本期《地产观察家》栏目内容仍继房产新政后，各地方政策细则的连锁反映，包括政府职能部门、银行、市民、学者等等。

　　2006年末，坐看房市风起云涌，大浪涛江，放眼观探，反响非常； 06年房产市场格局对07年房产行业发展有着哪些影响？。。。。。。地产观察家邀您一同观察。

　　北京：

　　开征土地增值税 二手房市场明显冷清

　　北京市下发《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》，规定二手房税收征收范围从住宅扩大到写字楼、商铺等非住宅。而对征收对象的住宅建筑面积则以140平方米为界限。对于土地增值税的标准，北京市规定：“对于既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。”从北京房地产交易中心了解到，这两天来办过户的房主对土地增值税“反应平淡”。有业内人士解释说，这是因为今年国家对于房地产宏观调控已经出台了不少税收政策，已经有营业税和个人所得税政策先行“铺路”，土地增值税已经是正常之举，老百姓能够正确理解；其次，140平方米的界限也让大多数老百姓与这项政策“无缘”，并没有受到影响。

　　公布新的租赁办法草案 租赁价格有望下调

　　北京市政府法制办就《北京市房屋租赁管理办法》向市民征求意见。《办法》出台目的是为了规范北京市房屋租赁市场，完善租赁登记、监管手续，保障当事人合法租赁利益。《办法》出台至今一周有余，租赁市场也在发生着或大或小的变化。而对于新政策的出台，多数市民表示支持，但是业内也认为，调控还要解决“执行难”问题。《办法》出台一周后，据“链家地产”、21世纪不动产、中大恒基等中介公司统计，目前租赁市场委托租赁业务量在减少。主要是经纪公司在委托租赁签订上更加慎重，规避“月收租金”带来的“短收长付”资金风险。《办法》中要求加强资金监管，业内人士认为，这将会有效打击租赁中的“房屋银行”，从而有望使得租赁价格下降5％－10％。

　　一级土地市场结束垄断 驶入市场化轨道

　　一直以来土地的一级开发权全部是由政府“垄断”着，但这样的局面随着北京市国土资源局打出的两个招标公告而结束。日前北京市国土局发布公告称：北京市门头沟新城城子地区21-218号用地和北京市石景山区南宫住宅小区土地将通过公开招标方式确定土地一级开发主体，这在全国还属首次。土地一级开发引入招标机制，将令土地的一级开发和二级开发市场各自独立，这意味着长期处于政府指派的土地一级开发驶入市场透明化运行轨道。早在今年6月初《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》（以下简称《办法》）已经制定并上报给了国土资源部。在《办法》中明确规定：“除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使用权实施土地一级开发之外，其他土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承担主体。”中国国土资源网土地市场顾问服务中心总经理冯晖介绍说，目前全国土地一级开发存在三种情况：一是仍由地方政府主导做，这在目前很多市场化程度不是很高的中小城市普遍存在；二是国有企业或事业单位性质的土地储备机构做，政府和企业或储备机构在土地收益上有一个分成，比如上海、杭州等地；三是政府委托企业来做，政府负责管理和监督。

　　杭州市：

　　出台住房建设规划 经济适用房小于90平米

　　在“十一五”期间，规划政府保障型住房(指经济适用住房、限价商品房和危旧房改善建设等)目标建设总量应占杭州市住宅建设总量的30%以上。其中，经济适用住房、限价商品房和危旧房改善中套型建筑面积小于90平方米的占100%……杭州市政府日前出台了《杭州市住房建设规划》，在规划期限杭州六城区范围内，各项住房建设活动应符合该规划。同时，为减轻政府保障性住房供应压力，规划期内在快速交通干道、地铁周边等交通和生活便利地区，重点选址建设一批以满足中低收入家庭自住需求的中低价位、中小套型普通商品房为主的大型经济适用住房、限价商品房区块。“停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。”规划提出，“保障住房用地供应，调整住房供应结构。”优先保证中低价位、中小套型普通商品房、经济适用住房、限价商品房和廉租房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。进一步调整住房供应结构，适应新政策的要求。针对杭州市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，对新区适当提高住房建筑的容积率水平。扩大保障性住房的覆盖面，促进保障性住房由“以售为主”向“租售并举”转变。加强各类公共租赁住房、人才公寓和外来务工人员公寓的建设，强化保障性住房的保障作用。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，依法征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满两年未动工开发的，依法收回土地使用权。

　　出台新规 住宅、学校、医院将享有“阳光权”

　　从现在开始，杭州新建高层建筑，必须要进行“日照分析”，以保障旁边的居住、教育、医疗类建筑享受到充分的阳光权。杭州市规划局制定的《杭州市建筑工程日照分析技术管理规则》已经市政府批准，目前开始正式施行。这部新诞生的日照分析规则，主要就是用来规范杭州市城区的新建高层建筑的。这些新建高层建筑包括方案设计已经批准、待建、在建等建设项目。(新建低层、多层建筑、危旧房改造与周边建筑的关系根据《杭州市城市规划管理技术规定》的要求按日照间距控制，不做日照分析。

　　上海：

　　11区县二手房交易回升 仍难挽大势低迷

　　上海卢湾、黄浦、静安、宝山、普陀等在内的11个区县11月份二手房交易量较之前有所增加，但全市总的二手房交易量却仍比上月减少了400多套，下降幅度大约在4.32%左右。据近日网上房地产统计数据显示，在以上11个区县中，宝山、普陀二手房交易增长幅度最为明显。普陀上月的二手房交易量达到了950套，而在10月份，交易总量仅为830套，上升幅度为14.46%；宝山11月二手房交易量达到1055套，较10月的899套，上涨8.85%。另外，卢湾、黄浦、宝山等很多区县的二手房市场也呈现“回暖”态势，交易量较之前有所增加。 

　　银行房贷争抢战再起风云

　　据了解，在宏观调控开始之前，转加按业务也曾是各银行疯抢的业务之一。但自去年3月，央行要求取消房贷优惠利率、实行下限管理的新政实施后，在银行同业公会的介入下，各银行彼此达成“默契”，不再提供房贷转加按业务，也致使该业务一度基本绝迹。深发展此次重开转加按业务是全国性的，在网站上查询时，发现在成都、重庆、北京等城市，深发展的业务员都在以各种方式向消费者推荐转加按业务。该业务的卖点主要是，利用银行间房贷利率的价差，将房贷“搬家”从而节省利息。 深发展上海分行个人房贷按揭中心，相关人员表示，能否做转加按的关键在于房产的评估价，深发展将在评估价的基础上打七折放款，如果这个额度比剩余的按揭贷款多出一定额度，这个转加按业务才有办理的意义。上海最大的信贷机构——工行最近也将转加按列入个人房贷的主推业务。据工行上海某支行业务经理刘先生介绍，以价值充足的房产作为抵押，无须再追加其他抵押物，本行及他行的房贷客户即可获最长5年、最高200万元的追加贷款或最长10年、最高达50万元的加按揭贷款，资质优良的借款人还可获基准利率下浮15%的优惠。目前，关于转加按的广告已在工行各支行网点醒目处张贴。已经有迹象表明，上海各银行对个人房贷都在悄悄放开手脚。 

　　政府最严格管理土地 最高效利用土地

　　市政府综合运用四大手段全面加强土地管理调控；充分利用经济手段，重点是要强化利益调整机制，大力推进节约集约用地；充分利用法律手段，重点是要强化依法管地用地；充分利用行政手段，重点是要强化责任约束和追究制度；充分利用技术手段，重点是要强化精细化管理，强化对土地实行全覆盖、全过程、全方位动态管理。将进一步贯彻落实中央关于加强土地调控的各项政策措施，切实加强土地管理和调控各项工作，努力探索出一条最严格的土地管理制度、最高效的土地节约集约利用的发展新路，真正把科学发展观落到实处、务求实效。这是市政府昨天召开全市土地管理工作会议时传递的明确信息。针对经济发展中出现的新情况新问题，党中央、国务院采取了一系列宏观调控政策措施。继2004年10月，国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》之后，今年8月又下发《关于加强土地调控有关问题的通知》。市政府以及各区县、各部门认真贯彻中央精神，按照“保护资源、保障发展、维护权益、服务社会”的原则，加强土地管理和调控取得了一定成效。会议分析，上海土地管理和调控依然面临严峻形势，任务仍然十分艰巨，城市全面发展对土地需求与土地资源稀缺等矛盾相当突出。目前上海人均土地面积0.55亩，只相当于全国平均水平的二十分之一；人均耕地约0.26亩，只相当于全国平均水平的五分之一。各种情况表明，中央加强宏观调控，强化土地管理的一系列政策和措施，完全符合上海实践。 

　　广州：

　　建设部或出区别政策控房价 广州开发商囤货惜售

　　在经历了2006年系列政策的“攻击”后，房地产市场是否还将遭遇更多的“区别对待”？业内人士表示，杜绝发展商囤积货量增加市场供应量，优化产品结构是最适合广州本土的政策。韩世同指出，广州楼市与其他城市最大不同的是，今年上半年的楼价增长幅度惊人，他表示，1-10月，广州均价比去年涨价20%，尽管总体水平还没有达到深圳、上海等地。中原项目部副总经理黄韬表示，广州楼价最近上涨势头迅猛的主要原因是享受型买家的增加，以及高档楼盘占据市场，导致供应结构失衡。他进一步认为，广州的调控还需加强，其中包括调整产品结构、回收闲置土地、增加市场供应量是主要方向。据悉，对于如何杜绝发展商囤积货源是最为棘手的。黄韬表示，“8•31”土地大限后，发展商拿地的成本和门槛越来越高，尽管目前市场上销售的产品是“大限”之前所拿地块，但发展商为了填补今后开发的利润，以及持续发展的考虑，不得不将现有的产品“吊高”来卖。

　　二手房交易六种情况可核定征收个人所得税

　　六种情况可核定征收：1.未能提供合法、有效的售房合同，不能正确计算售房收入的;2.未能提供合法、有效的购房合同和房产原值相关凭证，不能正确计算原值的；3.未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；4.申报价格低于《房地产价格审核书》所审定的价格，又无正当理由的；5.个人转让已购公有住房不能提供所有扣除项目相关资料凭证的；6.办理完税手续时，未按规定提供主管地税征收机关“据实征收”审核意见的。已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。

　　深圳：

　　拟出台条例禁止开发商直接预收房款

　　为更好地保障购房者权益，深圳市拟禁止房地产开发商直接向客户预收房款。这是《深圳市房地产条例》草案初稿提出的。这份条例草案目前正公开征求市民意见。深圳这份条例草案初稿整合了当地的多部地方法规，共有六章192条条款，涵盖了目前房地产市场从项目建设到现房购买过程中的各个环节。深圳市法制办有关负责人表示，条例出台后将成为规范深圳房地产行业的最权威法规。另外，深圳将大力加强房地产行业的诚信建设，条例草案要求主管部门建立完善房地产行业诚信档案和诚信公示制度，诚信档案应当公示，任何单位和个人有权查阅；对于失信情节严重的企业和个人，主管部门应当在组织地块出让、资质或资格年检、备案、年度评价时，加大审查力度，直至取消其土地受让资格、限制商品房开发项目预售或禁止从事有关业务。 

　　从严调控 深圳近期50％商品住房规划未获批

　　今年以来，深圳和北京的房价一直“全国领涨”，成为调控的矛头所指，“90平方米以下住房占70％”的结构调控任务也更艰巨。昨天，上海证券报获悉，深圳规划部门进一步的严格审批使众多深圳楼盘项目规划无法通过而押后开工。三个多月时间里，已有50％的报批项目未获通过。据深圳知名的半求房产工作室的监测数据，房地产调控“国六条”后的6月12日到9月31日期间，深圳市规划局共接受商品住宅审批案210宗，其中104宗因为没有满足“国六条”的相关结构调控规定而未获批准。据悉，深圳今年还余下的12个后续出让的地块项目中，深圳政府可能将把单套住房建筑面积90平方米以下的商品住宅所占比重，提高到95%。“其实，宏观调控之后，深圳执行的套型结构调整原则远高于国家规定的‘90-70’，可能已经达到‘90-90’或“‘90-95’。”半求表示，“我认为将户型拆细是有利于增加供应的，但是对于审批的重新规定则将减少深圳楼市未来一定时间的供应量。”另外，“国六条”之后，深圳市有消息称一共清理出637份已审批但未取得施工许可证的《建设工程规划许可证》，对于获得土地后迟迟不予开发的，深圳国土局要求实施严格规定。6月1日前已取得《建设工程规划许可证》但尚未取得《建筑工程施工许可证》的房地产项目，住房结构如未经重新审查的，不予核发施工许可证。“也就是说，这些项目可能也将重新审批，入市预计延后3个月的时间。”一位当地房产分析师表示，“由于涉及较多，一旦这些申请都将推翻重来，明年上半年的楼市供应会受影响。”

　　房地产开发商囤积土地现象严重

　　深圳市国土资源和房产管理局日前公布了第一批房产开发土地供应及开发利用情况。数据显示，自从2004年以来，全市批准房地产用地435宗，但至今仅有92宗完成及部分完成开发。业内人士表示，过去两年中，深圳房地产开发商囤积土地现象严重，造成市场上人为的供不应求状况，致使深圳房价在两年中大幅上扬。业内人士认为，开发商囤地现象是目前房产市场价格高企的罪魁祸首。近年来，深圳政府每年新推出的房地产用地均在1平方公里左右。新增供应的紧张导致市场上出现地荒论、房荒论。但从此次公布的数据来看，业内人士表示即使市场上有地荒、房荒现象，也是开发商囤积土地不开发造成的。此次公布的开发情况中，深圳自2004年后总批准用地为3．15平方公里，至今已开发完成土地面积共2．0平方公里，未动工土地面积共1．15平方公里，未动工面积占到了约1／3。深圳市国土房产局表示将陆续公布余下的土地开发情况。一位了解内情的人士估计，深圳共计约有7平方公里土地掌握在开发商手中尚未开发。深圳市国土部门一位负责人表示，下一步将严格按照宏观调控有关“逾期两年未开发收回土地”的政策，加大查处力度。 

　　深圳规划8万平米以上住宅设计需进行招投标

　　深圳市规划部门发布《关于加强建筑工程方案设计招投标工作管理的意见》（以下简称《意见》），对全市建筑工程设计市场进行规范。今后，两万平方米以上的政府投资项目、5万平方米以上的一般公共建筑和工业仓储建筑，8万平方米以上的住宅项目设计，均需要进行招投标。以前，只有政府工程以及国有企业、事业单位建设的工程设计方案需要进行招投标，此次出台的《意见》中，我市建筑设计招投标的范围进一步扩大。包括：建筑面积在两万平方米以上（含两万平方米）的政府投资项目；5万平方米以上的一般公共建筑和工业仓储建筑；8万平方米以上的住宅项目；规划重点控制的建筑，如火车站、机场、交通枢纽站、地铁上盖项目、体育场馆、大剧院、博览建筑、图书馆等重要的公共建筑，以及城市制高点的建筑等。另外，城市主干道两侧的建筑、市中心区及周边地区、海滨地区、红树林地区，宝安中心区、龙岗中心区、光明新城、龙华新城、奥体新城的重要建筑，以及列为城市建设控制性地区的建筑都需要进行设计招投标。

　　南京：

　　地税人士：南京目前未强征二手房土地增值税

　　南京地税有关人士表示，北京近日出台的《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》是地方性法规，并不是全国都要照此执行。像杭州等城市就表示暂时“不学北京”，南京目前没有对个人转让二手房强制性征收土地增值税，但即使开征，也不会有太大震动。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税。转让房地产并取得收入的单位和个人就是土地增值税的纳税义务人。土地增值税的计税依据为转让房地产所取得的增值额。即转让房地产收入减去可扣除金额，如取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用、新建房及配套设施的成本费用等。土地增值税实行“四级超率累进税率”，增值额未超过扣除金额50％的部分，税率为30％；超过50％未超过100％的部分，税率为40％；超过100％未超过200％部分，税率为50％；超过200％的部分，税率为60％。北京地税局在强制性执行该政策时，又补充规定，对无法提供购房发票等扣除项目凭证的个人，统一采取按转让二手房交易价格全额的1％计征土地增值税的方法。个人拥有的普通住宅，转让时免征土地增值税。个人转让非普通住宅的，凡居住满5年或5年以上，免征土地增值税；非普通住宅居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。市民转让普通住宅时，现阶段也免征土地增值税，而非普通住宅应当征收。但在南京，即使是非普通住宅，也未强制征收土地增值税。市地税有关人士介绍，事实上，南京二手房交易中，土地增值税的涉税房屋很少。从中介反馈来的数据看，南京土地增值税的涉税房屋主要是跃层、别墅等大户型。 

　　严查擅自定价雇人炒作房价等20项楼市违规

　　南京市房管局下发房地产交易秩序整治通知后，11月28日南京市房管局、工商局、物价局三部门联合下发一份名为“南京市房地产交易秩序专项整治工作方案”的通知，对专项整治工作细化分工，其中擅改规划、收取定金（订）、随意定房价、中介炒房列入四大重点打击对象。 与10月30日南京市房管局下发的一份“关于开展规范房地产交易市场秩序专项检查”的通知不同，此次专项整治工作方案将工商局和物价局纳入进来，由与楼市密切相关的三部门联合整治楼市。方案中明确规定，南京市房管部门负责商品房销售许可证管理等；工商行政管理部门负责房地产展销登记管理、房地产广告管理等；价格主管部门负责房地产价格及相关收费的管理监督等。除了将此次整治活动明确分工到房管、工商、物价三部门，专门负责整治工作的协调小组也在正式亮相，南京市房管局副局长郭宏定将作为组长统领此次专项整治工作。据专项整治协调小组的有关人士介绍，此次整顿规范房地产交易秩序将主要查处20项违规。此次整治活动从今年11月开始启动，一直将持续到明年9月底。其中今年11月至明年3月为开发企业自查自纠与督察阶段；明年4月至7月为总结经验、巩固成果阶段。最后在明年8月、9月建立长效机制，防止违规行为反弹。市房管局有关负责人表示，今年以来南京楼市总体处于平稳状态，截至目前南京商品房、二手房已累计交易700多万平方米，市场出现供销两旺的状况。“然而这段时间房管部门监控发现，许多交易过程中的违规行为依然存在，有些问题也引起购房者的强烈投诉。”该负责人表示，这些问题主要集中体现在五个方面：商品房预售阶段，无预售许可证就开始销售；一些开发商隐瞒在建工程抵押的事实，违规销售、利用假合同套取银行贷款；开发商发布虚假广告；开发商通过炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价；中介公司参与炒房，扰乱市场秩序等。 

　　沈阳：

　　房地产迅速向郊区扩展 地产新政可能影响房价

　　沈阳地产正在迅速向郊区扩展！近日，沈阳市公布了今年前10个月房地产形势分析报告。报告数据表明沈城房地产迅速向郊区扩展，近七成开发用地位于二、三环之间，前10个月全市预销售商品房超过940万平方米，合同金额超过320亿元，超过去年全年。数据显示，1－10月份，沈阳商品住宅预销售价格为3206元/平方米，同比增长2.78%。明年1月1日起，《土地出让金收支管理办法》将实施，有观点称，建设用地土地使用税、费的增加，最终可能将导致沈城房价上涨。按照目前有关方面透露的权威信息，这部新管理办法，可能将建设用地城镇土地使用税提高两倍，新增建设用地有偿使用费和耕地占用税各提高一倍。对于市民担心的楼盘开发增加成本将被摊到购房者头上的问题，沈阳市房地产研究所所长范翰章昨日表达了自己的观点。范翰章说，在沈阳，土地费用大约占商品房房价的20%—30%，土地出让费上涨肯定会导致房价的上涨。但是两者之间并非同步上涨，也不会是同幅度上涨的关系。而且按照惯例，因为房屋建造的周期很长，土地费用引起的房价波动，通常都会滞后一两年才能体现出来。此外，他还认为，届时，沈阳市政府也会出台相应政策平抑房价，房价不会涨得太多。

　　银行在沈抢二手房“生意” 交易资金托管业务出现

　　在国家政策影响下，房龄不足四年的二手房交易成交量受到抑制，但这并没有影响银行对于二手房交易市场的热衷。12月4日从银行方面了解到，继招行之后，光大银行沈阳分行也将推出二手房交易资金托管业务。年初以来，原来对二手房房贷严格限制的银行，纷纷对其松绑，除了提高二手房贷款首付（最高已可达到3成）、贷款年限放宽等政策外，近日，记者更是获悉，已经有银行开始推出“二手房固定利率房贷”、“二手房交易资金托管业务”等新型服务。从光大银行沈阳分行获悉，该行已接到总行相关通知，在经过对市场考察后，将推出符合沈阳当地情况的二手房交易资金托管业务。这也是继招行之后，第二家开始二手房交易资金托管业务的银行。除此之外，该行在原有固定利率房贷业务的基础上，放行了二手房的固定利率房贷业务。

　　重庆：

　　定息房贷可以分阶段确定利率

　　定息房贷(即固定利率房贷)可分阶段确定房贷利率。来自招行、建行和农行的消息称，它们推出的固定利率房贷可由市民选择固定利率的时间段，同时，固定利率还可以转化为浮动利率。招行重庆分行以往推的固定利率房贷，在还款时间内，利率都是固定的，比如，10年期限固定利率房贷，利率为6.54%，在还贷10年期间，利率一直执行这个固定标准。但采取利率可时段固定后，分段将执行不同利率，比如前3年执行固定利率，再浮动2年，后5年根据利率走向再决定采取固定利率或者浮动利率。新固定利率房贷灵活性增强了，贷款者能够根据利率走向节省一笔利息。建行和农行这两家银行也表示，对于20年的房贷，均可执行“3年固定＋17年浮动”或“5年固定＋15年浮动”等组合模式。建行还称，贷款者也可以选择将固定利率房贷转换为浮动利率房贷，但提前终止固定利率是违约行为，银行会收取一定的违约金。

　　楼市调控新规定 开发商一房二售将被封楼盘

　　擅自将已抵押的房屋再次出售，将已出售的房屋“一女二嫁”重复销售，采取售后包租、返租或给予固定回报方式高价分零销售商铺。日前市国土房管局发布了当前商品房交易中常见的三类陷阱。该局有关负责人表示：即日起一旦购房者投诉上述行为，调查属实后将立即封掉在售楼盘，并采取相应限制和保障措施，避免开发商卷钱走人。

　　陷阱一 已抵押房屋擅自再售；表现方式：开发商将取得商品房屋预售许可证的房屋预先抵押给银行，并在房地产交易管理部门（下简称房交所）办理抵押登记，后未经抵押权人同意将已抵押的房屋出售给其他购房人。存在风险  购房人买到抵押的房屋后，不能在房交所办理合同登记、产权登记，因而所购房屋权益不能受到优先保护。

　　陷阱二 商品房“一女二嫁”；表现方式：开发商将已出售的房屋，不及时到房交所给购房者办理登记，而是隐瞒已出售事实，再次将房屋出售给另外的购房人。存在风险  由于房屋被开发商两次甚至多次出售，购房者所购房屋会出现多个权利人。对于已到房交所办理了合同登记的权利人，其购房权利能得到保证，对未办合同登记的购房人，其购房权利将不能得到保证。

　　陷阱三 售后返租分零卖商铺；表现方式：开发商以提供固定年回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等方式，分零销售大厅式百货商场、人防工程、各种酒店式公寓和办公楼。在与购房者签定购房合同时，开发商私下以另外公司名义（如以旗下物业公司名义）与购房者签定委托租赁和经营协议，并承诺给予回报，或直接与购房者签定出售收益权合同，实行非法集资。存在风险  一是可能存在欺诈。开发商以违背常识的高额回报为诱饵，骗取投资者高价购房，一旦达到目的，就携款逃匿。二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到其他项目上，一旦某一环节出问题，资金链断裂，回报成泡影。三是分零销售业主众多，无法形成统一市场，铺面容易长期空置。四是高额回报诱饵下，投资者眼中只有收益，对所购商铺位置并不确定，或销售时虽有具体位置、实际无法使用，无法办理房屋所有权证。

　　成都：

　　假赠房真逃税行不通 二手房网上交易

　　成都市房管局召开新闻通气会，指出今年一月份以后，成都市二手房市场稳定增长，所占有的市场份额逐步上升。不过二手房市场还存在诸如部分无资质、无证的二手房中介机构或从业人员等问题，为此，成都市房管局将加大对非法二手房中介机构的打击力度，并准备在明年推出一套管理系统，届时，二手房房源披露、中介委托、购房等行为均可在网上进行。据成都市房管局相关负责人介绍，由于成都市二手房交易用办证时间是全国最快的，只需4个工作日，如果走绿色通道，这一时间更是缩短到24个小时，极大方便了二手房交易。而从今年1月至今二手房交易情况看，今年成都市二手房交易量将比去年上升8%～9%。“虽然受到新政的影响，但是二手房市场还是在稳定增长。”

　　此外，与新建商品房相比，目前二手房交易在房地产交易市场中所占比例也在逐年上涨。去年成都二手房在整个房地产交易市场中所占比例是29.32%，预计今年将达到32%以上。相比深圳等沿海成都二手房交易达到一半以上，成都市的二手房市场还将有很大的发展空间。目前成都二手房交易市场是健康的。但是在新政实施，国家关于营业税政策的调整，个人所得税的开征后，部分二手房中介公司、二手房买卖双方利用公证，利用政策的空子来避税。“这种情况在全国都有，如进行假赠予，真买卖。”房管局相关负责人表示，对于“赠予”避税的行为，成都市规定：直系亲属之间的赠予才有效，非直系亲属之间的赠予一律视同买卖。因此，通过“赠予”方式来逃避二手房交易税收的形式在成都行不通。

　　二手房交易 房款代存心里踏实

　　为保障二手房交易安全，房地产交易中心将免费为市民提供购房款暂存业务。明年，成都市还将启动二手房网上交易系统。成都市房管局相关负责人介绍了该市二手房交易市场相关情况。据该负责人介绍，目前成都的二手房市场规范程度在全国名列前茅，市场交易量也在逐年稳定地增长。该负责人说，成都的二手房买卖过户办证时间在全国范围内最快，一般只需3—4个工作日，如果通过绿色通道加快领证，则只需要24小时便可领证。产权过户办证时间的缩短，将大大减少因办证时间过长导致中介机构违规违法挪用客户资金的情况。为进一步规范房地产市场的中介机构，并且让市民买卖二手房更加安全，成都拟在明年启动二手房网上交易系统。据了解，该系统功能将包括二手房房源信息、网上委托、网上交易、合同下载等内容。只有获得相关资质的正规中介机构才能获得密钥进入该系统从事中介活动，这样可以从技术上杜绝市民在不知情的情况下找到无证或非法的中介机构为其提供中介服务，而市民通过该系统买卖二手房也将更加安全。

　　土地使用费提高 成都楼市影响还不会很快显现

　　财政部、国土资源部、中国人民银行联合印发的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》引起楼市关注，通过发现，土地有偿使用费调高后对成都楼市影响还不会很快显现。 成都市国土局征地保护处负责人称，新征建设用地土地成本一般包括拆迁安置成本、包括土地使用费在内的相关规费，再加上土地相关配套开发的建设成本等。目前全国新增建设用地土地有偿使用费征收分15等，成都市是第四等，为40元/平方米。因此土地有偿使用费增加1倍之后，成都将达到80元/平方米。在近年来，土地拍卖成交价均超出起价不少，因此，土地有偿使用费征收标准增加1倍对于地价的影响不大。开发商普遍认为，由于新增建设用地土地有偿使用费的缴纳主体是政府而不是用地单位，原则上不会增加用地成本，对房价不会产生直接影响，开发商的拿地热情不会因此而改变。对于此次出台的新政策，本地也有开发商表现出谨慎的态度，他们仍有些“理解不透”的感觉，政策对成都楼市的具体作用，要等到成都土地有偿使用费明确以后才能逐步得以体现。

　　长沙：

　　五部门联手整顿规范房地产交易秩序

　　取得预售许可证后，房地产开发企业未在10日内开始销售商品房怎么办？11月21日，长沙市发改委、市建委、市房产局、市工商局、市物价局联合发出通知，联手整顿规范长沙房地产交易秩序。根据《通知》，消费者可以拨打电话2232110举报投诉开发商在房地产领域的种种不良行为，与此同时，旨在整顿规范我市房地产交易秩序的一系列专项活动，即日起正式拉开帷幕。

　　据悉，本次整顿规范的主要内容非常广泛，涉及商品房预销售、商品房预销售活动动态监管、房地产广告发布、房地产展销活动、商品房预销售合同管理、房地产经纪（中介服务机构）等六个方面三十二项违法违规行为。据房地产交易秩序工作领导小组组长、长沙市房屋产权管理局局长、党委书记石长松透露，整顿规范房地产交易秩序专项活动长达10个月，11月－12月底为自查自纠阶段；2007年1月－2007年3月底为检查落实阶段，在企业自查自纠的基础上，对全市的开发企业、经纪机构各方主体进行全面检查；2007年4月，将对在检查中发现的突出问题，依法作出处理，并进行发布、公告；2007年5月－2007年8月底为完善规范阶段，由长沙市发改委、市建委、市房产局、市工商局、市物价局等部门制定并出台相关政策和规章制度，建立健全房地产市场规范发展的长效机制，进一步规范我市房地产市场秩序。石长松表示，将着手调查一批大案要案，绝不会只打苍蝇，不打老虎，只有这样才能达到惩一儆百的效果。希望消费者依照法律法规维护自身合法权益；同时，希望开发商能够严格自律，发现问题及时自查。对在检查中查出的各类房地产违法违规行为，将本着“自查从宽、被查从严、教育与处罚相结合”的原则进行处理。对自查不力，违法情况严重或拒绝接受检查的，按照有关法律、法规规定，由相关执法部门依法严肃查处，责令其限期整改，对拒不整改的，取消企业开发资质，吊销企业营业执照，对构成犯罪的移送司法部门处理，并通过媒体公开曝光。同时建立和完善房地产开发企业、房地产中介服务机构及从业人员诚信档案，并在长沙市政府政务网上进行定期公布。

　　自由职业者私企雇员明年起可缴存公积金

　　从明年起，长沙将进一步扩大住房公积金的覆盖面，自由职业者、私营企业雇员均可以缴存住房公积金。目前，长沙市住房公积金覆盖率已达68.3%，住房公积金归集总额超过33亿元，住房公积金贷款总额17.25亿元，资金使用率达到63.16%，累计支持近5万户家庭购、建自住住房。长沙住房公积金管理中心负责人透露，明年起长沙住房公积金覆盖面扩大至自由职业者和私营企业雇员。今后，所有雇主都必须为职工建立和缴存住房公积金。市财政局相关负责人表示，财政部门今后将进一步加强对住房公积金的财政监督管理，监督“管理中心”将住房公积金增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金后的余额全额上缴市本级国库，实行“收支两条线”管理。同时，要确保将住房公积金增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金和管理费用后的余额，全部用于城镇廉租住房保障支出。长沙住房公积金管理中心负责人表示，欢迎符合条件的市民前来办理购房贷款业务，管理中心的贷款利息比银行同期利息适当降低，且手续简便，各种服务均不收取任何费用。

　　专家视点：

　　住房建设规划应落实到地段及项目

　　10月18日，记者就各地的“十一五”住房建设规划出台的宏观背景以及规划的相关重点问题对中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一进行了专访。朱中一指出，要把住房建设规划落实到地段、落实到项目，各地的规划是以前相关房地产政策的完善和进步。

　　中国房地产报：各地的“十一五”住房建设规划是在怎样的背景下产生的？规划实施的重点是什么？

　　朱中一：各地规划的制定是根据国务院15条意见明确要求后提出的。各城市人民政府制定“十一五”住宅建设规划的前提条件是对当地的住房条件进行调查，在调查的基础上首先要制定今明两年的住房建设规划，而且要把住房建设规划落实到地段、落实到项目。

　　中国房地产报：各地的住房建设规划大都制定了巨量住房供应计划，以满足日益增长的住房需求。您如何看待巨大的住房需求与房价不断上涨之间的矛盾？

　　朱中一：对于不断上涨的房价和巨大的住房需求，我们要考虑两点：第一，我们要在占世界7%的土地上养活22%的人口，这需要跟耕种的土地相吻合，像中西部的好多土地，是基本不能耕种的。我国的耕地需要保护，所以我们要想完全通过市场的办法来解决住房需求，可能有问题。这是一个很重要的国情。

　　还有一个很重要的方面是消费观念的转变。中国有种说法是安居乐业，所有的家长都考虑花钱买房子，有了房子就塌实了，实际在国外采取的方式是租售并举。合理的消费顺序应该是租小房子——租大房子——买小房子——买大房子，是渐进式的。在中国不是这样，直接就进入到了买房子而且要买大房子的阶段，严重的、客观的问题是要转变观念，要考虑到中国土地资源承受能力的国情。

　　中国房地产报：北京市“十一五”住房建设规划提出经济适用房的供应模式将过渡到租售并举，并探索建立“内循环”的流转模式，切实发挥经济适用住房的保障作用。同时明确对“90•70”的政策实行总量控制，您如何评价这个规划？

　　朱中一：经济适用房最好的供应取向是租售并举，而且它应有一个退出机制，因为房子是70年，现在觉得居住面积小，以后可能会成为大房子。至于操作的可行性，关键是政府的监管力度到不到位，如果政府的监管力度到位，可行性就较强。

　　对于“90•70”的政策，坦率地说，将来是不是就一定是70%，时间长了，这个范围可能会发生变化，从总体来说中小套型肯定是主导。现在的问题是大家对住房面积及购买住房的思想需要转变。

　　我们需要反思，政策每次的调整也是对过去政策的完善。比如经济适用房的政策就需要调整，目前的经济适用房面积往往过大，有的达200平方米。“90•70”政策引导各地供应90平方米以下住房，就是政策的进步和完善。  （转载/中国房地产报）