| 三个地产人的星城家园梦 |
深度关注，讲述三个地产圈内人士背后的故事。他们，在房地产上游、中游、下游，在参与楼市文明建设时，其实也是在参与搭建一方属于自己的家园。三个地产业内人士，面对面访谈，将他们在长沙的置业故事，购房心得，居家体验，生活梦想……一一展现。真实的亲历体验，从业内人士的角度剖析置业历程，分享购房心得，展示星城居家蓝图。 一个操盘手的访谈录 家春秋之：房子·[置业语录] 姓名：杜东泽 年龄：36岁 职务：湖南长远房地产开发有限公司营销总监 从业时间：4年 一次置业： [鸿园小区·112m2三房·单价2600元/m2·总价30多万] 二次置业： [长远·华樟名府·138m2四房·单价2800元/m2·总价38万] 购房，等待上演“帽子戏法” 《长沙楼市》：能说说你的购房经历吗？ 杜东泽：当然。我第一次购房是1999年，单位在位于长岭的鸿园小区集体团购，是一套在8楼的三房两厅，面积有113m2，当时单位团购的价格是2600元/m2，总价30多万，主要为解决住家问题。99年的长沙房产市场处于比较原始阶段，开发的楼盘很少，开发商几乎没有什么竞争压力，可以说是完全的卖方市场。总体来说我99年购买的鸿园小区，在当时长沙市还是相当不错的，规划与配套都比较好，当然用今天的标准来看，就显得比较落后了。 我第二次购房是去年在长远·华樟名府购买一套位于24楼的四室二厅二卫，面积有138m2，单价2800元/m2，总价38万多，购买这套房的目的是投资，用于出租。当时看好它并非完全是出于自己在这里工作的缘故，主要是它周边的楼盘都卖到每平方三千多，而它交通位置比周边的楼盘要优越，但单价却每平方要便宜300元以上，另外在它周边在筹建几个大型的星级酒店和沃尔玛、大润发等国际性大超市。 “顺势而为”的购房法 《长沙楼市》：作为开发商方面的从业人员，你的买房过程有着怎样的标准与尺度？而影响你购房的最大因素是什么？ 杜东泽：应该说一个普通的购房者，由于自身投资经验的相对缺乏以及对城市规划了解有限，所以在作购房投资决策时与业内人士相比会有一种茫然，难以彻底弄清到底在哪里购房，投资的回报会更大一些。 我可以告诉大家一个简单的方法：一个方法是在同一区域里挑选那些品质差不多但售价明显要低得多的楼盘；另一个重要方法就是“顺势而为”。其实也有点像“傍大款”，那就是你去政府有关部门了解哪里将要建大酒店、大超市，这些大酒店、大超市越是规模大，越是国际性你就越早购买，以后这里的巨大升值潜力就会表现出来。 目前，我在华樟名府购买的这套房已经租出去了，每年有一笔稳定可观的租金收入。作为开发商方面的一个从业人员，在买房的过程中能比较客观地分析自己的真实需求，实际上一套商品房对于不同的人有着不同的功能，主要是自己用的功能和用于出租给他人用的投资功能。即便是同一个人，在不同的时期对自用的房屋也往往会有不同的要求。 房子档次与消费层次有关 《长沙楼市》：问一个有点涉嫌隐私的问题，购房后，你有没有感觉到什么压力？ 杜东泽：我不是采用按揭贷款方式购房，所以暂时还没有因购房对生活产生太大影响。不过正因为是从业人员的缘故，经常能感觉到有一些客户因急于购房所产生的巨大压力。这种压力产生的原因往往是消费者没有根据自身的收入水平超前消费的结果。因为不同时期的收入水平决定了一个人不同的消费层次。不同的消费层次决定了你只能选择购买不同档次的房子。 在把好钱袋子的前提下，诗意栖居 《长沙楼市》：对不同层次的购房行为，请问你有什么样的理解和建议？ 杜东泽：实际上房屋可以分安置型、安居型、小康型、豪华型几大类。安置型如：小户型等主要针对那些低收入或刚参加工作的人，特点是面积较小，总价较低；安居型主要针对中等收入者，其特点是卧室与客厅分开，室内功能分区比较清晰；小康型主要针对那些中高收入者，一般为二室二厅以上，小区不仅交通方便，配套齐全，而且小区环境比较优美；豪华型主要针对高收入者，复式房、别墅房都属于此类。在不同档次的房屋生活工作还会有不同的居住成本，越高档的房屋会有越高的居住费用。 目前社会上流行一种说法，提倡我们应该“诗意地居住”，实际上“诗意地居住”不应单指居住的环境，而是强调居住者的一种心理感受。如果一个购房者因购买漂亮的住宅却背上沉重的经济压力，每月付完银行按揭贷款、物业管理费、水电费外，生活费已所剩无己，这种生活是永远无法真正“诗意”起来的。所以我们不必要一见到开发商售楼部那漂亮的沙盘就心动，更不要一参观开发商豪华的样板房就按捺不住付定金的冲动。 因为在售楼前有一整套的专业培训，对你的种种疑问早有现成滴水不漏的解答，对你的心态早已洞察分毫，所谓兵来将挡。那漂亮的沙盘说不定在现房后你才发现新房的前面或后面是一片小区外的破旧建筑，至于那样板间是典型的小房大做、再加上不惜血本的豪华装修。待你自己在购房后你才发觉你花费了好几万装修款后怎么也没有样板间那种心动的效果。 总之，当我们面对一次次广告、一个个沙盘时最好先问问自己我到底要实现什么目标，手中可支配的预算有多少？购房后契税维修基金等各项费用，加上装修费大概是购房总价的三分之一，这是每个购房者都应预先考虑的。然后根据自己的不同需求目的和可支配的预算再去找房，这样才可能找到比较理想的好房，对于买房者而言要求位置好、配套好、品质好、小区环境好、价格又便宜的房子在任何一个阶段实际上都是很难找到的。对于内心的种种需求你只能有所舍有所取。比如说你要购买一处房产作为投资用，那么你可能要把小区环境放在次要位置，而应把它的交通状况，周边的商务状况，生活配套状况和周边房屋租金高低作为主要考察要点。 大盘时代，少一点冲动，多一点思索 《长沙楼市》：在普遍认为信息透明度不够的房地产市场，作为最贴近信息的你，甚至是制定和决定信息走向的你，对于今后市民买房还有什么好的看法与建议？ 杜东泽：随着国家对房地产行业管理越来越严格，房地产市场也越来越规范，购房者象早几年那样遭遇的购房风险应该说已经在逐步降低。对于那些想购房又期待以一个相对较低价格订购的消费者来说，经常由于自己信息的缺乏而变得顾虑重重。尽管长沙房价还将上涨已成为不可避免的趋势，对于自己看好的楼盘应该是早定早得益，但早定又总会担心开发商建不上去或要拖上几年才完工。 我的建议是根据自己的真实需求预先选几个楼盘，从中选一个全国的知名开发商或者在长沙市已开发过楼盘的开发商，且开发规模不是太大的楼盘在早期预定下来（规模大相应的资金压力大，开发周期长，可变因素多，风险就增多），这样应该可以因早定房从而拿得一个相对较低的价位（大多楼盘是越卖越贵），并且实际存在的风险较小。 在对该楼盘的具体单元，在早期的挑选过程中除非你已完全弄清了未来小区红线范围以外的状况，否则你最好不要选择靠近小区围墙的单元。选择小区中心位置的房子会减少你以后因小区周边景观的突变而带来的烦恼。我们常常看到某些楼盘在早期时，小区外周边视野很开阔，可没过几年在小区边又被另一个单位盖上了高楼，什么山景、江景都成了人家的背影。 对于置业者来说，少一点冲动，多一点思索，总能够找到一套适合自己的房产，其实对于房产而言永远没有什么最好的，只有适合自己的。适合自己的房子才是真正的好房子。 访谈感言： 关于房子，关于置业。一个开发商从业者经验与思考集合的置业语录。 看似神秘的开发商从业者，谈起其置业心得，毫不讳言，依然是洋洋洒洒。更多的是以过来人的口吻，将两次成功购房心得娓娓道来。有关于购房经验分享，有关于今后长沙楼市走势的认识与看法，当然更多的是对置业的建议与忠言。 一个策划师的访谈录 家春秋之：房子·[中庸之道] 置业档案： 姓名：王小文 购买楼盘：景华时代 年龄：27岁 户型与面积：36.5m2SOHO公寓 职务：正大行市场部经理 楼层与朝向:15层朝南 从业时间：5年 买价:3200元/m2 现价：3600元/m2 购买时间与目的:2003年/投资 总价:近12万 诗意栖居：这就是梦中的江南 《长沙楼市》：“居住有其屋”，人类一直以来共同的梦想。作为策划公司的从业人员，能说说你的居家梦想怎么样的吗？ 王小文（烟雾中片刻的安静）：其实,曾经就这样问过自己,关于这个想法,我在一篇文章中用比较文学化的语言进行了描述：“什么时候才能有一盏灯真正属于我，有一扇门永远的等我回来”。其实,对于房子，对于家，有时候在梦境里都会有七彩意象。关于居家的梦想，就像对于烟雨江南一样，在梦里，也在现实中,不止一次地让我浮想联翩。呵呵。 一个月涨价4次，错失最佳出手时机 “长线持有，稳定获利”王氏价值投资理论的基石。 《长沙楼市》：在普遍认为信息透明度不够的房地产市场，作为最贴近信息源的你，甚至制定和决定信息走向的你。以长沙连年上涨的价格为例，请问，房产价格的变化，对你买房时机的选择有着怎样实际的影响？ 王小文：我第一次置业购买的是坐落在火车站商圈的景华时代，因为我对它的升值前景与潜力相当看好。早先经过了观察、观望一段时间，但开盘时销售形势很好。一个月内价格上调4次，这种价格上涨让我看到升值是短期明显可见的，于是就坚定信心，选择了购买。应该说购买时，我虽然错失最佳机会，但对持续增值的前景还是高度看好的。 现在我投资的那套房子已经涨价了，但并不打算出手，是准备长线持有。真正原因在于，我现在每月可以获取稳定租金，不仅可以冲抵月供，还有盈余。我仍然继续看好这个项目存在的更大升值前景，作为业内人士，关系到个人的投资行为，自然会对市场保持超常关注。在这里我要说，我还是看好长沙楼市的持续上涨空间。 小户型、楼层、转租族。行走地产空间的中庸之道 《长沙楼市》：作为策划公司方面的从业人员，不知道你的买房过程有着怎样的标准与尺度？而影响你购房的最大因素是什么？ 王小文：在我决定买房时，其实也同样感到过犹疑。第一，买哪一层才好？内心讲买低层，因为价格相对便宜些，投资金额也要小；并且从租金收入而言，一般低层与高层并无差异。从租户来讲，火车站附近商务办公人群居多，对于办公人员而言，如果选小户型办公，惯性的想法是：选低层似乎更易通达，效率要更高。但之后我选择的是中高层（选的15层/总共25层），基于考虑到将来还会购买第二套房子，那时我会选择郊区的中大户型，因为在市区办公，个人认为有时适当居住在市区也是业余一种补充调剂与便利程度的表现。从更加便于工作生活方面考虑，我预想的第二居所就应该在市中心，所以我购买这套房子，也考虑到未来的补充性自主功能，而从自住角度说，楼层高往往显得更有质感，更有品质感，观景效果也更好，于是我就决定了选择中高楼层。 当时在户型方面也存在比较多的选择，例如有更小面积28平方米的，总价当然更低，只是朝向是北，不太合我的意；而朝南则临近八一路，我在想，租给小公司的话，就比较在窗台上张贴广告画。因为当时认为这里主要可以租给中小公司办公，不过后来景华时代的出租情况是自由职业者也不少，租户范围更广。 应该说，最后完全下定决心购买，主要支撑点是地段优势。火车站商圈流动人口众多，必然存在租赁市场，而现在的市场情况是，城市中出现了“转租族”，以整体包租从事代理零租业务，搞家庭式店形式赢利。目前我投资购买的那个楼盘出租率相当高，大多是那种“转租族”以将楼盘化整为零的形式出租，经营形势非常活跃。这么庞大的求租市场对这个楼盘的升值显然有较强的保证。 就物业的类型而言，小户型投资低、风险小、回报率高。当时长沙的小户型公寓非常活跃，市场普遍看好，消费前景比较明朗。我之所以选择小户型，也是考虑到远景。同时小户型的活跃，我相信还必将刺激更多市场需求。 要说景华时代，不能不说作为小户型所独有的空中花园，在长沙带空中花园的小户型。这个楼盘是首创，算是一个精彩的亮点。对于产品形象提升与产品附加值产生和保值升值都有较大的推动力。这就是一个创新的价值因子。 没有压力，不至“断粮”。风险通常产生在作出决定那一刻 《长沙楼市》：普通的老百姓购房的艰难，是否也发生在你身上呢？请问按揭贷款对你有无压力？对你的生活造成的影响是怎么的呢？ 王小文：其实，刚才也说了一些买房时的心理过程吧。第一次置业，作为业内人士而言，总不能少了审时度势，先是要明确地认清形势，再综合考虑自身的购买能力，这样我就少去了普通购房者第一次置业的紧张和无所适从的情绪波动，相对而言还是一种比较成熟理性的行为，以较为果断的方式出手，这也是出乎职业特征这个缘故。 至于按揭贷款方面，因为前期有过相当充分的推算与预计，再加上小户型月供款较小，真正供养起来压力不大，可以说在能够轻松承受的范围。在此要勉励一些计划置业的朋友，尤其是投资型购买者，在置业投资时不宜盲目行动，要充分认清自身的购买实力，量力而为，这样就不至于在以后供房时出现“断粮”的情况。一般来说，月供宜控制在可支配收入三分之一的水平最为合理。 至于按揭对生活的其他影响，现在我每个月的租金收入相当于月供款的1.5倍，除月供无忧后，等于说每个月还有着较为稳定的超预期收入，面对这个看得见的收益，自然较为喜悦，还是小有些成就感的。哈哈。（说笑中端起了茶杯） 完美到底有多美？ “位置、综合素质、空间创新、亲水园林”完全美的地产沙拉拼盘 《长沙楼市》：作为策划师，你心目中接近完美的房产项目与产品是什么样子的？能否评说一下长沙市场上你认为合你胃口的楼盘？或者来做个地产沙拉拼盘？ 王小文：从居家方面说，完美的产品，我认为应该从两个方面衡量：一是完全，二是美。就完全而言，强调完善的配套，生活设施的到位。美：环境优美、品质真善美、物业管理美360度同心圆服务，可以充分享受到现代人居欢乐。 如果从投资方面考虑，有合理的具有稳健成长性的空间，品质保值，不会贬值，就是说经得起时间考验，即便有新的产品出来，其价值还可以稳健存在。投资型产品，物业管理服务水准（商铺或酒店则是运营服务公司），其软件配置，也是物业可以拥有持久附加价值的关键。 比较合我胃口的楼盘，居家享受型一类的，象美林水郡、金鹰城·圣爵菲斯、绿城·桂花城、卓越·蔚蓝海岸等，都还不错。我认为理想化的，在长沙真正最适合居家的楼盘，如果能有圣爵菲斯的位置，绿城·桂花城的综合素质，卓越·蔚蓝海岸的空间创新感，美林水郡的亲水园林，那就最好不过了。但长沙市要达到这样的综合性高品质楼盘，还有待时日，就让我们拭目以待咯。 至于投资型项目，现在还不错，我认为比较值得关注的，有：东方新世界、中天广场等项目，但投资型产品需综合考虑各项指标，得有深度了解和全面判断后，才能下断言。我现在还在综合观察当中，不能过早做出实际判断，以免误导投资型人士。呵呵。（掏出ZIPPO火机，点燃一支芙蓉王,袅袅烟雾浮起） 向西，我的居家置业向西 《长沙楼市》：你是否准备第二次置业，能透露新看好的楼盘或片区么？ 王小文：当然准备第二次购房，其实应该算是第一次置业（前面那个不算，这次是完全居家）。我拟选在河西区域，之所以选择河西，除了人文环境、居住品质、空气质量外，还有原来困扰河西置业的交通瓶颈已经打破，经过路网改造，河西河东基本上可以融为一体，而河西的内部路网改造，更是便捷发达，就拿岳麓大道近年的改造可见一斑。交通组织的改善，致使河西产生了实质意义的腾飞，这是可以选择河西的最大理由。作为业内人士而言，用动态眼光看市场，是非常有必要的，从五一广场到河西财经学院，车程也就不到十分钟，原本的分区概念基本上打破了，所谓的惯性心理距离好象已经不再存在。 选择河西还因为，我认定它是一个具有成长性的区域。至于具体楼盘，本来是有几个考虑对象，但结合自身的购房目的和现阶段的购房能力，我初步认定格林星城这个楼盘的各项指标还比较适合个人与家庭的期望值。当然要作出最终的购买决定，还要等这个楼盘的实体出现一部分，那时我就会作出最终的取舍。 享受购房的过程，分享购房后的幸福 《长沙楼市》：请试着总结一下你的置业和装修过程感言，或是值得回味的片段。 王小文：这又得说到我投资的那套小户型了。那套房子进入装修期后，心里想着是新房子自己先住一阵，尝尝鲜，哈哈。但住了一段时间，又想我是作为投资购买的，于是就改变主意，决定立马出租，一旦确定了出租，内心难免有些忐忑，寻思着会不会租不出去。后来在出差外地时候，由经纪公司代为打理，马上给寻找到了合适的租户，快速租出去了。而从此之后，租赁形势就一路活跃，出租情况一直不错。曾出现一个租户还未到期，就有两个租户抢租的局面。 至于装修，因为有熟识的朋友代为打理，一路下来省心不少。没有出现过别人的装修艰辛，所以在这里我要特别感谢帮我打理装修事务的朋友。 访谈感言： 一个长沙楼市小户型投资的成功案例。 地产策划师，他人居住梦想的推动者。关于投资，关于置业。有给他人专业建议，也有自我梦想的构建与实现。在为长沙楼市锦上添花的同时，也为自己的完美生活添砖加瓦。河东小户投资，初尝胜果；河西的二次置业，必将梦圆星城。 一个广告人的访谈录 家春秋之：房子·我的[大学] 置业档案 购买楼盘：华银园 姓名：吴苏理 户型/面积：85平米两房 年龄：30岁 楼层/朝向：5层朝南 职务：华银文化传播有限公司副总工经理 单价：2970元/平米 购房时间:2005年 总价：25万 广告影响了的山水居住梦想 《长沙楼市》：作为广告公司从业人员，能说说你最初的居家梦想是怎样的？你的职业对你买房子这件事情有着怎样的影响？ 吴苏理（目光投向窗外的树林）：说起我最初的居住梦想，是有一个安逸的小窝。具体描绘出来，就是三房二厅的居室带有书房,房前屋后有山有水,一个可以休息、学习、放松、生活的地方。而最理想的“坐宇观城,推窗听风”景致，达山水的仁智之境界，就经常出现在我脑海里。 职业对我买房应该说影响是很大的。广告行业经历，让我不但有机会从市场的角度看房子，也有机会从房地产内部的角度来看待。从我一开始完全相信广告到曾经一段时间的完全不相信广告，而现在可以比较客观地看待，当然更多的是开始注重实地考察与了解。职业习惯使得我可以经常透过广告看房子，当然广告也让我的居家梦更加充实和细致，像现在就乐于“买房结婚，生双胞胎”的居家生活。可见房地产广告对生活的美好描述，还是给了我很大的影响。 合适就是最好的时机，合适才具备现实性 《长沙楼市》：在普遍认为信息透明度不够的房地产市场，做为最贴近信息源的你，请以长沙连年上涨的价格为例，谈谈市场价格的变化对你买房时机所产生的影响。 吴苏理：我的购房时机应该说算是合适，而不是最好的。以我对长沙房地产市场的了解，2005年长沙的商品房均价达到了3030元/平方米，增幅为6.2%，高于历年来的4.2%的平均水平。主要的原因是：2005年上半年长沙房价上涨过快，而下半年的国家对房地产行业的宏观调控与银行加息政策，导致上涨的速度有所下降。从我2005年的时机选择来说还是相对比较合适的。 我购房时机的选择，主要注意了三个方面：其一，结合国家的宏观政策方面，这个从各种媒体网络上可以了解到；其二，从政府的规划与项目所在的区域发展前景着眼。我感受最深是：与华银园临近的韶山南路在2004年的拉通和雨花亭沃尔玛的进驻，很大程度上都提升了交通便利性与生活配套的成熟度；其三，个人现阶段的经济承受能力，这也是我选择在2005年买房的主要原因。 “性价比”，我的购房依据 《长沙楼市》：业内人士通常是“性价比”的忠实拥护者与实行者，请问“性价比”观念对你自己买房有着怎样的影响？而影响你购房的最大因素是什么？ 吴苏理：首先，我也是看重“性价比”的，它是我购房中主要的参考依据。具体来说我是从五个方面来进行考量，按照重要性排列为：地段、价格、楼盘综合品质、户型、开发商实力。以我个人为例，我工作的公司就在韶山路上，所以就重点选择在这个地段买房。当然，在作最终决定时，还是充分考虑到了将个人与家庭的情况结合。 我认为，其中最应该重点考虑的就是楼盘综合品质这个指标，要作出完全的衡量，就可以避免一时冲动，不至于在看到楼盘的某些方面很打动你，匆忙间作出决定，这样子就不会等到最后你才发现自己选择了并非最好、最合适的楼盘。 知道越多，烦恼越多。选择购房，是压力也是动力 《长沙楼市》：请问，普通老百姓购房的艰难是否也发生在你身上？按揭贷款对你有没有产生什么压力？对你的生活有可能造成定影响么？ 吴苏理：应该说“知道得越多，烦恼也就越多”，我做出买房的选择要比普通购房者更为艰难。作为业内人士，因为能够从多方面、多渠道了解房地产的各种信息与内幕，要做出买房这个决定，是需要衡量很多因素的。 从按揭贷款方面说，还没有对我形成实质的压力。我个人购房的原则是这样的：做好承受压力的准备，如果有太大难于承受的压力的话，我就不会急于购买。至于对生活所产生的影响，我要用越来越好来形容，因为购房后的一定压力就是动力。 实事求是，以诚信与实力为判断依据 《长沙楼市》：作为业内人士，对于售楼员的说辞与优惠承诺你是怎样理解与判断的？对于开发商的种种承诺，又是如何甄别其真伪的？ 吴苏理：这得先从售楼人员的工作内容与特点说起，作为业内人士，对售楼员的培训与日常工作内容是有一定了解的。售楼员通常按照开发商的项目情况，在策划公司的统一口径之后进行销售游说。我基本的判断是售楼员说的，通常情况下还是比较符合项目事实。 对于如何信任开发商的问题，诚信与实力是我判断的依据。可以从开发商的实力与品牌诚信度来进行了解。对于其承诺，具体实际的操作方式是：争取与开发商签定具有法律效益效应的书面文件，以确保自身权益不受侵犯。 景致打动我心 《长沙楼市》：作为已经拥有房子的你，请谈谈选择购买现在这套房子的最大理由，或是说这个楼盘最打动你的地方在哪里？ 吴苏理：买下现在这套房子的最大理由是我认为这个楼盘有良好的性价比，包括新中路口区域环境好、价格适中，且与同档次楼盘拥有价格竞争优势，再说华银园的开发商华银电力，开发了很多单位房，而且这个楼盘也有华银电力的定向开发部分，综合来说，其发展实力是值得我信任的。 至于最打动我的地方，是景致：我的房子前面是原生香樟树林与社区游泳池。依栏而望，也算是山水兼得。 开始长沙的成家立业新生活 《长沙楼市》：请试着总结一下你的置业与装修过程感言，或是值得回味的片段。 吴苏理：关于置业的话，在选择楼盘的时候，我建议购房者尽可能多地通过多种渠道了解信息，例如实地考察、报纸、网站等。在确定楼盘之后，户型的选择其实也是最难做的决定，这自然要看个人的实际需求与挑选标准了。 关于装修的话：也是因为了解到装修中太多的内幕与猫腻，于是就将装修交给自己的好友全权负责。在这里也非常感谢我的朋友们，让我省了那么多心。 如果展望一下未来的居家生活：我现在拥有房子与当初的居住梦想，还是比较接近，基本上有山有水的居住梦想初步实现了。（爽朗笑声里，目光再次飘到窗外）应该说是终于结束了在长沙的漂泊生涯，可以开始成家立业的新生活。 访谈感言： 一个务虚广告人的务实买房记。 房子，在梦想与现实之间的一步之遥，被访者已经跨越，进入了新的天地。更加充实而富有动力的生活，在等待他开创与经营。在访谈中，可以更多感受到的是一个购房者以诚信与实力之准绳丈量其房屋，以务实与理性之精神完成星城居家梦想。可以说社会这所大学已经让他通过了一次小考。 |