房产登记机关进行房屋权属登记，经历了一个转变过程，即由原先的“颁发房屋所有权证”改变为现在的“房屋权属登记”。以前注重强调房屋权属证书的作用，从而忽视了登记行为本身，现在的这一转变表明，只要登记行为作出，是否颁发房屋所有权证，对当事人的权利义务没有法律上的影响。因为颁发的房屋权属证书，是权利人享有权利的书面凭证，是登记机关进行登记的附随义务，是登记程序上的自然延伸，它本身对不动产的权利状况没有法律上的影响。比如房屋买卖中，只要登记机关核准登记，房屋权利即发生转移，不需要等到颁发房屋所有权证。这一观念的转变，无疑更符合法律规定和法律的价值取向，它准确把握了登记机关在登记行为和颁发权证行为二者的关系。因为不动产登记的目的在于公示，通过公开的不动产登记，使他人知晓不动产的权利状态，以维护交易安全。这一观念的转变，也导致了登记机关在房屋权属登记方面的法律责任有所改变。也就是说，登记行为是否作出，作出的登记行为是否正确，都可以成为登记机关应否担责的衡量标准，而不再仅以是否颁发房屋所有权证为标准。本文仅从房屋善意取得的角度探讨登记机关在房产登记行为中是否应当承担法律责任的问题。

　　善意第三人有偿取得不动产权利（包括取得房屋所有权和房屋他项权利），并在登记机关办理了相关的登记手续，登记机关根据法律法规规章以及职能部门的常识和认知能力，尽了充分注意义务和充分审查义务的，即使与真实权利状况有出入，也不应承担责任。反之，如果登记机关主观上有过错，或者登记程序错误，即使与真实权利状况相符合，登记机关也应当按照法律规定承担相应的责任。

　　首先，房屋权属登记行为具有公示公信力，这种效力及于全体会成员。

　　物权之所以需要公示，一方面在于维护交易安全。物权为绝对权，具有排他性，当物权人与相对人进行交易从而发生物权变动时，为避免当事人之外的第三人对物权的实际状况不了解而在交易中遭受损害，故对物权的权利状态予以公示，以维护交易安全。另一方面在于降低交易成本。拟进行物权交易的当事人必然要了解物权的实际状态，必然要收集房屋的相关资讯，这一过程必将花费成本，如果物权的状态及其变动均能通过公示方式使不特定的大众通过规定的程序获知，将大大降低交易成本。

　　登记的公信力远远比占有的公信力强大得多。虽然房屋权属登记的公示与动产占有都具有公信力，都是法律对权利状态的推定。但这两种公示方法的性质不同：占有属于私人行为性质，登记则是一种行政权力行为，体现了国家对不动产权利的认定，因此，登记的效力应当及于全体社会成员。第三人在进行不动产交易之前，可以从登记机关得知不动产的权利状态，第三人完全可以相信登记的内容。如果善意第三人基于对不动产登记的信赖，与权利人进行交易，在法律上就处于受保护的地位，即使登记名义人非为真实权利人，甚至采用了诈骗手段，善意第三人仍可取得不动产所有权或其他相关权利，原权利人丧失了相应的权利，但有权向无权处分人请求损害赔偿。

　　可见，物权的公示并非物权本身之内涵，而是从物权的功能和交易指向需要出发所作的制度安排。公示为其权利之体现，未经公示无法彰显其权利。在物权变动的场合，善意第三人一旦依登记的效力取得财产的行为，在法律上并无瑕疵，有应当受到保护，这样还能增强社会成员对登记行为的信心。        其次，从立法的价值取向看，法律保护不动产的流转关系。不动产善意取得问题，目前我国立法尚无明确规定。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”这一规定，被视为我国确立不动产善意取得制度的标志。但上述规定，仅针对共同共有的不动产而言，对于共同共有不动产以外的不动产善意取得问题并无具体规定。但就立法的价值取向而言，目前更倾向维护动态的交易秩序，物权法草案规定：物权应当公示，记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，不动产物权的设立、变更、转让和消亡，应当登记；未经登记，不发生物权效力；出于善意和信赖不动产登记簿的登记，而与登记记载的权利人发生交易，因而取得不动产所有权或其他权利的，适用动产善意取得的规定。从这一价值取向可以预见，未来物权法将采取对动产和不动产统一使用善意取得制度的立场。

　　案例一：2005年3月，刘某将自己的一套三室两厅的房产出租给了周某，趁办理租赁手续之际，周某复印并伪造了刘某的身份证，并用伪造的房屋所有权证调换了刘某真实的房屋所有权证，随后，周某将房屋以19.8万元的价格卖给了杨某，并在登记机关办理了过户登记手续。2005年4月，刘某和杨某发现了真相，双方发生争执。刘某认为，周某基于诈骗行为而出卖房屋的行为是无效的，杨某则认为，周某的房产证是假的，而自己的房产证是经过了房屋过户的登记程序而取得的，具有公信力，是房屋的合法所有人。

　　本案是典型的诈骗条件下房屋善意取得的问题。所有权之所以登记错误，与真实权利人的过错或未尽注意之义务相关联，而善意取得制度的宗旨和价值就在于衡平物权与其表象分离情况下真实物权人和交易第三人之间的利益关系。本案中，如果法院判决将房产返回给刘某，保护的只是原所有权人的权利及静态的财产关系；如果善意受让人杨某能从法院的判决中取得该房屋所有权，保护对象则是交易环节的任何参与人及交易的动态秩序与安全，并能通过房屋产权的流转使房产的效用得以发挥。本案中，买受人在交易中支付了对价且没有任何过错，登记机关在审查过程中，虽未能辨别出伪造身份证的真伪（身份证的真假辨别登记机关只能尽普通人对身份证常识的注意义务），但其登记程序合法，交易资料齐全，原产权人的身份信息真实，且房屋产权清晰，又不属于房地产法禁止转让的范畴，为杨某颁发的房屋权证应依法确认其效力。因此，我们认为，本案中登记机关根据法律法规规章以及职能部门的常识和认知能力，尽了充分注意义务和充分审查义务的，不应承担任何法律责任。法院应综合各种因素，保护不动产的流转关系，维护动态的交易秩序，我们期待法院的公正判决。

　　再次，不动产善意取得后的价值损失承担。

　　不动产往往价值巨大，如果通过非正当程序取得登记机关的登记，无论谁最终取得房产，都会使另一方蒙受财产上的巨大损失，此，诈骗型不动产善意取得中的价值损失承担，应根据当事人之间的过错，以及基于这种过错确定各自应当承担的价值损失比例。

　　案例二：阿丽与阿伟系夫妻，婚后以阿丽的名义购买了一套商品房并领取了房屋所有权证。2004年5月，阿伟以该房产作抵押，向某信用社借款20万元，并花钱请一女子冒充妻子阿丽在信用社签订了借款合同和抵押合同，在房产登记机关办理了抵押登记，2005年4月，信用社通知还钱，阿丽才知道房屋被抵押，放在家中的房屋权证是伪造的，信用社也随即获悉阿丽的真实身份，阿丽与阿伟、信用社交涉未果，双方因此诉讼至法院。

　　本案主要涉及共有人处分共有财产与第三人善意取得原则的适用问题。

　　善意取得制度涉及民法所有权与交易安全之衡量与价值问题。在对财产所有权保护的同时，当保护财产共有人的所有权与维护善意第三人权益发生冲突时，为了维护社会主义市场经济的交易秩序与交易安全，最高院在《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》中规定，当第三人善意有偿取得无权处分人处分的共有财产时，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，登记机关和信用社的工作人员对阿丽身份的审查，符合普通人的生活常识和认知能力（阿伟提供了双方的身份证，结婚证及户口簿），都有理由认为抵押是夫妻双方的真实意思表示，主观上没有过错。故法院适用了善意取得制度，认定信用社善意有偿取得抵押权，抵押合同有效，登记机关的登记行为符合法律法规定的相关规定，程序合法，因此，抵押登记有效。至于阿丽的损失，完全是由于其丈夫阿伟隐瞒实情，擅自处分共有财产所致，过错在阿伟。登记机关没有过错，阿丽应向过错方主张赔偿。

　　案例三：小张以假房产证换取其父老张的真产权证，伪造了其父的身份证后，以其父的房产作担保向某信用社贷款，抵押双方向登记机关办理了抵押登记手续，老张发现真相后，与信用社和登记机关交涉未果，遂向法院提起诉讼。

　　在本案中，由于登记机关工作人员未能发现小张提交的身份证与档案内的身份证信息不同，因工作疏忽，也未能发现该房产已被法院查封的事实，错误地为抵押双方办理了抵押登记。法院认定登记机关在审查中存在过错，适用了善意取得制度，故判决撤销了上述房屋的抵押登记，第三人因善意取得的抵押权，其损失由登记机关与小张承担连带赔偿责任。

　　因此，只要是当事人因信赖登记而善意取得不动产权利，就应当受到法律的保护，登记机关根据法律法规规章以及职能部门的常识和认知能力，尽了充分注意义务和充分审查义务的，就不应承担责任；直接侵权人或过错方应承担向无过错权利人赔偿损失的义务。但是因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的经济损失应负赔偿责任。为此，登记机关应在工作中增强责任意识和忧患意识，确保在充分发挥其主观能动性的同时，严格依法办事，依法行政，为民服务。