在如今的房地产市场上，商业地产因其显见的利润空间促使开发商们“大干快上”，但不得不承认，我国目前的商业地产开发大多并不成熟。缺乏商业地产项目运作的专业经验已成为开发商业地产软肋。显然，管理层要求清理大型商业项目也有基于这方面的考虑。

　　商业地产如何才能健康稳步的发展？日前，由专业商业地产开发投资咨询机构旺德行在京五洲酒店举办的“中国商业地产研讨会”上，国外商业地产投资专家和国内商业地产咨询、规划设计、连锁经营等领域的专业人士就此展开了研讨。

　　境外投资人眼里的中国商业地产

　　来自欧洲的商业地产投资及基金管理专家Richard Alan Wright曾任英国购物中心协会主席。这位旺德行的高级顾问说，中国商业地产的发展令人兴奋，但是国内这方面的信息质量却不高，境外投资人往往很难获得进行投资决策的完整市场信息。据介绍，境外投资人关注的问题包括：体现承租人与业主关系及未来续约前景的合约质量，商铺组合，包含交通状况、消费群体和竞争状况的选址情况以及长期经营中可能的其他隐藏成本。他认为，中国商业地产市场还不是一个成熟的市场，开发商要吸引投资人就应该帮助投资人规避风险，把商业地产做成金融产品应当是未来中国商业地产的发展方向。

　　商业地产开发须强化专业能力

　　五合国际总经理刘力认为，国内很多商业地产项目失败的原因主要在于中国的开发商缺乏对商业地产项目较强的专业化理解，开发商经常出现以住宅开发的模式进行商业开发，把商业和住宅开发混为一谈。

　　在住宅开发中，开发展商可以去调查市场了解到需要做什么样的产品以及价格、户型等等，是直接面对市场进行销售；而商业地产则更加偏重于管理，这就需要专业化的管理团队、专业化的商业策划和商业招商。

　　作为建筑师，刘力有机会参与国内商业地产的开发过程。他说，我国商业地产目前的一种情况是，有很多商业地产项目在商业策划定位没有做、招商没有落实的情况下就直接委托设计公司做规划设计，开发商们也坚持“只要做了就不怕没人来买、来租”的信念，而忽视了专业化产品的运作规律；甚至一些开发商的招商材料经常充斥了一些领导人的题词、合影，各项数据也是闭门造车得来的，而这些对于希望争取到国外大商家和财团都是无效的。

　　首先，零售商与开发商之间的合作非常重要。目前国内做得最优秀的是万达商业开发的模式，就是购物中心在开发之前先和商家进行充分的沟通、互动，在确定一个项目开发之前已经有大量的主力店和开发商达成了协议。

　　另外，沟通的价值体现在特殊业态的特殊需求上。每一个业态对物业的需求都不一样，不同的业态对物业构造要求不同。很多产品因为达不到商家要求而未能租售。这暴露出我国地产开发和商家之间的信息不对称。

　　刘力还从设计的角度谈到专业化运作的问题，他说，商业的地产在规划设计方面的错误国内已有一些教训：项目建成后不符合进驻商家的要求，因而一改再改，这不仅增加了成本的投入，并且延误了项目的投入使用时间。他认为，每个商家的需求都不一样，建筑设计必须满足商家用户的要求，满足整个大的项目业态定位的需求，所以从设计的角度来讲，不因该在专业的业态定位明确之前开始规划设计，因为大的商家对营业厅、仓储、停车场都有明确的要求，如果发展商闭门造车，就有可能与商家的需求南辕北辙，这样实际上是开发次序的颠倒。

　　零售业正在直接介入商业地产开发

　　旺德行商业投资咨询公司总经理王东晖认为，在开发商们乐此不疲地进行大规模商业地产开发时，作为开发商的客户--零售业，也在利用商业地产的价值实现这自身的攀升。

　　传统的零售业赢利模式有两个方面，一是商品买进卖出的差价，毛利在13％-15％，扣除其他成本基本上没有利润；二是进场费，这是零售企业对供应商收取的费用，包括进厂、促销等等费用，据有关部门调查，目前大的零售企业每年收取的这种费用能够达到这个店销售额的百分之二。

　　可以看到，近年，国外大的零售企业店面越开越大，为什么这样做呢？这里就有一个商业的地产对于零售企业盈利模式的再造的问题。

　　裴亮认为，零售业店面不断扩大的趋势说明零售企业寻找到了第三个利润点——商业地产。他说，去年家乐福在北京中关村地区开一个面积3万平方米的亚洲旗舰店，而家乐福卖场的面积一般都在1万平方米左右。裴亮认为，作为一个世界级的零售企业在拿地和人流聚集上是非常有优势的，家乐福此举是要将1万平方米的面积作为家乐福的主力店，而另外的2万平方米则用做收租物业。

　　裴亮认为，当大卖场达到这样规模时形成了一个购物中心，这种通过出租实现的利润在很大的程度上使零售企业的利润结构发生了很大变化。零售企业在招进一些其它的品牌的企业进驻后，又扮演了地产开发商的角色，商业地产对于零售商的核心竞争力或盈利模式已经构成了重要组成部分。

　　商业地产引发的三大思考

　　思考一：开发商对已出售的商业物业需不需要管理？ 

　　现在，开发商的普遍心理是尽快将楼盘出手，至于出手之后，要不要进行商业物业的管理，有的开发商压根没想过，有的则是有心无力，因为在项目全部销售之后，所有权与经营权是完全归属业主的，开发商无权干涉。 

　　正因为如此，开发商缺乏对项目的整体控制力，散户自身调节的经营风险很大，出现了许多失败案例。比如北京怡景园的老番街，当初定位于高档商业街，现在沦落为小商品市场，大大影响了楼盘的高档品牌形象和日后的升值潜力。这就是开发商不规划商业业态，致使进驻的业态与居住人群的消费习惯、消费能力、消费品位对接不好，大家都受损失。开发商品牌受损失，楼盘的品质下降，租金下降，业主和投资者未来不能获得高额稳定的租金收益，投资受损。 

　　由于商业地产涉及到两种业态，三个过程，关系到四方利益，事关重大，牵一发而动全身，所以，品牌开发商在出售商业地产后，也一定要做商业物业的规划。 

　　涉及到两种业态。商业与房地产开发是两个不同的行业，房地产商懂得房地产开发，却不懂商业；做商业的人，只懂商业，不懂房地产开发，造成了有的案例成功，有的不成功，主要是信息的不对称。开发商不应盲目地建设开发，应该先招商，让懂商业的人在开发前期加入进来，哪些地方该如何走线，该设计什么样的结构等等，这样项目比较容易获得成功。 

　　涉及到三个过程，第一个过程是开发商开发项目，是以亿为单位来计算的，是开发行为。第二个过程是投资人把项目分割后买下，是以百万为单位来计算的，是投资行为。第三个过程是承租人租赁商铺，是以几十万为单位计算的，是一种经营行为。三个过程中，涉及的人、事和责权利颇多，应该有一个强有力的组织者、协调者。 

　　关系到四方利益，开发商、投资人、经营者，包括周边居住的业主都有利益。所以，开发商应该积极承担这一角色，对商业物业进行统一的管理。关于所有权与经营权的问题，专家给开发商支了个招：卖之前要与买家签一个补充协议，限制他们在规定的业态范围内进行招租或经营。 

　　思考二：商业业态只求最大、最贵？ 

　　据悉，在有“商铺之城”美誉的香港中最赚钱的、单价最高的商铺，只是一个几平方米的商铺，这个商铺是用来卖鱼丸的。由此看来，衡量商铺价值并不是取决于业态的大与贵，而是租金利益最大化和人流的多少。而现在很多开发商在商业业态规划方面还是在一味地求大，求贵。 

　　思考三：如何实现商业与房地产最有价值的对接？ 

　　研究商业业态的规律、业态的变化，研究商业与房地产的结合，是目前摆在开发商面前、经纪公司面前最棘手的问题。 

　　可以预见，未来经纪公司的远大发展前景，就是成为既懂商业运作又懂房地产运作的专业公司，站在地产与商业之间，为开发商提供包括商业前期顾问、策划营销、出售出租的完善的服务流程，告诉开发商应该建多大的商业，商业业态是如何搭配的，甚至建立并发布商铺指数，帮助开发商实现商业与房地产最有价值的对接，充分实现商业地产的一、二、三级市场联动。