今年正是住宅产业化在中国提出１０周年。１０年来，中国住宅建设发展突飞猛进。特别在过去的６年中可谓供销两旺，房地产投资的复合增长率达到２１．３％，这引起了中央政府对于投资过热问题的急切关注，预计再一次的宏观调控已经是在所难免。一大批开发企业将因为资金断链而被淘汰出局，在这生死攸关的时刻，住宅产业化是一剂良药，当前正是企业抓紧练好内功的大好时机，住宅产业化将又一次为业界瞩目。

　　在１９９３年到１９９４年间，住宅科研设计领域率先提出了“中国住宅产业化”这一概念，回顾这１０年的历程，有如下问题值得思考。

　　一、科技与住宅产业化

　　住宅产业化也就是中央提出的新型工业化在住宅领域中的体现，说到底就是要将目前住宅产业这种以劳动力密集、资本密集型的外延式增长转变成技术密集的内涵式增长。转变增长方式的首要推动力是科技进步，也就是靠“科技是第一生产力”来推动。１０年来，我国的住宅产业化在科技领域已经取得了长足的进步，但从科技进步走向产业化一般要经过研究开发—试点示范—标准制定—推广应用—产业化等几个步骤。

　　二、市场与住宅产业化

　　１９９９年，我曾提出住宅产业发展滞后的因素是：一个“落后”、四个“跟不上”。一个“落后”是指住宅产业的改革与发展落后于住房制度改革；四个“跟不上”是指规划设计跟不上不断更新的房地产开发的要求；标准规范的制定跟不上规划设计的要求；技术开发与推广跟不上住宅建设的要求；住宅部品生产跟不上住宅建筑体系集成的要求。目前有些方面已有很大的改观，但仍存在较大问题。

　　应当认识到，住宅产业化的主体不是政府，而是市场。住宅产业化是一个市场化、商品化的过程，只有形成了一定的市场需求，有了市场的驱动力，才可能推开产业化。换句话说，就是要有人来埋“住宅产业化”这张单。

　　全过程的住宅产业化正如远航一样是需要时间来实现的，我国的住宅产业化已经站到了市场化的起点上，但这将是一个漫长的、渐进的历史过程，并与我国的工业化、城镇化进程紧密相连。

　　三、资本与住宅产业化

　　住宅产业化的发展需要多个平台的组合，如政策的平台、技术标准的平台和需求的平台。前两者已基本具备，需求平台也正在逐步形成，但还需要一个资本平台。缺少这个平台，住宅产业化也搞不起来。

　　我国的金融体制改革落后于房改，随着房改推动力的逐渐弱化，原有住宅金融体制的弊端已经凸显，去年央行１２１号文件的出台就是最有力的证明。

　　随着金融体制的改革，“资本行使否决权”迫使企业不得不向工业化生产转变。产业重整的过程将伴随着企业的并购，结果必将导致有中国特色的“Ｈｏｍｅ Ｂｕｉｌｄｅｒ”出现，它们将承担起中国住宅产业化的重任。只有到了这个阶段，住宅产业化才有了主体，才能真正实现。

　　四、住宅产业化与国际化

　　在中国进入ＷＴＯ以后，房地产界一直关注今后受其影响的问题。当时的判断是ＷＴＯ影响不大，因为房地产的地域性很强。但是几年之后，情况却发生了不小的变化，以技术密集和资本密集为特点的外国资本已经重兵压境；同时，具有实力的内资企业也瞄准国外市场。

　　在与国际接轨的过程中有些问题值得注意：

　　１、海外资本进入将推动我国住宅产业化的进程。海外资本进入中国的途径首先考虑到房屋的质量保证和资本的回收速度，因此，首先瞄准的是住宅产业化程度高的项目，从而必须使中国建造新房屋的工艺、步骤和商业惯例正规化，以减少在中国资本市场投资的预知风险和实际风险。

　　２、金融评估手段的国际化。采用投资可行性研究，使投资主体了解项目各环节透明度的完整性、期望值的可设定性等。因此，国内外必须采用一致的金融评估工具，采用互相听得懂的语言，达到预期的效果。

　　中国住宅产业化经过了１０年的磨砺，现在正站在新的起跑线上，未来１０年的发展将是不可估量的辉煌。