近几年，长沙市房地产业迎来了快速发展时期。在目前国家对房地产业实行宏观调控的形势下，本地金融银行业如何进一步完善房地产金融服务，发挥金融业的优势，更好的服务于长沙楼市的发展方向、服务于长沙楼市开发企业、服务于长沙老百姓的购房需求，积极推进长沙房地产业的健康发展，当前应重点做好以下三方面工作。

　　一、正确解读理解宏观调控政策，引导处理好投资与消费、需求与供给的关系。

　　中央自2003年下半年开始加强对房地产行业的宏观调控，出台了一系列综合配套措施，减低房地产业过度投资，提高房地产业门槛，遏制房价快速增长和炒房投机行为，有效调节了宏观供给与需求的关系，保障了房地产业的健康发展。解读和理解中央此次房地产宏观调控政策，我们认为当前应正确处理好三个关系：

　　一是行业过热、全局调控与局部发展的关系。从全国房地产价格情况来看，在2003年以前中国的房地产市场一直保持着快速和平稳的发展，房价一直保持3％到4％的增长，但是2004年的房价增加了14.4％，超过了两位数，特别是上海、杭州等地的房价连续两三年增长速度很快，2005年一季度较2004年四季度上海的楼价上升幅度接近30％，部分地区房地产市场明显出现过热，房价虚高，房价明显偏离市场价值，所以中央对行业采取宏观调控的政策是必要的。而2004年和2005年长沙市商品住宅价格涨幅分别仅为7.6％和6.2％，房地产业尚处在起步阶段，无论在土地供应、城市扩容、房产价格、还是在社会购房需求等方面都存在很大的发展空间，中国社科院近日发布的《2006年中国城市竞争力蓝皮书》通过一系列的指标分析显示“长沙的房地产市场总的来说是基本健康的，并且近年来按照国家批准进行城市规划，城区面积的扩大和城市人口的增加使得长沙的住宅和商业地产投资潜力相对较高。长沙的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第15位，发展程度较好，房地产市场的发展还是相对基本健康的。”种种数据表明在中央对房地产业实施宏观调控的背景下，长沙应结合实际发展状况把握自身所处发展阶段，推动长沙房地产业的健康发展。

　　二是处理好投资与消费的关系。2005年全国个人贷款新增1996.25亿元，同比少增2330.15亿元，长沙市个人贷款新增21.82亿元，同比少增17.85亿元。另一方面，个人储蓄存款05年全国新增21496.77亿元，同比多增5567.3亿元，长沙市个人储蓄存款05年新153.53亿元，同比多增58.38亿元。一增一减的趋势在今年开年以来又得到了进一步强化，截至2月底，全国金融机构各项贷款新增1491亿元，同比多增532亿元，而个人消费贷款则下降了141亿元，同比少增281亿元，同期居民储蓄余额达15.72万亿，同比增长18.3%，长沙市今年1-2月，储蓄新增96.92亿元，同比多增20.2亿元，金融机构一般性贷款新增127.78亿元，而个人贷款仅新增4.69亿元，仅占新增贷款的3%。跟据央行今年二月份在全国50个大中小城镇居民问卷调查表明，在当前我国个人投资领域狭窄，房地产价格增幅较大的情况下，个人的购房意愿降低，储蓄意愿强劲。在推动中国经济发展的三大引擎投资、外贸、消费之中，当前应鼓励和引导个人消费和民间资本进入投资领域，而房地产业在这两方面都起着重要的作用。

　　三是处理好有效需求与有效供给的关系。一个健康的房地产市场，应该是有效需求与有效供给协调发展，个人的购房需求既受购房意愿、购房成本、房屋价格等方面的影响，也受不同房屋产品、配套服务等等供给方面的影响，因此既要积极引导居民住房梯次消费的健康生活方式，逐步改善居住条件，鼓励适时适度消费，扩大有效需求，又要积极发展中档价位的商品住宅，适量发展经济适用住房，规范大型中介公司、担保公司，积极培育二手楼市场，控制发展商铺、写字楼等商业投资类房产，提供与有效需求相对应的供给，同时大力发展个人住房按揭服务，提高消费支付能力，保障有效需求的满足。

　　二、发挥金融优势，为房地产商提供多元融资渠道

　　中国正处于加快城市化进程的历史时期，房地产业必然成为推动国民经济发展的重要产业之一，但房地产业又是典型的资金密集型行业，与金融密切相关，市场、资金、土地称为房地产业的三大要素。在宏观调控的背景下，资金自然成为房地产业发展的核心要素。有效协调好金融与房地产的关系，促进二者之间的相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力。为满足房地产业对资金的巨大需求，同时有效减低金融风险，必须为房地产业提供多元化的融资渠道。一是对实力雄厚、信誉良好、具有良好品牌的大型房地产开发商开发的适销对路的房地产项目提供信贷融资服务，以信贷资金的有效投入支持房地产的有效供给；对于中小开发商积极探索卖方信贷、联合开发等筹资方式，获得融资保障，避免资金链条断裂。二是积极审慎的开展房地产信托业务，有效引导民间资金介入房地产资金领域，减轻房地产业对银行资金的过于依赖，实现房地产融资多元化。随着《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金管理办法》的出台，信托业的经营已越来越规范，应充分发挥信托业在房地产多元融资方面的作用，一方面引导民间投资进入房地产行业，获取跟多的收益，另一方面有效满足房地产开发商的多元融资需求。三是积极鼓励金融创新，解决不同定位房地产项目的建设资金需求。近年来，长沙市作为省会城市加快了城市改扩建的进程，各种为满足不同消费需求的房地产项目应运而生，既面向广大市民的商品项目，又有面向特定群体而定向开发的商品房项目，这些项目均要解决建设资金，这就要求金融机构不断推出适用的新的产品，如招商银行长沙分行在2005年推出了面向优质单位员工定向购买住宅可在项目建设初期发放的个人购房消费贷款新产品，很好的解决了建设和消费资金的需求。四是大力发展个人住房按揭贷款，鼓励金融机构开展有序的竞争，不断提高金融服务水平，促进开发商的销售和售房资金快速回笼，解决项目后期建设资金。

　　三、完善金融服务，共创“居者有其屋”的和谐社会。

　　招商银行近年来在住房金融领域不断推出新的金融产品和服务，得到了市场的广泛认同，2005年被全球金融界的权威杂志《欧洲货币》授予“2005年度最佳房地产融资银行”称号。在长沙地区，招商银行长沙分行更是根据当地市场的实际情况，秉承“因您而变”的经营理念，致力于通过不断的产品创新和服务创新提高住房建设融资能力和消费支付能力，共同促进当地的房地产稳健发展。

　　一是不断创新个人消费贷款产品，满足客户购房的金融需求。先后推出了优质单位员工（购房）消费贷款、房地产开发贷款审批绿色通道、凭抵押收件单快速发放按揭贷款、房地产信托产品等解决住房建设融资的新产品和服务；以及个人住房贷款七种还款方式（购房人可根据自身资金水平选择适合自己的还款方式）、个人住房循环授信（可解决购房人后续消费资金需求）、个人住房配套车位贷款、结构性固定利率住房贷款（固定购房融资成本，利率上涨时购房融资成本不涨，利率下跌时可提前终止固定期，灵活选择更有利的利率执行标准，从容应对利率涨跌）、信用卡免息分期付款购买电器建材等提高消费支付能力的新金融产品和服务。

　　二是不断改进业务流程，提高服务效率。借助个人征信系统等贷款审批工具，不断提高风险管理水平，简化贷款审批环节，对个人住房按揭贷款实行两级审批制，提高贷款服务效率，加快开发商的资金回笼速度，保证房地产项目建设资金及时到位。

　　三是优化全程服务，不断解读客户的各个阶段需求，设计并提供“终生相伴”金融产品和服务，为房地产消费贷款客户提供持续金融服务，让购房者快乐消费，无忧消费，放心消费。在贷款时，为个人住房贷款客户提供借款合同免填写、个性化住房按揭申请资料清单，减少贷款手续；贷款后，为购房借款人提供随意提前还款免收违约金、个人住房按揭贷款还款短信提醒、对帐单免费寄送、24小时贷款服务热线、24小时贷款查询平台等无忧服务；贷款部分归还或全部归还后，提供个人住房循环授信业务、个人财产抵押贷款等再贷款融资产品，解决其他消费或经营资金需求。

　　“居者有其屋”是和谐社会的重要标志之一。今年以来，国家建设部的有关专家也提出“2006年是鼓励住宅消费年”。要达到这个目标需要相关行业和管理部门的共同努力，这也要求金融行业不断的根据市场的需求提升住房金融服务水平，才能为当地的经济建设起到积极的作用。