2006年春季房交会供需双向问卷调查分析报告

　　一、调查目的及背景

　　为了配合建设部要求在全国各大中城市开展住房情况及住房需求普查工作，进一步了解长沙消费者目前居住情况、消费习惯、心理预期；同时，了解我市房地产开发商对当前房地产的市场预期、开发动向、目标计划等基本情况，我中心利用本次春季房交会人流聚集的机会，开展了本次住房消费需求和开发意向调查。在房交会现场，我们设立了二个现场问卷调查表发放点，同时，派出专人对开发商进行采访，分别对房地产供需双方进行了抽样调查。本次房交会现场共发放问卷10000份，收回问卷约7000份，其中有效问卷6290份，有效率为90%；开发商采访，共收回问卷23份。

　　二、调查内容及分类分析

　　（一）对住房需求的调查及分类分析

　　1、居住地点

　　本次市场调研样本以长沙本地居民为主，约占样本总量的9成，表明目前长沙房交会的主要关注对象仍是长沙市市民，同时，也反映了房地产市场的地域性特点；但外地来参观者也上升至1成左右，并且许多都是来自株洲、湘潭等地的居民，表明自“长株潭”一体化工作提上议事日程后，株洲、湘潭居民开始关注长沙房地产，房交会的影响力进一步扩大。

　　2、性别比例

　　本次市场调研约6成受访者为男性，男性仍是传统购房主导；但女性对于房地产关注度提高，约占4成，女性对购房决策影响程度进一步提高。

　　3、年龄构成

　　从填报年龄来看，25岁至35岁被访者占总量的1/2以上，他们多是初次购房的意向者，对房交会认同度较高，希望通过房交会了解最新信息；其次是35岁至60岁被访者，约占总量的1/4，他们多是二次及以上置业者，选房较为谨慎，参加房交会多是为加强对某个楼盘的了解（注：年龄段划分按大于等于前一项，小于后一项，如25-35代表被访者≥25岁，＜35岁，下同）。

　　4、受教育程度

　　从被调查者受教育程度来看，参加房交会的具有大专、本科毕业知识背景的人数占调查总数的75.85%，且大都为本地常住人口，表明房交会对具有较高教育程度人群的吸引力较大，他们是未来长沙商品房购买的主导力量。分析其原因可能是他们目前从事的工作比较稳定，工资水平较高，购房置业要求及支付能力较强。

　　5、家庭状况

　　从被调查者家庭状况上看，已婚者是对购房关注度最高的人群，占到总样本量的59.18%，是购房者的主体；未婚者占39.24%，是对购房关注的次要人群，是未来几年购房的潜在消费者。已婚者中有小孩的占42.96%，说明此类人群购房愿望最为迫切。

　　6、个人年收入

　　从被调查者的个人年收入来看，年收入2-4万、4-6万者（合计占59.26%）是长沙有潜在购房需求且能购买住房的消费主体。如何把这一部分人群住房消费的潜在购买力变成现实购买力，仍是长沙开发商进行市场研究和市场定位的重点。

　　7、目前居住的住房条件

　　从被调查者目前的实际居住条件来看，无房者占24.39%，所占比例仍然较大，如果把这比例推广到全市总人口，那么，每4位相应年龄段的人中就约有1人目前无自有住房，而这一部分人群是近期购房的现实需求对象。另外，目前居住面积在60㎡以下及60-100㎡两个区间内的人群比例占47.49%，这一部分人群是具有住房改善需求的潜在对象，只要有他们满意的住房产品，他们的潜在需求就可以马上转变为现实需求。目前住房面积在100㎡以上的人群占28.13%，这一部分人群目前的住房水平已达到了中等康居水平，要激发这部分人群的住房消费欲望，主要是靠高品质的小区楼盘和别墅楼盘等高档商品住房来发挥作用，所以他们是高档商品房的潜在消费对象。

　　8、购房时间计划调查

　　从被调查者的购房时间计划调查结果来看，未来半年至一年打算购房的占39.09%，比例之高，是值得市场关注的，说明今年下半年至明年上半年我市的住房需求比较旺盛。未来一至二年有购房意向的占43.20%，这部分人群实际购房时间可能还要长一点，有可能延伸至三年左右，这说明我市未来一定时期内，住房消费需求将持续旺盛。

　　9、购房目的

　　针对购房目的的调查结果表明，目前我市的首次置业，自住及改善住房条件需求的占84.04%，这种需求是长期稳定的市场需求；投资型需求只占12.43%，应该是属于合理的、正常的范围，从总体上说我市目前的房地产市场需求较为理性。

　　分年龄段来看，在25-35岁及35-60年龄段选择首次置业，自住及改善环境两个选项都较多，但仔细看来，25-35岁消费者选择首次置业，自住比例较大，占总选择量的50.30%；35-60岁消费者选择改善环境比重较大，占总量的54.09%。这也印证了因其年龄所带来的房产消费特征：25-35岁消费者因参加工作时间不长，财富积累较少，取得人生第一处居所是其迫切需求；35-60岁消费者具有较多财富积累，享受生活开始成为他们的生活要求。因此，给开发项目做市场定位时，应主要针对这两类目标客户的特征做定位（因25-35、35-60岁消费者是主要的购房者，以下分析主要针对这两个年龄段）。

　　10、选择购房类型

　　从被调查者的购房类型选择来看，选择商品房约占2/3；选择经济适用房约占1/4；选择二手房仅占7.58%。说明长沙目前居民购房承受能力较强，对政策住房的依赖度降低，商品房观念已经深入人心。但选择二手房仅占极小比例，一方面说明了我市居民梯级消费理念仍未形成，另一方面也表明了我市二手房市场仍亟待发展。

　　11、购房区域选择

　　从被调查者购房区域选择情况来看，购房意向选择南边区域者为最多，占49.35%，说明消费者普遍对南边区域发展较为看好，其“长株潭”核心区域位置开始得到百姓认同；其次是东城区域，占19.86%，随着东城市政配套设施的进一步完善，东部高档生活区的地位进一步确立；再次是河西区域，占19.27%，尽管有湘江一河之隔，但这几年来河西地产的迅猛发展势头及本身所具有的良好区域环境优势，同样具有很强的市场吸引力。

　　12、购买户型选择

　　从被调查者的户型选择来看，中等户型需求（60-120平方米）占大多数，约占总需求量的2/3，开发商应加大对中等户型的开发，增大市场投放量，以满足市民的需求。其次是大户型（120-160平方米），约占总需求量的1/5，说明长沙市民的住房消费梯级进一步明晰，一部分市民住房消费已经开始从“温饱型”向“小康型”转变。但其对别墅和商铺的需求比例较少，分别占2.69%和0.84%。

　　分年龄段来看，随着年龄的增大，对中等户型需求有所减少，对大户型、别墅的需求有所增加。其原因是因为25-35岁购房者经济基础较为薄弱，因而对住房的要求主要是可供一家三口居住的中等户型，其购房目的主要是首次置业，自住；而35-60岁购房者已有一定经济基础，其购房目的也开始向二次置业，改善生活条件转变。

　　13、居住层数选择

　　从被调查者的居住层数选择来看， 8-12层带电梯小高层住宅是他们购买住房的首选，占总量的50.81%，其次是7层以下不带电梯的多层住宅，占总量的36.07%，而13层以上带电梯高层住宅则需求量较小，仅占总量的13.12%。究其原因主要是因为多层住宅虽然单价低、总价少，实用率较高，但市场供应日益稀缺，同时，位置也较为偏远；高层单价高、总价高、分摊多，实用率也较低；而小高层单价、总价、实用性等适中，既没有多层的种种不便，又没有高层那么高的面积分摊率，同时，位置也较为良好，因而潜在购买客户较多。

　　14、能承受的价位

　　从长沙居民能承受的价位来看，2000-2500元/平方米、2500-3000元/平方米价位商品房得到了较多市民的认可（合计占75.05%），居民心理预期已经开始接近实际销售价位。

　　分年龄段来看，25-35岁消费者对未来期望值较高，比较容易接受按揭贷款购房观念，因而易于接受目前长沙房价，其接受2000-3000元/平方米价位的约占78.85%；35-60岁消费者对现行价位接受度也较高，其接受2000-3000元/平方米价位的约占66.14%，但其两极分化程度较大，其接受2000元/平方米以下，3000元/平方米以上价位的消费者均大于25-35岁消费者，说明此时其消费能力基本已经定型，消费观念更贴近实际收入。

　　15、购房关注因素

　　从被调查者的购房关注因素来看，价格、环境、地段、户型仍是长沙市民购房关注的重点。值得注意的是环境因素已经超过地段因素，成为长沙居民购房的第二大注重因素，显示了长沙居民购房消费观念正从“能住就行”的温饱阶段向“住好房”的小康阶段大转变，所以，在开发项目时应在重点开发中价位商品房的前提下，应加强对项目环境和品味的营造；同时，消费者对开发商品牌不太注重，表明长沙目前开发商品牌效应不太明显，应进一步加强自身形象塑造。

　　分年龄段来看，25-35岁消费者对价格最为敏感，环境居于第二位；35-60岁消费者对环境最注重，价格降至第二位，这就要求开发商在针对25-35岁年轻消费者定位时，应控制房屋总价，选择交通较为便利的区域进行开发；在针对35-60岁中、老年消费者定位时，应重点考虑环境因素，并加强物业管理、配套等，以增强针对性。

　　16、通过何种途径了解购房信息和房地产市场形势

　　从被调查者的购房信息来源来看，房交会是居民购房参考、房产信息来源的主要途径，占总量的35.68%；其次是www.0731fdc.com、www.csfdc.gov.cn两大网站，占总量的23.94%；再次是《长沙楼市》，占总量的21.37%。网站加上《长沙楼市》其总选择量为45.31%，表明长沙市房产信息中心网站和《长沙楼市》房产信息承载量日益巨大，正逐渐成为继报纸、电视之后的第三大媒体。

　　分年龄段来看，这两个年龄段消费者差异主要是在网站、电视房产节目、本地报刊三方面。25-35岁消费者对网络等新兴媒体关注度较高，已经超越报纸、电视等传统媒体，成为他们最直接的信息来源；35-60岁消费者仍然习惯于报刊、电视等传统媒体，但其中的精英分子对网络等新兴媒体也已经开始了解。因而如果开发项目的目标客户群是年轻人，则建议选择网络广告投入；如果目标客户群是中、老年人则应增加传统广告，同时适量投入网络广告。

　　（二）对住房供应方的调查及分类分析

　　1、对住房供应价格区间的定位和评判

　　在调查中，我们对开发商就购房者可以接受的价格区间进行了分区间调查，结果是：17%的开发商认为购房者能接受的价格区间为2000至3000元每平米，48%的开发商认为购房者能接受的价格区间为2500至3000元每平米，30%的开发商认为购房者能接受的价格区间为3000至3500元每平米。

　　由此可以看出开发商认为购房者能接受的价格区间主要集中在2500-3000元/㎡和3000-3500元/㎡两段，而需求方可以承受的价格区间主要集中在2000-2500元/㎡和2500-3000元/㎡两个区间，说明供需双方在住房市场价格的认同度存在一定的差异，供需双方有一个讨价还价的磨合过程。

　　2、关于对长沙哪个区域的楼盘最好卖的问题调查，结果显示：43%的开发商认为中心区的楼盘最好卖，8%的开发商认为河西区域的楼盘最好卖，23%的开发商认为南城区域的楼盘最好卖，4%的开发商认为东城区域的楼盘最好卖，22%的开发商认为中心区、河西区域、南城区的楼盘最好卖。

　　这一结果与对需求方的调查结果基本一致。

　　3、针对目前市场哪种户型最受欢迎这一问题的调查结果显示：13%的开发商认为目前市场上小户型最受欢迎，10%的开发商认为目前市场上两房两厅最受欢迎，52%的开发商认为目前市场上三房两厅最受欢迎，17%的开发商认为目前市场上四房两厅最受欢迎，4%的开发商认为目前市场上三房两厅、四房两厅、别墅最受欢迎。

　　说明目前及未来一定时期内开发商市场产品的投放将会主要集中在100㎡左右的三房二厅这种户型上。

　　4、就长沙地区的住房需求购买能力评判问题，有82%的开发商认为长沙地区的住房需求购买能力强，9%的开发商认为长沙地区的住房需求购买能力一般，9%的开发商认为长沙地区的住房需求购买能力弱。

　　说明开发商对未来房地产市场仍然充满信心。

　　5、就长沙目前的房价水平在什么阶段的问题，有35%的开发商认为长沙目前的房价水平在快速增长阶段，65%的开发商认为长沙目前的房价水平在平稳增长阶段。

　　说明绝大部分开发商对长沙当前的房地产市场评判结果是：比较理性、良性发展的。

　　6、在对下一步市场开发动向调查中我们发现，所有开发商都表示将在长沙继续开发新的楼盘，有43%的开发商表示将开发以住宅为主的楼盘，57%的表示将开发商住两用楼盘。说明开发商仍比较注重在商住两用楼盘上寻找利益点。同时，有4%的开发商表示将开发小型规模楼盘，40%的开发商表示将开发中型规模楼盘，56%的开发商表示将开发大型规模楼盘，说明大盘、品质楼盘将是未来市场竞争的焦点所在。

　　从以上开发商对于长沙房地产市场发展动向的判断来看，绝大多数开发商对长沙未来房地产市场持乐观肯定态度，并且其对于消费者能接受的价格、消费者关注区域、消费者喜爱的户型等方面都基本与第一部分消费者调研结果相同，表明长沙房地产开发商行为较为理性。从对开发商开发意向调研来看，多数开发商拟继续在长沙开发新项目，且项目以中、大型规模小区为主，开发类型为商住两用房及纯住宅小区。值得注意的是，开发商对商业地产开发持谨慎态度，在调研的开发商中，无一开发商选择开发商业楼盘，其原因一方面与商业地产开发成本高、风险大、销售周期长有关，另一方面也是与开发商担心长沙目前商业地产开发量较大，但城市本身金融、高科技、服务业在全市经济业态中地位不太突出有关。

　　此外，我们针对房交会的影响、作用及服务质量作了一些调查：有87%的开发商认为本次展会规模合适，只有13%的开发商认为本次展会规模过小；有近4成的开发商认为本次展会服务效率很高，其余的开发商认为本次展会服务效率尚可；但只有17%的开发商认为本次展会宣传影响很好有新意，还有78%的开发商认为本次展会宣传影响一般，另有5%的开发商认为本次展会宣传影响不够好；17%的开发商认为本次展会刊物内容与质量很好，所有参展开发商都认为本次展会支出合适可以承受。

　　从整体上说，开发商对于此次房交会还是比较满意。但从服务效率、展会宣传、展会刊物内容和质量等方面来看，有60%以上开发商认为本次展会一般，这表明了房交会需要不断创新、不断进步才能满足不同开发商及市场本身不断提高的需求，如何把展会办好，永远都是展会主办方不断追求的目标。

　　三、对此次调查结果的一些基本判断

　　通过对本次春季房交会市场调查，我们可以得出如下几点基本判断：

　　1、住房需求上，目前长沙房地产需求仍然较大。购房潜在需求者主要是个人年收入2-6万的具有大专、本科毕业知识背景的本地常住人口，需要首次置业或者是改善居住条件，对住房的要求主要是选择价格、环境、地段、户型良好的中等户型小高层商品住宅。其可接受的价位在2000-3000元/平方米之间，预期在2年内购房人群中，对南城、东城及河西区域楼盘较为青睐。

　　2、住房供给上，长沙开发商普遍对长沙房地产市场形势持乐观态度。他们绝大多数都对长沙房地产市场发展有着比较准确的把握和判断，认为长沙目前消费者消费能力较强，愿意为广大消费者提供开发规模较大的、2500-3500元/平方米价位的商住两用或纯住宅小区楼盘，并且认为市场主要认可户型是三室两厅的中等户型，项目位于中心、南城、河西区域比较适销。

　　3、需求与供给之间的差异性及要解决的问题：

　　（1）价格问题。根据春交会调查情况，消费者能接受的商品房价格主导区间在2000-3000元/平方米之间，而开发商愿意提供的商品房价格主导区间在2500-3500元/平方米之间，这中间只有2500-3000元/平方米是重合区间，而3000-3500元/平方米价位对普通百姓来说已是高档楼盘，在住房商品已渐渐进入买方市场的时代，开发商如何在价格与品质之间权衡，找到最佳结合点，正是开发商下一步研究的重点。

　　（2）购房及楼盘开发区域选择问题。根据调查，目前开发商与购房者普遍认同的区域是中心、南城、河西区域，而对北城区域房地产均不太认同，传统的“南帝北丐”的观念仍然在开发商和老百姓的思想中有着根深蒂固的影响。然而，现实却是这几年开福区房地产发展比较火爆，房产价格一直在涨，这在我们今年的每月统计信息中可以找到答案。在开发的楼盘销售形势也很好。所以期望与现实的差异往往也是存在的，或许这也是供需双方需要寻找的另一结合点。

　　4、总的说来，目前长沙房地产市场是需求较为旺盛、供给较为合理。供给基本能与需求相对接，并且随着消费者对居住条件需求的不断提高，长沙的开发楼盘也逐渐向更高水准发展，中型、大型规模的、高品质的居住小区是目前长沙房地产开发的必然趋势。随着消费者和开发商的进一步沟通，再加上政府的宏观调控，我们有理由相信长沙房地产市场将会向一个更加理性、更加和谐、更加健康的方向发展！

　　长沙市房产信息中心

　　2006-5-19