2006年长沙市写字楼市场状况调查分析报告

　　长沙市邦友置业顾问有限公司

　　为掌握长沙市写字楼市场的发展现状，本公司与长沙房地产信息中心合作对长沙市写字楼市场进行了专门的调查统计和分析。本次研究采取现场采集信息、发放调查问卷和长沙市房产信息中心房地产市场统计数据等方式，主要以2006年长沙市的纯写字楼物业为研究对象，研究内容包括写字楼市场的宏观发展状况，硬件、软件配套情况及消费者使用情况等，研究时间截至2006年12月。

　　需要申明的是，由于目前长沙市的写字楼市场尚处在初级发展阶段，市场上纯写字楼的数量还很少，商住楼、产权式酒店、混合型物业用作办公的情况还十分普遍，它们对长沙市写字楼市场的影响是十分显著的。

　　本次研究的范围仅限于长沙市的专业写字楼，即中档专业写字楼和5A甲级写字楼。

　　一、2006年长沙市写字楼开发情况分析

　　1、2006年长沙市写字楼市场发展概况

　　随着长沙市社会经济的迅猛发展，众多外来企业的涌入、本地一批企业的成长壮大，为专业写字楼的发展创造了广阔的发展空间。据调查分析，目前支撑长沙市写字楼市场发展的三大主力是：

　　1) 跨国公司、省内生产型企业与本地大型民营企业。这些企业的快速发展成为长沙写字楼发展的坚实基础。大量跨国企业以及外来资金逐年加大在长沙投资的力度，一批活跃在省内其他城市的生产企业，为了抓住良好的市场机遇，使自己的产品得以进入更好的市场平台，获得更大发展，也纷纷将企业的触角以分支机构的形式深入到了长沙市场。

　　2) 民营中小企业的强劲发展，成为写字楼消费市场中一支不可忽视的生力军。

　　3) 长株潭的融城被提上日程，政府加大招商引资的力度，吸引的一批企业给长沙市未来专业写字楼的发展提供了广阔的市场空间。

　　据大臧组市场研究中心的统计数据显示，2004至2006年，长沙市推出的专业写字楼建筑面积分别为207375平米、283280平米和243946平米。按世界通用的算法，以平均每个城市人口拥有0.2平米写字楼的标准，扣除商住楼等混合物业的影响，长沙专业写字楼市场的需求仍有很大缺口。

　　写字楼作为现代房地产开发的四大重要物业形态之一，各项综合指标最能反映一个城市的经济发展状况。2006年，长沙市区在建项目中多数为综合型项目，虽然2006年推出的专业写字楼项目数量只有6个，但单个写字楼的建筑规模呈扩大的趋势。随着外地公司的涌入以及本土企业的成长，公司对专业写字楼的需求仍将继续攀升，销售价格也是稳中有升。

　　除此之外，前几年在上海、深圳、广州等城市兴起的新型写字楼模式——服务式写字楼正被引入长沙，如金源大酒店、运达国际广场的专业写字楼部分。与普通写字楼不同的是，服务式写字楼在租赁方式、租金核算等方面更为灵活和优惠。目前，这种写字楼还吸引了不少投资者的眼球。

　　2、长沙市写字楼发展特征分析

　　1）区域布局特征

　　目前，长沙市专业写字楼在区域布局上呈现以下特征：

　　（1）沿市区三横两纵5条主干道呈“日”字形分布。

　　其中，三横是指五一大道、劳动路和解放路；两纵是指芙蓉路和韶山路。

　　新一代写字楼物业基本分布在长沙市主干道沿线。这个“日”字形区域基本涵盖了长沙ＣＢＤ及城市主要商圈，无论商务还是商业，其环境都相对比较成熟。这凸显了写字楼物业对交通便利性的依赖程度。

　　（2）在不同区域形成各具特色的商圈。

　　目前长沙的写字楼分布已经逐步形成商圈经济：五一广场商务圈、芙蓉路金融商务圈、文艺路口文化商务圈。三个各具特色的写字楼格局，逐渐促进商圈形成独有的气质与特色。

　　五一广场商务圈。以五一市民绿化广场为圆心，以五一大道为轴线的五一广场商务圈，以商业为主打、以商业带动商务。在这一商务圈，平和堂、恒隆国际大厦、第一大道、中天广场等先后崛起。

　　芙蓉路金融商务圈。以芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性，沿途数十家银行证券公司参差林立。以此为契机，这一区域掀起了一轮商住楼与商务楼盘建设的高潮。顺天国际财富中心、蓝色地标、佳天国际新、运达国际广场、金帆大厦、新时空NO.1等专业写字楼遍布其间。

　　文艺路文化商务圈。全新崛起的以文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色。入驻这一区域的企业多为国际、国内大公司的驻长机构，大型代理商和大型贸易公司。而支撑这一商务港的除了周边的星级酒店外，还有亚大时代、城市之心等专业写字楼。正是这些写字楼的强劲崛起，凸显出节点的价值与活力，形成了网络效应，同时构建了城市的景观和标志，提升了城市形象。

　　2）规模特征

　　从调查统计数据可以看出，长沙市写字楼的单体规模总体而言并不大。2006年新开发的天佑国际、中天广场、麓谷坐标、湘域中央、锦泰商务中心、汇富中心和麓谷坐标等专业写字楼，其单体建筑规模一般在30000㎡-70000㎡左右。这主要因为政府在土地出让时严格控制了市中心地段。在市中心今年新推出的几个新盘中,基本是往年取得的地块,而且在市中心开发的物业，均以商住结合或小户型等多元化物业属性的途径来抬高楼盘单价，来减弱总价抗性。

　　3）套型设计及消费特征

　　调查显示，长沙市专业写字楼的套型建筑面积区间差距很大，从30平米到2000平米的套型都有。如城市之星、佳天国际新城、锦泰商务大厦、新时空、天佑国际、维一星城国际等，以小面积为主。这些写字楼通常以中小民营企业、个人投资等购买为主。而平和堂、恒隆国际、湖南文化大厦则以大面积套型为主，大多数是外来开发商开发进驻,以大中型企事业单位购买为主，其中亚大时代、湖南新闻大厦、金源大酒店采取只租不售形式，开发商自己进行经营管理。证券、金融等行业企业选择只租不售的写字楼较多。

　　调查中我们了解到，民营小公司、外来集团公司驻湖南办事处、担保公司等一般都选择小面积户型办公物业，以降低经营成本；而投资行业、地产行业及流通行业的公司在选择写字楼的时候，一般都是以高品质专业写字楼为目标，户型面积在200平米以上。一些知名写字楼，如平和堂、顺天财富中心等则是广告行业与旅游行业、地产行业、品牌连锁店办事处为主。这些企业普遍以租用为主，购买的都为个人投资购买为主。200平米以上的大面积写字楼，如湖南文化大厦、新时空NO.1、恒隆国际等，其消费者大多以在长沙扎根的实力企业为主。而且,在长沙的写字楼消费调查中我们发现，几乎每栋写字楼都有房地产行业企业入驻。

　　从动态跟踪中我们还发现，中小企业或民营企业，在选择写字楼时，首选中小面积的中低档写字楼作为过渡，在市场上扎稳脚跟之后，逐步向中高档写字楼迁移。超级大型企业或国有企业则通常会选择整层买断或自建商务楼来满足办公的需求。

　　4）硬件配套特征

　　在调查中，我们可以发现，长沙市现有专业写字楼中的硬件配套普遍存在以下缺陷：电梯、车位配置不足，上下班时间办公人员等候时间过长，停车困难；楼层层高过矮，使用中有压抑感；公共洗手间配置不足等。在2006年新推出的专业写字楼中，硬件配套更新很快，一些现代化、配套完善的新型写字楼呼之欲出。

　　在客户使用情况中我们了解到，客户对于写字楼空间、层高设计的要求，普遍都希望楼层最好无强制分隔，有利于消费者根据自己的实际需要进行空间间隔，层高一般不宜低于3米，避免办公人员有压抑感。生态型写字楼备受市场重视，很多客户都希望写字楼有一定面积的广场和绿地，通风、对流成为写字楼的重要卖点。另外，写字楼的外立面整体形象越来越成为影响客户决策的重要因素。

　　对于写字楼的停车位调查发现，在2005年以后推出的写字楼，基本能满足停车的需求，而此前开发的写字楼则普遍停车位不足，大部份占用写字楼外围的路面停车，影响写字楼的档次和大厦的美观。一般而言，以办公户数：停车位按照1：0.9的比例设置停车位，基本能满足写字楼停车的需要。

　　在2006年新推出的写字楼中，普遍采用进口电梯，电梯数量也增多，按照层规划户数计算，一般达到了平均每2-3户配置一台电梯的标准，更好的满足了办公人员上下班的需要。

　　随着房地产行业的逐渐成熟，写字楼的品质和配套要求也在不断的提升。专业写字楼普遍配备商务中心、酒店、茶座、咖啡吧等，为写字楼消费者服务。日益成熟的商业环境和商务氛围吸引着大批中介公司、服务型企业、金融机构甚至传媒、房地产机构的目光。人性化与智能化将是未来专业写字楼发展的必然趋势。2006年新推出的中天广场已提出了国际化5A级写字楼的配置标准，填补了长沙5A写字楼智能化标准的空白。

　　5）软件服务特征

　　目前，长沙市上档次的专业写字楼普遍提供商务中心、代取物品、代办剪报、定餐、代办票务、办公场地清洁服务、设备维修养护、行李寄存、代订报纸服务等软件服务。

　　由此观之，写字楼的品质提升，已从单纯的硬件配套时代进入到综合服务配套的时代。新一代的写字楼将更为重视软件，强调以客户需求为导向，提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，对那些高档专业写字楼物业来说，人性化服务是提升写字楼综合素质不可或缺的重要因素。

　　物管服务水平已成为消费者选择写字楼时考虑的重要因素之一。以人性化的物业管理为首要因素的软因素将显得越来越重要。服务范围也从最初的商务中心、外部清洁卫生到扩展到现在的十几项甚至几十项附加服务。

　　随着中国加入世贸组织，一些金融、保险、电信服务、商务运输等行业的市场限制逐渐取消。外资增长速度已明显快于其他行业，为城市发展提供了相应的机会，也为长沙写字楼的发展提供了巨大空间。随着网络经济时代的来临。一些新兴行业如网络业、律师业、广告业、咨询业等也逐步成为写字楼的主要消费群体。越来越多的开发商强调写字楼专业性、商务交流性以及工作高效性。无论是产品设计方面，还是物业管理方面都越来越偏重人性化服务。

　　业内人士不难看出，对于写字楼而言，拼硬件、拼价格仅是初级阶段的竞争模式，而最终的竞争还是要取决于软件服务的质量。

　　二、2006年长沙市写字楼租售情况分析

　　1、2006年长沙市写字楼销售数量分析

　　自1998年以来，长沙市推出的写字楼建筑面积总量达到了约130万平米，其中已销售面积约66万平米，只租不售的写字楼面积约14万平米。而且，单位购买的写字楼面积远远小于个人购买写字楼的面积,写字楼物业是客户投资的重要途径之一。

　　2、2006年长沙市写字楼销售价格走势分析

　　写字楼的销售价格，根据不同的地段和配置，写字楼销售价格差异较大。2006年长沙市专业写字楼的销售均价大体在4000-6000元/㎡范围内浮动。

　　1）2003－2006年长沙市专业写字楼成交均价分析

　　2004年对于长沙市的写字楼市场是一个重要的转折点。写字楼销售均价从2003年的3426元/平米，一下子上涨到2004年的4702元/平米，一年内上涨了37％。当年，长沙的专业写字楼运达国际广场迅速拔高了长沙写字楼的档次，同时带动了长沙写字楼市场的发展。2005年，长沙市专业写字楼的开发量比2004年翻了一番，而且在硬件配套上继承了高端专业写字楼的配置标准。2006年，长沙专业写字楼的开发量有少许回落，但在销售价格上是持续标高，达到5850元/平米。由此可以看出，长沙市专业写字楼市场，仍存在很大的发展空间。

　　2）长沙分区域租金回报率情况分析

　　从租金回报率来看，长沙写字楼的租金回报率远远高过住宅。

　　目前长沙写字楼的租金回报率在7%-15%之间，区域差距较大。以开福区投资回报率最低，成交均价也是最低的。芙蓉区成交均价最高，但由于芙蓉区的写字楼很多档次不高、设备陈旧，拉低了该区域写字楼的整体租金水平，因此，投资回报率最高的反而是雨花区。目前在岳麓区还没有投入使用的专业写字楼。

　　据调查统计，长沙已投入使用的专业写字楼的使用情况，平均空置率约在15%左右，结合长沙目前整体写字楼的销售价格水平，其投资回报率高出住宅将近一半，因此，目前长沙的写字楼市场具有很大的投资潜力。

　　3、长沙市写字楼购买群体研究分析

　　据调查统计，目前长沙市写字楼的客户群体大致分为三类：

　　一是具有雄厚实力和长远发展历史的大中型公司。这类公司经过多年的发展，实力雄厚，能承受得起高档写字楼不菲的售价或租金，这类公司已经在市场中树立起良好的信誉和形象，选择形象高档的写字楼作为实力的见证；

　　二是发展中的中小型公司。这类公司起步较晚，但处于发展的前期，对树立自身形象作为主要目标。他们愿意尽可能的选择形象好、品质高的写字楼物业；

　　三是刚刚起步的小型公司。由于起步艰难，为求公司立足生存，限于财力，会选择价廉实惠的中低档物业。

　　4、2006年长沙市写字楼租赁需求分析

　　由于写字楼市场的需求具有较大的潜在性和离散性,很难完全定量测算。我们主要通过客户需求群体分析、市场吸纳率分析以及需求影响因素分析等方面来讨论目前和未来一个时期长沙市写字楼市场的总体租赁需求情况。

　　1）客户群体分析

　　长沙市写字楼市场需求客户群体主要包括政府机关、事业单位，大型企业，民营企业客，中小型自营企业，个体工商企业等群体。

　　2）各类群体需求特征及需求发展趋势

　　政府机关、事业单位客户群的需求带有明显的计划色彩，一般按照计划逐步释放。该类群体主要是改善办公环境的需求。按照政府未来计划，该群体的主要需求集中在芙蓉中路段的高档写字楼，如顺天财富中心、新闻大厦等。

　　大型企业客户群。该类客户群主要包括各类大型的金融企业、工商企业、制造企业、房地产企业。这类客户群的写字楼主要集中在五一路段与芙蓉路段。该类客户是未来长沙高档写字楼的重要消费群体，且具有较大的增长潜力。逐渐壮大的中小企业、越来越多总部迁入长沙的浙江民营企业、外资企业跨国公司驻长沙分公司、快速发展壮大的高新企业等，都是这类客户群体需求扩大的基础。

　　民营企业客户群。长沙经济的发展过程也是大量民营企业快速成长的过程。他们创业之初资金实力有限，而且企业作风低调务实，因此“宜居宜办公”的商住楼成为最好的选择。但随着企业的逐步成长，形像宣传和品牌塑造会促使这类客户群体产生较大的高档商办写字楼需求。未来该类客户群体的需求将主要分布在传统市中心区域和火车站商圈。

　　投资性需求的客户群体。随着长沙楼市物业价值的上涨，写字楼相对较好的发展前景及较稳定的投资回报率，将会吸引一定数量的纯粹投资型客户群体。他们将成为未来长沙写字楼市场的“助燃剂”与“润滑剂”。

　　三、影响长沙市写字楼销售价格的主要因素比较分析

　　1、区位对写字楼售价和租金的影响

　　目前，长沙市专业写字楼的租售价格受地段影响是十分明显的。从图5可以看出，目前长沙市写字楼的租金水平，从每天0.7—1.8元/㎡不等。租金水平最高的地段在五一路，达每天1.85元/㎡；其次为韶山路，每天1.6元/㎡；租金水平最低的地段在芙蓉北路段和解放西路段，分别为每天0.7元/㎡和每天0.72元/㎡。

　　2、硬件配套对写字楼售价和租金的影响 

　　我们可以分析得出：

　　1）长沙写字楼客用电梯配置都在三台电梯以上，且配置客用电梯越多的写字楼，售价越高。且售价超过5000元/平米以上的写字楼都选用的是进口电梯。

　　2）从中央空调来看，没有安装中央空调的写字楼，售价基本在5000元/平米以下。在5000元/平米以上的写字楼都安装了中央空调且是集中式更显节能，还安装电表入户。

　　3）从停车场的配置来看，售价越高的写字楼，基本是地面一层与地下两到三层都为停车场。写字楼售价在4000元/平米以下的，停车场配置一般很少，车位比例最少为1：0.2，售价在4000-5000元/平米，车位配比可达到1：0.9，售价在5000-6000元/平米的写字楼，车位配比达到1：1，售价在6000元/平米以上的写字楼，车位配比达到1：1.4以上，充分满足写字楼和来访客户停车的需求。

　　4）从物业收费来看，长沙总体物业在1.3-4元/平米/月。售价并不是影响物业管理收费标准的根本原因，主要是受写字楼的整体规模结构的影响。

　　5）从商务服务而言，越是售价高的写字楼，商务服务越完善。目前长沙售价在3000-4000元/平米的写字楼，一般只提供简单的商务服务，在软件服务水平不高。售价在4000-5000元/平米的写字楼，商务服务提供了相当于四星酒店的软、硬件服务，如定票服务、大堂公共休息场所等。售价在5000-6000元/平米的写字楼，商务服务提供丰富的资讯服务和商务服务及休息场所。售价在6000元/平米以上的写字楼，商务服务是甲级5A智能化写字楼管理，以及其他贴身服务。

　　6）从空置率来看，总体是直接受销售价格的影响。售价越便宜的写字楼，空置率越高，单价越高的写字楼，空置率反而越低。目前长沙写字楼的空置率相差悬殊，最小的空置率为5%，最大的空置率达到了40%，足以表明长沙写字楼消费客户不断向高端写字楼迁移的趋势。

　　3、软件服务对写字楼售价和租金的影响

　　我们可以分析得出：

　　1）从电梯布局看，长沙写字楼客用电梯配置最少都有3台，最多的是6台，楼层户数越多的租金水平越低。

　　2）从空调来看，长沙目前有部份写字楼不带中央空调，租金水平越高的写字楼，空调配置越高档且24小时都开放。

　　3）从停车位数量比例来看，1元以下/平米/月租金写字楼是远不能满足停车需求的。总户数与车位比例为1：0.45，1-1.5元/平米/月的租金写字楼停车位基本能满足使用者的需求，总户数与车位比例为1：0.9，1.5-2元/平米/月的租金写字楼是能完全满足使用者的需求的。总户数与车位比例为1：1.25。

　　4）从物业收费来看，影响写字楼租金不大，而且租金越高的写字楼，物业收费越贵。

　　5）从商务功能来看，明显区别是租金越高的提供的商务功能越全。

　　6）从空置率来看，空置率最高的是租金水平在1元以下/平米/月的写字楼，最高达到40%的空置率；1-1.5元/平米/月的写字楼空置率在15-30%左右；空置率最低的是租金水平在1.5-2.0元/平米/月之间的写字楼，仅5-10%。由此可以说明，目前长沙写字楼市场上最受欢迎的中高档的专业写字楼。

　　结  论

　　综上所述，目前长沙写字楼市场总体上仍处在平稳上升的态势，专业写字楼投资市场活跃，租金回报较高，具有较大的投资价值。因此，对开发商来而言，今后较长一段时期，开发写字楼仍然是一个不错的选择。

　　从长沙市经济发展前景、长株潭融城、城市规划的扩张、交通日趋便利的利好因素来判断，长沙的专业写字楼具有强劲的发展后劲。写字楼区域发展的趋势越来越明显，在城市主要干道高度集中，形成各具特色的经济圈。

　　从总体供求走势来看，长沙目前处于求大于供的状态，但受混合性商住物业影响，长沙市专业写字楼的租金水平受到一定的冲击。但租金水平一直呈稳步上涨的趋势。因此，可以预见，在今后几年内，长沙市的专业写字楼仍将处在稳步发展的时期。