一、上半年社会经济发展概况及房地产开发情况①

　　（一）社会经济发展概况

　　初步核算，长沙市3月止累计实现GDP376.62亿元②，与去年同期相比增长14.1%。5月止累计完成全社会固定资产投资350.44亿元，与去年同期相比增长34.92%，增幅与去年同期相比回落1.80个百分点。5月止累计城市居民人均可支配收入为6431元，与去年同期相比增长11.5%，增幅回落4.9个百分点。

　　（二）房地产开发情况

　　2006年1-5月全市共完成房地产开发投资92.0亿元，与去年同期相比增长15.6%；房屋施工面积1555.7万㎡，其中新开工面积370.5万㎡，与去年同期相比分别增长22.0%、20.0%；竣工面积206.6万㎡，与去年同期相比增长30.7%。

　　从住宅开发情况来看，住宅开发完成73.4亿元，与去年同期相比增长18.4%；住宅施工面积1250.5万㎡，其中新开工面积306.8万㎡，与去年同期相比分别增长23.3%、21.9%；住宅竣工面积186.2万㎡，与去年同期相比增长33.8%。

　　项    目2006.1-5同比（%）

　　房地产开发完成投资（亿元）92.015.6

　　其中：住宅（亿元）73.418.4

　　房屋施工面积（万㎡）1555.722.0

　　其中：住宅（万㎡）1250.523.3

　　新开工面积（万㎡）370.520.1

　　其中：住宅（万㎡）306.821.9

　　竣工面积（万㎡）206.630.7

　　其中：住宅（万㎡）186.233.8

　　表1  2006年1-5月全市房地产开发情况

　　二、房地产市场供给和销售分析

　　（一）商品房

　　1、商品房供应和销售总量分析

　　2006年上半年，全市商品房累计批准预售285.83万㎡，与去年同期相比上升30.13%；其中住宅批准预售252.82万㎡，与去年同期相比上升29.00%。

　　同期全市商品房累计销售307.87万㎡，与去年同期相比下降8.67%；其中住宅销售284.39万㎡，与去年同期相比下降5.71%，占商品房销售面积的比重为92.37%。

　　表2  2006年上半年全市商品房、住宅供应情况

　　项目板块商 品 房住    宅

　　批准预售面积（万㎡）与去年同期相比（%）比例（%）批准预售面积（万㎡）与去年同期相比（%）比例（%）

　　全 市285.8330.13100252.8229.00100

　　开福区42.5252.6314.8839.5248.2215.63

　　天心区68.9972.8124.1466.0885.1726.14

　　雨花区78.073.1427.3162.9913.9724.91

　　岳麓区75.48216.1126.4165.33210.4425.84

　　芙蓉区20.78-44.147.2718.91-31.847.48

　　表3  2006年上半年全市及各区商品房、住宅销售情况

　　项目板块商 品 房住    宅

　　销售面积（万㎡）与去年同期相比（%）比例（%）销售面积（万㎡）与去年同期相比（%）比例（%）

　　全 市307.88-8.67100.00 284.73-5.71100.00 

　　开福区55.1421.9117.91 53.4625.3518.78 

　　天心区37.93-50.8912.32 34.75-52.3112.20 

　　雨花区73.33-21.2223.82 67.94-6.8723.86 

　　岳麓区69.3214.3322.52 66.1413.1623.23 

　　芙蓉区72.149.0723.43 62.4411.3621.93 

　　从批准预售数据来看，全市商品房批准预售总量同步增幅较大，市场供应量稳步增长。从分区批准预售情况来看，除芙蓉区同比下降外，其余均为增长，且主要集中在岳麓区，其商品房、商品住宅与去年同期相比增幅分别达216.11%、210.44%，其总量跃居全市第二，与雨花区各占总批准量的1/4强，说明目前岳麓区的商品房市场供应充足，芙蓉区市场供应趋紧。

　　从销售数据来看，销售量略大于供给量，但全市商品房、商品住宅销售总量与去年同期相比均有小幅下降，从分区情况来看，开福、岳麓、芙蓉区同比均有小幅增长，而天心、雨花二区同比有明显下降。特别是天心区，与去年同期相比分别下降了50.89%、52.31%之多。说明天心、雨花区的房地产销售市场出现了一定的滞销现象。

　　2、商品住宅供销对比

　　2006年上半年商品住宅供销比为0.89：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），与去年年底相比增加了0.07，商品住宅供应量相对有所增加。从各区供销比情况来看，芙蓉区、岳麓区、开福区、雨花区供销比小于1，呈现供小于求的趋势；特别是芙蓉区，其商品住宅供应量为销售量的1/3弱，表明该区的市场供应与市场需求有明显的脱节，在一段时期内可能会出现供不应求的情况。天心区供销比最大，其目前商品住宅销售量较少，但同期批准预售量较大，后市将面临较大销售压力。

　　表4  2006年上半年长沙全市及各区供销对比

　　区  域项  目芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区全市

　　商品房住宅0.30：1 1.90：1 0.99：1 0.74：1 0.93：10.89：1

　　从全市上半年每月批准预售和实际销售量变化关系来看，1-3月，批准预售量低于登记销售量，4月份受春季房交会影响，批准预售量出现井喷，导致4、5两月批准上市量分别大于当月登记销售量，6月份，受房地产新政影响，批准预售量明显减少，又低于当月登记销售量。

　　图1  2006年全市各月商品住宅批准预售量、销售量走势图

　　3、商品房销售量分区对比分析

　　分区来看，2006年上半年房地产成交面积中，雨花区继续蝉联榜首，占商品房销售总量约1/4；芙蓉区紧追其后，其商品房销售量与雨花区商品房销售量差距仅0.39%；岳麓区商品房销售面积比例继续提高，上半年商品房销售量爬升至第三位，特别是其商品住宅，更是达到全市销售亚军位置；天心区销售依然位居最末，结合其供应情况来看，其供应量是充足的，因此其销售不振原因可能是开发商对产品价格定位过高所导致，这在后面各区的商品房平均价格统计结果可以得到验证（见图2、图3）。

　　图2  2006年上半年商品房成交情况

　　图3  2006年上半年商品住宅成交情况

　　4、商品住宅与非住宅销售比例分析

　　2006年上半年全市商品房成交住宅与非住宅比例约为12.31：1。其中，芙蓉区非住宅销售比例最高，非住宅占商品房销售总量的13.45%；开福区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的96.95%。

　　表5  长沙市上半年全市及各区商品房住宅与非住宅成交面积表

　　区  域类  型开福天心雨花岳麓芙蓉全 市

　　商品房住宅面积（万㎡）53.4634.7567.9466.1462.44284.73

　　比例（ %）96.9591.6292.6595.4186.5592.49

　　非住宅面积（万㎡）1.683.185.393.189.723.13

　　比例（ %）3.058.387.354.5913.457.51

　　5、期房、现房销售比例分析

　　项    目类  型销售总量其中：期房其中：现房

　　商品房面积（万㎡）307.87219.3588.53

　　比例（ %）10071.2528.75

　　商品房住宅面积（万㎡）284.73212.9971.74

　　比例（ %）10074.8025.20

　　2006年上半年全市商品房、商品房住宅销售中，期房销售分别为219.35万㎡、212.99万㎡，分别占总量的71.25%、74.80%；现房销售分别为88.53万㎡、71.74万㎡，分别占总量的28.75%、25.20%，目前长沙期房销售仍占绝对优势。

　　表6  长沙市上半年全市商品房、商品住宅按成交方式统计表

　　6、商品房销售价格分析

　　2006年上半年，全市商品房平均价格为2620元/㎡，与去年同期相比上涨3.35%；其中，商品住宅平均价格为2359元/㎡，与去年同期相比增长10.2%。若剔除单位集资建房、定向开发和经济适用房，2006年上半年全市商品房均价为2848元/㎡，与去年同期相比上涨2.06%；其中，商品住宅平均售价为2549元/㎡，与去年同期相比上涨10.42%。2006年上半年典型楼盘同质价格均值为3002.59元/㎡，与去年同期相比上涨了22.34%，其中6月份典型楼盘同质均价环比上涨了2.68%③。

　　图4  商品房、商品住宅销售均价走势图

　　（二）二手房

　　1、二手房交易总量分析

　　2006年上半年，全市二手房成交面积95.29万㎡，成交金额为19.75亿元，成交套数为8129套，与去年同期相比分别上升15.26%、40.31%和3.40%；其中住宅成交68.50万㎡，成交金额为10.52亿元，成交套数为7733套，与去年同期相比分别上升4.49%、22.44%和1.88%。二手房住宅成交面积占二手房总成交量的71.99%。二手房交易面积有所扩大，成交金额有较大幅度增长，但成交套数与去年基本持平，说明长沙市二手房市场仍有待发展。

　　2、二手房交易分区分析

　　分区来看，2006年上半年全市二手房成交以雨花区和芙蓉区最为活跃，分别成交28.03万㎡和22.44万㎡，合计占总量的52.61%；其中，二手住宅分别成交18.55万㎡和19.01万㎡，合计占总量的54.39%。二手房成交量最少的是天心区，共成交13.73万㎡，占总量的14.31%；二手住宅成交量最少的是岳麓区，共成交8.68万㎡，占总量的12.57%（图5）。

　　图5  2006年上半年二手房、二手住宅成交面积比例图

　　3、二手房住宅与非住宅销售比例分析

　　2006年上半年全市二手房成交住宅与非住宅比例约为2.57：1。其中，岳麓区非住宅成交比例最高，非住宅占二手房成交总量的41.78%；芙蓉区住宅成交比例最高，占商品房成交总量的84.71%。

　　表7  长沙市上半年全市及各区二手房住宅与非住宅成交面积表

　　区  域类  型开福天心雨花岳麓芙蓉全 市

　　二手房住宅面积（万㎡）12.7310.0818.558.6819.0169.05

　　比例（ %）75.7373.4266.1858.2284.7171.99

　　非住宅面积（万㎡）4.083.659.486.233.4326.87

　　比例（ %）24.2726.5833.8241.7815.2928.01

　　5、二手房销售价格分析

　　2006年上半年全市二手房成交均价为2072元/㎡，与去年同期相比上涨21.73%；其中，二手房住宅成交均价为1536元/㎡，与去年同期相比上涨17.19%。二手房价格涨幅超过同期商品房价格涨幅，其原因主要是由于商业用房、综合用房、其他类型房屋等非住宅用房成交量较大，同时芙蓉区等长沙经济最为繁荣区域二手房成交量较大，其价格较高，共同加速了长沙二手房均价的上涨（注：长沙市二手房的交易系统价格参照2003年制定市场指导价，此指导价与市场价格相比偏低，交易过程中存在一定的瞒价行为，导致长沙市二手房交易统计价格偏低）。2006年上半年二手房典型小区同质价格均值为1434.11元/㎡，与去年同期比上涨9.92%，其中6月份价格均值环比下降了0.1%④。

　　图6  二手房住宅销售均价走势图

　　三、商品房、二手房交易综合分析

　　（一）住房一、二级市场交易量对比分析

　　从成交面积上看，2006年上半年全市住房一、二级市场交易量之比为4.12：1，与去年同期相比下降了0.48，与发达地区一、二级市场比例（1：1）相比，长沙二手住房市场仍有很大成长空间。各区比值具体见下表： 

　　表8  长沙住房一、二级市场交易量对比

　　区  域项  目开福天心雨花岳麓芙蓉全 市

　　一、二级市场交易量之比4.20：13.45：13.66：17.62：13.28：14.12：1

　　（二）商品房、商品住宅、二手房住宅销售均价分区走势

　　2006年上半年，全市各区商品房均价最高的是天心区，均价为3187元/㎡，商品住宅均价最高的是雨花区，均价是2560元/㎡；商品房、商品住宅均价最低为岳麓区，均价是2144元/㎡、2062元/㎡。二手房均价最高的是雨花区，均价为2446元/㎡，二手住宅均价最高的是芙蓉区，均价为1866元/㎡；二手房、二手住宅均价最低均为岳麓区，均价是1624元/㎡、1261元/㎡。

　　图7  长沙市上半年各区商品房、商品房住宅、二手房住宅销售均价柱形图

　　四、不同套型新建商品住房供求结构分析

　　（一）从批准预售情况来看，上半年90㎡以下户型总计批准预售39.33万㎡，占总量的15.73%；90㎡以上户型总计批准预售面积为210.70万㎡，占总量的84.27%，90㎡以上户型占绝对比例。144㎡以下户型共批准预售70.59万㎡，占总量的28.23%；144㎡以下户型共批准预售179.44万㎡，占总量的71.77%。

　　图8  不同套型新建商品住房供求结构表（批准预售）

　　（二）从登记销售情况来看，2006年上半年，90㎡以下户型总计累计销售38.66万㎡，占总量的13.58%；90㎡以上户型总计销售面积为246.06万㎡，占总量的86.42%，90㎡以上户型占绝对比例。大于144㎡的非普通商品住房总计销售112.34万㎡，占总量的39.45%；小于 144㎡的普通商品住房总计销售172.38万㎡，占总量的60.55%。

　　图9  不同套型新建商品住房供求结构表（登记销售）

　　（三）从同期商品房各户型供销对比来看，90㎡以下户型供销基本平衡，供给略大于销售量；而120-144㎡户型供应量约超过销售量的1/5，处在一个基本合理的范围内。144㎡以上户型属于非普通商品住房，其低供销比是定向开发大户型较多的结果。

　　表9  2006年上半年长沙商品住宅户型供销关系分析表

　　项  目  套  型供比例（%）销比例（%）供-销供销比

　　≤60㎡套272312.48 273111.58 -81.00 

　　面积（万㎡）12.955.18 12.684.45 0.271.02 

　　60-80㎡套13286.09 15946.76 -2660.83 

　　面积（万㎡）9.753.90 11.494.04 -1.740.85 

　　80-90㎡套19458.92 17107.25 2351.14 

　　面积（万㎡）16.636.65 14.495.09 2.141.15 

　　90-100㎡套20789.53 21719.21 -930.96 

　　面积（万㎡）19.627.85 20.617.24 -0.990.95 

　　100-120㎡套261712.00 336414.27 -7470.78 

　　面积（万㎡）29.0611.62 37.5313.18 -8.470.77 

　　120-144㎡套698832.04 578124.52 12071.21 

　　面积（万㎡）91.4336.57 75.5826.55 15.851.21 

　　144-180㎡套332015.22 394716.74 -6270.84 

　　面积（万㎡）52.8321.13 62.9322.10 -10.10.84 

　　＞180㎡套8133.73 22829.68 -14690.36 

　　面积（万㎡）17.767.10 49.4117.35 -31.650.36 

　　五、不同价位新建商品住房供求结构分析

　　（一）从批准预售来看，上半年批准预售的商品住房主要集中在2000-4000元/㎡的商品住房。其中，2500-3000元/㎡中等价位商品住房批准预售量最大，共86.41万㎡、7477套，分别占总量的34.56%、34.28%；接下来是3000-4000元/㎡价位段，大于4000元/㎡和少于2000元/㎡的价位段所占比例非常少，且少于2000元/㎡的主要是经济适用房和定向开发商品房。

　　图10  不同价位新建商品住房供求结构表（批准预售）

　　（二）从登记销售来看，2000元/㎡以下的低价位住宅销售面积占销售总面积的38.06%，成交套数占34.34%，考虑到批准预售和登记销售的时间差关系，长沙过去一段时期内定向开发商品房、经济适用房的建设所占比例较大，显著的拉低了长沙市整体房价。从中等价位商品住房销售来看，中等价位商品住房以2500-3000元/㎡价位的房屋销售量最大，2000-2500元/㎡房屋销售量次之，这两个价位段房屋销售构成了我市商品住房市场化销售的主流区间。

　　图11  不同价位新建商品住房供求结构表（登记销售）

　　（三）从同期各价位段商品住宅供销对比来看，≤2000元/㎡低价位商品房特别紧俏，其供销比低至0.27：1，主要是经济适用房；2500-3000元/㎡、3000--4000元/㎡价位段商品住房是长沙目前开发商首推的商品房价位段，其供应量相对充足；2000-2500元/㎡、＞4000元/㎡价位段商品住房目前基本能满足目标客户消费需求，其供销比较为均衡。

　　表10   2006年上半年长沙商品住宅分价位段供销关系分析表

　　区 间项  目≤2000元/㎡2000-2500元/㎡2500-3000元/㎡3000-4000元/㎡＞4000元/㎡

　　套面积（万㎡）套面积（万㎡）套面积（万㎡）套面积（万㎡）套面积（万㎡）

　　供248029.21425352.79747786.41638671.38121610.27

　　比例（%）11.3711.6819.5021.1134.2834.5629.2828.555.574.11

　　销8088108.17457557.16562865.0642984396710.8

　　比例（%）34.3438.0619.4220.1123.8922.8918.2515.134.113.80

　　供-销-5608-78.96-322-4.37184921.35208828.38249-0.53

　　供销比0.310.270.930.921.331.331.491.661.260.95

　　六、抵押情况统计分析

　　2006年上半年，全市共办理抵押登记手续24370起，抵押面积414.65万㎡，贷款金额73.71亿元，与去年同期相比分别增长10.92%、7.21%、15.64%。其中，办理个人抵押登记手续26356起，抵押面积298.56万㎡，贷款金额47.74亿元，与去年同期相比分别增加了10.49%、8.67%、11.49%。

　　2006年上半年，全市共办理在建工程抵押349起，与去年同期相比增长34.23%；抵押面积200.55万㎡，与去年同期相比增长99.55%；贷款金额29.4亿元，与去年同期相比增长65.26%。

　　表11   2006年上半年长沙抵押情况一览表

　　类别户数（户）抵押面积（万㎡）贷款金额（亿元）

　　商品房抵押总量27032444.5585.24

　　其中：期房抵押13022145.1623.44

　　其中：现房抵押14010299.3961.8

　　其中：个人抵押26356298.5647.74

　　在建工程抵押349200.5529.4

　　七、产权发证情况

　　2006年上半年，长沙市共办理房屋产权发证32489户，与去年同期相比增长0.40%；产权发证面积695.99万㎡，与去年同期相比下降11.48%。

　　八、市场形势的基本特点

　　（一）商品住宅同期供销基本平衡，供应总量仍然小于销售总量，但销售总量同比却有所下降。全市分区供销比不太平衡，芙蓉区出现供应不足的问题，天心区存在一定的滞销现象，岳麓区、开福区供销两旺。

　　（二）二手房市场仍不够活跃，成交套数增幅缓慢，与一级市场差距较大。预计新政的实施会进一步影响到二手房市场的活跃。

　　（三）房地产价格继续保持平稳缓慢增长，其增幅显著低于全市GDP的增长速度，2500-3500元/㎡价位将成为主流商品住房价位。

　　（四）房地产市场供应结构基本合理。不同套型的新建商品住房供求结构基本平衡，但大于180㎡的户型，供应明显小于销售量，说明受前期宏观调控的影响，超大户型的供应得到了一定的控制；100-120㎡户型属紧俏户型，120-144㎡的户型则供应比较充足。不同价位新建商品住房供求结构出现一定的差异。供应方的价格定位主要在2500-3000和3000-4000两个价位段，而需求方的价格取向主要定位于2000以下和2500-3000两个价位段，2000以下主要是经济适用房，2500-3000元/㎡是市场充分认可的价格区段。供需双方在价格上的差异，对后期的产品销售带来一定的不确定因素。

　　（五）房地产抵押继续保持活跃的态势，个人住房抵押和在建工程抵押均保持两位数的增长。

　　（六）河西区域房地产市场日趋活跃，成为长沙房地产市场发展的新活跃板块。

　　注：①采用统计局提供数据，包含五区四县，其他数据未特别注明，均为五区数据；由于统计局数据发布时间较晚，故采用1-5月数据。

　　②GDP数据按季度统计，故仅有一季度数据。

　　③典型楼盘同质价格计算样本楼盘为：开福-恒鑫·澜北湾    岳麓-阳光100    雨花-绿城·桂花城    天心-奥林匹克花园    芙蓉-西街花园。  

　　④二手住房典型小区同质价格计算样本小区为：望月湖    德政园    国庆新村    广厦新村。 

　　长沙市房产信息中心

　　2006-7-1