谁可以拯救你：“歪打正着”的长沙房价

　　作者：尔东陈 博客地址：blog.0731fdc.com/XXXXXXXXXXXXX (博客建设中)

　　我终于忍不住也要来谈房价了，但并不代表我会告你一个肯定或否定的答案。问题的关键在于你站在什么立场，如果你我立场相同，我们可以握握手，如果你我的立场不同，你就仅当是一种意见参考吧。

　　“歪打正着”的全国房地产健康城市三甲

　　所谓“歪打正着”，大概就是一个不会武功傻小子和一个绝世高手过招时，这傻小子由于心里过度紧张而一顿乱打，让绝世高手傻了眼看不懂是什么门派，正在犹豫时，却不小心被傻小子正好打到了死穴，一命呜呼，给挂了。用老人家们的话说就是：这傻小子走了狗屎运。在武侠小说里，能靠“歪打正着”撞见种种奇遇奇缘的，就只有《天龙八部》中的虚竹了，这个傻呼呼的和尚，稀里糊涂就破了珍珑棋局，成了“灵鸳宫”的主人，并练就一身绝世武功，让所谓的武林人士分外眼红。但是，接下来的问题是：为什么是虚竹？而不是别人！省却其中的分析过程，原因在于他的“虚”、“无为”、“赤子之心”、“ 天然本性”。其实我想表达的意思是，“歪打正着”也是需要有“灵气”与“ 悟性”的。

　　在“国六条”还未出台之时的4月，长沙媒体正在放肆地报道“长沙是全国5个房地产健康城市之一，全国城市中，三个城市购房最为合理，长沙列在第三”。2005年6月8日至11日，国务院稳定住房价格检查组对长沙房地产市场进行了全面考察后，充分肯定了长沙房地产市场，认为长沙房地产市场是健康合理的，并总结了四条长沙经验，向全国其他城市推广，可谓是风光一片。

　　而与之相反的是，民间有许多对长沙房地产市场进行了深刻剖析的文章，但大多是批评，大家似乎一致认为：“长沙房价实在太低，应该再涨才是”。这主要与立场有关，无所谓绝对的“对”与“错”。而在我看来，长沙房价还算“正常”、这主要得益于“供给市场结构合理”，而之所以会形成今天的局面，我认为是政府“歪打正着”正好打中的结果。但请注意：“歪打正着”也是需要“灵气”与“悟性”的，按照这个逻辑，你也许会说：你这不是在为长沙政府在说话？如果你坚持这样认为，我也不辩解。因为中国房地产市场与美国、香港、日本都不同，我们没有直接参照的对象，我们只有“摸着石头过河”，这就意味着，我们根本不清楚今天的决策会对将来会造成什么影响和后果，所以今天取得的成绩我只能解释是因为当年超强的预见性。但是，后来长沙2005年截然相反的房地产政策，使我更对他的“灵气”产生了怀疑。

　　民间对长沙房地产价格为什么如此之低大抵有以下几种解释与评述：

　　——经济适用房建造比例过大。

　　1998年以来，长沙施工建设经济适用住房1037.36万平方米。而“十五”期间，全市共建设经济适用住房704.73万平方米，完成投资77.7亿元，并兴建了5万平方米的农民进城务工廉租房，“十五”期间，全市共建商品房总面积2087.41多万平方米，近5年经济适用房占商品房住宅建设的比重年均为33.75%。（数据来源：2006-04-10长沙晚报）

　　——公务员小区、定向开发商品房以较低的价格大量流入市场，造成非市场化竞争。

　　公务员小区在全国各地遍地开花，而长沙公务员小区受到关注也是最近两年的事情，主要由于长沙房价实在是太低，同时，由于省市区政府纷纷大规模陆续搬迁，如此大动作，自然引起大家注意。流行的说法是：由于大量公务员小区、定向开发商品房的存在而消化掉市场极具购买力的人群，同时，由于数量庞大，又以较低的价格流向市场，扰乱了市场价格，违背市场公平、公正的原则，而这其中以外地开发商的呼声最大。据记者报道：长沙近几年非市场化运作的商品房超过60个项目，总建筑面积将近700万平方米。而一位权威人士保守地告诉我：2001年到2005年长沙市定向开发与公务员小区的销售面积近300万平方米，占到了同期商品房住宅的销售面积的近20%。

　　——“小国土局”修路开发商存在

　　2002年前后，“经营城市”的概念正在全国盛行，长沙也正是在这一时期，加大了城市基础设施建设，城市建设开始突飞猛进。但由于政府无法拿出足够的钱修路，于是，请来开发商修路，之后再将路旁一部分土地划给修路开发商作为补偿，修路开发商在得到土地后，要么自己开发，由于在土地成本以及税费方面得到诸多的优惠，因此，开发商品房后的价格往往低廉；要么低价出售给其他开发商。因此，从整体上拉低整体房价。

　　——本地开发商开发水平低，资金实力不够。

　　本土开发商由于各种关系存在，在土地、税费等方面具有优势。同时，由于本地开发商资金实力不雄厚，为了快速回笼资金，因此，定价往往不高。

　　——投资客较少

　　长沙购房需求绝大多数都是刚性需求，投资比例很小。

　　同时，长沙二手房市场发展不完善，2002年二手房成交面积仅为60万平米，2003年为120万平米，2004年为182.66万平米，2005年为187.54万平米，而2005年商品房成交面积是639.02万平米，比例实在是悬殊，而沿海的深圳等城市比例已经达到1：1。因为没有人可以接盘，使得外地炒家很难进入长沙市场。（数据来源：长沙市房屋产权管理局）

　　综合以上因素，我认为经济适用房、定向开发商品房与公务员小区等住宅的大量存在是造成长沙房价较低的主要原因（当然还有经济、收入水平等原因）。根据数据显示：经济适用房、公务员小区等住宅总量至少占到了“十五”期间商品房的总量的50%以上。正是由于经济适用房、公务员小区、定向开发商品房组成的低价房与普通商品房、高档商品房共同构成了长沙住房结构，这一结构呈现出金字塔型，与长沙城市阶层结构相同，正是这种较为合理的住房结构是长沙保持合理房价的基础。

　　但是我们不得不承认的是：经济适用房、公务员小区在操作过程中出现偏差，出现许多的不法份子、关系户钻了空，他们大量买进，然后低价转手。而真正需要住房的中低收入者并未享受到这一优惠的措施。

　　正是上述硬伤问题，导致了长沙房地产的疯狂举动。

　　荒唐逻辑基础上的疯狂举动

　　现在业内似乎一致认为长沙房价就一个字：低！如果你硬要用两个字形容那就是：很低！依次类推，如果用三个字就是：非常低！如果要用三个字以上，就是：低得不能太低！因为沿海一个普通的白领到了长沙以后，可以轻易的爬到长沙城市金字塔塔尖下面一点的位置。业内经常津津乐道房价与人均可支配收入比关系，大家一致认为：“长沙的每平方米商品房平均房价在国内大中城市排行榜中排在第23位，可2004年长沙人均可支配收入却以11021元排在了国内大中城市的15位，长沙的人均收入排名高于房价的排名”；同时“2004年长沙商品房均价为2738元/平方米，比较而言，西安、重庆、武汉等周边省会城市去年的平均房价都略高于长沙。武汉2836元/平方米，重庆3268元/平方米，西安2950元/平方米” 因此，“长沙房价还有很大的上升空间”。多么荒谬的逻辑！这就比大家都在发高烧，一个个都是40度、41度、42度，而你最多也就是个38度，结果你却说自己不正常，要烧到41度才正常！为什么不能把眼光看长远些，看看国外房地产健康水平呢，我觉得奇怪。

　　基于“长沙房价还有很大的上升空间”的判断，外地开发商纷纷大规模杀入长沙，“辛勤耕耘，卖力干活”，而本土开发商也在“精心劳作市场”也逐渐羽翼渐丰起来。但是，他们发现长沙房价一直平稳，于是矛头指向经济适用房、定向开发商品房与公务员小区，谁叫你变了行，所以就有灭了你的理由。资本力量是强大，这点你不用质疑。于是《长沙市政府关于进一步搞活房地产市场的若干意见》出台，坚决停止审批公务员小区建设；国务院公务员住房制度改革调研小组来了；三部委联合发布《关于制止违规集资合作建房的通知》；公务员小区的道路算是走到尽头（当然，各种变通的手法还会接踵而来，但是毕竟还是得到了控制）。

　　然而，长沙让我彻底失望是，因为竟改变了经济适用房的政策，2004年经济适用房销售面积115.96万平方米，而2005年开始，销售面积仅为51.24万平方米，比2004年同期下降55.81%，而2006年经济适用房销售面积仅有50万平方米左右，（数据来源：2004、2005年长沙市房地产市场情况通报），难道政府智商只有这么一点？关于经济适用房的作用，已经无须讨论的了，这就是好比，有人用菜刀杀了人，而你就认为菜刀不好，就要把所有的菜刀打成废铁，结果搞得大家没办法做菜。而长沙就是这么干的，这也就是我为什么说长沙全国房地产健康城市三甲的是“歪打正着”的。减少经济适用房的后果是显而易见的：随着定向开发商品房与公务员小区逐步减少并逐渐消失，作为供给结构中的重中之重经济适用房的减少，长沙市场将大量充斥着2500元/平米以上的房子，最终的结果将是房价猛涨。然而，房价猛涨究竟对谁有好处？高房价是否就等于高速的经济发展？长沙其实你是在玩火，而且很危险！小心烧了自己！

　　“国六条”能否抑制未来长沙房价的疯狂？

　　有时候我不得不承认，这个世界有些人很确实很走运，关键时刻总是会有高手指点，就像是RPG游戏的主人公。长沙会健康发展下去或疯狂上涨？这个我不知道，但我知道的是：我很喜欢“国六条”，因为他给一个正走入“歧途”的孩子提了个“醒”，这个“醒”就是：“保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”等条款。但是问题是，这个孩子正处于青春期叛逆期，他认为自己处于青春大好时光，正在长身体，需要大口地吃肉，可是现在重要政府却是要求多吃些青菜，而他觉得青菜已经吃很多，觉得有点“营养过剩”导致“营养不均衡”影响了“发育”。长沙就是这样，通过比其他的城市价格水平对比，他觉得自己不正常，个子还应该再长才对。因此，在倡导“市场公平竞争，降低经济适用房建设比例，促进房地产健康成长”的伟大名义下，大力减少经济适用房建设，而房价也确实健康地成长，外地地产大鹗也纷纷杀来，好不热闹。但热闹背后却暗藏了杀机。这个种暗藏杀机我相信很多人都看见了，所以我们应该站出来，提醒提醒这孩子，虽然这孩子这会儿有点糊涂，但是毕竟他还是有那么一点点“灵气”的。

　　还有一点需要承认的是：长沙还是很聪明的,不像深圳的几位哥们那样性急，结果被重要政府玩了一把。“国六条”已经下达很久，希望长沙的细则能符合长沙的实际，尤其是经济适用房的建设量的问题，这是觉得房价的根本，这是我期待的。

　　不管怎样我希望未来长沙房价能像我们所希望的那样健康！

　　文章写到这个，应该算完了，但是，我还是忍不住想过过“家长”的瘾，给咱这个有点“发烧”的孩子“提个醒”，让他能真正健康地成长。

　　提醒一：高房价就一定等于高速的经济水平价？ 显然不是绝对。

　　假如你在卖水果，当卖10块钱一斤的时候，只有10个人买，而当你卖5块一斤的时候，却有100个人买，一个简单的算术题！小学生都可以算得出。同样卖出100套房和200房所带动的相关行业（家电、建材）经济发展显然不同的。

　　提醒二：房价是一个综合问题，不应“脚疼医脚”，就房价谈房价。

　　咱们国家情况特殊，自1998年以来一直都在刺激内需，可是银行每年存款还是一个劲涨。原因何在，这因为老百姓不存钱不行啊，万一病了怎么办？而小孩将来还要读书，考上了大学，没有学费怎么办？所以，要存起来嘛。而现在房子这么贵，买不起，就将就地住住再说，以后事情以后再说。

　　因此房价高不是一个简单问题，牵涉面很广，而提高收入水平，降低其他消费（如教育、医疗），才是治本之法。

　　提醒三：当然了，应继续保持经济适用房建设量，但要升级换代了。

　　湖南正大行的老大李政先生是我尊敬的一位策划人，逻辑思维清晰，为人更是坦然平易近人，对数字有种天生的嗅觉与敏感。是他第一个让我知道什么是“资源（土地）节约型经济适用房”。目前大部分经济适用房是多层建筑，而多层建筑容积率往往较低，需要大量占用土地，这其实是一种严重的土地浪费，而多层其实也是一种高档建筑类型，比如西街花园、桂花城、美林•水郡，都是多层建筑，品质极高。同时，随着城市的发展，原来经济适用房用地也已发展成为城市繁华地段，占用了大量土地资源，比如长沙的红旗区，德政园。而一些建设在偏远地区的经济适用房、廉租房路途遥远，增加人们的生活和交通成本，没有起到经济适用房应有的功能。

　　因此，要转换经济适用的观念，经济适用房可以建高层，甚至是超高层。同时，可以建在交通方便的路段，甚至城市中心地段，为什么不可以？

　　提醒四：别老盯着西安、南昌、郑州几个从小玩到大的哥们了。

　　咱把眼光放得长远些，咱们学习学习新加坡，学习学习英国，看看咱们国外的朋友是怎么长大的！为什么咱们的国际友人就可以轻轻松松买房，应该不单单只是收入的问题吧，值得研究。

　　提醒五：继续保持全国房地产健康城市三甲榜样的形象，并力争第一。

　　这年头很多奖状和奖杯都可以买来，而真正能做到第一，还真的不容易！但，咱们是公认的前三甲了，已经有很好的基础了，通过咱们努力，完全可以拿第一的。既然有可能，为什么不呢？

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