有目的的管理。

　　新政各项“意见”、“细则”与“通知”阵阵来袭，林林总总都不外乎以规范和平衡来制定房地产市场的方方面面，除关注“房价”这一最本质的主题之外，更注重了对参与市场的各个角色——土地、信贷、税收等相应课题的深入研究，并制定出相应的制衡策略，当务之急是，新政需要大众去理性认识和科学解读并身体力行的去履行。政策发力，房地产市场秩序的重构，新政制衡下的房地产，正在悄然前行。从发展速度上看，正由快速发展转向平稳发展；从供需结构上看，各类供应和需求都普遍增长、尤其是中高档房供求增长过快的态势将会有所改变，中低价商品房的供应将相对增加、自住性需求将得以增长；从价格走势上看，正由普遍上涨向平稳分化转变；从市场运行的特点看，房地产市场正向规范化、完善化、专业化运作方式转变。

　　“困于心，衡于虑，而后作。” 和谐社会期待平稳、健康、持续的房地产市场。新政当前，重构秩序，于国于民显然都是福音。

　　NO．1 紧缩银根•加息调控

　　Ⅰ．2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。

　　Ⅱ．2006年8月19日，中国人民银行宣布，自8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存贷款利率均上调0.27百分点。央行宣布，金融机构一年期存款基准利率由现行的2.25％提高到2.52％；一年期贷款基准利率由现行的5.85％提高到6.12％，其他各档次存贷款基准利率也进行了相应的调整。

　　赢•盘点 ①：

　　金融问题从来都是房地产业的核心问题。央行两次加息，意欲何为？不难看出，加息的目的是为了化解国内固定资产投资增长过快、货币信贷增长偏快等方面的突出矛盾，抑制投资需求，以期进一步稳定房价。加息，成为调控政策的深入，凸显政府抑制投资、稳定房价的决心。因此，提高银行的贷款利率成为打击房地产市场炒作的重要方面，而连续加息的方式，对房地产市场炒作会有较沉重的打击。虽然小幅加息对目前房地产市场未能产生立竿见影的影响，但对于对象的清晰界定，加息对个人住房消费贷款采取优惠的政策，自住与投资之间的利率差将会越来越大，符合国家扶持自住、抑制投资的发展趋势。此两轮加息如果没有取得预期效果，谁也不排除央行今后会采用更多手段来进行金融政策调控的可能，这无疑是利好政策的开端。

　　NO．2 供需结构调控•细节限定

　　Ⅲ．“国六条”，从住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面提出相关促进房地产业健康发展的六项措施。国六条被认为是2006年宏观调控的标志性政策。

　　Ⅳ．“国十五条”，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。

　　Ⅴ．建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了九部委“十五条”中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。

　　赢•盘点 ②：

　　毋容置疑，调整住房供应结构是宏观调控的重中之重。住房供应结构的调整反映了政府对房地产市场更深入、细致的认识，政策更加目标明晰和更具可操作性，对权证的发放和90平米以及双70%标准即为明证，而且这种可操作性政策将更有利于监督执行，较为有效地解决了以往住房供应结构改革执行的飘摇之苦。系列关于住房供应结构调整的细则，已经不再是单纯的政策动作，于提高广大群众的认识和意识觉醒也是积极的，从很大程度上影响并改观了消费观念，为较好地解决广大中低收入者的住房问题，让他们进入住房市场，形成真正的“人民住房市场”的问题大有裨益；为建立繁荣健康的住房市场和较长期的消费热点以及建立以人为本的和谐社会，供需结构调整显然是首当其冲的工作任务。

　　NO．3 二手房交易调控•课税

　　Ⅵ．国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确——2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

　　Ⅶ．国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。

　　赢•盘点 ③：

　　关于二手房税收系列政策的议论一度众说纷纭，莫衷一是。概括来说，不外乎三个方面：其一，税收的增加会加大二手房交易成本，从而提高二手房价格；其二，因二手房成本的加大，故导致二手房的交易量下降，从而加大一级市场的交易量，从而促使一级市场房价上涨；第三种看法则认为，二手房系列税收政策的出台，会抑制炒买炒卖房屋，从而促进房地产市场的理性回归，对减少投资性需求和控制房价上涨过快起作用。

　　然而，课税政策的出台，政府不可能不考虑到市场不规范交易的严重程度、政策所影响的人群广泛以及政策可能产生的影响。从二手房市场上三类购房者（自住为目的的购房真实需求者、理性的长线投资者、短线交易的投机者）来看，短线交易的投机者才是政策打击的重点对象。作为短线投机者，追求短期效益则是必然，而五年的期限给投机者以莫大困惑——五年后房价是涨是跌？谁也不知道。故而，课之以税，对抑制投资性需求仍然是有效的。而投资性需求得到抑制，一级市场交易量就不见得增大，原本一级市场的交易量很大一部分就是投资性需求惹的祸；因税收的增加使二手房交易成本增加进而导致二手房价格升高，当二手房价格高到一定程度时，投资性需求将面临更为尴尬的境地。

　　所以，二手房课税政策，尽管不是调控的灵丹妙药和唯一工具，但可以很大程度地改观和抑制投资性需求的增长，抑制炒买炒卖和平抑房价上涨过快，于促进理性的房地产交易仍然不失为“平衡之道”。

　　NO．4 交易秩序调控•持续整顿

　　Ⅷ．建设部联合国家发改委、工商总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》要求房地产商在取得预售证后10内开始销售，同时加强广告发布管理，未取得预售许可的项目，不得发布预售广告。

　　赢•盘点 ④：

　　国家工商行政管理总局副局长王东峰说：整顿规范房地产交易秩序，对于引导和促进房地产业健康发展，满足广大居民住房消费需求，保护消费者合法权益，维护房地产市场交易秩序，具有十分重要的意义。

　　诚然，近年因相应的配套约束机制不健全，商品房预售制度在实施过程中 “病态”百出——违规预（销）售、利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款、发布虚假广告、合同欺诈、发布房地产交易虚假信息、以及炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等。应严重扰乱房地产交易秩序、损害购房人合法权益的时局，政府有责任在对加强商品房预售管理、房地产广告发布管理、房地产展销活动管理、对房地产经纪机构和从业人员的管理、就以售后包租等形式购买商品房问题向投资者发出风险提示等方面做相应的规范和整顿。

　　秩序，是建立房地产诚信机制的必然手段。

　　NO．5 严管土地闸门•母体调控

　　Ⅸ．国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发〔2006〕50号），九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下。

　　Ⅹ．国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围；供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。

　　赢•盘点 ⑤：

　　紧缩地根，无疑是触动房价问题最敏感的神经。对于严控土地闸门使地价上升给房价带来的后市影响，两种观点截然对立，各执一词：一种观点认为影响房价走势的根本因素不是地价，如果国家能够控制房价上升的主导因素，地价与房价的联动并不会实现；相反观点则认为，地价的上升必然会增加房地产开发的成本，因此紧缩地根必然造成地产的继续走高。民间有说法认为，地方政府作为土地的垄断性供应者，为追求GDP增长的招商引资使工业用地以超低甚至零地价出让，而以市场化高价的商品房地价来弥补。而来自国土资源部的相关信息称：今后统一制定并公布各地工业用地出让最低价标准，使其不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。此举无疑平衡了政府在土地开发中的利益分配，规范土地开发价格体系，控制工业用地的土地使用率，抑制建设用地扩张和固定投资过热。

　　商品房用地主要采用招标、拍卖、挂牌方式出让，土地价格由市场供求决定。按市场供求理论来说，只有房价决定地价，而不是地价决定房价。“如果按地产界所说，房价由市场供求关系决定，那么地价决定房价绝对是一种谬论。”社会科学金融发展中心易宪容如是说，“目前的中国房市基本上还是一个政策市，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》的实质还是控制土地的低使用率，调控固定资产投资过热，土地政策并不是房价问题的症结，房价真正的症结是在于银行利率”。

　　NO．6 相关链接•本土调控

　　Ⅺ．长沙市“十一五”住宅发展规划纲要：长沙市“十一五”（2006-2010）住宅发展规划是保障城市居民实现居住小康目标的重要规划，是保证长沙市住宅市场持续健康发展的重要规划。同时，也是今后五年长沙在社会发展与经济建设中，贯彻落实调控政策、科学发展住宅产业、健康发展住宅市场、稳步改善居民居住水平的指导性规划。

　　Ⅻ．关于开展整顿规范长沙市房地产交易秩序活动的通知（长房政发[2006]087号）：                    

　　长沙市发改委、市建委、市房产局、市工商局、市物价局等多部门联合通知，联手整顿规范长沙房地产交易秩序。《通知》以“三个代表”重要思想为指导，以法律、法规为依据，按照“自查、检查、整顿、处理、完善、提高”的原则，在全市范围内开展整顿规范房地产交易秩序专项活动。

　　赢•盘点 ⑥：

　　长沙市“十一五”住宅发展要实现持续健康发展，推动国民经济与社会又快又好发展；保持住宅市场发展中的市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定；加强政府调控管理，实现市场机制健全完善、政府监管有力有效、公共住房供应与保障到位；建立较为完善的住宅市场体系，规范发展住宅二、三级市场。

　　“十一五”期间，长沙市区要满足约1330万㎡的住宅用地需求总量，其中用于中低价位、中小套型普通商品住宅（含经济适用住房）和廉租住房的建设用地占70%以上；在套型结构比例上，全市按总量原则控制，分用地区域类别按项目原则控制，确保年度新审批、新开工的商品住宅总面积中，套型建筑面积90㎡以下住房（含经济适用房和廉租房）面积所占比重达到70%以上；期间，长沙市区经济适用房建设总量控制在360万㎡以内,年度基本持平,控制在70万㎡左右;通过最低收入家庭廉租保障制度解决14000户最低收入和困难家庭的基本住房问题，其中新建廉租住房10万㎡,以实物配租方式解决2000户最低收入和困难家庭的住房问题。

　　长房政发[2006]087号文作为地方性法规，是宏观调控新政的延续与细化。《通知》旨在通过专项整治，使房地产交易环节的各种违法、违规行为得到有效遏制，交易秩序明显改善，房地产价格更趋稳定，房地产开发企业、房地产中介服务机构及其从业人员的整体素质得到明显提高，促进我市房地产业持续、健康发展。根据《通知》，消费者可以拨打电话2232110举报投诉开发商在房地产领域的种种不良行为。本次整顿规范的主要内容非常广泛，涉及商品房预售、商品房预销售活动动态监管、房地产广告发布、房地产展销活动、商品房预售合同管理、房地产经纪等六个方面三十二项违法违规行为，而房地产预销售管理、房地产经纪将是整顿重点。