2004年1-6月,国家对房地产业采取了一系列宏观调控政策,主要从银行信贷和土地供应两个方面进行调控,以防范商业银行信贷风险,抑制房地产投资增长过快的局面,保持房地产业持续、健康、稳定的发展。在国家宏观调控政策的影响下，2004年1-6月，长沙房地产市场整体运行情况良好，市场表现活跃，但也呈现出一些显著的特点：

　　1、房地产开发投资继续保持较高增长，增速小幅回落

　　2004年1-6月，全市共完成房地产开发投资71.54亿元，同比增长47.02%。我市房地产投资受惯性作用，继续攀高，但增幅比98-2003年的平均增幅回落了2.3个百分点。随着国家宏观调控政策的进一步实施，开发企业对后续投资将持谨慎态度，预计下半年我市房地产投资增长速度将会进一步趋缓。

　　2、房地产开发规模继续增长，建设速度明显放慢

　　2004年1-6月，全市房屋施工面积1041.31万平方米、新开工面积284.81万平方米、竣工面积161.30万平方米，分别比去年同期增长47.58%、26.36%和19.17%。其中新开工面积与竣工面积的增幅分别比去年同期回落了31.26%和104.40%。房地产开发建设的增长速度明显放缓。

　　3、银行信贷紧缩，房地产开发融资渠道多元化

　　从长沙市2004年1-6月房地产开发本年度资金来源构成分析，国内贷款比去年同期减少了4.71亿元，同比下降了24.49%，银行对房地产开发贷款明显紧缩。受此影响，开发企业加强了筹资的力度，2004年1-6月房地产开发企业自筹资金36.74亿元，同比增长27.57%，自筹资金占全部资金的比重比去年同期增加了2.83个百分点，达41.96%。为了适应国家宏观调控政策，长沙房地产开发企业也在积极作出调整，加大了筹资力度，从增强自身实力入手，寻求更为便捷的融资渠道。目前，我市已有项目采取了集合资金信托的方式进行融资，较好的解决了项目资金困难的问题。

　　4、商品房上市量出现负增长，非住宅商品房建设比重加大

　　2004年1-6月，全市共有314栋商品房被批准上市预售，批准预售总建筑面积178.38万平方米，比去年同期下降了5.38%个百分点。商品房预售总面积自98年以来首次出现负增长。在批准预售的商品房中，住宅、商业用房和写字楼的建筑面积分别为137.31万平方米、22.05万平方米和15.54万平方米，所占比重分别为：76.98%、12.36%和8.71%。其中住宅所占比重比去年同期下降6.92个百分点，商业用房的比重增加了4.25个百分点，写字楼的比重上升了1.71个百分点。伴随着消费者对房地产投资热情的进一步提高，居民住房需求得到基本满足后，非住宅商品房的建设比重有进一步上升之势。同时，商品房上市总量的下跌与我市提高商品房预售门槛有着直接的关系。

　　5、商品房需求持续升温，销售价格小幅上扬

　　2004年1-6月，全市共办理商品房交易18811起，成交面积220.27万平方米，成交金额48.43亿元，分别比去年同期增长50.39%、54.01%和53.74%。其中，商品房期房成交15776起，成交面积182.03万平方米，成交金额38.92亿元，分别比去年同期增长69.03%、65.48%和61.59%。商品房交易保持了强劲上升的势头，市场需求旺盛。

　　据长沙市房地产交易中心对2004年1-6月份在售商品房的调查统计，我市商品房的销售均价为2591元/平方米，比去年上扬4.98%。其中商品住房销售均价为2312元/平方米，比去年上涨了4.05%。受国家宏观调控政策的影响，上半年商品房市场供应总量受到了一定程度的压缩，商品房销售量大于商品房竣工量，加之建材价格的上涨，导致我市商品房价格也出现小幅上扬。

　　6、二手房交易大幅增长，住房二级市场日趋活跃

　　2004年1-6月，全市共办理二手房交易6358起，成交面积89.44万平方米，成交金额14.03亿元，分别比去年同期增长45.23%、166.67%和143.90%。其中，房改房成交3373起，成交面积22.76万平方米、成交金额2.73亿元，分别比去年同期增长66.98%、69.35%和80.56%。二手房交易大幅增长，其交易面积是去年同期的2.67倍，其中房改房交易起数占总成交起数的53%，房改房交易的活跃直接推动了二手房市场的发展。我市住房二级市场在政府相关政策的培育和扶植下，逐渐步入了快速发展的轨道，我市住房二级市场日趋活跃。

　　7、房地产抵押贷款增幅趋缓，信贷调控政策初见成效

　　2004年1-6月，全市共办理房地产抵押登记16386起，抵押面积451.93万平方米，抵押金额124.14亿元，分别比去年同期增长14.20%、20.39%和17.48%。其中，个人住房抵押贷款15122起，抵押面积174.46万平方米，抵押金额38.57亿元，分别比去年同期增长10.69%、5.36%和6.24%。房地产抵押贷款业务在总量增长的同时，增速却大幅下跌，房地产抵押贷款金额与个贷金额的增幅分别比98-2003年的年平均增幅下降了25.75%和161.65%，房地产抵押贷款门槛明显提高。据了解，目前长沙市各商业银行按照国家宏观调控政策的要求，将开发项目资本金比例由20%提高到了35%，同时加强了对个人信用的调查和审核，对个人投资性购房贷款也进行了适当限制。如对于购买二套以上的住房提高首付比例，对于商铺贷款在基准利率的基础上实行10%-40%的浮动利率，以防止过度投资行为的发生，防范金融风险。

　　8、城市房屋拆迁大幅下降，旧城改造局部实施

　　2004年1-6月，全市共动迁房屋1747户，拆迁房屋建筑面积32.87万平方米，分别比去年同期增长-14.61%和-39.95%。其中拆迁住宅面积17.37万平方米，同比增长-29.76%。我市城市房屋拆迁工作全面回落，其主要原因是：随着我市过去一轮的城市大规模路网建设改造的基本完成，政府在旧城区的重点改造项目大幅减少，旧城区可供开发的土地日益减少。由于旧城区地价不断攀升，导致拆迁成本不断拉高，拆迁难度也明显加大。目前我市城市建设的重心已转向新城区的开发和建设，旧城改造工作在局部推进。

　　综上所述，2004年上半年，在国家宏观调控政策的调节下，长沙房地产市场供给指标在总量增长的同时出现了一个显著的特征：增速放缓。如：房地产投资增速放缓；新开工面积、竣工面积增速放缓；银行信贷门槛提高、规模紧缩；商品房上市量出现负增长等等。而从市场需求指标来看，商品房销售继续大幅攀升，二手房交易成倍增长，商品房价格小幅上扬，消费者房地产投资热情不减。因此，从我市2004年1-6月份市场的基本面来看，国家宏观调控政策对我市房地产市场的作用是积极的：减缓了房地产开发的增速，控制了房地产开发规模；抑制了房地产抵押贷款的迅速增长，降低了银行的金融风险；保证了市场良性投资需求的释放，促进了市场的进一步活跃。

　　此次国家宏观调控从力度上来看，没有搞紧急刹车，属于温和型的。主要目的是从宏观管理的角度，改善房地产的投资和需求结构，控制房地产投资总量增长过快的局面，防止泡沫的产生，使国民经济保持持续、健康、稳定的发展。

　　此次宏观调控政策直指地方政府的投资冲动和商业银行的信贷风险，而非房地产业本身。因此，对于实实在在的市场需求不会有大的影响，而对市场主体之一的开发企业，将面临严峻的考验：房地产开发（不含经济适用房项目）固定资产投资项目资本金比例由20%提高到35%，就意味着房地产开发商的银行负债率不能超过65%；土地交易施行招拍挂，开发企业不能依靠银行信贷缴交土地出让金；商品房预售门槛提高，开发商无法提前收到预售款投入资金的循环等等。因此，对于实力差、自筹资金不足、负债率高的开发企业，一旦在项目运作中资金链断裂，将面临生存危机。所以，随着宏观调控政策的进一步实施，政府应加强对开发企业的引导，防止“半拉子工程”和“烂尾工程”的出现；开发企业也必须认清形势，降低对银行信贷的过度依赖，寻找更为畅通便捷的融资方式，如企业间的兼并与重组，寻求信托与基金的合作与投资等，提高自身实力，提高集约化水平，努力朝树品牌、创精品的道路发展，以在激烈的房地产市场竞争中立于不败之地。

　　长沙市房地产交易管理所

　　2004年7月10日