■  跌？涨？大小户型“价格博弈”的猜想

　　6．1新政运行，究竟能否最终平抑房价？各方的论点纷纷扰扰，目前市面上涨跌两种观点各执一词。但大多数人认为，房价仍会上升，但幅度会减小 。

　　搜房网调查数据显示，约占总数的50％的消费者认为房价仍会上升，只是幅度会减小。而支持下降的人数不足三成，还有两成多的消费者预计，房价有可能会暴涨。

　　由见，跌与涨，已是户型面积大与小所形成的博弈之论。

　　新政之后，小户型增多，因为其面积更小，购房总价相对较低，表现为低价房的供量将会大幅上涨。对于开发商来说，70％以上的户型均需要采用90平方米以下的设计，意味着在同等面积的土地上，容积率提升成为一种必然，套数的增加也在所难免。建设成本的提升，土地价格的不断上涨，相对应的溢出部分就会转嫁与消费者。而相应有房地产商认为，调整较大户型的价格的可能性是不存在的，因为大户型的需求也相对会转化到新的选择盘源上，两者的平衡关系应该不会就此被打破；而且以后的开发中大户型仍然有一定的比例，不会出现供小于求的情况。

　　与之相反的说法，小户型房价将面临供应增大的压力，甚至有可能会因竞争激烈而降低价格，而大户型房源因供应减少必然出现上涨态势。中小户型的大量供应，为的是让更多的人买得起房，特别是首次购房的人，中小户型可能出现供大于求的现象，导致开发商之间的小户型竞争升温，降价的可能性必然增大，这对首次置业来说显然是利好消息。因此，在户型上实现暗降很有可能成为今后开发商的竞争手段，户型设计上可能出现的挑高层设计等变通手段，单价的“明升”实质上是使用面积和使用价值提升的“暗降”体现，而希望购买相对较大户型的购房者，对于大户型价格上涨的忧虑十分明显。他们认为，由于今后的较大户型的供应量会减少，如果需求旺盛的话，涨价的可能相当更大。

　　事实上，政策之强势调控，在过去的一段时间内，似乎并没有过多改变长沙在售大户型楼盘的价格，改变更多的只是消费者的购房态度及购房心理。毫无疑问，90平方米定义的明晰与对违规设计敲响的警钟都在意味着，大户型物以稀为贵的价值体现正在日渐高涨。业界人士认为，由于产品的稀缺性，大户型的价值开始被认同，新政对于低密度用地和住宅结构的控制，刺激低密度住宅的销售，由于供求关系开始发生变化，价格也随之发生了明显变化。6月份起已有不少同类楼盘开始控制货量，同时开始出现价格微涨的势头。

　　■ 涨，理性而平静的“有限空间”

　　据《2006年房地产蓝皮书》预测，全国房价将长期上涨，2006年将呈现小幅升高。这本以房价为主线的蓝皮书，首次提出“环房匹配指数”的概念，并对中国35个大中城市（2000年－2004年）“环房匹配指数”进行了评价，其中，长沙以1.43的环房匹配指数位居全国第五。 

　　环房匹配指数，是指以城市为单位的房价变动与房地产市场环境的匹配指数。环房指数的绝对值越趋近于零，表示该城市的房价指数与房地产市场环境匹配度越高，反之则低；环房指数为负，表明房价尚有上升空间；环房指数为正，表明房价已超出市场提供的空间。结果表明，2000年－2004年35个大中城市中，有29个城市房价的增长速度超过了房地产市场环境变化提供的增长空间，只有6个城市房价增速小于房地产市场环境提供的变化空间。

　　如果按照这一标准评判，那么长沙的房价与市场环境处于一个相对匹配的态势，但房价上涨的空间并不明朗。尽管各方对于这一评价标准和方法仍然存在疑惑，但一致相信，短期内，长沙房价并不会出现大幅度涨价态势。业内人士认为，虽然蜂拥而至的外来品牌开发商的拿地、运营以及推广成本的提升，是房价上涨的内在动力，其权重的增加将可能带来整个长沙房价的上涨。但这种上涨是理性而小幅的。

　　长沙市房屋产权管理局副局长魏建超曾发表言论说，长沙房价是稳步上涨的，根据目前现实，房价上涨是一个长期趋势，但幅度不会很高。由此可知，开发商和政府层对于房价长期看涨的趋势十分认同。但同时也有开发商明确提出，在并非需求紧缺型的长沙，短期并不会出现明显的涨价态势。

　　根据专家对未来住宅市场做出预测：由于土地开发成本的加大，土地一级市场全面实行了招拍挂的出让形式，土地价格也将会保持增势。因此，未来住宅土地市场的供给将继续保持小幅增长的趋势。而同时，国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等因素又将导致其存在适当变动空间。可以预测，受城市化以及人口流动因素的影响，需求能力与供给能力相比仍然有余；经济适用房、低端普通住宅需求将会保持在较高水平；普通住宅市场细分加速；受利率、价格以及供给的影响，别墅高档公寓的需求会基本维持在往年水平，不会出现大的增幅。但从整体情形而言，商品住宅价格因需求空间所致，将会是稳中有升。

　　■大长沙，房价拒绝“飘摇之苦”

　　业界人士认为，在当前局势不明朗的背景下，一方面借由长株潭一体化的框架而获得了令人期待的发展前景，另一方面也因有大量外来开发商与本地开发商的竞逐，而带来了一定供应量过剩的潜在危机。与其他城市相比，长沙有着一个大的框架支撑。长株潭城市一体化的进程势不可挡，这种规划的施行、每年人口和土地的增加，显然不会单纯地因为房价的上涨就不实行，也不会因为房价的下跌而加速。至于如何寻求前景与现实之间的平衡点，业界考量颇多。多数人认为，今年下半年，长沙市场会比较微妙。因为政府相继出台多项调控房价的政策，市场行情不可能不受影响。尽管长沙仍以自住型购房需求为主，但受大风向影响，可能出现持币待购现象。而且不少新开楼盘都将集中在下半年放量，竞争的加剧在所难免。如果一些开发商仍然选择盲目乐观的心态，盲目提高楼盘价格，将会受到市场剧烈的反应。当然，长沙楼市的走势，始终应当是稳定第一的，只有在理性的心理预期下，才能有更为灿烂的远景。

　　其实，长沙房价一直涨势较为平稳。去年春夏之交，国家房地产宏观调控政策波及长沙。长沙房地产管理部门会议频频，“期房禁止转让”、“制止炒地行为”、“住房转让税收调控力度加大”、“取消预售制度将导致行业重整”争论、个别开发商“越位”受到处罚、开发商公开向购房者退还认购金——长沙房地产一时间满城风雨。目前，长沙房地产价格稳中有升基本反映了长沙市房地产市场的供需较为平衡。

　　■高地价究竟是抑制还是提高了房价？

　　长沙目前房地产市场的客观现状是地价涨得比房价快。甚至于有少部分开发商开而不发、囤积居奇正是导致地价上涨的重要因素。长沙市房地产相关主管部门为规范土地市场公布了相应政策，例如“出让合同生效或建设用地批准书颁布之日起一年以上未动工开发建设的，依法征收土地闲置费，并责令限期开发建设；对闲置两年以上的，依法收回统一储备。”这一规定的目的是，将囤积在开发商手里的闲置土地供应周期缩短，并以行政手段瓦解大量圈占廉价土地、依托低价地取得超高额利润的房地产盈利模式。据了解，在长沙不少楼盘中地价占据房价的30％－50％，长沙房价受土地传导作用相当“强烈”，因此，直指“土地”的宏观调控波及长沙房地产市场的效应不容小觑。土地价格的涨幅影响着市民对房价涨升的心理预期。有市民提出这种担忧：地价上涨成为某些开发商房价涨升的理由，我们担忧地价暴涨带来房价的虚高 。

　　国土资源部土地利用司司长束克欣曾表示，国土资源部近期采取的一系列从严管理土地的措施，旨在抑制一些行业和地区固定资产投资过快增长，遏制一些地方违法违规占用土地，而不是收缩用地计划，因此不会抬高房价。国土资源部从严管理土地的措施，一方面优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应；另一方面严格限制低密度、大套型住房的土地供应，坚决停止别墅类房地产开发项目土地供应。束克欣指出，这些措施不仅不会抬高房价，还会起到改善住房供应结构、稳定住房价格的作用。房地产开发用地必须采用招标拍卖挂牌方式公开出让。这会不会带动土地价格上涨，从而拉动房价上涨？束克欣的回答是否定的。他认为，土地招拍挂作为一项法定制度，有利于通过市场配置资源，还土地以本来价值。土地出让金的收取，实际上压缩的是开发商的利润空间。束克欣说，土地招拍挂对房价的影响很小。从全国来看，土地出让金仅占房价的10％。而在北京等地，这一比例仅为6％到8％。因此，决定房价的不是地价而是供求关系。

　　“地价管理是国土资源参与宏观调控的重要内容和手段。”国土资源部一位官员表示，土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。“37号文件”则如是规定：把建筑业上的招标方法套到土地出让上。根据这个规定，‘招标’制度将在‘竞地价、竞房价’的基础上，全面得到推广。具体来说，新“游戏规则”就是：向上竞地价，谁地价出得高给谁；往下竞房价，房价报低者得标。实际上，自第一轮宏观调控实施以来，随着中央对地方政府的不断施压，一些地方政府已经低调摸索有利于控制地价的出让模式。譬如，上海推出了“有限区间内价高者优先”，即低于标的价或超过最高限价者，一律被视作无效报价；杭州、南京、无锡、苏州等地在拍卖一些地块时干脆直接限制该地块的未来房价。不过，现在看来，这些来自地方上的摸索，要么是推行缓慢，要么是无疾而终。显然，更具可操作性的方法还有待各方面探索论证。 

　　■成本、购买力、城市化进程下的长沙房价

　　专业人士认为，下半年长沙市场将更趋理性。政府的种种措施实际就是让消费者理性消费。从租房、购置中小户型、再到购买大户型、最后购置高档节能住宅，这样才是正常的理性市场。当然下半年也很有可能出现产品分化，梯级消费更趋明显。尽管宏观调控的加息等措施出台，但对长沙下半年的房地产影响不会很大。首先，因为此前已经陆续加息，房地产市场对此的敏感程度已经降低；其次，还是一个市场的健康程度问题，长沙因为涉及诸多因素，房产投机相对沿海发达地区较少，供需关系和谐平衡；再次，站在消费者的角度，当因整体经济过热而出现金融政策的调整时，持有不动产应该是一种比较理想的保值方式。但也有业界人士认为，暗降可能成为现实。尽管价格明显下跌不太可能。但不能排除开发商通过折扣或赠品方式进行价格暗降。开发贷款利率的提高，明显将提高开发商的资金成本。一方面，开发商资金成本提高，有可能挤压利润空间，更有可能转嫁到消费者身上；另一方面，消费者受到加息打压，购房意愿下降。 这种博弈的结果很可能带来下半年短期的有价无市状况出现。

　　因受宏观调控新政的影响，部分楼盘会暂缓上市。有人发问：在市场供应减少的同时，是否需求也会长期走低呢？但专业人士认为，需求的观望期更多是一种短期对于政策的反应。在短期内，消费者或许会对于政策的不明朗性心存疑虑。但是住房的刚性需求依然是存在的，一旦消费者在短期内没有看到市场出现自己预计的价格下降趋势，反而会积极入市。

　　关于房价的持续走向问题，有专家认为，适量的投资行为有助于房价稳步提升。投资资金主要应是考虑购房获利的预期收益率。只有对购房获利的预期收益率降低到一定程度时，这些资金才可能对房市失去“兴趣”。现在二手房转让的获利空间已所剩无几，甚至还要倒挂，租赁市场上又拥挤着大量等待出租的空置房，租金收益的预期值已不是很高。以此为前提，房价还能涨多久？涨多高？ 在这样的前提下，如果开发商仍然“感觉良好”加大开发规模，当投资购房者一旦失去信心，从房市大量“撤资”，房市泡沫必破无疑，房价必然大降。如果投资购房者对房市的信心缓慢下降，开发商的开发规模适当控制，那么房地产的泡沫则可以不破。房地产热的“软着陆”也完全可以实现。

　　国务院发展研究中心最新报告称2006年房价总体将稳中上涨，年均涨幅将在5％左右。国务院发展研究中心发布的2006年一季度《中国房地产业季报》说，保持房价的基本稳定将是今后很长一段时间内房地产调控的艰巨任务。据这份年中出台的报告说，随着调控政策的贯彻落实，2006年房地产市场供求形势将进一步得到改善。房地产开发投资增幅将稳步回落，预计全年增速将在20％左右的区间上下浮动。而房价总体上将维持稳中上涨的态势，年均涨幅将维持在5％左右。 

　　房价直接关系到广大民众的切身利益，是影响国民经济运行的重要因素。当前，国家拟采取一系列得力措施，抑制部分城市房价高涨的势头。目前，促使长沙房价上涨的因素较多，一是房屋建设成本上涨。近年建材逐渐涨价，土地成本也连续上升，土地供需矛盾日趋尖锐，直接导致房价居高不下。二是购买力的持续壮大。三是外来者在长沙大量购房。比如外来投资者、在长沙设立办事处者、入驻长沙的人群等。此外，还不乏投机炒房者。此外，也有一些因素明显压抑着长沙的房价。一是近年经济适用房大量投放。二是政府公务员小区大举兴建。与商品房相比，这些供应品种在很大程度上牵制着长沙房价。三是近期大量商品楼盘面市，彼此竞争渐趋激烈，一定程度上改变着楼市供求关系。影响长沙房价的因素相对甚多，但与国内同类城市比较，长沙房价仍处于中等偏低的水平。当前，一种较为科学合理并得到广泛认同的说法是：在今后较长一段时期，长沙房价主流走势应仍是持续上涨，但近期涨幅相对较大，中长期涨速趋缓。