■ 90 M2----户型分水岭的“达•芬奇密码”

　　《国六条》与九部委“意见”先后出台，坊间一度争议较大的当属于“90平方米占70％比例”这一条款。关于90平方米的衡量标准，众说纷纭，争论不休。以使用面积论之者有，以建筑面积论之者有……90平方米,一时成为楼市新政的 “达•芬奇密码”。据建设部在1999年3月24日以建标＜1999＞76号文公布的《住宅设计规范》（自1999年6月1日起施行）之规定：套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数等。根据这一条款，阳台面积、墙体面积、公共走道、电梯以及其他公共分摊面积等，都没有包括在套内建筑面积之中。 

　　“国六条”实施后，房地产界关于“90平方米”的定义虽出现过多种版本，但根据建设部7月6日出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（以下简称《意见》）的规定，90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积，而70％比例将针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。《意见》明确，套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。并严格要求地方执行上述意见，落实新建商品住房项目的规划设计条件，确定套型结构比例要求，且不得擅自突破。对擅自突破的，将对建设工程规划许可证、施工图设计审查合格书、施工许可证、预售许可证等不予以办理核发。

　　至此，一应迷雾烟消云散，方才识得庐山真面目。90平方米的地产密码终于被解开，尽管，这一结果让不少开发商心惊。

　　■ 90 M2，能否实现“家天下”梦想？

　　关于90平方米，究竟能否满足人们居住需要之一问题的讨论，仁者见仁，智者见智。事实是，建设部在明确为“建筑面积”的背后，实际上是希望让大部分人能够“有房可住”，实现“家天下”之梦想。而补充文件首次明确规定不得以设计变通、合二为一等手段擅自突破套型结构比例要求，这无疑给意欲打“擦边球”的开发商一剂“预防针”，这一剂药效果如何，就得看各地的执行力度。

　　究竟90平方米的房子能否满足家庭需要？这个问题一直令人困惑。《国六条》、九部门委《意见》出台后，房地产门户网站长沙市房地产信息网、潇湘晨报和其官方网站红网等先后组织了长沙市民最新购房动向网上调查。对于上述问题的回答，相关数据统计结果显示，约逾半数的人认为可以满足家庭居住需求；但在其理想的购买户型中，三房两厅明显更受青睐，投票率几近50%。由此可见，长沙市民认为90平方米以下可以满足基本生活需求，但目前购房者的首要购房目的，显然仍以改善型需求为主。

　　■ 90 M2衍生的设计命题：设计变通+功能整合> 90 M2

　　建设部出台新政实施细则，其实已让不少设计师开始谋求户型设计的“瘦身”之路。建设部下发的文件明确表示，90平方米应属于建筑面积，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。这势必要求设计师在建筑设计中提高空间利用率。显然，小户型设计中，在不影响使用功能前提下，无论大进深还是宽面宽户型均有可能找到设计突破的途径。

　　在小户型的设计上，专业人士认为，可将过去严格分割、相对独立的使用空间进行适度、合理的整合，如厨房与餐厅的整合、卧室与书房的整合、起居室与书房的整合等。譬如可以利用90平方米的空间，提出一个“小三居”的概念，以充分利用空间组合；还可以设计成能分能合的空间，譬如设计户型时可以尽量设置一些可拆改的隔断墙，使住户可以根据居住需要分割和改造空间，隔出一间小卧室或一个读书角落，或将某个空间扩大等。另外还可以压缩通道空间。由于90平方米建筑面积除却分摊面积之后，可利用的空间相对较小，如何提高空间利用率的问题，是设计师们最关心的议题。譬如应当将平面空间有机整合，压缩传统的过厅、通道及过渡空间，最大限度拓展使用空间，增加空间的渗透性和多用途性。同时，可以利用多种空间层高变化，如利用错层及跃层空间高度变化，将功能空间叠加，以达到丰富空间，减少单元平面面积之功效。

　　关于业界一直寻求的变通方法：“90平方米定义为建筑面积，那做成挑高或者打通，充分利用空间行不行？”然而，在《意见》出台后，一些开发商想打政策“擦边球”的小算盘这次也势将行不通。《意见》深化强调，当前将重点查处套型建筑结构的设计、施工、开发、监理方面的违规行为。包括：开发建设单位、设计单位、施工企业、监理企业等不按照批准的规划设计条件，或采用不正当技术手段规避有关规划控制性要求，违反设计规范中住宅层高、套内基本空间的规定，擅自改变套型建筑面积和规避套型结构的要求；以及不严格按照技术标准和规划要求进行监理，致使套型结构要求没有得到落实的行为。

　　现在严格控制套型建筑面积90平方米，那么一方面要求在套内面积中省出空间，另一方面又需要不断降低分摊面积。长沙知名设计师谭克修曾表示，目前，多数住宅为了采光和通风的需要，都采用了一梯两户的板式住宅。但一梯两户的最大弊端就是在于分摊面积过高，限制得房率的提高，尤其是高层带电梯的住宅。在今后，90平方米及以下住房比重要达到新建项目的70％，小户型将成为市场主流，分摊面积居高不下的话，给消费者带来的是居住空间的过于狭窄。谭克修认为，在90平方米及以下的住宅中，可采用一梯多户、大小户结合的设计方案，这在有效减少了每户公摊面积、提高得房率的同时，也有助于户型的多种组合。同时也可取得通风采光与高得房率之间的平衡。

　　与往年相比，小户型需求和供应量激增，一些主要的房地产开发商也把目光瞄准小户型，进入小户型市场进行角逐，直接带动了小户型的强势供求。业内人士分析，中小户型供应相对不足和百姓的购房能力较弱是小户型市场火的重要原因，一位业内人士这样指出，当房价动辄3000元、4000元一平方米时，很多人只能考虑在购买面积上“打折”了，显然这种“退而求其次”的行为也是小户型火暴最直接的原因之一。

　　目前长沙市内的小户型绝大部分仍然是属于公寓式小户型。在户型设计和配套上都相对简单。但随着政策的深入和市场竞争的加剧，住家型的小户型将成为一种市场的明显趋势。在现今的市场背景下，小户型已经不完全等同于小面积。适合居住的小户型也应该具备更多多层或小高层住宅的特征。在相对小的空间里，同样实现餐寝动静分区、干湿分离，完善厨、厅、卧、卫等基本生活功能，保证均好性、私密性与健康性，在功能性、居住性方面作出更多的努力。业内人士认为，未来的小户型将向纯投资和纯居住两个方向发展。以投资为主的小户型，多位于中心城区，建筑面积在60平方米之内，功能定位为单身公寓，并实行统一经营、统一管理的酒店式物业模式；以居住为主的小户型，多位于城市次中心或新区，建筑面积50－90平方米不等，可分为一居室、二居室、三居室，不仅具备寝、卧、厨、卫四大基本生活功能，更可吸纳多层住宅设计动静分区、干湿分离的精髓。