长株潭城市群是湖南经济社会发展的核心地区，又是承东启西、联南接北的枢纽地域，三市经济总量已占到全省的1/3强。长株潭一体化建设具有重要意义，它将构筑一个连结长江产业带与华南经济圈、辐射带动湖南省的强大城市群。

　　长株潭应发展成高水平的都市区。它由核心区、边缘区和辐射区组成，三市市区构成核心区，周围市、县成为边缘区，再外围则为辐射区。到2020年，长株潭市区人口规模可发展到500万人，其中长沙300万人，株洲和湘潭各100万人。

　　长株潭的空间开发形式，应是市区三足鼎立、辅以卫星城镇、间隔足够绿地、中部空心化的复合型生态化都市区。该都市区长90公里，宽50公里，规划建设范围4500平方公里。三市结合部面积约1500平方公里，包括长沙的暮云和跳马、株洲的白马和荷花、湘潭的易家湾和昭山，应作为城市群的生态绿心，在此禁止高强度的开发和布局污染型工业企业。

　　作为主要的生态走廊，湘江把三市市区以及相关城镇有机地联结起来。湘江生态建设和环境保护，有利于营造生态型宜居型城市群。湘江两厢应进行大规模的绿化，在三市市区建设亮丽的滨水景观，形成亲水型风光走廊。

　　长株潭一体化建设的关键是三市在产业结构上的趋异与互补，在空间布局上的组合与协调，在总体水平上的跨越式发展。长株潭融城的过程又是三市改造提升的过程，在此过程中应注重提高三市的发展层次和经营内涵。

　　当前，长沙市正处于中心区与边缘区同步发展的阶段。中心区主要是改造升级，即外迁经济效益较差的企业，而代之以高层和超高层建筑，建设高水平的繁华城区。外围城区则是大规模的开发建设和基础设施配套。

　　长沙南城包括天心区南部、雨花区南部和长沙县暮云镇、跳马镇等，属于长株潭一体化建设的前沿地带。近几年来，长沙城区大举南拓，长沙南城进入了一个加速发展的新时期。

　　长沙南城的路网系统日臻完善：新建和改建的南北向主干道包括芙蓉南路、韶山南路、万家丽路等，新建和改建的东西向主干道包括湘府路、木莲冲路、香樟路、南三环等，黑石铺大桥和城市环线的开通，使南城区位优势日益彰显。

　　长沙南城逐渐形成了一系列新兴的增长极：湖南省政府、天心区政府、雨花区政府的南迁，雨花区环保科技工业园和长沙理工大学新校区的建设，在很大程度上增强了南城房地产的凝聚力，从总体上提升了南城的发展品位。

　　长沙南城已经建设了一系列综合水准较高的大中型楼盘，比如奥林匹克花园、柠檬丽都、上海城、鑫天芙蓉、中建·桂苑、BOBO天下城、鑫远·湘府东苑、君临·青都花园、新城国际公馆等。这些楼盘基于长沙城区南扩的背景，确定了较高的开发起点，注重营造温馨宜人的居住环境，大都树立了较为理想的楼盘形象。

　　长沙南城房地产开发的限制性因素主要有：（1）军用机场的净空限制。长沙大托机场属于国家重要的军用机场，在机场附近、尤其是主航道下方禁止修建高楼，建筑物高度受到严格限制。（2）暮云、跳马两镇大部分区域被确定为长株潭城市群的生态绿心，禁止进行高强度的房地产开发，从而使南城发展空间受到制约。三是长沙南城基础设施不够完善，亟待抓紧配套建设。

　　全面振兴长沙南城房地产业，可采取以下举措：

　　第一，结合实际，准确定位，突出特色，建造一系列精品楼盘。南城房地产开发应走特色经营之路，楼盘定位是非常重要的。比如，在新省府周边可进行公务员社区开发，还要配套一定的宾馆饭店和三产服务；在韶山路、万家丽路、木莲冲路两厢可进行中高档次的小高层楼盘开发；在滨江地带和同升湖周边可进行生态型住宅开发；在红星大市场周围可进行商业房产和物流设施的开发；在中南大学、长沙理工大学等学校附近，可进行教育房产开发和三产服务配套。

　　第二，做大做强商贸服务，营造新的商业中心。针对长沙南城而言，当务之急是打造高水准和特大型的红星商业中心，同时还要全面改造洞井商城和井湾子家具市场。后者可易地重建，现有的临街铺面转营中高档零售业和服务业。对于长沙汽车南站，应开展大规模的改造，并进行相应的商业地产开发。对应于新省府、天心区政府和雨花区政府，也要进行商贸服务配套开发。

　　第三，尽快建设好南城湘江风光带，并以此为依托进行滨水型房地产开发。着重打造亲水型生态住宅，营建高档次的宜居社区。由于这一带距离市中心区比较远，应构建便捷的出行交通，并提供相对独立和较为完善的社区服务。同升湖片已形成一定的社区规模，除建设好三期工程建设外，还可向跳马一带拓展，开发较大规模的生态楼盘。在暮云一带，可修建一些低密度、高品位的生态休闲住宅。

　　第四，进一步改善投资环境，争取更多的企业和单位落户长沙南城。总体而言，长沙南城还拥有比较大的发展空间，南部可作为城市的通勤居住地带。随着城市轻轨的修建、三环线两厢的开发，尤其是长株潭三市城际交通的开设，长沙南城的区位条件无疑会显著改善。长沙南城的大举开发，将对株洲、湘潭两市产生强大的拉力，推动三市的一体化进程，吸引比较多的单位和人口进驻。

　　第五，搞好长沙南城基础设施配套，也是振兴房地产业的一个重要方面。现阶段应重点加强南城与市中心区的联系，构建高效率的城市交通主干道，尤其是城区快速轨道交通。抓紧建设好与社区配套的学校、医院、超市、饭店、银行、幼儿园、公园、广场等，搞好小区绿化，为入住居民提供全方位和高品质的服务。