深度关注,全面演绎春交会期间“网上房交会”现场嘉宾访谈脚本.融汇十六家房地产商品牌代表的精彩言论,进行更高层次的语序解构与重组.讲述长沙房地产界2006年地产方阵前锋人物的思想体系与价值观念,并建构一组人群、一个产业、一座城市中坚阶层的“房地产语境”。采纳真实的投资案例、璀璨的发展远景，从职业经理人、地产操盘手的角度剖析2006长沙投资梦想，多元化展现未来星城置业蓝图。

　　长江置业（湖南）置业有限公司营销总监  杨兵

　　重新定义河西新生活

　　长沙城市化的进程很快，路网的建设也是越来越快，路网延伸的同时，给房地产开发，带来了大片的储备用地，在长沙城市的东西南北，各个区域都出现有大量优质楼盘。岳麓区出现有沁园春·御苑，拥有良好的生态环境与浓厚的文化氛围。有35万平方米，定位于中高端的生态住宅。

　　对于楼盘的生态特色的理解，不光是地理环境，还有应有居住的文化等方面。长江置业做为发展商一直严格按照居住标准，尽量提升楼盘居住品质。在去年我们被评为“2005年度最受尊敬的非公有制企业”。这种荣誉，在房地产开发企业并不多见。也说明长江置业“商道既人道”的企业价值标准，得到肯定。

　　在长沙河西一直是最适合人居的地方，也是最具人文特点的一个地方。就行政区域来说，岳麓区应该是非常适合开发地产的。但规划与配套有些滞后，岳麓区现有的四个板块，麓南板块、麓谷板块、荣湾镇板块、市府板块，所拥有生活配套及生活舒适度等方面，还不能完全满足于市民。

　　从2006年开始，岳麓区将会出现质的变化，我们将要重新定义河西的新生活。岳麓区房地产市场，将不再局限于满足河西，还要面向河东、放眼全市。在从过去的几年，岳麓区一直房地产供应以经济适用房、中低档住宅为主。在市政配套得到完善与加强，人文环境建设稳步推进，岳麓区的居住环境和居住品质，已经得到了一个极大的提升。大环境的变化，将促使岳麓区不断出现，好的居住产品，影响着长沙楼市的居住方向。

　　长沙玫瑰园开发有限公司的常务副总经理  庞伟彬

　　大盘之大在于内容

　　大盘不完全等于品质楼盘

　　长沙玫瑰园是玫瑰集团在长沙开发的第一个项目。作为一个地区域性品牌，我们才到长沙，就觉得长沙这个地方人杰地灵，经济发展的潜力巨大。长沙这几年的发展比较快，这是决定我们来长沙的原因。

　　长沙玫瑰园，位于河西板块，定位于生态健康的大盘，开发面积为500万平方米。我们将把世界的古典建筑跟这里的地貌，完美地结合在一起。

　　现在很多开发商进来都是大盘，消费者可能会产生一种误解理解，认为外来开发商的品质都不错，其实，将大盘等于品质楼盘，这样的理解是不正确。

　　因为项目规模大，对开发商的要求更加大。如果在规划设计，在景观配套配套设施，各方面定位不当，有可能会导致服务不到位，或者说配套不齐全，导致生活不方便。缺乏跟周边的城市配套相协调。出现小孩上小学不方便、医疗、生活超市等等方方面面的问题。从这些方面来说，不一定是大就是好，开发商应该从生活设施、交通配套等方面考虑，让未来居住在这里的人们，感到很舒适、很方便、很便利很安全。

　　其实大多数外地开发商在长沙做得很不错，但也存在些问题。最主要的原因，对长沙本地市场的了解还不够充分，到底客户的需求在哪里，或者说是大家目标客户过于一致，竞争过大或者价位定得过高，没有根据长沙的经济发展实际情况和它对户型的要求或者环境的要求，做出适合的判断和定位，可能导致超前或者落后于市场，都将会导致销售出现问题。

　　湖南美林置业副总经理 单常青

　　长沙楼市三分天下，看好河西

　　美林地产作为品牌地产，目前在河西的项目是美林银谷，一个高品质国际社区。是继美林景园——中国首家建身示范社区，之后的作品。

　　美林银谷位于市政府对面，占地面积50亩，建筑面积13万平米。现楼市主流为大盘和品质楼盘，大盘之大，面积大是一方面，重要的是看它内在的品质。长沙楼市对品质楼盘的要求，一方面是房地产市场发展的必然结果，另一个方面广大购房者的要求。同时外来开发商的带动，使得我们本土开发商更家注重品质。品质，应该是大盘的重要特点。

　　对于长沙楼市的版图，业内划分很详细，个人认为是三分天下。其一个东部板块，其二南部板块，其三河西板块。三大板块，品质楼盘比较多的为东部板块，美林景园所在板块。未来最看好河西板块，因为河西非常优美的生态环境，非常适合居住。美林银谷的出现，对河西楼盘的品质带动，有着积极的意义。我们要打造一些好的建筑出来，留给我们的城市。

　　这几年，外地的开发商进驻长沙也特别多，把先进的理念、特别是将品质楼盘的思想带到长沙，对长沙本土开发商触动很大。和跟外来开发商有差距，但是差距在缩小。像我们的美林地产，每打造一个楼盘，都要到全国各地发达城市去学习，甚至要去国外的城市学习，去澳大利亚，去欧洲学习先进的理念。我们争取站在长沙楼市的第一线，把最好的楼盘献给我们的消费者。

　　珠江花城营销总监兼总经理助理  姜星德先生

　　长沙房地产市场，将在今年快速发展

　　珠江花城是从广州过来的，广州的购房者经历过，从毛坯房到接受装修房的转变，现在感觉长沙房地产跟沿海接轨很快，在精装修房这块同样如此。买到房子后，马上就面临装修的问题，包括采购材料、材料的品质、施工的质量，价格上的把握。最后房子很长的时间内，还是一个杂乱施工场地。这样非常不利于塑造高档楼盘。根据我们以往的成功经验，珠江花城把整体精装修搬到了长沙。

　　大盘总体提高了房地产的品质，加快了房地产的发展和进程。对于大盘珠江花城在这方面，有几点值得讲。第一精装修开创长沙先河；第二个园林做到极致；第三个珠江花城的位置，它离心里距离有点远，但是离实际距离还是比较近的。总的来江，我们做到了精装修、极致园林，与城市舒适度应当是切合长沙消费者的居住需求。

　　对于长沙房价偏低全国，有它的特殊的原因形成，包括长沙经济实用房、公务员住宅等，我认为今年长沙房地产会快速的发展，价格提高是必然，品质提高也是必然的，而且可以从一个现象也可以看到，广州的开发商、浙江的开发商、北京的开发商蜂拥而至，其实这是大家对长沙房地产市场有深刻认识的结果。

　　长沙星河苑房地产开发有限公司  朱伟红

　　本土开发商与外来开发商的不同在于：服务理念

　　幸福里为兆佳集团在长沙开发的第一个项目，也是公司长远计划的一部分。幸福里品牌的理念核心，是想要大家感觉到“住在幸福里，幸福在家里”。

　　我们的理解，项目应该符合或者是满足客户的需求，在整个产品里面，包括产品质量、产品规划以及后期服务，考虑的都是我们的使用者，我们的业主。

　　星沙的房地产业，发展得非常好。有不少大公司，包括一些香港的大公司在这里开发项目。本地开发商与外来开发商业关系，应该是共同发展的。外来的开发商来到长沙市，会带动整个市场，对长沙房地产市场整体来说，应该是有好处的。

　　要在市场竞争中取胜，房地产企业应该具备的实力。主要认同以下三点，首要的一点是人才，人才储备和人才不断的补充和培训；另外一点，行业经验的不断积累，以提高房地产企业自身的素质；另外一点，也是最重要的，要提升我们本身的服务，提高我们的服务理念。可以说，本地开发商与外来开发商的不同，就在于服务理念。

　　长房集团营销总监 邓也奇

　　长沙楼市走出持币待购氛围

　　现在的消费者关注楼盘，同样非常关注企业的品牌。

　　长房集团实施的品牌建设，主要包括三个方面。第一，长房的每个项目都要求，以统一的长房品牌形象进行展示。第二，规划设计上的严格要求。例如长房的某个项目，单规划设计就经过十几次的反复修改。长房的规划设计，在长沙当属于比较高的水平。第三，企业内部牢固树立“以客户为中心”核心观念。

　　长房集团虽然是长沙房地产业的龙头老大，但长房集团的品牌在建设过程中，同样有着压力，长房自信有将市场压力转化为实力的能力。值得注意的是，基于来自市场等多方面的压力，有的企业为求生存，甚至有不惜损害消费者，危害市场的做法，包括产品质量。

　　2005年地产新政，实施后的半年之内确实有很多持币观望者，但现在消费者的观望心态在是减弱。以长房集团的一个项目为例，“星城世家”三月份销售出41套，这就是一个信号，消费者并没有持币观望，只要是产品好，适合自己，照样会掏出钱来买自己最满意的房子。

　　相比全国其他省会城市，长沙房地产业的发展水平还比较低。值得关注的是长沙房地产市场的产品供应结构，将近三分之一的是工业小区，有将近15%或者20%是经济适用房，还有15%是单位自建的房屋，其余的部分才是真正的商品房。所以参与市场的企业，并没有充分的市场竞争。这是导致，长沙的房地产售价比较低，竞争比较激烈，最主要的原因。  

　　湖南岳麓山大学科技园发展有限公司董事长 刘兆丰

　　楼盘文化，最终体现在业主身上

　　麓山翰林苑由科技园公司开发，在岳麓山大学城内，中南大学的斜对面。属于大学城内的绝版位置，主要是面对大学教授和老师，楼盘的格调定位是古香古色的味道。

　　对于楼盘文化，麓山翰林苑是这理解的。楼盘文化主要由我们的业主体现，业主有文化，自然楼盘就有文化了。当然我们在相应的配套设施中花了很大的力气，例如我们在楼盘中加入“梅、兰、菊、竹”四君子的景观设计，融合中国传统古典文化。

　　政府的房地产新政策，我理解它的原意是稳步增长。房地产行业的健康稳定发展，应该是政府责任。

　　湖南标志房地产开发有限公司营销总监  于忠

　　相信市场的供需关系，为房地产的根本力量

　　今年河西板块楼盘很多，而且楼盘的品质比较高。我们的楼盘相对规模比较小，一共才几万平米。而且项目所在麓谷板块的总供应量相对较小，所以我们的销售压力不是很大。另外我们的楼盘有一系列的特色，包括建筑风格、地域品质、家居、地形等，因此我们的目标客户群会有所不同。

　　标志长沙最热的两个板块启动项目，河西板块的标志·麓谷坐标、南城板块的标志·长沙商务中心。在选址方面，主要考虑长沙城市的特色。南城是一个很潜力的城市区域，城西则是是人杰地灵，居山水之地，我们觉得河西的发展潜力比较大，当然我们开发项目，不会盲目的跟热点走。

　　房地产中吸引投资者进行投资是不可避免的，但房地产调控政策打压炒房。标志的两个项目处于升值潜力最大的两个板块，但市场的力量，是最根本的力量，具体来说是市场供需的关系。一个城市里的不同档次的房子、不同价格的房子，产品结构性的问题，在市场的引导下会有一个均衡。

　　9、美联置业有限公司  周云

　　性价比是房子的关键，存在一定的空置率是合理的

　　“锦湘国际新城”第一期是在2005年12月份交付使用，交房的口碑比较好。分析主要有两大原因，第一是对整个房屋的质量比较认可，第二方面对物业公司提供的服务比较满意。我们的物业公司是中信物业管理集团。服务理念的很先进，是一种区别以往物业管理的全新物业服务，业主能够享受到详细周全的服务。

　　项目位处的万家丽路，高档社区云集。竞争是肯定有的，但不是恶性的。每个项目都有各自的特点，给长沙的消费者很多种选择。深圳锦尚实业的经营理念比较务实，注重扎扎实实做好内功，包括建筑质量、园林、整个后期物业管理的水平等，从一期交房可以看出，我们得到了整个片区购房者的认可，我们口碑很好，所以现在为二期在做准备的时候，给我们带来很多老客户。

　　2005年房地产新政出台，对项目确实有一定的影响。从理性的分析这也是个好事情，使得购房者更加理性。从我们项目的购房者分析，主体属于也比较理性的，对我们是件好事情。作为对开发商来讲，可能将面临更高的要求，将更注重考虑升值前景，那就是房子的性价比。

　　长沙市常住人口有几百万，再加上周边的外来人口，目前的购房群体，就本项目的购买者情况，以居家置业为主。现在购房者选择的机会多，可供选择的项目也多，平均起来，就有一定的空置率。应该说有一定的空置率是合理的，对购房的群体来讲也是一个很好的事情。

　　10、浙江绿城营销经理 祝海

　　本土与外地开发商，应该共生共荣的关系

　　对于大盘与品质的理解：大盘更侧重于规模，品质重于产品。

　　大盘本身比较成熟，因为规模之下比较容易作出一些新意和变化，所以可能更吸引人一些。但是小盘只要做得好，它可以做得非常精致。

　　有消费者反映对我们绿城非常信任与看好，但对绿城所选的地段不太理解。首先对于这个区域我们非常看好它的前景。长沙正处在一个加速发展的阶段，原来城市的规模并不大，现在城市的东西南北都在快速的扩张，而绿城·桂花城所处的体育新城板块，周边来有客运站、有省游泳馆、跳水馆还有公园、还有五星级酒店、医院，包括现在周边的一些商业也都逐步的完善。随着长沙的进一步发展，东南区域非常有可能成为长沙一个非常重要的市中心，在两三年之后，这个区域可能是既繁华便利，配套成熟的区域。

　　本土与外地开发商，应该共生共荣的关系。其实长沙开发商和外地开发商既有竞争也有合作，从竞争这个层面来讲，外来开发商的优势主要在于它的设计理念比较先进，然后它的产品必须成熟，在工程的营造上可能经验也更加丰富一点，而本土开发商它对市场需求的把握，以及在营销推广上面对长沙本土消费的客户心理把握应该是非常具有优势的，随着房地产业的发展这两者，本土开发商和外来开发商，他们也是在不断的融合，应该来说，整个市场会变得更加精彩。

　　11、坡子街—青和上座  孟总

　　重建坡子街，拯救长沙非物质文化

　　坡子街开发有这样的观念，就是好象推倒坡子街重新建，对文化遗产的不尊重，其实我们不是把坡子街完全重做，做的只是其中的七个地块。

　　长沙市政府规划，大概到2020年会在长沙建18条商业街，其中有3条精华商业街有一个就是坡子街。在改造的时候，我们非常尊重坡子街的历史文化，第一方面是建筑方面。结合古代元素艺术手法来重新建设这个项目，其实新的建筑不是现代建筑，应该叫新古典建筑，比如我们地面利用了滑石，采用的宫灯、采用灰岩、还采用窗棂等原有的一些古典建筑元素；第二方面是文化，坡子街做得最多的是拯救非物质文化，政府对坡子街重建也有这样的要求。

　　拯救坡子街这个非物质文化，不仅是建筑与文化的问题，还有商脉的问题，所以我们在做项目招商的时候，重点引进了长沙的一些老字号，包括长沙餐饮的老字号，开在我们的3号四楼，把它引进来，扩大它的经济范围，应该说十大老字号陆续进入我们的坡子街，我们不是来破坏坡子街的，我们是来建设坡子街的，光大坡子街。

　　12、香海西岸的营销总监  张虹

　　工作在河东，生活在河西

　　现在有一个生活新潮流就是生活在河西，工作在河东。很多人选择河西的是因为河西的环境与空气比较好。

　　同时河西也具备较高投资的价值，主要体现在以下几个方面，第一个方面政府非常非常重视河西的发展。在长沙建设的“十一五规划”中提到的发展山水洲城，其中包括湘江两岸，西文东市。河西依托地理资源与人文优势，以及国家高新技术开发区的政策优势，全力打造新区。第二方面，河西已经形成以湾镇商业中心、观沙岭商业中心、望城坡物流商业中心和麓谷高新技术产业的四大中心。

　　伴随着市政配套的完善，城市基础设施的修建，引来众多房地产投资商的进入，在打造岳麓区新区同时，各方面的配套如：生活配套、商业配套等都将得到大幅度提升，那么河西的投资价值就不言而喻了。

　　13、“BOBO天下城”营销总监 高常安

　　中部崛起，三市融城，城市发展成必然

　　三市融城的湖南城市群战略，已经发展20多年的时间了。我们大家看到的最近一年多的时间，整个南城发展得很快。无论是交通道路建设、市政设施特别是省政府南迁，以及周边几十个高品质楼盘的开发。BOBO天下城是在南城开发的复合型地产，包括纯住宅、商务楼，大型的超级市场，还有步行街。

　　我们看到的南城变化不仅是“三市融城”的实施，也是国家房屋政策的体现。中国实施中部崛起战略，中部崛起拿什么来体现，那就是城市的发展。然后成就最核心必然是“三市融城”。

　　现在南城发展确实是比较快，主要是得益三个方面的原因。第一，南城的人口入住量的增加。城市要发展，就得要有人愿意住这里。第二方面就是经济增长。除了房地产产业以外，还有其他的经济增长型的企业来带动发展。第三方面是公共配套设施和商业服务业，第三产业的配套设施，这方面南城还要加大建设力度。

　　现在国家的房地产政策是要打击炒房。作为真正的投资人，会理性的作出判断，所面对产品适不适合投资，是长线还是短线。国家的调控政策，不是根本性的压制和制止，而且对于有这个有投资经验的人来讲，他会有效的规避一些这样的问题。

　　浙江南都房产集团

　　长沙宏程房地产开发有限公司总经理助理  方浩

　　预计：长沙未来几年房价保持稳定上涨

　　浙江南都房产集团开发的“西街花园”一期的反响很好，二期在建筑形态，更加注重适合长沙本地人的居住习惯，同时景观方面希望有重大突破，包括2700平方的人文生态水景，这是将“二期”最大的亮点。

　　外来开发商的理念上，还是具有优势的。随着外来开发商的大量进入，本地开发商的不断成长。在目前竞争非常激烈情况下，外来开发商的理念优势优势，将不断的创新，继续保持下去。

　　2005年房地产新政的出台，消费者出现了持币观望的状况。长沙房地产市场并没有受到多大的打击，反而促进市场向更加良好健康的局势发展。房价的温和上涨，是业内人士和消费者所共同目睹的。

　　房价的发展主要是根据市场的需求、即市场供应产品的情况，对于政策方面来说，还有一些不确定性的因素在里面，但是在政策基本利好的情况下，长沙的房价在未来的几年还是会保持稳定的价格增速，不断的往上涨。

　　15、西子花苑的营销总监  李俊

　　产品好，老百姓自会认同

　　房地产这个地域很强的一个产品，它非得要消费者真正认。

　　我们把原来开发的经验，以及江浙的比较成熟的产品，把它引导到西子花苑，同时来结合本地的居住习惯来相互融合，比如户型，会更多的借鉴江浙和上海等等一些成熟的结合到长沙来以后，我们考虑每一栋，每一套房子南北通用，所以16栋房子完全就做到了南北通用，这个是我们的相互融合。

　　2005年的楼市新政出台以后，很多的购房者都在持币观望。严格来说从今年的春季房交会情况来看，以及和业内人士的交流，觉得这个观望期已经过了。比较熟悉的人民路有几个项目，在去年7-8月份，基本上去看房子的人少，但是从9月份到10月份他们就恢复了，咱们同不同的媒介和广告商，从9-10月份慢慢的好了，特别是经过这次房交会比较火的这种现象，表明开发商还只要把产品做好，老百姓还是会认同的。

　　16、湘域中央销售总监  乐兵

　　房交会，开发商更多注重楼盘展示

　　湘域中央的一期销售比较好，目前一期80%左右的购买客户里面，大概50%的客户以前都是在商住的楼中办公的，但是为什么要选择湘域中央的专业写字楼呢？主要原因为，商住楼有部分办公，有部分的居住。环境不太好，给企业客户的第一印象非常差，对整个企业的发展来是不利的。

　　湘域中央的车流和人流全部都是分开的。包括我们这次提到小户型，同样有特定的交通线路，首付可能很少，交通很便利。同时我们还将提供完善的配套服务、教育服务、商务洽谈服务等，这些在传统的小户型是不可能做到的。

　　房交会的成交量越来越低，房交会实实在在的成为房展会，我们很多开发商都不再追求苛刻的成交量，更多是展示自己的楼盘。政府注重规模与人气，消费者有购房看房中大奖，希望也可以为开发商做一些，例如现场成交了多少房，对于成交量多的给予我们一些适当的契税减免，或者是给予一些其他优惠，这样企业就更加愿意在房交会进行交易。