96148是由长沙市房屋产权管理局主管，长沙市房地产交易管理所主办的长沙地区唯一的房地产信息专业电话咨询台，并与长沙房地产信息网www.0731fdc.com紧密结合，以最快的速度，最专业的水准解决市民在住房消费方面的难题，为市民提供全方位，多渠道的房地产资讯服务。

　　商品房问题

　　1、张老师问：房地产商办理预售许可证需要多长时间？我交订金时开发商还没有预售许可证，到现在还没有看到证件，我该怎么办？

　　96148答：您好！根据《商品房预售管理办法》及我市办理商品房预售许可证的规定，我市房地产开发企业申请办理商品房预售符合法定条件的，在受理之日起5个工作日内，长沙市房产局将依法作出准予预售的行政许可书面决定；自作出决定之日起5个工作日内向房地产开发企业颁发《商品房预售许可证》。

　　根据《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房预售管理办法》的有关规定，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，违反规定擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。您在明知开发商没有取得预售许可证时，还预交订金购买商品房，您的购房权益很难受到法律的有效保护。

　　２、何先生问：我于2000年购买期房，合同约定2001年交房，由于质量原因开发商延期8个月交房，合同上约定如果延期6个月以上甲方按15%支付违约金，但现在开发商只付5％，我应该找哪个部门？应该如何裁决？

　　96148答：您好！根据《合同法》的规定，合同双方应当按照约定全面履行合同，否则，违约方应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。如果您所说的是事实，可要求开发商按照合同约定支付违约金。解决的方式主要有：双方协商，请有关部门调解，根据双方的协议提请仲裁机构仲裁，向人民法院提起诉讼。

　　３、黄先生问：买房了希望把面积弄得明明白白，对于商品房的使用面积，购房者可以自己测量，但建筑面积却无法核实，请问公摊面积与建筑面积是否有一个参考比例？

　　96148答：您好！商品房的建筑面积包括套内面积和分摊面积。一般来讲，分摊系数商品房多层比高层小，住宅比商铺的分摊系数小，但分摊面积与建筑面积没有固定的比例，分摊面积必须严格按照我国《测绘法》、《房产测量规范》、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》等法律法规和规章的规定来计算。

　　４、张先生问：商品房销售手续不全的主要有哪些？购买后会有什么风险？

　　96148答：您好！商品房销售手续不全的主要指：购买的期房没有取得《商品房预售许可证》或者购买的现房没有房屋所有权证。

　　购买手续不全的商品房的风险主要有：该两类房屋都属于法律法规和规章不得预售或销售的房屋，一旦购买，如果开发商违约如一房两卖或将房屋抵押等情况，买受人的合法权益就可能受到影响；如果无法取得产权证，房屋的占有、使用(如经营)、收益（如出租）、处分（如买卖）都将受到限制甚至无法行使；还可能受到其它方面的损失，如打官司，补交土地出让金、罚款等额外费用。

　　5、王先生问：预售合同备案的资费标准是怎么样的？

　　96148答：您好！根据我国《契税管理条例》和其它法规和规章的有关规定，商品住房预售合同登记备案，承受人应当按成交价的2%缴纳契税，开发商应当按3元/m2缴纳转让手续费；商品房别墅、度假村的预售合同登记备案，承受人应当按成交价的4%缴纳契税，开发商应当按3元/m2缴纳转让手续费；商品房非住宅的预售合同登记备案，承受人应当按成交价的4%缴纳契税，开发商应当按成交价的0.5%缴纳转让手续费。此税费缴纳后，办理产权证时，不需再缴纳。

　　产权问题

　　１、冷女士问：我在婚前购了一套商品房，并缴了预付款8万元，婚后用公积金贷款20万（双方各10万），已归还3万元（他付的），现提出离婚，我想咨询有关该房的产权归属问题。

　　96148答：您好！根据《婚姻法》的规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。如果双方对上述财产有约定，则按约定；双方没有约定，购买时也没有到房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案或产权证，假如该房屋总价值为28万元，那么，该房屋其中8万元所对应的房产部分应当属于您的婚前财产，20万元所对应的房产部分应当属于夫妻共有产，已归还的3万元属于共同财产部分；双方没有约定，但到房地产管理部门办理了商品房预售合同登记备案或产权证，原则上以登记的为准，除非有相反证据。

　　２、陈先生问：我看中一套拆迁房，但该房去年到今年仍未取得产权产证，房主要求必须一次性付清房款，请问可以交易吗？这样的买卖合同经过公证就可以了吗？ 

　　96148答：您好！如您所说该房屋至今没有产权证，您打算通过公证的形式购买该房，我们认为，您的权益很难受到法律的有效保护，因为，根据我国《房地产法》的规定， 未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，该房屋没有取得产权证，隐含的纠纷和未尽的权利义务无从知晓；另外公证是公证机构根据自然人、法人或其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动，您的买卖事实虽然是真实的，但不合法，公证机构原则上应当不予公证。购买该房的所有风险您必须自己全部承受，建议您慎重。

　　3、齐先生问：去年我和妻子购买了一套商品房。当时由于种种原因，仅以妻子的名义签订了购房合同，后来房产证上也仅有她一人的名字。如今，我想把自己的名字也加到房产证上，不知有何途径？

　　96148答：您好！您想在产权证上加上自己的名字，可以通过以下途径：1、根据我国《婚姻法》的规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。因此，您和您妻子可以约定所购买的房产的产权归宿情况，但应当采取书面的形式（如公证）；2、也可以由您妻子直接将部分房产赠与给您。不论哪种形式，双方都应当到登记机关办理房产转移登记手续。

　　4、李先生问：以未婚妻名义买下了一套房，婚后，产权证仍用她的名字，现在她要与我离婚，请问该房子是属于共有财产还是她个人财产？

　　96148答：您好！根据我国《婚姻法》的规定，一方的婚前财产属于夫妻一方的财产，不属于共同财产。但夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。如果没有约定的，又没有反证据证明所登记的房产不属于婚前财产，那么，上述房产应当属于个人财产，即您妻子的财产。

　　个人房贷

　　１、陈先生问：买商品房，向银行贷款19万10年分期付款。已经分期付款还了2年半了。请问，能不能将原来10年分期改成20年或者更久的进行分期付款呢？

　　96148答：您好！根据《合同法》的规定，当事人协商一致，可以变更合同，法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。变更付款方式，也是一种合同变更，因此，建议您与银行协商处理；如果没有办理产权证，还需通知开发商，牵涉到需要办理批准、登记的，还需进行批准、登记。

　　２、宁先生问：房屋买卖合同签了，但首付没付，本来想商业贷款，现在想公积金贷款，不知道能不能改啊？ 谢谢！

　　96148答：您好！根据《合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同；当事人协商一致，可以变更合同。根据您所说的情况，您已经签订了房屋买卖合同，虽然没有付款，但合同已依法成立，如果您想将商业贷款改为公积金贷款，若您已经与商业银行签订了借款合同，那么，付款方式的变更，就牵涉到开发商、商业贷款银行、公积金中心等几方，只有与他们都达成了一致意见，才能变更合同。因此，能否变更贷款方式，建议您与开发商、商业贷款银行、公积金中心协商，达成一致意见后签订变更合同，如果变更的合同牵涉到需要办理批准、登记的，还需进行批准、登记。

　　３、张女士问：自己买房时办了商业贷款，父亲与自己为共同还款人，房产证上的名字是自己，现在想用父亲公积金账户上的余额来还商业贷款，可以吗？

　　96148答：您好！住房公积金，是指国家机关、国有企业、镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。职工在购买、建造、翻建、大修自住住房和偿还购房贷款本息时，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。按照此规定，买房人可提取自己及配偶公积金账户上的余额来归还商业贷款；若您房产证上有父亲的名字，则说明您父亲是共同购房人，可以提取其公积金账户上的钱还贷；反之，则不能提取。

　　４、陈小姐问：更换单位、辞职辞退、离开某地工作等情况下，公积金如何处理？

　　96148答：您好！根据《住房公积金管理条例》，单位录用职工的，应当自录用之日起30日内到住房公积金管理中心办理缴存登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户的设立或者转移手续。单位与职工终止劳动关系的，单位应当自劳动关系终止之日起30日内到住房公积金管理中心办理变更登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户转移或者封存手续。职工出境定居的可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，同时注销职工住房公积金账户。因此，职工遇到更换单位、辞职辞退、离开某地等，可根据上述规定按不同情况到住房公积金中心办理转移、封存、注销等手续。

　　经济适用房

　　１、李先生问：请问经济适用房上市需交土地出让金吗？

　　96148答：您好！根据长住办〔2005〕12号文件规定：1、购房人在取得经济适用住房（含小区项目和单位自建经济适用住房）房屋所有权证5年后，方可上市出售。2、符合条件上市出售的经济适用房，目前暂依长政发〔2003〕58号文件《关于进一步搞活房地产市场的若干意见》规定，按房改政策购买的公有住房（含经济适用房、集资建房），至2006年12月31日前上市出售的，暂免收土地收益金。

　　２、苏小姐问：我在申请经济适用房准购证时是初级职称，准购证批下来后我已经升为中级职称，请问可以按中级职称的标准购买户控内面积吗？

　　96148答：您好！申请购买经济适用房时，符合条件的，市房改办核发经济适用房准购资格证明，在购买经济适用房之前，您的购房条件发生了变化，初级职称升为中级职称了，根据相关规定，您可以到房改办办理变更手续，按新的条件重新核发准购资格证明。

　　其它

　　１、潘女士问：购买二手房要注意什么？

　　96148答：您好！购买二手房应当注意的问题很多，主要有以下几个方面：1、查看是否有房屋所有权证。没有取得房屋权属证书的房屋，法律规定不得购买。2、查看房屋产权人是否是其本人，如果不是本人，持证人一定要有处分权，否则不宜购买。3、查看产权是否清晰，产权证、身份证等证件是否真实，4、查看房屋是否被法院查封、是否有抵押或其它限制房屋权属的情况。对第2、3种情况一定要慎重，自己无法查实的，建议到相关部门核实。4、查看是否有其他共有人，是否有租户，如果有，要注意他们在同等条件下有优先购买权。5、查看相关费用是否结清：如房屋维修基金、物业管理费、水、电、煤气及电话费等费用。6、及时到房地产管理部门办理房地产过户手续。只有办理好过户手续并取得房屋所有权证，您才能合法地行使房屋的占有、使用、收益和处分的权利。

　　2、李先生问：我于2004年通过中介在某小区购了二手房屋，该房屋的预售许可证是于2000年发放，按规定该单元的维修基金应由业主交纳，但原业主当时并没有交纳此笔维修基金，现小区物业管理处贴出通知交纳维修基金（通知对象是原业主），但原业主此时已不愿承担此笔维修基金，请问此笔维修基金应该由谁承担，是新业主还是原业主？

　　96148答：您好！维修基金是用来对商品住房和公有住房的共有部位、共用设施设备进行维修设立的基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，由购房人向售房单位缴纳，售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。我市规范维修基金的收缴后，维修基金在购买人第一次购房时就已经缴纳，房屋转让时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。所有业主均有缴纳物业维修基金的义务；原业主已缴纳的，在转让房屋时，可向新业主要求支付该项费用（因物业维修已使用部份的物业维修基金应除去）。既然您现在是该房的业主，您则应按规定缴纳物业维修基金。

　　3、黄老先生问：个人购买商品住房不足２年转手交易的，全额征收营业税，这个2年是以取得房屋产权证时间为准吗？

　　96148答：您好！根据国税总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》和长沙市的规定，个人购买商品住房不足2年转手交易，2年起算点是以取得房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。不足2年的，全额征收营业税；超过2年（含2年）的，不属于普通住宅的，其差额部分征收营业税。

　　4、李小姐问：我于2004年６月购买了一套房子，面积139平米。目前房产权还没办，请问我能按照普通住宅标准交费吗？   

　　96148答：您好！我市普通商品住房标准应同时满足以下三个条件：１、住宅小区建筑容积率在1.0以上；２、单套建筑面积在142m2（含）以下；３、实际成交价格低于同级别土地上商品住房交易价格的1.4倍（含）以下。是否是普通住宅，应看您购买的房屋是否同时满足以上三个条件，有一项不符合，就不属于普通住宅，就不能按普通住宅标准缴纳有关税费。