从上个世纪五十年代的“毛泽东城”，到1982年的“综合经济中心” ，到1998年省委、省政府明确“按照交通同环、电力同网、金融同城、信息同享、环境同治的要求，长株潭一体化进入启动阶段”，到进入21世纪后长沙芙蓉南路的修筑（现长沙大道）、韶山路的拓改、省政府的集体南迁、天心生态新城的打造、湘江风光带的延伸，到如今三市轻轨方案的基本确定、公交车实施问卷调查、株洲建设株洲大道与湘潭对接，湘潭改造韶山大道、板塘大道与长沙对接等等，长株潭三市一系列的互动无不可鉴 “融城之梦”，在历经曲折崎岖之后日臻清晰化的蓝图，并体现出一种“加速度”的力量。

　　循此而望，长沙南城早已顺势而为、南城房地产则 “应市而发”也出落的亭亭玉立、风声水起。往南，这是长沙朝“长株潭一体化”发展的地理走向，用某楼盘的一句广告语概括为“融城的中心、长沙的客厅”。

　　南城，已展现出一幅壮丽的画卷令阅者难抑满怀激情，然而从房地产的视角来看俨然不适宜如此壮怀激烈的表达。于是，从商业、生态、战略三个观察点切入，探寻南城的演变轨迹、描绘南城日新月异的“面容”。

　　商业南城：历久弥新、渐行渐大

　　以韶山路为轴由北往南依次排开：东塘、雨花亭、新中路口、香樟路口、井湾子、红星、至汽车南站，七大商业节点相互关联波澜不惊的演绎了商业由城市中心向南城的过渡，商业形态由大众化向专业化、向专业化与大众化相结合的态势转型。从老韶山路、到拓改后的韶山路、长沙大道的通车，韶山路始终高举商业的大旗见证了南城的变迁、升级，为南城注入经济活力，以交易、流通刺激南城的繁荣。

　　以含盖食品、农副产品、建材、电器、粮油、五金机电、花卉、牲畜等交易种类，及一个从2003年开馆以来，平均50天左右就举行一次市级以上规模交易盛会的“红星国际会展中心”，构成的红星市场群为龙头，统领井湾子家俱城、莲湖汽配市场、雨花五金机电市场、机械设备交易等大市场形成的专业型商业，立足中南地区辐射全国。有谁可否认在长株潭融城的背景之下，其将成为下一个高桥甚至“高高桥”的可能。

　　围绕民政学院、铁道学院、林学院、女子大学、广播电视大学、经济干部管理学院及未来的理工大学新校区而繁荣的高校型商业，以其庞大的、特有的消费人群跷首南城；凭借“老南城”大规模的常住人口基数、众多的机关单位及成熟的地段优势，新中路口、香樟路口、红星交叉路口及汽车南站的大众化生活型商业，以“卖锹者”的角色亲切的体贴着南城。

　　专业型、高校型、大众生活型商业，联袂演绎以韶山路为轴心的三足鼎立式——南城商业格局，历久弥新、渐行渐大。

　　生态南城：从自身着手，从城市运营的高度着眼

　　当各房地产商争先恐后的强调其项目所处地段的“生态价值”时，我们只需介绍项目本身，这是南城开发商对各自楼盘高度统一的自诩之处。因为他们知道，在长沙“提南城必言生态”，甚至已与岳麓比肩，在南城与生态之间划上了等号，可贵之处更在于如此认知已渗透至长沙市民的大多数。

　　生态南城，从南城本身着手，从城市运营的高度着眼。

　　南城区傍湘江长约17公里，与岳麓山、桔子洲隔江相望，与暮云天然绿色屏障相互映衬，人口密度低，具有良好的自然生态环境和人文地理环境，是构筑生态城的理想之地。2000年初随着长株潭经济一体化和湘江生态经济带发展战略的全面实施，天心区也明确提出将南部新城区建成生态城的构想并确立了“一心、两轴、三园区”的区域布局思路。“一心”即形成一个以湖南省政府机关大院为主体的生态型省会行政文化中心；“两轴”即两条骨干轴线，一是长沙大道城市综合功能发展轴、二是蔡家冲路文化产业发展轴；“三园区”即为生态产业园、生态居住园、生态休闲园。

　　随着省府及天心区政府区治四周省地质博物馆、省青少年活动中心、省群众文化艺术馆、文化广场、体育公园、绿化公园、配套的附属医院、全日制学校等省市重大项目日趋完工，“五纵七横”骨干路网格局的基本形成，以长沙大道两厢为主的房地产住宅类型项目开发、以湘府路为主的房地产商务类型项目开发，构成了初具形态的生态南城和如火如荼的南城房地产局面及特色。

　　中信新城、比华利山、橘郡、博林金谷及一力物流园等“大鳄”的梢发之举，都具备超强的眼球吸引力，引发猜想和议论，进一步催促生态南城及大长沙的形成。

　　战略南城：均衡融城资源，促进房地产发展齐头并进

　　融城的号角已响彻三湘大地，融城的步伐更犹快马加鞭，长株潭“金三角”形成指日可待。南城，作为融城实施的排头兵和践行者，同时又是省会南大门、长株潭的桥头堡，“生态南城”的战略布局及实施成果已初见端倪，而南城房地产战略也仅以“生态”来进行概括似有华而不实之嫌。

　　根据本公司市场部今年六月份第一个星期的调查数据显示：将本区域内22个在销楼盘分为韶山路沿线、长沙大道沿线、湘府路沿线三个板块，商品房住宅加权平均价格为：2585元/m2、2677元/m2、3040元/m2，湘府东路莲湖汽车配件大市场，多层价格仅为1480元/m2。在长沙普通购房者普遍认为房价过高的关头，南城的房价却略低于其它区域同等地段条件的房价。面对、反思这敏感问题，将有助于南城房地产继续积极的向上。

　　红星市场群虽然拥有“红星国际会展中心”这一法宝，且市场业态包罗万象，却存在着各市场集中度不够、管理不上档次、尤其是经营业态配置的不合理导致的重复竞争局面，使得个别经营业态濒临出局的尴尬；凭着“围绕省府、区政府建设南城核心中央商务区”的一个概念，就削尖了脑袋朝这个区域蜂拥而来，誓言要打造“五星级酒店、甲级写字楼”，置市场经济大势下的市场于不顾？合理的均衡区域资源，充分发挥各自的优势和竞争潜力，共享、竞合、共赢应成为南城房产房地产发展道路上的主旋律。

　　南城房地产的发展进程如何与融城步调保持一致，房地产项目的发展方向怎样与融城资源无暇结合，是运筹帷幄的房地产人必须具备的非常关键的远见之识。同时，通过南城房地产市场的发展，着力于融城的实施，则更能彰显房地产人的大智慧、大气魄和虚怀若谷之胸襟。

　　当然，其基本前提是要确保，如湖南国际汽车城这般由于整体运作失利，而成就了湘府路沿线品牌汽车4S店业态，这种东边不亮西边亮的偶尔性、不得已的“成功”不再发生；坚决杜绝类似于中南工艺精品城，这样低级的错误再犯。

　　说明：以下涉及到“南城”，其范围界定为二环线以南、万家丽大道以西、湘江以东、大托收费站以北。

　　文/湖南省正大行房地产代理有限公司  喻雯