■ 破解70%的悬疑

　　九部委《意见》（165号文件）出台后，在一些业内人士眼里，被认为是一个相对“灵活”的文件，因为这个文件将意味着相关部门比过往拥有更大的裁量权。于是便有社会观察人士推论：假定大户型房屋利润率较高，一些开发商普遍希望建造大户型项目，则让一些开发商不得不加紧自己的公关步伐去有关部门“活动”，而这就有可能让权力寻租机会增大。那应当如何规避这种权力寻租？此次新政也提出应对措施，比如各级政府建立责任追究制度，将房地产调控成效纳入当地责任目标体系等。同时，监察部门的作用也被进一步突出。监察机关将把落实近期建设规划、调整住房供应结构情况作为规划效能监察工作重点，加强监督监察。对措施不落实、工作不到位的，要责成整改。对情节恶劣、性质严重的违法违规行为，要公开曝光、从严处罚。但如何在实际操作过程中，让“调控指标”更为公开、公平、合理？其实，165号文件仍留下了诸多待解悬疑。 

　　7月11日，建设部公布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》明确提出，对于2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府根据当地年度新建商品住房结构比例要求，区别规划用地性质、项目布局，因地制宜地确定需要调整套型结构的具体项目。经当地政府明确需要调整套型结构比例的项目，其规划设计方案和施工图须按要求进行调整，送相关部门重新审查合格并办理相关调整手续后，建设主管部门方可发放施工许可证。

　　对于那些需要调整的项目，新《意见》指出，要明确具体的套型结构比例要求，并纳入规划设计条件，重新审查规划设计方案。新《意见》还强调，要重点调整三类项目：即过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别墅类项目，在土地出让时约定了销售价位、套型面积等控制性要求但企业未执行的普通商品住房项目，以及以协议出让方式取得土地使用权的项目。在确定项目是否需要调整前，新《意见》要求，建设主管部门要会同城市规划、房地产主管部门对6月1日前已审批但未取得施工许可证的项目集中进行一次清理。清理结果要报同级发展改革主管部门备案。

　　原来曾有业内人士认为，如果必须执行90平方米中小套型占全部新供应量的70％以上的政策的话，可以变通为以套数计算，即套内建筑面积90平方米的中小户型占全部套数的70％以上。但现在看来，这个概念偷换的方式显然也是不成立的，因为新政最终的落足点是“总建筑面积”。

　　根据新《意见》的进一步要求，各地需要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求，并将住房套型结构比例分解到具体区域。自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70％以上。此举明显增强了新政的可操作性 。之前，70％的比例究竟如何确定，一直是个问题。国家九部委9月27日的《意见》中，并没有明确“90平方米、70％”的规定是针对总量控制还是针对单个项目的要求。而这次建设部通过文件形式正面的回应——按照年度新审批、新开工的商品住房总面积计算。一方面，文件严格要求保障普通住宅需求，另一方面，也考虑各城市实际情况，提出因地制宜和区别对待，让地方政府在具体政策的执行上降低了操作难度。

　　■ 拷问70%的市场悖论

　　新《意见》指出，城市规划主管部门要完善控制性详细规划编制工作，首先应对拟新建或改造住房建筑项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标。指标的确定必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定，依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让前置条件，落实到新开工商品住房项目。

　　由此可见，拿地须提供详细规划的这一细则实施，对于开发商拿地有了更加严格的要求，这无疑是国家加强土地管理的重要举措。文件中明确，年度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排90平方米以下的住房建设。

　　根据对房地产发展更为活跃的京沪深穗等地楼市观察发现，当前的住宅市场正在陷入一个“倒70％”的怪圈：在不少城市，不是“90平方米以下中小户型占70％”，而是“90平方米乃至100平方米以上的大户型占据着住宅成交总量的70％”。 而上海，小户型总成交面积不足30％。在房地产宏观调控政策落地的第一个月，上海住宅市场仍然上演颇为鲜明的“倒70％”的怪现象。对此，上海房地产业内人士提示，应该从两方面看待这一现象：一方面，“倒70％”说明目前市场可供选择的小户型总量不够，导致成交量占比小；另一方面，也说明上海90平方米以上的户型同样存在大量的市场需求，一些大型城市中心区域是否普遍适用70％小户型的标准还有待进一步的分析和考证。在北京，现房成交套均152平方米。北京 90平方米以下的小户型只占市场交易约31.7％的比例，大户型则占有近七成的份额。不仅仅是成交情况如此。据统计，在楼市新政落地的第一个月，北京的住宅供应结构上，大户型的比例也高于小户型。而穗深，主流户型仍为100平方米以上。在这些楼市火热的珠三角主要城市，住宅市场户型超标情况非常明显，“倒70％”现象难以回避。当然，“国六条”及其细则中的“面积”新政也将使这些区域住宅市场面临户型格局的大调整。

　　6月20日，深圳市政府率先正式下发《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（简称“98号文”）。文件中一句话赫然入目：“在新的土地出让合同中，在核发的《建设工程用地许可证》中，应注明套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。”“国十五条”中最焦点的“70％比例”条款，首先在深圳落地。

　　面对建设部下发的165号文件，大部分人的目光都聚焦在90平方米和70％上。当然，一句看似轻描淡写的话最终也引起了一些有心人的注意——“将住房套型结构比例分解到具体区域”。这显然意味着不同的区域可以存在不同的比例限制。按照房地产的正常发展来说，城市中心由于拆迁成本、土地成本的高昂带来相应房屋单价提升，使得小户型产品的销售更为走俏。而一些低密度、大户型的房子往往是选择在土地成本较为便宜的城郊地区。这次政策明确提出可将住房套型结构比例分解到具体区域，很有可能使一些低密度项目又有了发展的余地。按区域进行套型结构比例配置，更为合理和科学。当然，这还仅仅只是猜想，究竟长沙市场何去何从？一切仍有待长沙地方政策的正式出台。