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　　商品房问题

　　1.蔡小姐问：开发商若是将架空层改做车库，是否侵犯了业主的权益？

　　96148答：您好!根据规定，商品房销售后，开发商不得擅自变更规划、设计。如果经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式等发生变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，开发商应当在变更确立之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在15内作出是否退房的书面答复，买受人退房，应由开发商承担违约责任。因此，开发商能否将架空层改为车库，是否侵犯了业主的权益，应该看其变更是否经过了规划设计部门的批准或同意；是否在买卖双方签订的商品房买卖合同中有约定；是否得到了业主的认可。如果其设计变更经过了有关部门的批准，双方在买卖合同中有约定或得到了业主的认可，那么，双方对变更事项达成了一致意见。否则，开发商应当承担违约责任。

　　2.袁小姐问：我和开发商签订了商品房买卖合同，并交付了款项。在合同约定的交房期限内，开发商称必须预先交纳物业服务费，才能办理入住手续、拿钥匙。请问，开发商的做法有法律依据吗？

　　96148答：您好！根据国务院《物业管理条例》的规定，建设单位在业主、业主大会选聘物业管理企业前，可选聘物业管理企业，签订书面的前期物业服务合同，制定业主临时公约，公约对有关物业的使用、维修、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，且不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同前，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。因此，开发商能否如您讲的那样做，主要应当看建设单位与选聘的物业管理企业是否书面的前期物业服务合同，明示的业主临时公约中是否包含了上述内容，看双方签订的合同是否有约定。如果有，开发商可以按照约定收取相关的物业服务费。

　　3.没有房产证，除了不能买卖，还有哪方面不好啊？这个房子价位比较低，还是新房，是开发商加建的，结构是否没问题?

　　96148答：您好！根据房地产法和其他相关法律法规的规定，没有依法取得房屋所有权证的房屋是不能转让的，没有依法取得商品房预售许可证的房屋，是不能预售的。房屋买卖后如果没有依法取得房屋所有权证，即使交了房，房屋所有权仍没有依法转移，买受人除不能依法有效地行使房屋占有、使用、收益和处分的权利外，还可能出现原房主将该房重复出售或抵押给其他人的风险，也可能因为原房主的债务或其他纠纷受到牵连，也就是说，您的房屋所有权没有发生转移，您的合法权益就很难受到保护。

　　产权问题

　　1.吴先生问：张三和李四于2002年从开发商处购得一幢六层房屋，双方约定第一、三、五层为李四所有，第二、四、六层为张三所有，并立有字据，办了房产证，房产证上为张三和李四二人的名字。2003年，张三将自己拥有的第六层出售给我，签订了房屋买卖合同，合同中李四未签字，由于当时房产证抵押在银行，张三与我约定：2005年办理过户手续。我于2003年搬进该幢楼第六层居住至今。到2005年，由于房价上涨，张三反悔，一直拖着不办过户手续。请问：我的房屋买卖是否有效？能否办理过户手续？

　　96148答：您好！根据法律法规的规定，共有房屋出售时，其他共有权人在同等条件下有优先购买权。有优先购买权的人自接到通知之日起，应在约定或法定的期限内予以书面答复，逾期视为放弃。上述房屋系张三和李四共有，李四的优先购买权应参照以上规定。如果李放弃了优先购买权，且你们的买卖合同依法成立，那么，你的房屋买卖合同有效，张三应配合你办理房屋所有权转移手续，否则，你可以依法向法院提起诉讼以维护自己的权益。

　　2.熊先生问：我和女友(未婚)共同出资(一次付清)买了一套二手房,房产证是她的名；出资情况为我14万她9万，我们私下写有出资证明(未公证，有效吗？)；后又共同出资装修后入住，装修费用出资为我2万她3万。目前要分手，协商我付给她12万，房产转到我名下。我打算按揭把钱付给她。请问能否把权属办到我的名下？怎样办手续？

　　96148答：您好！办理房屋权属转移登记，主要应符合以下条件：1、转让双方达成一致意见，并签订书面的买卖协议；2、转让的房屋不属于不得转让的范围，如没有被依法查封或限制，权属没有争议等；3、双方提交的转让资料齐全，权属清楚，并按规定交纳了税费，这样，即可依法办理房屋权属转移登记，并取得房屋所有权证。

　　3.陈女士问：我从朋友李某处购买了二手房。房产过户后，李某的太太张某说卖房没经过她同意，要收回房子所有权。我想问：张某有权要回这房子的所有权吗？自己能否以善意取得为由取得该房产所有权？若有损失该怎么办？

　　96148答：您好！该房的所有权能否被收回，主要可从以下角度考虑：一、该房是否是夫妻共有财产。根据《婚姻法》的规定，夫妻双方可以将夫妻个人或共有财产约定为个人所有、共同所有。如果该房屋属夫妻共有财产，李某将房屋出售时就应当征得配偶的同意；如果属于李某的个人财产，李某就有处分权；二、是否是夫妻双方共同的意思表示。如果房屋登记在李某的名下，根据法律规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。但他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。李某是你的朋友，是否是夫妻双方共同的意思表示你应当清楚。

　　如果因收回房屋所有权造成损失，应由过错方承担相应的责任。

　　个人房贷

　　1.钟老师问：你好，请问购房是必须付了首付才能用公积金贷款吗？还是全款都能用公积金贷款？

　　96148答：您好！用住房公积金贷款，应当是支付了规定的款项后才能依法取得公积金贷款，不能全部房款都用公积金支付，并且公积金贷款还有最高限度的规定。

　　2.何小姐问：我跟我先生去年用我们唯一的住房作抵押到农业银行抵押贷款20万。现在3月16号到期了，本金还不起会怎么处理我们的房子？会构成欺诈罪吗？

　　96148答：不能按期归还银行贷款，银行可能将根据合同的约定要求你们还本付息，除非达成新的还款协议；你们用住房为债务依法设定了担保，银行可以根据合同约定依法处分（如拍卖、变卖或抵债）抵押的房产，所得的价款银行有优先受偿权。如果房屋被强制执行后，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可由申请执行人为被执行人及其所抚养家属提供临时住房，但应计收租金。

　　你们的行为是否构成欺诈，应看该行为是否符合犯罪的构成要件，是否触犯了刑法。 

　　经济适用房1、吴女士问：我以前购买过房改房，但现在又遇拆迁，且拆迁办所提供的经济适用房房源是定向销售的，那么请问我能否再买这种经济适用房呢？

　　96148答：您好！房改房和经济适用住房都是一种享受了福利性质的房屋，原则上只能享受一次，您购买了房改房，就不能再购买经济适用住房，但房改房拆迁可以依法得到补偿，并可依法享受相应的拆迁优惠政策。 

　　2、胡小姐问：经济适用房在未确定房价下与业主签合同可以嘛？如果要求退房是否要扣押金？

　　96148答：您好！根据合同法的有关规定，合同的内容由当事人约定，由于房价是合同的主要条款之一，合同生效后，当事人可以就房价款签订补充协议，由于经济适用住房的价格实行政府指导价，双方应当按规定履行。因此，你所说的经济适用住房的业主，如果是建设单位即开发商，房价款可以按上述规定执行；如果业主也是买受人，该房价款执行的就不是政府指导价，双方不能达成一致意见，就可能导致纠纷产生。建议你对合同的主要条款达成一致意见后再签订合同，支付价款。

　　双方解除合同，应当根据合同约定或法律规定，由违约方承担违约责任。如果当事人收受定金作为订立合同担保的，因当事人一方原因未能订立合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即给付定金的一方不履行约定的义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由，导致买卖合同不能签订的，出卖人应当返还定金给买受人。

　　其它

　　1.秦先生问：我在2003年5月买的新房，一直没住，2005年开发商才办出房产证，请问开发公司让交04-05年取暖费，我们必须交吗？我们又没住，并且开发公司的托儿所在我家买房前面，到现在也没完工，很吵的．有什么办法可以解决？

　　96148答：您好！取暖费是以你收房的时间开始计算，如果是分户供暖，那么你没用也可以不交。托儿所如果当初规划中是没有，变更规划也未通知你，那么你有权要求赔偿损失或退房。

　　2.张小姐问：我想买一套房子，143平方，该房是去年底交了钥匙，房主与开发商是去年签了购房合同，去年交了契税，但房产证还没有办出来。我听说两年内要交营业税，两年是指从什么时候开始算的？如果我们协议两年后过户，这样的合同有效吗？

　　96148答：您好！根据国税总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》和长沙市的规定，两年起算点是以契税完税证明或者取得房屋所有权证的时间作为起算点。既然双方已经签订了房屋买卖合同，转让当事人应在合同签订后90日内持房地产权属证书、转让合同等资料，向房产登记机关提出办理转让登记。双方协议两年后过户，违反了国家法律的有关规定，且有偷漏税收的嫌疑，相关部门还可依法查处，因此，你们应当及时到房产登记机关申请办理房屋转让的相关手续！