建筑是房地产业的基本商品，但它不仅仅只是一种实用商品，它也是促进社会发展的一种工具，是文化和文明的一种载体。建筑不能独立存在，它需要一定的环境。城市为建筑的存在和发展提供特定的环境，同时建筑又是城市诸多要素中特别重要的要素之一。为了使城市巨系统正常运转和健康发展，城市规划对各类建筑有特定的安排和规定。因此，城市规划作为城市的发展蓝图和行动纲领，深刻影响着建筑的各个方面，构建了房地产业的发展环境。看南长沙的房地产，要看长沙的整体发展趋势，要看南长沙的规划安排。

　　一、长沙整体--城市规模更大，辐射更强，品质更高。

　　（一）城市规模更大

　　１．城市人口更多。

　　我国的城市化水平2001年已达38%，进入了学界公认的30—70%城市化加速发展期。据预测，到2020年，我国城市化率将达60%左右，平均每年的城市化率提高约1.5%。根据城市总体规划，到2020年，我市城市化水平为70%，市域总人口688万人，城镇人口为410万人，长沙市区城市人口为310万人。据此推算，在未来的14年内，城市至少要为120万新增的城市人口提供相应的住房及其工作场所和配套设施。

　　1、长株潭城市群作为一个整体的规模效应

　　根据长株潭规划，长株潭城市群将成为我国中部重要的经济地带，与珠江三角洲城市群、长江三角洲城市群等地进行广泛的区域分工合作，担负承东起西，沟通南北的重要使命。长株潭三个城市相距不远，优势互补，都已具备一定的规模，城市群的优势十分明显。根据三市的城市总体规划，到2020年，长株潭的三市总人口约为1435万人，城市化水平分别是70%，60%和65%，城镇人口总数约为943万，主城区城市人口约为580万人。根据长沙市总体规划对长株潭的远景预测，到2050年，长株潭区域城市化水平达70%左右，核心区城市人口达800—1000万人。由于长沙在城市群中的重要地位，其房地产市场将受长株潭一体化进程的强力推动。

　　（二）城市辐射更强

　　1、高速铁路----更短的时间，更远的空间。

　　目前已进入施工阶段的武广高铁最高设计时速为每小时350公里，到广州只需3小时左右。这是南北向的铁路大动脉京广高速铁路的一部分，京广高速铁路的运行，将使长沙与广州、北京、武汉等地的联系更加便捷。京广高铁在我市境内设黎托车站，该站设计正在进行之中。

　　联系上海与昆明的东西向高速大动脉沪昆高速铁路也在国家铁路网规划的考虑之中，其长沙站址已经在黎托站预留。以每小时300公里的时速计算，从长沙到上海只需要5个小时左右。当东西向和南北向的高速铁路大动脉在长沙交汇的时候，城市将因为区域交通条件的优化而辐射更远，机会更多。

　　2、一小时都市圈----更紧密的联系。根据城市总体规划，通过完善高速公路和城市公路主枢纽，从长沙到半径100公里范围内的周边城市，如益阳、湘乡、醴陵、湘阴等，将不超过1小时。长沙与周边城市的分工合作将会加强，城乡一体化将会得到有力地推动。

　　3、全方位的城市对外交通系统----更便捷的辐射。在长沙已初步形成的公路、铁路、航空和水运综合交通系统的基础上，通江达海的新港城集装箱码头已经投运，黄花国际机场正在扩建，铁路南、北货站即将搬迁，长株潭城际轨道交通系统也正在规划之中，由多种运输方式构成、布局合理、便捷高效的城市对外交通系统将全方位地满足城市辐射的需求。

　　（三）城市品位更高

　　1、基础设施配套，环境更优。

　　长期以来，长沙市坚持基础设施配套投资，目前基础设施配套已初步形成了良好的格局，整体提升了城市的品质，为城市发展奠定了战略空间和发展的环境。包括轨道交通、城乡道路在内的基础设施配套还在继续。我市的快速轨道交通线网规划已经完成专家评审，正在准备向国家申报。根据此规划，我市近期建设的1、2、3号线连接城市规划的主城区、河西新城及星（沙）马（坡岭）新城，从五一路、芙蓉路等城市中心地段可方便地到达现有的长沙火车站和正在兴建的高速铁路黎托新站，预计到2020年轨道交通线路总长约73公里。这将有效缓解中心城区的交通压力，也有利于城市向特定的发展区域拓展，城市交通环境将迈上新的台阶。

　　2、保护和传承历史文化，内涵更足。

　　长沙是首批历史文化名城，具有楚汉名城，革命胜地，名人故里，山水洲城的独特魅力。通过规划整理，我市共有文物保护单位125处，其中国保7处，省保56处，市保62处（其中规划新增46处），城区一般不可移动文物34处，近现代历史保护建筑35处，著名历史文化遗址90处。这批珍贵的历史文化财富已成为城市整体财富之中的有机组成部分。其中，千年学府岳麓书院，汉墓奇观马王堆，以及近年出土的三国吴简还吸引了全世界的注意。另外，我市还有45个地下重点文物埋藏区，埋藏着已知和未知的历史文化。

　　《长沙市历史文化名城保护规划》中规划的5个历史文化风貌区和1个历史街区涵盖了大部分上述内容，综合了城市历史的脉络，是长沙规划建设中保护和传承历史文化的基本思路。同时，我市还在挖掘整理历史文化遗产的基础上，开展了铜官窑和马王堆的“申遗”工作。

　　二、城南动态----生态、健身、环保

　　在长沙市城市总体规划结构中，当前一般所指城南大致包括城市主体的南部二环以外天心区和雨花区部分地区。城市总体规划对这一地段发展性质的规定是：公共设施和居住区为主。省政府南迁、体育新城的建设、武广高速铁路车站的选址、长株潭一体化的推进，以及大量高水平楼盘的建设，集中反映城南高标准发展的动态，正在实施中的“两城一园”规划是南长沙20多个控制性详细规划的缩影和典型代表，生态、健身和环保是其关键词。

　　（一）天心生态新城

　　规划人口约16万，规划总用地约18平方公里，其中城市建设用地约16平方公里。规划具有三大功能：现代化的行政文化功能——生态型的省级行政文化中心；高品质的居住功能——长株潭核心区域内具有新型居住、就业关系的高尚生态住区；知识型的产业功能——发挥科研优势，推动第三产业发展，如会计、律师、金融、信息等，形成长沙市最富吸引力的知识型产业园区。

　　（二）体育新城

　　体育新城总用地近3平方公里，根据体育新城多功能、综合性的定位，考虑到体育设施使用的周期性和脉冲式的使用特点，规划将娱乐休闲、商业金融、酒店商务、居住区等项目与体育设施相结合布局。

　　体育中心占地面积39.32公顷，内设6万人的体育场，5千人的综合体育馆，供运动员练习训练的400米田径场，3千人的游泳跳水馆，3千人的网球馆及网球俱乐部。

　　体育公园占地面积32.57公顷，保留现有月光山山体，是以体育休闲为主的主题公园。

　　长沙市艺术活动中心用地面积2.89公顷；商业金融中心占地面积12.66公顷，主要项目有商务中心、商业金融中心、星级宾馆、新闻中心等；体育新城范围内共有居住用地148.56公顷，规划居住4万多人。

　　（三）环保工业园

　　环保工业园包括天心环保工业园和雨花环保工业园，其中天心环保工业园城市建设用地约6平方公里，园区人口容量约5.4万人；雨花环保工业园城市建设用地约10平方公里，园区人口容量约4万人。规划区内用地包括：园区管理服务中心、名牌服饰产业园和环保科技产业园以及居住、商贸、休闲为主要特征的功能片。只有达到了一定的环保要求的项目才能入园。

　　城市规划管理的基本意图是以人为本、营造环境。对项目的规划管理要求，基本体现在规划设计要点和许可证审批单上。每个地段、每个地块的特点和优势各不相同，市场的需求丰富多彩，如果说项目针对市场和地块要有所选择和发挥的话，遵从城市规划要求和意图，承担应尽的社会责任，是成功的基础。南长沙的房地产拥有独特的区位优势，高标准的规划安排，广阔的发展空间，强劲的发展机遇，衷心祝愿南长沙的房地产市场充满活力，引领长沙楼市的潮流，满足不同收入，年龄，职业结构人群的多种生活需求，创造多种活动空间，保护并传承优秀文化，创造长沙新的吸引力和价值潜力。

　　（王慧芳长沙市规划局总规划师）