本期《地产观察家》栏目内容为继国六条与九部委新政出台后，各地方政策细则的连锁反映，包括政府职能部门、市民、学者等等。

　　各地政府将针对自身区域性作出怎样有针对性的调整，地产观察家与您一同观察房产新政策之后各地房产的变化。

　　《国家宏观调控，房产各地细则》

　　北京：限价商品房供应政策呼之欲出 

　　8月25日北京市国土资源局在其官方网站上公布了其22日组织召开的北京市两限普通商品房政策研讨会内容，会议透露了一些领导对两限普通商品房的定价原则、销售方式、购买对象的界定以及对两限普通商品房开发商管理措施的介绍，以及部分专家对北京市两限普通商品房备选地块的确定原则、土地供应方式等的建议意见。

　　京调控细则出台 住房新项目须审90m2套型比例 

　　北京市规划委下发关于北京房地产调控细则的文件。尽管文件仍未直接写明“90平方米以下房屋占70％的标准”是否针对单个项目，但文件规定，从2006年9月1日起，要对新审批的住房项目执行新的审批流程,新项目申报总平面图中要附有“套型结构比例明细表”，表中必须列出套型建筑面积90平方米以下的住房总套数及其占住房项目总面积的比例。

　　"90平米70%"针对单个住宅项目 京不再出台细则

　　京城房地产行业等待已久的“90平方米以下的户型占70%”究竟是针对单个项目还是针对某一区域已经有定论。从北京市规划委获悉，北京区域内不论地段、城区和楼盘大小，均按单个项目执行。在6月1日之前取得规划证、用地证、开工证的项目，项目规划不受限制，但此后新审批、新开工的住宅项目严格执行北京新90平方米占70%的规定。也就是说，北京严格执行了国办37号文件、建设部165号文件。     

　　上海：银监局“四条原则”严控房地产贷款总量

　　根据九部委“严格房地产开发信贷条件”的要求，上海银监局对辖区内的银行业金融机构及时提出“四条原则”，要求商业银行贯彻落实。 

　　一是对新的房地产项目开发贷款，必须严格执行“四证齐全”和资本金比例不低于35%的标准，对高档商品房、别墅、商业用房开发贷款应实行更高的项目资本金要求； 

　　二是除房地产项目开发贷款以外，严禁向房地产企业发放如流动资金贷款、票据融资等其他任何形式的短期贷款和融资； 

　　三是区别对待房地产企业贷款展期要求，对存在销售前景不佳、恶意囤积房源等现象的开发项目，银行必须从严控制贷款展期； 

　　四是切实加强贷后管理，进一步健全房地产项目销售进展和开发贷款收回相衔接的全程监控机制，督促房地产企业及时归还到期的开发贷款。 

　　从上海银监局调查的情况来看，目前，上海全市各中资银行均全面落实了“国六条”和九部委“意见”中涉及信贷的调控政策。总体来看，各家中资银行都按要求调整了房地产信贷政策，主要做法有： 

　　第一，限制高档商品房项目融资，严格限制别墅类项目融资，重点支持优质开发企业的中小套型、中低价位普通商品住宅。 

　　第二，严格控制房地产贷款总量，加大到期开发贷款的回收力度。对于经营管理不规范、拥有较多闲置土地和空置商品房的开发企业严格控制其贷款展期或重组项目融资。有的银行对已支持的房地产开发项目，加大了开发及销售情况的监管力度，督促企业按照销售进度的约定比例归还贷款。对于房产项目价格明显高于周边地区，房产商有捂盘、惜售、囤积房源现象的，坚决不予贷款展期，并促使其加快销售进度，尽快收回贷款。 

　　第三，加强房地产开发项目合法、合规性审查，如要求“四证齐全”、项目资本金必须达到35%比例要求等。有的银行不但要求单个开发项目的资本金比例达到35%，还要求综合性公司所有项目的资本金比例达到35%。有的银行在办理经营性物业贷款等各类房地产抵押贷款时，禁止接受自竣工之日起空置满三年的房产作为抵押物。 

　　第四，在个人住房贷款首付款比例的控制中，一般以当前销售的建筑面积90平方米为限。超过的首付比例为三成，低于90平方米的首付比例为两成。同时，提高同一借款人购买多套房的首付比例，贷款利率不得下浮。有的银行对于购买高档住宅、别墅，贷款首付比例更要求不得低于40%。

　　杭州：将重点打击楼市违规操作 整顿房地产市场

　　建设部、发改委、工商总局日前联合召开“全国整顿规范房地产交易秩序电视电话会议”，表示将在全国范围内集中开展为期1年的房地产交易秩序专项整治活动。昨天下午，杭州市建委相关负责人向记者透露，目前他们已经接到相关部门的通知，对杭州楼市中的一些违规行为，将发现一起，查处一起。

　　根据三部委作出的联合部署，6类违法违规行为将在此次房地产交易秩序专项整顿活动中被重点查处。这也是三部委在今年7月发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(以下简称166号文件)后，再次申明将严厉整治房地产交易秩序。此次专项整顿活动的时间之长、范围之广、力度之深，均创纪录。调控矛头则直指房地产违法违规交易、土地违法以及外商企业资质等敏感话题和热点领域。建设部负责人在电视电话会议上表示，对群众反映强烈的房地产开发、房屋拆迁、物业管理、集资合作建房中违法违规行为，也列入了这次的查处范围。

　　成都：出新规 二手房转让统一征收1%个税

　　9月4日获悉，成都市地税局出台了《成都市地方税务局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，9月中旬起，对不能提供完整的房屋原值凭证的纳税人，其二手房转让所缴纳的个人所得税核定征收率按1%统一执行。

　　楼市评诚信有“法”可依了 成都出台管理办法

　　8月24日，来自成都房地产行业的百余位成都房协会员单位及相关企业负责人齐聚成都市政务中心房产分中心三楼多功能厅，参加了《成都房地产行业诚信企业申评管理暂行办法》的发布座谈会。据悉，新出台的《办法》旨在遏制近年来某些未经主管部门批准而擅自进行的各类评比行为。

　　据成都房协相关人士透露，成都房协将从今年9月开始，在每年的春季和秋季房交会期间，都将在全市范围内组织开展房地产诚信企业和公信力楼盘的评选活动，整个评选过程严格遵守公平、公正、公开的原则，并接受社会各界的反馈意见和媒体的舆论监督，力求将“诚信企业和公信力楼盘”评选活动塑造成为全市房地产行业的知名评比品牌和蓉城消费者购房的指向标。

　　南京:出台《房地产交易管理办法》规定，房屋面积小于合同面积５％以上可退房

　　房地产开发商随意缩水房屋面积的做法将受到严格限制。南京市日前出台新规定，面积误差超过５％以上的，购房者可无条件提出退房。

　　南京市房管部门一项调查显示，因面积缩水导致购房纠纷的案件呈逐年上升趋势，部分房地产商存在用不实面积欺骗消费者的现象。据此，南京市出台《房地产交易管理办法》规定，实际交付的面积小于约定面积的１％—５％之间的，预售人应当按实际交付的面积结算，退还多收的价款。实际交付的面积小于合同约定面积的５％以上的，预购人有权解除合同，并由预售人承担赔偿责任。

　　加息余波未了 南京人纷纷争抢选择固定房贷

　　8月31日，不少要买房的市民对于下半年以及明年加息预测较高，纷纷选择固定房贷利率。从南京办理固定房贷利率的部分银行了解到，一周之内，光大、建行、招行的固定房贷业务受众多市民青睐。招行房贷部一位工作人员：“推出固定房贷业务以来，这段时间内，市民显得特别关注这个业务，每天都有不少咨询电话，而本周签单的数量也大大高过往日。”

　　沈阳：5年以内90平方米以下二手房交易有补贴 

　　8月6日，沈阳市房产局召开新闻发布会，除了以往的优惠政策不变外，从本届房交会起，个人房交会期间出售“取得产权不足5年、交易面积90平方米以下（含90平方米）”的存量普通自用住宅，政府给予适当补助。 

　　据了解，“房交会”期间居民个人购买参展开发企业销售的普通住房，将继续享受以往房交会关于商品房交易的优惠政策。 

　　房交会期间，沈阳二手房市场将继续设立分会场，进行二手房交易。 

　　沈阳市副市长邢凯在会上表示，从本届“房交会”起，对今后在“房交会”期间个人出售“取得产权不足5年、交易面积90平方米以下（含90平方米）”的存量普通自用住宅，政府将对出售方给予补助。

　　出台“六条”房产新政     

　　8月6日，沈阳市政府宣布出台房地产市场奖优扶强、银政互动、高效审批、城乡统筹、惠及市民、信息发布六条工作措施。 

　　沈阳市也先后相继推出“沈阳市政府关于进一步做好房地产开发工作的九项措施”和“沈阳市政府关于金融企业支持房地产开发的十条工作意见”，坚持从不断改善人民群众生活居住条件出发，以“政府调控、市场调节、市民受益”为宗旨，通过制定进一步促进全市房地产市场健康发展的工作措施，继续保持沈阳市房地产市场健康、平稳、可持续发展的良好态势。 

　　对房地产企业奖优扶强的政策包括如下几项措施：从现在起，由沈阳市建委会同市房产局、规划和国土资源局、行政执法局、工商局、地税局、沈阳日报社及银行类金融机构等部门和单位，利用一个月的时间，按照程序对房地产开发企业进行综合评价并排序，通过新闻媒体向社会公示，将前20名确定为沈阳市重点房地产开发企业，并给予一定的政策支持。同时，对违法违规的房地产开发企业给予处罚。奖优扶强的政策包括六条具体措施： 

　　一是政府有关部门要超前安排房地产开发项目的市政基础设施配套工程建设。 

　　二是对排序前10名的房地产开发企业，资质年检时间由一年改为三年；对排序11名至20名的房地产开发企业，资质年检时间由一年改为两年。 

　　三是对排序前10名的房地产开发企业授予“沈阳市十佳房地产开发企业”称号。 

　　四是由政府建设行政管理部门向银行类金融机构推荐，给予房地产开发建设信贷支持。 

　　五是建立健全房地产开发企业信誉档案，对违法违规的房地产开发企业记入不良记录，定期向社会公示，直至清出我市建设市场。 

　　六是加强对房地产开发用地的监管。按照规定，对超过出让合同约定的日期满一年未开工建设的，依法征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；对满2年未开工建设的，要无偿收回土地使用权。 

　　另外，此次一起出台的新政还包括银政互动、高效审批、城乡统筹、惠及市民、信息发布等5条举措。

　　广州:国土房管局监控系统可防止楼盘烂尾

　　市国土房管局在答复中介绍，今年5月30日，市国土房管局启用了预售款全程监控系统，对商品房预售款的监管因此更加到位，可有效防止开发企业违规挪用业主购房款，防止楼盘烂尾。同时，市建委、规划、国土房管部门的信息共享机制正在加紧推进中，政府各职能部门之间已形成联合机制，共同加强房地产市场管理力度，加大对违规房地产开发企业的惩处。同时，建立了房地产市场巡查小组，实行日常定期巡查与房地产市场专项检查、重点检查、抽查相结合。每次检查，对有违规行为的，及时下发整改通知并予以公布，并跟踪检查整改落实情况。

　　广州市政园林局正调研管道煤气初装费

　　针对代表反映的一些基础设施建设问题，市政园林局介绍，管道煤气基础设施包括：气源厂、中压管网、低压管网、调压设施、凝水缸（井）、户内计量表、连接器具的管道等。目前气源厂、中压管网等由燃气公司建设，小区庭院内调压设施、户内计量表、连接器具的管道等由开发商进行配套建设。2004年4月，市物价局《关于管道煤气初装费问题的补充通知》，对管道煤气初装费的收取方式进行了明确规定：小区住宅管道煤气初装费，由物业公司（开发商）向业（用）户按照多层建筑最高不超过3000元/户、高层建筑不超过3500元/户的标准收取。

　　按现在的政策，房地产开发企业可以代收管道燃气初装费。但随着形势的发展，管道燃气作为住宅配套基础设施，其建设应与主体建筑同时进行，费用应纳入开发企业的建设成本；但由于涉及对房地产开发项目范围和管道燃煤气产权划分、维护费用及安全责任等问题需明晰和界定，各相关部门正在调研，稳妥处置，制订相关政策。

　　深圳：房产调控细则“90平方米以下占70%”

　　“90平方米以下占70%”到底意指单个项目还是总量？日前，深圳市政府出台落实“国六条”和9部委意见的细则，明确“90平方米以下占70%”是项目控制。这意味着自6月1日起深圳任何一个新审批、新开工的商品房项目，套型建筑面积90平方米以下的住房必须占开发建设总面积的70%以上。

　　“深圳细则”不仅立刻在各地引发热议，有专家还进一步表示，“90平方米”规定落实到项目还不够，国家必须采取更为有力的措施打击“炒房”，才能真正实现稳定房价的目标。

　　重庆：个税政策出台  卖房无发票按房价1%征个税

　　9月3日获悉，重庆市地税局日前转发国税总局关于个人住房转让所得征收个税有关问题的通知时称，卖房时无发票，将按总房价的1%征收个税。 

　　7月18日，国税总局出台强征个税政策，要求从8月1日开始，二手房交易按差额所得的20%征收个税。对于未提供发票(包括购房凭证、装修发票、契税票)等原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定个税标准。市地税局的“通知”明确规定，将我市标准界定为1%，应纳税额＝住房转让收入×1%。 

　　钢运置业、中原地产等中介认为，重庆二手房市场与沿海城市相比，不仅起步晚，且购房者多以自住为主，这次按总价的1%征收个税，较适合市情。 

　　出台国六条实施细则 单位集资建房全面叫停 

　　8月8日，市国土房管局表示，市政府办公厅转发了市国土房管局等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展的实施意见》。“这是重庆市贯彻“国六条”调控细则，主要从住房结构调整、土地供应、规划等8个方面调控房地产市场。”重庆市国土房管局有关负责人表示，去年以来重庆市贯彻宏观调控政策成效明显。“总体上，全市住房供需基本平衡，价格基本稳定，供应结构基本合理，房地产市场发展比较健康。” 

　　长沙：开展房产综合执法大检查 严查合同欺诈

　　从长沙市房屋产权管理局获悉，全市范围内的房产综合执法大检查行动从8月16日起启动，此次行动严肃查处房地产市场的各种违法违规行为，促进我市房地产业健康有序发展。

　　房产综合执法大队有关负责人表示，执法检查将依法查处房地产开发企业在经营活动中的合同欺诈行为、不符合条件擅自预售商品房行为、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的行为，同时将与工商部门配合，规范房地产广告发布行为；查处未取得房地产中介资质、房地产经纪人执业资格，从事房地产经纪业务的行为；查处物业管理企业未进行年检从事物业活动的行为；查处城市房屋装饰装修中的违法违规行为。对自查不力，违法情况严重或拒绝接受检查的单位，市房产执法队依法严肃查处，并通过媒体公开曝光。