充分认识房地产三级市场重要性，促进房地产市场健康协调发展

　　邓 晖

　　一、房地产三级市场及其重要性

　　在中国，房地产市场是根据交易的对象、交易的用途和经营方式划分结构类型的。按照房地产进入市场交易的时间顺序，划分为一级市场、二级市场和三级市场。房地产一级市场即国有土地出让市场。房地产二级市场是指土地使用权转让和房屋的首次出售或出租市场。土地使用权转让包括土地使用权转售和抵押。房屋的首次出售和出租是指投资者已使用年限后的剩余年限。单就房屋而言，也称为房屋一级市场或增量房市场或一手房市场。房地产三级市场是指新建房屋经过首次流通交易之后再进行房屋所有权转售和房屋使用权转租的市场，也称为房屋二级市场或存量房市场或三级市场。

　　三级市场与二级市场之间到底是一个什么样的关系呢：我们以树木与木材的关系为例，如果想拥有取之不尽的木材资源，那么在砍树的同时就一定要种树；对房地产业来说，在消耗市场的同时，也要注意培养市场。而三级市场恰恰就是培育二级市场的一个温床。只有三级市场的交易活跃起来，长沙市的房地产二级市场才能真正实现持续繁荣。

　　（一）从长沙市房产成交量来看，活跃三级市场与繁荣二级市场息息相关

　　长沙市房产信息中心提供的资料显示，自房改房上市交易以来，我市三级市场的二手房交易市场迅速启动，二手房交易从98年的37.5万平米，迅速增加到99年的66.64万平米，再增至2005年的187.54万平方米，7年间增加了5倍多，二手房交易实现了跨越式增长，房地产三级市场呈现高速、稳定发展的状态。

　　同期商品房市场销售量增长更为迅猛。1998年，商品房实际销售面积仅为31.74万平方米， 至2005年销售量便增长至639.02万平方米，7年间增长了20倍多，这一方面反映了自住房制度改革后长沙市民购房欲望高涨，另一方面也体现了在长沙经济不断发展，城市规模不断扩大的形势下，长沙市房地产市场呈现了前所未有的上升势头。

　　从商品房、二手房销售年增长率走势情况来看，我们不难发现商品房、二手房交易之间存在着较为紧密的联系：即如果二手房交易增长率上升，那么来年商品房交易增长率上升；如果二手房销售年增长率下降，那么来年商品房交易增长率下降。这表明三级市场较易感知市场供需、政策、社会经济等外部条件的变化，能率先对各种变化做出反应；继而此种变化与二手房交易变动综合影响商品房市场，促使商品房市场交易增长率上升或下降，从某种意义上说，三级市场是房地产市场发展的风向标，其发展对商品房市场乃至整个房地产市场的发展具有重要的影响。

　　（二）从房屋价格来看，三级市场房价间接影响了二级市场的房价

　　三级市场活跃的另一个表现之一就是三级市场的房屋售价或租价持续上涨，也会直接促使二级市场房价的上涨。从经济学供求关系理论来说，三级市场房屋的售价或租价上涨，说明三级市场处于相对供不应求状态，这就促使消费者将消费目光转向其他替代品——二级市场的消费，进而拉动二级市场房价的上涨。

　　根据建安房屋、正大行、华晨、万博等中介机构的运营部资料统计，不少投资客已经看到了三级市场的巨大利润，开始着手炒卖二手房；加之房地产的升值保值作用，和其价值只升不降的潜质（一般而言），促进了长沙市二手房价格的迅速抬升。根据调查，在2003年年底时，东城区的马王堆陶瓷建材新城的二手房价还在1600元/平方米左右，2005年已经涨到了1800元/平方米以上。而南城区二手房交易量最大的地区——南门口周围（长沙三级市场中最先突破2000元/平方米的地段），该地段目前一套1995年后的二手房价格起码达到了2500元/平方米左右，并且还供不应求。河西目前二手房交易的热点出现在望月湖小区、桐梓坡一线，其交易价格目前也已突破1600元/平方米。另据长沙市房产信息中心资料显示， 2001年，我市二手房平均单价仅为1251元/平方米， 2005年底平均单价就已经升至1797元/平方米，短短5年增长幅度达43.65%，这进一步证实了我市三级市场价格正在整体上扬。

　　三级市场价格的上扬从一个侧面反映了长沙房地产市场发展的旺盛态势，且其上扬拉动了长沙商品房市场价格的上涨。我们知道，一个二手房较为集中的地带往往都是老城区，在经历了几年乃至几十年的发展以后，其生活配套、市政配套、交通、周边环境等均发展得较为成熟，二手房的租金也随着其配套的不断完善而水涨船高。而根据一般规律，二手房总价格=年租金×12，即年租金的12倍就基本等于该二手房当前总价。因此二手房的售价也会由于其周边成熟度的不断提高而上升，并引致该地区土地价值上涨，拆迁成本增加，这样，在该地区新开发楼盘价格也会相应上涨。同时，其相邻区域土地价值也会联动上升，进而拉动整个大区域新建商品房价格上涨。从长沙市房产信息中心数据来看，2001年，全市商品房销售均价仅为2582元／平方米，商品住房均价仅为2392元/㎡；但到了2005年，全市商品房均价就已达到3030元/㎡，增长幅度达17.35%；其中，商品住宅平均售价为2539元/㎡，增长幅度达6.15%。

　　（三）从房屋消费格局来看，繁荣的三级市场是形成有机互动的梯级消费格局的重要环节

　　我们知道，一个完整的住房交易市场应该由两部分组成：增量市场（二级市场）和存量市场（三级市场）。只有增量市场而没有存量市场，这样的住宅市场是不成熟的，这样的城市对住房资源的配置能力是有限的，不可能完全满足市民对住房的需求，并且随着城市的不断发展，这种不足将会日趋明显。只有正确处理好增量市场和存量市场的关系，促进增量市场和存量市场的良性互动，形成梯级消费格局，整个住房交易市场才能实现健康发展。

　　而三级市场就是这个梯级消费格局中承上启下的重要环节。随着居民收入的差异化和购买房者需求的日益细分，大批已经拥有住房但想“以小换大”、“以旧换新”的消费者想通过活跃的三级市场出售手中的旧房套现购买新房。从这一点上讲，进一步启动和繁荣三级市场是十分必要和紧迫的。一来，通过三级市场释放出的相对低价的二手房，可以满足广大中低收入阶层、拆迁户、首次置业的年轻购房者的需求；二来，出售二手房的业主可用得到的资金再加上手中积蓄来购买一手房，从而为一手房市场提供一个庞大而稳定的购买群体。经调查，大部分业主出售旧房的目的是为了购买新房；而其中三分之一的人会选择在同一区域购买面积更大、户型更新颖的新房，三分之一会选择购买郊区的低密度住宅，另三分之一会因为工作地点变更或孩子上学及照顾老人等原因而跨区域购买新房。这样，梯级消费格局逐渐形成，通过发展三级市场和推进住宅一、二级市场连动，推广“以旧换新”、“置业升级”，可以满足居民多层面的购房需求，从整体上盘活长沙市的房地产市场。 

　　大量二手房的快速流转，也会产生巨大的产业增加值。以旧换新，以次换好，以小换大，可以直接推动积压住房的消化，同时推动新建住房的增长。三级市场的形成，说明房屋作为商品已进入房产第二次流通领域，当房屋作为二手房转售或转租时，业主获得回报资金，为他们购买一手房作好了经济准备，他们用售出或出租的二手房回报的资金购买商品房，也就是说三级市场的活跃为繁荣二级市场创造了经济条件，即：资本流通的走向是将三级市场回收的资金投入到二级市场，从而促进二级市场的发展。

　　（四）从房地产投资市场来看，完善的房地产投资市场也离不开三级市场投资的良性发展

　　随着长沙市经济的快速发展和个人财富的迅速增长，个人投资不动产的时代已经到来，个人投资不动产的数量将不断增加，物业类型也由原来的住宅型地产转向商业地产——如商铺、写字楼等等。与此同时，个人投资不动产也需要一个良性的获利机制和高效的退出机制。一方面，从投资回收的角度，一是要靠出租房产收取租金，二是要靠出售房产获取差价或回收房款；另一方面，投资人在投资不动产的过程中因为各种原因需要退出的时候，通常会选择在三级市场出售投资的标的物套现。如果三级市场不发达、不完善，投资人的投资风险就会加大，因为一旦需要获利了断或因转换投资形式、投资效果不佳或现金周转不灵而需要退出原有的房地产投资时，如果原有的不动产很难转售的话，投资人就会被活活“憋死”。从目前的情况来看，长沙每年因房屋租赁而发生的现金转移支付量正逐年增加，涉及三级市场的贷款规模也在急剧膨胀。如果不能良好的处理三级市场的投资问题，那么整个房地产投资市场的健康、稳定发展也只能是一句空话。

　　二、目前三级市场发展过程中存在的问题

　　住房二级市场是否活跃，标志着一个城市的房地产市场是否成熟。在长沙市政府的精心培育下，2003年长沙住房二级市场被迅速激活，交易量猛增。从住房一、二级市场的关系来看，2003年，长沙住房一、二级市场交易量之比为2.52：1，住房一、二级市场差距达到最近几年来的最小值；到2006年上半年，全市住房一、二级市场交易量之比为4.12：1，与去年同期相比下降了0.48，虽然与发达地区一、二级市场比例（1：1）相比仍有较大差距，但不可否认，三级市场交易在数量上仍取得了长足的发展。

　　但目前中国的三级市场正处于从不成熟到成熟的发展过程中，长沙市的三级市场发展也不例外。并且由于起步较晚，其发展方面存在着诸多障碍：

　　（一）在二手房的交易过程中，仍然存在着交易手续繁杂、政府办事效率低下、发证工作太慢等问题。产权制度不健全，政府监管不到位，影响了三级市场的正常运作；

　　（二）政府缺乏必要的监管体系和法律体系，在很多方面缺乏政策依据，致使很多公司和个人钻政策的漏洞。同时房地产行业的准入门槛太低，其从业人员专业化水准比较低，三级市场因中介服务不规范，缺乏必要的公允合理性和有效的监管体系而一度产生“信用危机”，客户与业主不守信用的行为得不到约束，损害了中介服务的利益，严重扰乱了三级市场的秩序，抑制了居民房屋买卖的积极性，也阻碍了三级市场的健康有序发展；

　　（三）由于财政的紧缩，加之政策工具的匮乏，造成了税费总体程度上偏高，三级市场交易中还有诸多名目繁多的乱摊派，乱收费，使得三级市场中消费者对税费的承担有些力不从心，随着三级市场的逐步开放，其问题也日趋明显；

　　（四）“国八条”、“国六条”等宏观调控政策，给刚刚发展起来的长沙三级市场造成了一定程度的影响。2005年年中至现在新政策的陆续出台，虽然在一定程度抑制了一手房的炒卖活动，但二手房交易条件的不断提高，交易控制的不断加强，促使二手房源不断减少，一定程度上也影响了长沙三级市场的发展。

　　三、繁荣三级市场，促进二级市场发展

　　虽然存在着以上诸多限制因素，但发展三级市场仍然是必要的，并且是势在必行的。

　　那么，如何繁荣三级市场呢？我认为主要应该从以下几方面着手：

　　（一）银行对二手房信贷提供尽可能多的支持，政府相关部门能够简化上市程序；

　　（二）加强信息交流，使政府管理机构、银行、从业者能够达到信息互通，减少由于信息不对称所造成的市场及金融风险；

　　（三）出台相关房产评估标准，规范房地产评估市场，使之能真实反映房产价格；

　　（四）出台积极发展三级市场的政策法规，以激发银行和中介公司的热情，让三级市场（三级市场）真正热起来，从而促进二级市场的真正繁荣；

　　（五）规范行业行为，健全法律法规，整合中介市场，加强行业管理，提高中介业务人员素质，取缔黑中介；

　　（六）坚持正确舆论导向，培育健康购房心态，促进长沙市民购房观念的转变。一直以来，长沙市民乃至全国人民购房都是以“居者有其屋”为其实际购房倾向，但土地是有限的，土地上的房屋开发也是有限的，即使人人有钱购房也不能完全实现“居者有其屋”的梦想。但实现人人有居所还是可行的，即支持相对有钱人购买一手房，经济情况一般的人首先购买二手房或租房，等条件成熟再购买商品房，低保户或确实满足相关条件的人租住政府修建的廉租房。这样，形成了一条完整的梯级消费链，三级市场、二级市场都会得到较好的推进和发展。

　　从沿海地区积极推进二级市场开放的成功模式来看，二、三级市场的健全完善对一级商品房市场的发展具有极强的支持作用。他们的实践证明，只有一、二、三级市场保持一定的比例关系，各自占有一定的市场份额，住房供应的结构体系才会完善，住房市场链才能完整，如果任何一个环节有问题，都会影响商品房的销售。专家对房地产市场纵向分析后也得出结论：如果没有实现二、三级市场的联动，三级市场不开放，就会使二级市场的发展失去支援，从而影响房地产业的持续、健康、稳定发展。 

　　一句话，二级市场的发展，可以为三级市场发展提供必要的物质基础，促进三级市场的活跃；而三级市场的繁荣，又可以刺激和加大房屋的流通速度，有效地启动房地产市场的需求，二者相辅相成、唇齿相依。