1.谭先生问：我的房子是2003年买的，现土地证上却写着：使用年限1993年至2043年，难道该土地不是住宅用地么？93年取得的土地使用权，为什么在03年才建好房子进行出售呢？我该如何正当维护自己的权益？ 

　　96148答：您好！ 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地出让年限为：教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；综合或其他用地五十年，住宅用地七十年，这里的土地使用年限，是该类土地一次性出让的最长的土地使用年限，因此您的房屋用地是否是住宅用地，应当根据国有土地使用证上记载的情况来判断。

　　至于93年取得的土地使用权，03年才建好房子进行出售的问题，可能有很多种原因，您可以到规划、国土等部门去了解情况 。

　　您怎样维护自己权益的问题，我们认为首先应考虑到开发商在销售房屋的时候是否将土地使用期限告知，如果已经告知，或在合同中有约定，表示您已经知晓并认同了合同约定的条款和内容。如果开发商在和您签定购房合同时没有对以上情况予以说明或告知，您可以与开发商就您的损失问题进行协商，或通过法律途径解决。

　　2.李小姐问：购买商品房期房，合同为什么一定要盖“长沙市房地产交易管理所备案登记专用章”？

　　96148答：您好！购买商品房期房，就存在风险，而商品房预售合同备案，能使购房者的购房风险降到最低，并可防止开发商将销售的房屋进行抵押，也可防止开发商一房两卖或多卖，还可防止因开发商的债务纠纷，法院冻结已经备案的房屋，这样，就能更好的保护买受人的合法权益。但合同备案不是签订商品房买卖合同后的必经程序，也就是说，合同也可不备案，但所有购房风险必须由买受人自己承担。

　　3.邹先生问：我于今年5月购买高新区小户型一套，预售面积78.28平方米，并于5月19日签订了商品房买卖合同，已经拿到了合同，并约定签订合同后一月内到房产局备案。但现在开发商说房产局测绘队的预测面积是81.9平方米，要求我们重签合同并补交房款。请问，已经签订的合同是否有法律效力？能不能在房产局备案？请问我是否可以追究开发商的违约责任？并要求退房？

　　96148答：您好！依法成立的合同应当受到法律的保护，上述商品房买卖合同如果是依法成立的，就应当具有法律效力。

　　如果测绘面积是商品房预售许可面积，商品房买卖合同约定的面积和测绘面积不一致的，不能办理备案手续。

　　至于可否追究开发商的违约责任和要求退房，应当根据双方签订的商品房买卖合同来判断，合同有约定，按照合同办理；合同没有约定，双方可重新协商，协商不成，可通过诉讼或仲裁等方式解决。

　　4.张小姐问：我购买的住房土地使用权只有四十年（它是盖在商业用地上面），那么四十年后，我还有权使用这个房子吗？我还有权出售它吗？我能否以产权不够七十年为由要回我的定金（签购房合同时开发商没有告知土地用权的年限）？ 

　　96148答：您好！您购买的住房土地使用权只有四十年，土地使用年限快到期时，您可提前一年到国土部门按规定办理土地使用权出让手续，只要与城市规划不相冲突，同等条件下，您有优先权，取得土地使用权以后，您可以使用和出售您的房屋；如果您不能取得土地用权，新的土地使用者应当对您的房屋进行补偿。

　　如果如您所说，在您购房时，开发商没有告知土地使用权的年限，合同条款中也没有明示，那么，您可以与开发商协商解决，或通过诉讼或仲裁方式解决。

　　5.刘女士问：我买了个商铺，当时开发商说720天内可以拿房产证，我不放心就和开发商口头约定，少付一成2.5万首期款，等拿到房产证再付给他，现在开发商通知办证，我付了所有的办证款，可开发商违背约定，又要求付完欠的一成款才能办证，这种情况下我如何取得房产证？ 

　　96148答：您好！您说的这种情况，应当根据双方的书面协议或双方重新达成新的协议来办理。

　　6.王小姐问：我家是一个五口之家的大家庭，当年因为拆迁搬到了离市区还算近的楼房，当初搬迁时是按照户头数给房子的，所以我的三叔获得了一套一居室（6层），我的大叔也获得了一套一居室（4层）因为当时爷爷还在世所以我们家就只能暂住在4层，但是4层的户主是我爸爸的名字，我爷爷当时立有口头遗嘱，说1层我奶奶住的两居室将来会给我们家。因为我们家一直跟着老人赡养老人，4层给我大叔，三叔的6层不变，爷爷过世了，1层的户主还是我爷爷的名字，现在家里为房子又起纠纷，我奶奶想把房子过户给我爸爸，家人不同意，房子是我爷爷的名字，我奶奶立遗嘱是否能起到法律效力？我想请教怎么才能通过正当的法律手段，顺利完成我爷爷的口头遗嘱把1层的房子过户给我爸爸？

　　96148答：您好！根据法律规定，房屋继承，是从被继承人死亡时开始。根据您所说的情形，一层房屋因您爷爷死亡而发生继承，那么，首先您要提供证据证明您爷爷的口头遗嘱的存在,否则一层的房屋只能按法定继承来办理。而您奶奶的遗嘱效力也只能及于她所有的房屋份额。 或者如果您有证据证明您的叔叔们丧失了继承您爷爷遗产的继承权，您也可通过诉讼途径解决房屋继承纠纷。

　　7.王女士问：我是个自由职业者，没有固定单位，请问一下我要如何申请房屋贷款?  

　　96148答：您好！您只要能提供有还款能力的证明，自由职业者也可以获取住房贷款。由于没有固定的工作单位，不能获得盖有单位公章的收入证明，自由职业者可以通过以下方式来证明自己的具备还款能力： 

　　一、提交相关材料借以证明自己收入能力。如出租车司机、可以用行车证、养路费单据等；有营业执照的个体工商户、私营企业的法人代表，可以提交税收凭证及收入账目；小商小贩、可以由市场主管部门来出具收入证明。贷款银行凭借这些材料，对借款人的还款能力进行审核，然后再向符合条件的自由职业者发放贷款。 

　　二、利用不动产抵押贷款。如抵押人有权自主支配的房产和其他地上定着物；抵押人依法取得国有土地使用权；银行认可的其他财产，可供银行确认其个人的资产实力，正确地评估其还款能力。 

　　三、找一位有担保能力的担保人进行担保。

　　8.朱小姐问：我是2004年申请的经济适用房指标，但是一直没有买房，请问现在还可以排队摇号买房吗？我现在26岁，但是现在好像是要到30岁才可以买经济适用房，像我这种有指标但是根据新政策没到年限的可以买房吗？ 

　　96148答：您好！根据政策规定，长沙市经济适用住房购房资格审批单是有年限规定的，04年办下的长沙市经济适用住房购房资格审批单已过期但可到房改办办理续签手续可继续买房，或者您也可定好房后再到房改办去办理续签手续，刚下来新政策不影响已办下来的购房资格。

　　9.胡先生问：公积金贷款买房，贷款期限较长为10年，如在还款期限内辞职或者被公司辞退，而没有新的工作单位或者转为自由职业者，是否可以继续按照公积金贷款缴贷，还是必须转为商业贷款。公积金帐户是否会被封存，是否可以自行进行缴纳公积金?

　　96148答：您好！您在辞职后还是可以按照住房公积金贷款缴贷，只需每月准时到银行还贷便可。同时您的住房公积金账户也会被封存。目前自行缴纳住房公积金的实施细则还未明确。

　　10.徐先生问：物业想改造我们小区，包括三楼的花园，而且他们不再召开业主大会，因为去年曾提出一次要改造，被业主一致否定了。今年他们发了挂号信寄选票，如果没有及时投票的就被视为同意。现在他们发出的通知上面也没有投票结果，只有说大多数业主同意。我想请问要维护业主的权益应该找那个部门？

　　96148答：您好！物业公司是由业主选定的代表小区业主管理小区物业的单位，双方是一种委托关系。因此，对小区的改造，必须经业主大会表决，物业公司无权擅自改造； 小区业主也可以通过业主委员会维护自己的权益，没有成立的话，可征求三分之二以上业主的意见，也可与该物业公司解除委托关系；你们也可以向物业管理主管部门投诉，或通过诉讼解决。

　　11.苏小姐问：我通过中介公司购买了一处二手房，所有过户和贷款都是交了他们规定的费用请他代办，所有收款他们都填开了收据，但当我要求换正式服务发票时，他们却说只能给开出其中的近两万元的中介费，而担保费、评估费等费用都不给发票。请问我该如何来维护自己的正当合法权益？ 

　　96148答：您好！中介公司不按规定提交发票票据，您维护权益的方式主要有：一、与中介公司协商解决；

　　二、向主管部门（包括税务部门、中介协会、房地产主管部门等）投诉，请求督促解决；

　　三、通过司法途径解决。