试金石与荆棘鸟：大限效应正行其道

　　如果说，2006年五月份出台的“国六条”、九部委“意见”等，还只是房地产业变革的纲领性主张的话（尽管这种纲领性的主张已让人觉得剑气肃杀、不敢对视），那么在其之后的系列调控措施、配套政策紧密推出，则分明有三重意义在内：

　　其一，让部分试图心存幻想与侥幸期望的关联人士真正重视——这次调控是来真的，政府的决心何其之大！

　　其二，政府的本轮部署有一种系统完善的结构性框架，无论布局或者落实，自有科学严密的方法论贯彻其中，不至于再出现如“国八条”之类的“政令不畅”现象。

　　其三，政府的调控主张是强制实施，但也并非不重视客观实际情况，一味讲究“速成法”，对于部分在规则边缘徘徊的人群，调控不仅仅是采用打击与限制手法，还充分考虑到了争取与发展，甚至是给予一定的“弹性自由”，让部分置身其中，几近被套牢的房地产商有了重建信心、面对未来的改造空间。

　　■《国六条》与九部委《意见》的预示

　　2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，在会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，业界称之为《国六条》；2006年5月29日，国务院办公厅转发由建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合拟定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。九部委《意见》是在《国六条》框架基础之上，更深入细致的15条调控方针，它全面阐释和细化了《国六条》六项措施的调控精神，并将之转化为更具操作性和考量标准的实施方案。

　　中国房地产业协会会长宋春华曾直接表示：“国六条”其实就是中央在“国八条”的基础上，对某些措施的进一步细化。因为房地产市场产业链条长，运行周期长，惯性大，地区差异性大，调控绝对是个逐步显现的过程，不可能采取“短平快”的方式一蹴而就；在拆建、户型、资源节约、信息发布等等各个方面都要进行措施的细化；并重视“硬约束”，提高政策执行力。关于《国六条》与《意见》的出台，业界普遍认为，在保持宏观调控政策连续性、稳定性基础上，更针对当前房地产市场的突出问题，适当加大了调节力度。与以往相比，此次出台的有关税收、信贷、土地政策等8项“硬指标”具有更强的强制性和操作性。 

　　普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，表明了中央部门对房地产业的目标绩效管理方针已是相当深入具体，尤其是对大多数民众的居住情况视为重点关注改善的课题。

　　基于国内众多城市居民的基本住房需求难于得到满足，而其时大户型中高档住房的供应比重又存在过高现象，调控确立了90平方米以下住房须在七成以上，并进一步明示中低价位中小套型不少于七成；同时提出“各地城市年内建立廉租住房制度”。显然也是从宏观层面上对房地产开发设定了量化的约束标准，是一个相对更有利于衡量和管理的发展措施。这是一种开发方向的良性转变与市场供应结构的调整方针，重点考虑到平民化居住的解决方案，施政惠及目标相对倾向于占大多数的普通民众。

　　宏观调控的主题之一是稳定住房价格，对于购房不足5年转让须交营业税，个人房贷首付比不得低于三成等措施，我们可以明显发现，有效限制房价非理性高涨，消减人为炒作提升的房价泡沫，更成为本轮宏观调控的强制落实之处，应当属于一种“挤泡沫行动”。这对于部分投资客恶意炒高房价、促动价格指数非理性上涨等行为，政府强加了两道“紧箍咒”，使之不得不量力而为。但对普通民众的正常购买行为，政府依然是大力提倡，考虑其购买能力，在首付比例上，政策仍保留有合理的弹性空间。

　　空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物，土地闲置2年将被收回使用权；并规定，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。此三项作为明文限制，可以说是从保护银行系统资金安全的基础上，政府更强化抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源的不法行为。毕竟现在商品房的空置现象正成为我们必须面对的关键问题，大量空置房的出现属于房地产市场滋生不稳定因素的泡沫；对囤积土地现象给予严厉打击、定比例限制房地产商的自有开发资金额，更是出于适度抬高房地产业的准入门槛，有效限制部分试图玩“空手道”的非实力型开发商破坏行业游戏规则，遏止囤积炒地现象与资金不继盲目发展的市场行为，合理保障适量的房屋开发供应机制，以维护行业长远可持续健康发展的既定目标。

　　■ 国税发74号文件与108号文的预示

　　5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确；7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。

　　关注商品住房营业税细则，可发现营业税征收有5个关键点：

　　首先是“个人”，如果是单位购房是不在征收之列的；

　　二是“购买”，如果是遗产或者赠送所得税也不予征收；

　　三是必须为“第一次购买的商品房”，如果是二手房的再转让就不征税；

　　四是“住宅”，即商铺等物业是没有列入开征范围之内的；

　　最后，“5年”的时间是从契税完税时间或者发产权证的时间方才算起。

　　如此看来，所针对的主力对象，依然是房地产住宅市场的投资客，这对于投资购买一手楼盘期望短期内再转手获利的炒家而言，营业税的明确实施将会对其投资行为产生直接性的抑制作用。尽管在具体交易中，有可能衍生卖家将营业税金的承担行为转嫁给买家的现象，但之于房价的大幅提升应该还是会产生一定程度的削减效应。

　　而且，营业税的征收是分情况对待的：个人将购买商品住房不足5年转手交易的，全额征收营业税；而个人将购买普通商品住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税。这里面显然还隐藏有另一层意思，即个人将购买非普通商品住房超过5年（含5年）转手交易的，保留有征收的空间，或仍然还须缴纳营业税，只是营业税的征收基数确定在购买期内的升值额度。将营业税征收锁定的商品房买入和卖出中间的持有期限拉长（原衡量标准是不足2年转手交易的），我们可以发现，其实调控的方向性非常之明确，一是普通型的居家购买者，不会明显受到营业税限定因素的影响，试想，多少作基本居住用途保障的普通型购买者会急于出手安身立家的房屋？其二，非普通型住宅属于改善型用品，无论是在购买后五年内或五年外，选择出手都须缴纳相应的营业税，这是政策调控的重头。从整体来说，国家一方面要积极防止税收的流失，另一方面在征收税收方面仍然积极考虑普通民众的普通型居住需求和正当的居住改善倾向，不会打击其在五年之后所产生的合理型换房行为。

　　而至于其后，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），我们也可以从以往的政策法令中找到影子。对于个人转让住房取得的所得，从1994年起就应按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。1999年，又对个人转让房屋所得征收个人所得税的一些特殊情况规定了优惠政策，但是，对个人转让住房所得征收个人所得税的基本政策始终未变。此次税务总局发出《通知》，并不是出台新的政策，而是对原有规定的进一步完善和细化。关于如何加强征管，国税局负责人表示，通过房地产管理部门把缴纳契税作为办理产权过户的前置条件，税务机关可以通过契税信息，加强税种管理。

　　税务总局2005年先后下发了《关于进一步加强房地产税收管理的通知》和《关于实施房地产税收管理一体化若干具体问题的通知》，要求主管税务机关在房地产交易场所设置税收征收窗口，一并征收房地产交易的营业税、土地增值税、个人所得税等税种；对于暂不具备条件设置税收征收窗口的，主管税务机关应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收，以便利纳税人履行纳税义务。 今年7月份的新政策“108号文”再次重申了上述要求，个人转让住房所得应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并征收。

　　国家税务总局有关负责人表示，个人在一年内换购住房的，其所转让住房应缴的个人所得税，最初要以纳税保证金形式缴纳。即个人在一年内换购住房的，待其一年内实际买房后，购房金额大于住房转让收入额的，可以全额退还所纳税保证金，购房金额低于住房转让收入额的，可以按购房金额占转让收入额的比例退还纳税保证金。国家税务总局负责人解释说，对二手房所得征收个税政策进行完善和细化，主要出于三个因素考虑：一是个人转让住房过程中发生的相关费用有关扣除的规定不够明确、详细，各地执行不一；二是实际征管中，一些纳税人瞒报交易价格或者不能提供与纳税有关的房屋交易信息，使税务机关依法征税的难度较大；三是一些地区对二手房交易个人所得税的征收不到位，影响了执法刚性，造成税收收入流失。该负责人还明确，对纳税人申报收入不实的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入；对不能提供房屋原值等有关涉税资料的，税务机关可以在住房转让收入的1%-3%比例内核定应纳个人所得税额。

　　业界认为，二手房个税征收利于地产远景。7月28日，大摩发表研究报告指出，中国此次针对房产市场推出的宏观调控措施要求二手房一经转让便须缴纳20％的个人所得税，目的是为过热的房产投资降温。大摩表示，在内地房地产需求持续呈现强劲增长的前提下，调控后较低的房价可以降低进入楼市的门槛，同时市场将以自住客户为主导，有利于长线发展。

　　■ 规范整顿房地产交易秩序的预示

　　7月10日，建设部、发展改革委、工商总局联合发出通知，进一步整顿规范房地产交易秩序。《通知》要求，加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。具体包括：加强商品房预售许可管理。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房；未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房；对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。加强对商品房预（销）售活动的动态监管；各级房地产管理部门要抓紧建立健全商品房预（销）售合同网上即时备案系统和房地产交易信息公示制度；商品房基本情况、销售进度、权利状态等预（销）售信息应及时、全面、准确地在网上备案系统和销售现场进行公示。严禁将购买的未竣工预售商品房再行转让；对违规从事商品房预（销）售活动的单位和人员，要从严处理。加强房地产广告发布管理。未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。加强房地产展销活动管理；有严重违法违规不良记录的房地产企业和不具备预（销）售条件的商品房项目，不得参加展销活动。加强商品房预（销）售合同管理；房地产开发企业在制定商品房销售合同格式条款时，不得免除自己责任、加重购房人责任，或排除购房人合法权利；商品房预（销）售合同示范文本及格式条款应在订立合同前向购房人明示。加强房地产经纪管理；对房地产经纪人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用，在代理买卖过程中赚取差价等违规行为要依法查处。《通知》还要求，各地要从今年下半年起，用一年左右时间，集中开展一次房地产交易秩序专项整治活动。

　　9月6日，建设部副部长刘志峰在建设部、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局联合召开的“全国整顿规范房地产交易秩序电视电话会议”上提出，房地产市场秩序混乱的问题还未根本解决，严重影响了房地产市场持续健康发展，百姓反映十分强烈。房地产市场中侵害百姓合法权益现象依然存在，交易环节问题更为突出。一是部分开发企业、中介机构采取捂盘惜售、囤积房源等手段，哄抬房价；二是部分房地产开发企业违规进行返本销售、售后包租、拆零销售；三是部分房地产开发企业违反有关规定，以预购、认购等形式违规收取费用；四是部分城市的一些项目变相炒楼花、炒房号现象仍然存在；五是一些地方房地产展销活动不规范。“这些问题，严重损害消费者合法权益，严重干扰房地产市场秩序，严重影响房地产市场持续健康发展，百姓反映十分强烈。”刘志峰特别指出，房地产交易秩序混乱，也是推动部分地区房价过快上涨、结构性矛盾突出的重要因素。显然，整顿规范房地产交易秩序是一项长期任务。近期，重点是加强监督检查和查处六大违法违规行为，其中包括：商品房预售中的违法违规行为；发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源，纵容工作人员或雇佣他人炒作房价等各种炒作行为；未取得预售许可证发布预售广告，广告中承诺售后包租、返本销售，有关项目信息内容虚假等广告中的违法违规行为；销售合同中的违法违规行为。刘志峰表示，同时，还将重点查处房地产经纪中的违法违规行为，以及商品房销售未实行明码标价，经济适用住房销售不执行政府指导价等价格违法违规行为。这些充分表明了政府调控的力度之所在，也即说明今后相当长一段时间，房地产市场秩序混乱将从六个方面得到有效监测与查处。

　　■ 国家土地督察制度与强化土地调控的预示

　　“8.31”对于中国房地产市场来说无疑是个意义重大的日子，它标志着从2004年8月31日开始，中国土地出让方式的新变革：即经营性用地全部实现“招拍挂”公开透明出让。然而“招拍挂”实施两年来，市场人士在充分肯定改革正确性的同时，也提出了这一体制目前所存在的问题。“地价飙升”、“招标透明度不高”以及“结构限制是否适用以往招拍土地”等成为开发商热议的话题。另外，部分开发商对于招拍挂中的透明性也提出了疑问。在招拍挂三种方式中，拍卖以价高者得为特征，相对最为透明。但在招标方式中，评委不透明的打分方式也可能令市场再生出其他寻租空间。

　　国土资源部在5月30日下发了“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”。通知说，土地出让文件应当将住房套型限制、容积率、开工及竣工时限等规划、建设、土地使用条件明确，并在国有土地使用权出让合同中予以约定。加强对国有土地使用权出让合同执行情况的监督检查，对违约的要追究违约责任。国土资源部副部长王士元强调，要切实加大闲置土地处置力度，应当征收土地闲置费的，要依法从高征收；应当无偿收回土地使用权的，要坚决依法无偿收回。通知还强调，要严格土地登记管理。凡未缴清土地出让金及有关规费的，不得发放土地使用证。以及加强土地使用权抵押登记管理，防范金融风险。这项政策表明，国家打击囤积土地的决心这次显得格外坚决和强硬，也体现了国家要求房地产严格实行节约用地、集约用地的调控思路。

　　国土资源部6月下旬发出通知，要求各市、县国土资源管理部门在1个月内完成房地产开发土地供应情况的调查统计工作，确切掌握房地产开发企业已经取得但尚未开发土地的面积、位置等情况，并在当地土地有形市场、主要报刊、政府门户网站，以及中国土地市场网、中国城市地价动态监测网等载体上加以公布。国土资源部有关负责人表示，全面、及时、准确地向社会公布城镇房地产开发土地供应及开发利用情况，有利于增强市场信息透明度，稳定市场心理预期，是调整土地供应结构，稳定住房价格工作的重要措施之一，也是建立健全土地市场动态监测制度工作的重要内容。这次公布的内容主要是2004年以来已批准的房地产开发项目的位置、名称、用途、用地面积、规划建筑面积、开发利用情况等。

　　7月27日，国务院已正式批准建立国家土地督察制度，并授权国土资源部代表国务院对各省、自治区、直辖市，以及计划单列市人民政府土地利用和管理情况进行监督检查。据悉，国土资源部部长将兼任国家土地总督察，并有一名副部长任兼职副总督察；另外，国家还将设立一名副部长级的专职副总督察。国家土地总督察、副总督察负责组织实施国家土地督察制度；国家土地总督察办公室也将设立在国土资源部，负责拟定并组织实施国家土地督察工作的具体办法和管理制度；协调国家土地督察局工作人员的派驻工作；指导和监督检查国家土地督察局的工作。

　　9月５日，新华社受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，这是继2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台后，中国政府在土地管理和调控政策上的又一次重大调整。这次出台的土地调控新政着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，与以往政策相比，改革的力度比较大，内容更加具体、务实，相关措施更有针对性。具体来说，《通知》对各地和各部委提出了八大方面的要求，严把土地“闸门”。

　　由此可见，土地管理已进入深层调控环节，将掀起新一轮的调控风暴。国土资源部部长孙文盛撰文指出，国土资源部将进一步转变土地管理观念、职能和方式，尤其是从注意事前审批向事后监管转变。《通知》从明确土地管理和耕地保护责任、完善土地审批制度、强化土地管理行为的监管等方面，对土地管理方式的转变进一步作出具体明确的规定。国土资源部在推进落实政府耕地保护和土地管理的责任目标的同时，及时调整城市分批次用地的审批方式，扩大省级政府在省域范围内调剂、统筹土地利用的权力，简化中央政府土地审批的环节，以进一步加强监管，切实提高行政效率。并充分发挥国家土地督察机构的作用，进一步强化土地管理的监督检查，从严惩处土地违法行为，更加严格地依法行政。而根据孙文盛的讲话，国土资源部配合此轮调控的监察重点包括管住建设用地总量、加强土地调查统计和变更调查等，同时需要加强与各有关部门的协调配合，以使土地政策与产业政策、货币政策、财政政策等综合运用，发挥作用。 

　　国土资源部明确表示，《通知》在抑制建设用地过度扩张，促进各地招商引资质量提高的同时，也将在一定程度上影响地价的构成和水平。但是，从一些试点城市的测算看，政策调整带来的地价变动幅度，地方政府可以承受。据了解，从当前地价构成看，取得成本（征地补偿安置和拆迁费用）、开发成本（“三通一平”费用）和政府收益（相关税费与土地纯收益），大致各占三分之一，其中被征地农民的补偿安置费明显偏低。政策调整后，被征地农民的征地补偿安置费用提高，地方政府获取的土地出让纯收益在地价中的比重将有所下降。 显然，只有这些政策得到最终的监督落实，做到真正的规范管理，才能有效切断建设用地低成本盲目扩张的利益驱动。据报道，在东部沿海发达地区，有的县市土地出让金收入已占到地方财政收入的一半以上，成为名副其实的“土地财政”。抑制一些地方不顾实际扩张用地的冲动，关键要在建立健全的相关机制上下功夫。这次出台的调控政策明确提出，国有土地使用权出让总价款将全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。此举完善了土地利益分配机制，强化了对土地收益的收支管理，显然有利于从根本上遏制盲目扩大征地规模的冲动。 

　　■ 银根紧缩与金融新政的预示

　　央行8月18日下午宣布，自８月19日起上调人民币存贷款基准利率。这是2004年10月29日起央行首次同时上调存贷款利率。业界认为，央行宣布加息，是在用市场化手段继续为发展偏快的中国经济降温，巩固宏观调控的成果；遏制投资和信贷冲动。根据相关数据显示，今年以来，我国国民经济快速发展总体形势良好，但经济运行中投资增长过快、货币信贷投放过多、外贸顺差过大等矛盾仍然比较突出。央行有关负责人表示，此次的加息行动，正是采取了上调存款准备金率和加大公开市场操作力度等数量型工具，限制过度的资金流动性，从资金的供给方面加大调节力度，利用利率杠杆适当抑制投资和信贷需求的扩张。

　　存贷款基准利率代表全社会的资金成本，如果资金成本相对于投资回报率偏低，很容易助长投资和信贷的冲动。通过上调基准利率，可以加大投资行为的融资成本，引导企业和金融机构恰当衡量信贷风险，防止贷款盲目扩张；尤其是随着融资渠道日益多元化，提高资金成本还可以广泛地调节全社会的投融资行为和预期目标，促使各类投资主体更趋于理性。此次长期贷款利率上调幅度大于短期贷款利率上调幅度，有利于抑制长期贷款需求和固定资产投资的过快增长，有利于优化商业银行存款结构，协调投资和消费的关系。

　　经济学家王小广认为，当前各地投资冲动强烈，在中央政府采取强有力的手段、甚至通报批评调控不力的地方政府之后，各地的投资冲动可能会得到暂时抑制，但潜在的欲望依然强烈。如果不采取切实有效的措施从根子上巩固调控成果，反弹的可能性依然是存在的。加息将会使企业投资的贷款成本增加，而投资成本的增加，将使企业的投资冲动受到遏制。宏观调控，最关键的是要让价格机制发挥作用，如此才能取得长效。因此有必要提高资金使用的价格（即利率），而且必须将这个力度保持下去，只有持续加息才能牢牢遏制住投资的过快增长。

　　其实关于银根收缩，央行已经打出了一套紧密有致的组合拳。在“国六条”中规定，银行将贷款门槛提升至“开发商自有资金须占35％”之上，据此已有专家预测开发商的资金缺口将达到3100亿元，料定二三成的开发企业行将破产。之后，央行又发出紧收银根公告，7月5日起，央行将上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，即从7.5％上调到8％，此举又将一次性冻结流动金1500亿元——对于房地产商而言，简直是雪上加霜，其打击不亚于“断粮”。金融压力越来越大、银根越收越紧，房地产企业如何摆脱对银行的过度依赖，有效挣脱融资困局？如何积极寻求与拓展更为畅通的融资渠道？显然，资金密集度较高、需要从银行获取大量贷款的房地产业商将是首先被波及的对象，1500亿元的流动性资金被冻结，银行方面可流动的资金相对减少，对数量不变的房地产商，单方可以分配的贷款也必然相应地减少。北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆指出，虽然大房地产企业的资本充足率比较高，负债率比较低，但35％的资本充足率，目前对中小房地产企业来说还是较为困难；如果在一定时间内筹集不到的话，加上银行准备金率的提高，大概有20％—30％的房地产企业会被洗牌出局也并非危言耸听。

　　调控意志：民意地产破解大限悬疑

　　■ 楼市富贵病，饥饿疗法与自然疗法

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌新近指出，当前中国房地产市场存在很多“病态”楼盘，多种“重病缠身”，亟待医治。譬如“虚胖症”、“免疫力低下症”和“高血脂症”等症状。

　　这些病症都可谓是一种“富贵病”。其形成，可来自于两个层面，一是出于供应市场，历经些许年的摸索发展，地产商开始形成了一套颇成规模体系的营运发展模式，这是好事情。但当这种模式开始受“经验教条”和“定势思维”影响，难免僵化，开发商的盲目乐观、无序投资开发，最终一定程度上导致产品供应结构失衡，同质化明显，甚或“货不对板”现象出现，此为其一。

　　而来自消费市场的“富贵病”，更多是出于购房者中的两类人群，第一类是“过度超前消费”，现代商品经济社会，固然鼓励超前消费理念，但如果不能量力而为、合理规划，过早陷入“透支未来财富”的怪圈，难保不会出现消化不良现象，现在社会上所指较多的“房奴”即是一例。另一类就是市场投机行为，房地产业的蓬勃发展，给一些投资客带来了牟利机会，但当大量的投资客进入房市，通过炒卖手法托市，必将哄抬房价，短期内形成表象繁荣，甚或制造出楼市泡沫，这对于房地产业的健康稳定可持续发展而言，显然是有害的。

　　针对这两个层面的富贵病，应该可以开出两张处方。一是饥饿疗法。饥饿疗法主要是针对于供应方，适度打击先前的“自由发展”行为方式，通过宏观调控手段，贯彻限制性“饥饿式”投资发展措施，强化改善其“饮食结构”。之于发展商而言，可用“饥饿”的方法来检查、治疗“疾病”。在“饥饿期间”，反思休整，或许还可以取得激发免疫功能、产生内源性治疗因子、促进细胞更新、消除体内自由基等“饥饿疗法”之基本功效。

　　而对于需求方而言，则可以采纳第二张药方——自然疗法。这是一种被广为普及提倡的新疗法，对于“富贵病”而言，自然疗法基本不用“药物”，主要靠改变“饮食结构”和生活方式来进行调整。

　　自然疗法之于消费者层面的“富贵病”现象，或许可以巧妙地通过以下途径获得改观：注重“营养”——将消费的“能量”调整到正常比例，合理改善“饮食”结构；强调节制——拒绝一切对身心有害的事物，不可“暴饮暴食”或盲目冲动；保证休息与欢乐的心情——须特别重视劳逸结合，定期休神养息，以消除紧张情绪，健康应对生活压力……

　　对于楼市而言，其实无论饥饿疗法，还是自然疗法，都是在“富贵病”一定程度存在时，有相关政策法令引导，我们所能够获得的指导思想和解决路径。如何积极理解领会，并贯穿在“疗养”过程之中，则是值得大众深入思考的问题。

　　■ 新政利剑所指，房地产风云迭起

　　6月14日召开的国务院常务会议已明确指出，当前经济运行中存在的主要问题，是固定资产投资增长过快、货币信贷投放过多，因此当前必须坚决遏制固定资产投资过快增长。国务院常务会议指出，地方政府盲目攀比速度，投资冲动较强是问题的症结；货币信贷相对宽松、融资成本较低则提供了资金支持。如果这种势头继续发展下去，短期看会加大国内能源和资源的供求压力，影响宏观调控成果，加大经济波动风险；长期看则会进一步扭曲消费投资结构，积累金融风险，影响经济的可持续发展。 

　　因此，时势要求当前必须坚决遏制固定资产投资的过快增长。坚持把好土地、信贷两个闸门，严格执行技术、环保、安全等市场准入标准；坚决制止违法违规用地行为，严肃查处重大土地违法案件；从严控制新上项目，特别要严格控制产能过剩行业新上项目；严格控制城市建设规模；认真落实调整住房供应结构、稳定住房价格的各项措施。同时要进一步抑制货币信贷过快增长；继续引导商业银行合理把握中长期贷款投放规模和节奏，为经济结构调整和经济增长方式转变提供稳定的货币金融环境。

　　目前，楼市调控政策从紧的框架虽已出台，但一些地方的执行细则还在酝酿中，部分开发商对新政实施细则和实施力度仍心存侥幸。中国房地产住宅研究会副会长顾云昌表示，政策一定会从严执行，规劝开发商放弃这样的侥幸心理。去年出台的“国八条”试图抑制房价虚高和地产泡沫，但收效不大，今年年初北京等部分城市的房价依然快速上涨。一些开发商于是惯性地认为，今年的“国六条”政策可能依然是“风声大，雨点小”。自5月29日“国六条”出台后，部分开发商就没有停止过从字里行间寻找变通余地。建设部对“90平方米”和“70％”做出新的解释后，将70％解释为城市总量，不少开发商舒了一口气，以为这意味着或许政策不会太严格，还存有变通的余地。而各地细则迟迟未见出台，也让开发商们抱有侥幸心理。然而，事实上，中央政府今年整治楼市弊病的决心显然非比寻常。顾云昌表示，现在开发商要做的就是经受住宏观调控的考验，而不是要等待出现什么可以变通的途径。因为此次主调控，房地产产品供需结构将成为首当其冲的任务。而且新政中，对于囤积土地的打压举措更细，措施更严厉，也更具操作性。

　　同时，更与以前有别的是，这次九部委中包含有监察部。监察部加入其中意图很明显：如果个别地方对九部委《意见》执行不力，监察部将会“干涉”，强力保证政令畅通，不允许个别地方在政策执行上打折扣。由此可知，此次调控问题关键还是落到了最终的执行环节上。在以往调控中，建设部以及相关主管部门政策并未细化到“量化指标”的程度。此次新政“量化”了调控指标，并对市场作了诸多“限制”，除中央有关部门加强检查督促外，还强调地方辅助措施出台与执行力度，可见本轮宏观调控之决心非同一般。

　　6月5日，在上海国际地产大会上，建设部政策研究中心副主任王珏林对新近九部委出台的有关宏观政策谈了一些自己的看法。王珏林认为，为确保此次新政取得效果，有三大措施护航。一是通过对房地产开发项目监管，售房信息公开披露，对房地产交易环节违法违规进行整治，房地产市场得到进一步规范。二是通过抓住土地规划、城市规划两个重要的调控手段，可以从源头上解决普通商品房土地供应和住房结构调整问题。三是通过利用税收等手段，延长住房交易控制时间，对市场违规行为整顿，对土地开发过程的严管，可以起到增加市场房源、缓解市场供给矛盾。

　　8月30日，建设部颁布《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》（以下简称《规范办法》）与《城镇廉租住房档案管理办法》（以下简称《管理办法》）。业界认为，政策细则的出台，不管结果如何，在层面上一定会引起地方政府的重视，一个科学有序、行为规范、办事高效、公开透明的廉租住房管理机制将逐步建立，切实解决最低收入家庭住房困难。据上海证券报报道，经济适用房制度可能被取消，廉租房制度将成为未来中国住宅的重要组成部分。改革开放特别是1998年以来进行的城镇住房制度改革或将进一步推进，目前“重买轻租”的住宅市场将变为“租售并举”的市场，因此廉租房建设将被强化，而经济适用房或将纳入廉租房建设之中而淡出历史舞台。

　　■ 大限将至，房地产商的自救之路

　　据《北京晚报》报道，国土资源部3年前就要求停止供应别墅类用地，但各地在执行上并不严格，很多开发商利用各种手段打“擦边球”，包括北京郊区在内的很多地方，以普通住宅立项，大量开发低密度花园、联排别墅等类别墅。对此，国土资源部土地利用司副司长表示，“中国的词汇很丰富”，这为开发商利用这些词汇打“擦边球”提供了便利，但是中国的人口与土地比例不允许大量开发这类占用大量土地为少数人服务的住房。今后，对于这类打“擦边球”的住宅，将制定相关政策，进行严格的限制。

　　7月11日，湖南省国土资源厅发出《关于严肃查处和重点督办土地违法案件的通知》，通报了我省近期发生的14起土地违法案件。省国土资源厅和省监察厅负责人表示，被查出的土地违法、违纪案件将由省国土资源厅和省监察厅直接查处和重点督办。相关负责人透露，凡需要追究有关人员行政纪律责任的，各级监察机关要按干部管理权限，密切配合，并组成联合调查组共同查处，或根据国土资源部门移送的《行政处分建议书》及有关证据材料进行查处。涉及省管干部的违纪行为，由省监察厅直接查处，涉及其他干部的违纪行为，由省监察厅发函督办。各地对省直接查处的案件，必须大力支持配合，确保案件依法严肃处理到位。对省挂牌督办的案件，将严明法纪，敢于碰硬，抓紧时间，严格依法按程序及时查处到位，并分别按规定上报案件处理进展情况和结果。

　　在房产新政的影响下，北京一些“囤盘”的开发商也开始“吐房”。北京市房地产交易管理网站显示，目前北京新房成交量明显上升，数量是前段时间的2倍以上。根据北京市建委5月30日颁发的《关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知》，6月5日是开发商捂盘的最后期限。正因如此，一批“捂盘”的开发商被迫在6月5日开始匆匆“吐房”。同时，据京华时报报道，北京市建委及相关单位表示，目前北京市已出台相关文件，今后的经济适用房将主要采用“定向对接”的方式销售，即某一处经济适用房项目与某个或某几个拆迁区域“对接”，只卖给该区域的拆迁户。这就意味着，经济适用房将不进入普通的房产市场，不再公开放号，一般的老百姓也无从购买。这显然对经济适用房的定向供给提供了一条明确的参考思路，也适当抑制了经济适用房分流商品房市场，或者说真正发挥了其实际性的福利价值。

　　毋庸置疑，房地产产品既是一种生活必需品，又是一种具有保值升值的特殊商品，正缘于此，对于房地产的投资需求的抑制，专业人士认为“宜疏不宜堵”。投资性需求应当是一种宏观调控的蓄水池。当房地产市场比较冷清的时候，需要通过鼓励投资性需求来拉动市场；而在市场过热的时候，通过抑制过热的需求来平缓市场。这就需要长期和短期的调控手段。通过政府对于中长期住宅市场结构的调整来调控长期需求，而利用信息披露制度来调控短期的需求的过热或过冷。业界人士认为，现在长沙的房地产市场已由需求释放期转入稳定增长期，进入稳定增长期有两个标志，一是住宅自住型需求增长趋于稳定。二是增量和存量的比例将出现合理变化。但住房供应体系结构仍亟待完善，以形成梯级消费。梯级形的消费模型是一个高、中、低分层产品明晰的模型。即别墅将会被边缘化，中低价位，中小户型和偏大户型，高价位的高级公寓将主流化并保持合理体系，经济适用房将逐渐消除目前的供应不足现象，租廉房体系将由现在的缺失逐步成为社会保障体系。

　　其实，近几年相对较长时期的宏观调控，使得开发商逐步理性看待市场，用更加长远的眼光思考问题。宏观调控是一个不断调整、不断修正的过程，根本目的仍然是对于整个行业的盘整而非震荡。宏观调控是国家基于经济过热，投资增大，信贷过快等经济现象通过利率、税收、价格等经济杠杆采取的一种管理经济的手段。其目的是一种导向作用，引导经济持续、稳定、健康发展。宏观调控的过程及侧重点是依据不同时期经济运行中的突出矛盾来确定的。上一轮宏观调控实际上是从2004年开始的，2005年重点调控房地产行业中出现的问题。中国房地产作为一个产业其发展历史仅仅二十年，各个区域之间的发展很不平衡，加上房产开发基础的土地资源因其属于国家所有及不可再生性等诸多方面的原因，在产业发展过程中必然存在着各种矛盾，这些矛盾都是单个企业、某个职能部门、一个地区难以协调解决的问题，因此，宏观调控就成为必然，没有宏观调控，房地产行业就难于健康稳定地发展。从成熟化的市场角度来说，房地产不能够因为一个宏观政策就由此悲观。虽然宏观调控压力与市场压力在短期内会形成一定的阻碍作用，但如果这种压力转化到对产品、对市场长远发展、对效率与公平等思考层面上来；那么对行业来说是最为有利的，这显然也是政策背景下市场的一种必然走势。