2006年7月，我们随机抽取了长沙市五区范围内约100个2000年以后正式开始发售的住宅楼盘，采取由开发企业自行申报与调查人员抽样核实相结合的调查方式，对各楼盘的销售情况、户型面积比例、购房次数、销售价格、购房者来源、投资回报率和空置情况等进行了研究分析。

　　这次调查共发放调查问卷140份，实际回收117份，其中有效问卷93份。

　　经过调查分析，我们发现，目前长沙市住宅市场主要呈现如下特征：

　　1、从商品住宅各面积区间的供需情况来看：目前，长沙市的房地产市场整体发展平稳，供需呈良性发展态势，市场需求仍处在比较旺盛的阶段。

　　目前整个长沙市住宅市场各面积区间的住宅，总体而言售出率都比较高，其销售比例基本都已达到75%-80%之间。

　　2、从套型面积来看：目前长沙市的住宅仍然以中偏大套型为主体，中小户型面积的住宅尚未占据主导地位，而且大小户型的分部区域性特征十分明显，但各面积区间住宅的销售情况没有明显差异。

　　从长沙市住宅的户型面积比例可以看出，长沙市2000年以来新建住宅中，单套住房建筑面积小于90 m2的户型套数占30.01%，大于90m2的户型面积则占69.99%。目前长沙市90 m2以下的户型与90m2以上的户型的套数比例呈典型的“倒三七”结构。而按建筑面积统计，长沙市现有住房中小于90m2住房的总建筑面积还不到住房总建筑面积的30%。

　　长沙五区中小于90 m2的户型面积以芙蓉区、雨花区最为突出，各占40.71%与41.45%，岳麓区的比例最低，小于90 m2的户型仅占岳麓区住宅的14.27%，其次是开福区占19.41%。而大于90 m2的户型则以岳麓区、开福区的比例最高，分别占85.73%和80.59%，芙蓉区与雨花区的比例最低，分别占59.29%和58.55%。天心区与长沙市的总体情况基本持平。

　　不同户型的销售比例（A区间销售比例=A面积区间销售套数/A面积区间总套数）主要分布在73.82%到85.39%之间。从长沙市目前的状况来看，各面积区间的户型销售状况相差不大，基本维持在80%左右的水平。这说明，长沙市住宅市场仍处在稳定发展阶段，市场供应与需求结构基本吻合。

　　从加权的销售情况柱状图，我们还可以看出，90 m2以上的户型的销售情况还略好于90 m2以下的户型，长沙大于100 m2的商品住房在“十五”期间明显占优势。这说明长沙市民有大户型消费的习惯。同时，这也从另一个方面说明目前长沙的房地产发展水平、消费观念与发达地区还存在着一定的差距，长沙市民在住房消费上还普遍停留在追求房屋面积“大”的量上，而对住房品质的关注相比而言不够。这也是造成长沙房价在国内同类城市中相对较低、而品质不高的重要原因之一。这种消费观念促使开发商热衷于开发低品质、大户型的住房，最终造成住房的低品质、低效率，土地资源的浪费，同时妨碍了长沙市房地产业的健康发展。

　　3、从购房者置业的次数来看：二次及二次以上置业者在购房者中所占的比例较高。

　　据统计的长沙市二次及以上置业者所购买的套数来看，长沙市二次及二次以上置业人群购买的住房比例占住房总套数的45.34%，这部分购房者既包含本地的换房一族，也包括外地来长投资的客户，其中在最近两年内，外地来长投资的客户比重明显增加，这部分消费成为拉动长沙房价上涨的重要因素。

　　从区域分布来看，长沙市二次及二次以上置业人群以开福区最高，占64.63%，其次是芙蓉区和天心区，分别占47.28%和46.98%，比例最小的为雨花区，仅占32.41%。

　　由于从销售均价来看，岳麓区最低，仅2436元/平米，其次是开福区。由此可以看出，二次置业人群普遍看重的是价格和升值潜力。综合前面的结论，岳麓区、开福区90 m2以上的大面积户型比例为最高，因此，在岳麓区与开福区二次及二次置业的人群，在追求大户型上显得更加突出，并且由于房价较低，既可以用以改善居住条件，也可以作为长期投资，达到保值、增值的目的。芙蓉区配套设施较为齐全，交通方便，房价较高，但小户型容易出租，这里二次置业用于出租回报率较高。天心区也是120 m2以上所占面积比例之首，由此可以推断，二次及二次置业人群仍以居家为主，投资为辅。

　　4、从购房者的来源来看：长沙市区以外的人口在长沙置业的比例较高。

　　长沙外来人口置业的比例达到30.4%。在长沙五区中，又以芙蓉区最高，达37.5%，其次是开福区为31.9%，最低的是岳麓区，仅24.01%。

　　5、从购房者选择的付款方式来看：采取银行按揭付款方式的客户占主体。

　　长沙消费者购房选择按揭付款方式的比例高达63.3%，五区基本都达到60%左右，相差不大。最高为芙蓉区68.1%，最低为雨花区57.2%。

　　长沙的购房者超过60%选择银行按揭付款方式，说明银行金融对于个人购房有着举足轻重的影响，大部分人需要借助银行的支持才能购买住房。

　　6、从住宅空置情况来看：长沙市住宅的入住率基本正常。就区域而言，呈现出如下的特征——越是靠近市中心的区域，入住率越高；越是远离市中的区域，入住率越低。

　　从空住率来看，长沙市住宅平均空住率为20.53%，空住率最大为岳麓区，为26.50%；其次是芙蓉区，最小的是开福区，为15.63%；从入住率来看，开福区是五区中入住率最大的区域，达84.38%，入住率最小的区是岳麓区为73.50%。

　　7、从投资回报率来看：目前长沙市住宅的投资回报率没有出现暴利的情况，而且存在较明显的区域差异。

　　调查显示，目前长沙住宅总体的投资回报率约在5%左右，而且河东的投资回报率明显高于河西区域。整个长沙的住宅出租率约在34%左右，越是繁华的地段，出租率越高。这也从一个侧面反映出人们对于生活便利性的要求比较高，宁愿多花一点钱，也要住在配套相对较完善的区域。

　　长沙住房投资回报率约为5.34%。以芙蓉区最大，达到6.38%，其次是雨花区。岳麓区最小，为4.64%，其次是天心区，为4.69%，结合出租率来考虑，则芙蓉区最大，为44.55%，其次是雨花区，最小的是岳麓区，出租率仅26.5%。 可以看出，芙蓉区的住房以投资型客户最多，其次是雨花区，岳麓区的投资型客户最少。

　　从长沙住房销售率来看，开发商新开发的住房，在四年内消化率基本可以达到100％，市场需求比较旺盛。

　　从（抽样楼盘中）各楼盘楼龄平均销售率来看，楼盘从开盘销售满一年的楼盘销售率就达76.45%，满二年的楼盘销售达93.30%，满三年的楼盘销售达87.90%，四年及四年以上的楼盘在市场上几乎全部售磬。

　　8、从销售均价看：长沙市住宅的销售价格一直保持比较平稳较低的特征。

　　统计结果显示，长沙目前住宅成交均价为2816元/ m2。从区域看，销售均价最高的区域在天心区，为3048元/ m2，其次是芙蓉区与雨花区，分别为2976元/ m2和2984元/ m2，成交均价最低的是岳麓区，为2436元/ m2。

　　从已销售面积可以看出，长沙市住宅销售量最大的区域为岳麓区，其次是芙蓉区，销售面积最小的区域为开福区。

　　结  论

　　从市场分析来看，目前长沙的房地产市场整体发展持续平稳，供需呈良性增长状态，供需总量基本平衡，供给需求结构基本协调。整体房价处于较低水平，只是在住房户型结构以及住房结构在空间分布上还需要进一步调整。市场消费观念尚未成熟，需要从重面积转变到重品质，进而促进住房品质全面提升。