做房地产10多年了，好不容易混上了一个房地产专业网站的坛主当当，平时还经常指手画脚为别人答疑解惑，因此坛子里昵称为一休哥，好歹也可以称为地产专业人士了。

　　今年成为一个买房者，真正做了角色转变，才深感其中的五味杂陈，烦难艰辛！同时也顿悟：为什么美国的房屋买卖都是由专业人士代办，光合同就有一本书的厚度！

　　在买房人还是弱势群体的现在，要真正保障自己的权益，还真是一件很不容易的事。

　　原来写了一些文章评述长沙的房地产市场，造成了一些误解。其实在长沙，如果你要买住宅，假若性价比还可以的话，不管是自己住还是作为投资，都还是不会吃亏的。

　　选房篇  

　　流行的感叹：“想要说爱你不是一件很容易的事，那需要太多的勇气！”

　　因此，我要买房！一来改善自己的居住环境，二来也尽点赡养老人的孝心。但是到了要买房的时候，忽然觉得要找一套合适的房子好难，不是这个不如意，就是那个有欠缺，各种因素总难达到完美的均衡。

　　我原来住的房子是长沙最早的商品房小区，方便倒是方便，但小区环境与物业管理就确实有点落伍了，随着时间的推移，人丁兴旺了，父母老了，小孩要有了，自然这个换住大房子的要求也就迫在眉睫了。在家庭政治局常委会上，选择多层，选择面积大点的房子，这个原则问题是统一的。最后关于位置、价格、户型啊就授权我做执行总裁了，退居二线的老爸最后不忘来一句经典指示，“只选对的，不买贵的！”常委会在激烈融洽的气氛中结束。

　　因为我不太喜欢城市的喧嚣，加上考虑到老人家离了地气不利于身体的养护，首先我就将目光锁定大户型的多层住宅。

　　虽然我是专业人士，每个楼盘基本都有一本帐，不用再象其他朋友，要查查0731网（www.0731FDC.com）或湖南房地产交易网（www.365fz.com）先酝酿酝酿。我每隔几天驱车到各个楼盘看啊看的，从西街花园到水云间，从静园山庄到英伦庄园，从同升湖到青竹湖，从麓山到公馆，默默承受着南征北战的汗水和东串西突的疲惫，默默接受着售楼小姐媚媚的商业微笑和把我当做踩盘专业人士的突然冷脸。

　　看了西街，德国式简约风格的房子挺不错，但栋距似乎近了点；看了水云间，外观和环境感觉非常有诱惑力，但进去看了几次，房子的楼梯好象挤了点、陡了点，又怕老人不方便，只能作罢；看了静园，一个朋友在做销售经理，河西环境也还是熟悉的，但剩下的户型确实经不起专业推敲；看了悦禧，山高了点，也远了点；还特意转道去了英伦，做为第一居所还是多有不便，而麓山别墅和岳麓山公馆还在炒作五虎啸山，公建配套还有待时日；那个时候同升湖的风头已经渐渐偃息，青竹湖畔又变成了公务员小区。

　　窜来跳去，烂额焦头，重上岳麓山，鸟瞰长沙地产版图，五极漂移，最后将目光锁定星沙，星沙房价不是很高，而租价却节节上扬，况且成为长沙第五区应该没有问题，即使是同等品质，升值空间还是大些。

　　最后选了橘郡，主要基于两点：

　　首先是房子本身，198m2做到五房二厅，分摊很少，不到6%，视野不错，17栋位置是小区最好的，非常适合老人和小孩活动。同时还配备一个地下车库，一个面积不小的花园。

　　其次是区域具有产业优势，同时它的交通、公建配套（如医院、大型超市）在一年内就能成熟。其实啊，除了正常的有关房子本身的品质问题之外，交通问题、生活配套、公用配套对经济型别墅是更需考虑的。

　　目前别墅区的周边道路状况普遍比较好，但是通往市区的道路在上下班高峰则是拥堵不堪。由于家庭成员不可能同时进出，所以在考虑自驾车线路的情况下，也要考虑周边的公共交通情况。

　　经济型别墅，相当多的项目均是在新兴的区域建成的，因此在生活配套中或多或少存在着一定的问题。商业设施不齐全、医疗设施缺乏等一系列问题都会出现在眼前。因此，买房前必须考虑自己的日常需要。如年纪大的客户应侧重于选择医疗设施较好的地区等。在选择小区时，要考察小区的商业配套，以及周边的大卖场情况。小区会所的质量将会影响你的生活质量，所以也是重点考虑的问题之一。

　　看图篇

　　纷繁世界，什么事都不简单：“雾里看花，水中望月，你能分辨这变幻莫测的世界？”

　　在长沙，要想选到比较中意的房子，提前预订期房是很普遍的事情，看图纸就很重要了。

　　花花绿绿的图纸有多少能看得真切？也许这对于并不专业的购房者来说，想要看得透它还是有点难度的，因此请专业人士帮忙看一下，是大有益处的。

　　什么样的图纸有用？通常，开发商提供的图纸有几种，但不一定都有用，最管用的图纸应该是建筑的施工图。因为，工程上最标准、最有表现力的语言就是图纸，有了蓝图，一个项目的家底就摸个十之八九了。但是这种蓝图专业性太强，别说是普通购房者了，就是房地产业内没接触过工程的人，看着也特别吃力。好在，为了促销，开发商们现在推出了许多施工图的替代品，如标准户型图、小区平面图、户型组合平面图（楼盘标准层单元组合平面图）等等。这些图纸是施工蓝图的简化版、美化版，购房者最好搜集所关注项目的这类图纸，这对于置业判断很有帮助。 以户型图为例，门的位置、开启方式、窗的位置、墙体厚度等建筑细节都有很明确的表现。建筑绘图的这种深度只有CAD等专业软件才能实现，而美工所用的PHOTOSHOP、COREDRAW等软件重意不重形，如果不引用CAD的底图根本无法做到如此精细。当然，图纸上必须标注明确的尺寸才有价值。 小区平面图。从目前长沙开发商提供的销售资料看，小区平面图较少，有些小区虽提供了，但比例、尺度有些变形。看小区平面图，主要看建筑的相互关系，建筑的小环境、采光、通风条件等。在设计图中，平面设计图可以明白地告诉您小区内各种建筑物的分布密度、建筑物的数量、面积、容积率、绿化率、道路系统分布等等。看平面图主要考虑栋间距、地面高差和日照。户型组合平面。主要看

　　型的小环境，如有没有对视、遮挡问题。邻里关系、电梯吵不吵等问题。

　　是否标示明确，有没有被"美化"成了绿地花园，我这次就想办法让开发商将我所选房屋旁边的配电间移动了位置并进行了美化处理。 

　　一般来说开发商的楼书、沙盘在楼盘分布、楼高、楼距、道路的宽窄尺寸、用材承诺、绿化率等方面会做一些美化处理。如果通过看图对开发商的初步评测不佳，考虑到专业因素，您可以找懂行的专业人士再咨询一下，看看是不是存在问题，最终才决定是否买房。

　　在众多的楼盘中选择适合自己的，并且能买到自己喜欢的的确很难。我在2005年是幸运的，因为我参与了开发商的户型讨论会，并且是第一个选房的，加上我是专业人士，和开发商又熟，估计省去了很多不必要的烦恼，而且我的对单栋图纸的修改意见被开发商采用并推广，很多不合理的结构设计都迎刃而解了，还奖了一年物业管理费。呵呵，希望大家分享了我的快乐后能比我更顺，更开心。

　　签约篇 

　　憧憬美好的未来吧：“拍拍身上的灰尘，振作疲惫的精神，远方也许尽是坎坷路，我不再孤孤单单走一程！”

　　房地产界总是流传着一些小道消息，哪里哪里火暴得不得了，报纸广告上也渲染着火暴抢房的照片为证，购房者即使明知道有些排队、购号是营销手段，但也禁不得忐忑不安。作为专业人士，我的建议是，一旦确定要买，就下手，这样比较容易选到合适的房子，如果是因为别人买了才想买，那就干脆过一段时间等开盘冷了再去买。

　　在道上混了这么久，自然就和开发商混了个脸熟，不用经历排队、换号、选房（或者说抢房）这些过程，也不用一大早就起来在寒风中冻了3个小时，或在闷热的售楼部挤挨几个小时。但经常要去了解情况，看现场，选房号，售楼小姐非常礼貌但又给你压力的催促你交这个钱，填那个表，一会这个合同，一会那个协议，也真挺累人的，心理还要压着一个风险的重砣：合同签错了怎么办？

　　一般来说，在售的房地产开发项目，必须在售楼部中公示相关法律和文件。包括《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房买卖合同》样本、《前期物业服务合同》样本及《业主临时公约》。

　　消费者可通过读“两个办法”，增加自己的维权知识；通过看“五证”，了解项目的合法性；通过看《业主临时公约》和《前期物业服务合同》，可了解到购房后可享有哪些权利和必须履行哪些义务。

　　现在政府管理严格多了，因为竞争，开发商也规范多了，一般来说，开发商不会在这方面搞什么欺骗。象我，合根本没看，只看了空白条款，又因为开发商的房子卖得好，是单方条款，你要么同意，要么就不买，所以我对合同没有去过多挑剔就签了。但大家还是不要学我，要仔细审啊。有三点要提醒：

　　不能买乡村集体土地上的自建房屋。根据规定，集体土地上建的房屋不能对外销售。目前，市场存在有一些消费者为贪一时便宜，购买集体所有土地上建设的房屋，结果长期办不了《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》，影响居住，更不能进入流通环节。

　　超过预售许可证有效期的项目不能轻易买。对于连续两三年没有换新预售许可证的商品房项目要注意。有可能有潜在问题，不要因为价格相对便宜而付款，导致房子拿不到，交的房款也退不回。

　　并非所购房屋出现了质量问题就一定可以退房，退房也需符合一定条件。在司法实践中，房屋质量问题分为房屋主体结构质量问题和非房屋主体结构的质量问题。在处理非房屋主体结构的质量问题，如果双方当事人在购房合同中有特别约定，则依约定执行；如果双方当事人在购房合同中无特别约定，购房者应与开发商协商予以解决。在此情况下，开发商一般不会同意退房，购房者只能根据维修期限要求发展商或自行维修。 

　　按揭篇

　　自充胖子无奈地哼唱：“是我自己愿意承受这样的输赢结果，依然无怨无悔……”

　　合约签了，施工现场感觉良好，我买的这个楼盘应该说是不错的，开盘一个月基本卖掉一期200套房子，现在二期已涨了300元，总算长舒了一口气。女友破天荒夸奖俺决策英明，并亲自下厨做了一顿饭菜作为奖励，虽然手艺一般，但情义可嘉，俺满上一盅小酒，有点志得意满，突然间觉得自己也步入了成功爷们的行列！想起一个笑话：有钱了，最好不要买车，要买房，买车的话，你顶多是个司机，10年后，你还是一个穷光蛋（车子报废了），买房的话，你就是尊敬的业主了，钱少点，怕啥，可以按揭！

　　按揭又是一个专业领域，现在的银行更是单方条款，不过借钱吗，就是矮人一截，所以合同不管看不看，就是不能改，不签也得签！

　　央行加息政策出台后，许多人有点不知所措。对于已经有了置业计划的买房人来说，应该怎么买房？还贷计划需要办理哪些手续？俺经过这次买房，也成了半个专业人士了。下面就现炒现卖。

　　对于早就制定好置业计划并且攒够了足够钱的买房人，选好楼盘用来自住，该买还得买，毕竟你已经花费了大量的时间、精力和财力用于逛房展会、搜集资料、到售楼处一家一家地实地考察，费尽力气地找到适合的房子，这些成本已经预支了，而且对于面积不是很大的房子来说，月供只增加几十元钱，还是能够承受的，可以放心地买房。

　　有的人想提前还贷，提前还清贷款的方式并不是最佳，因为它会占用买房人很多的资金，使其资金不能流动，可能因此失去其他方式投资的机会，同时，也增加了买房人的财务负担，降低生活质量。

　　公积金还贷不用太急。由于这次公积金贷款利率仅仅上调了0.18%，低于一年期或一年期以上的固定存款利率的增长水平，增长幅度比较小，所以对公积金贷款买房的人们来说影响很小。

　　还款方式的选择上有等额还款和等本还款方式，采用额还款法，在这种方式中，每个月归还银行的钱是相等的，但是这些钱中，前几年是利率占大头，最后几年本金占大头。另一种等本还款方式，每个月还的本金相同，还款金额按月递减，这种方式对有资金、可以提前归还贷款的客户比较有利。

　　目前不少购房者都有着“现在先借，将来有钱先还”的想法，因此我提醒各位业主们在办理住房按揭贷款前，一定要详细了解贷款的各种条件，选择合适的还款方式，才不会造成损失。

　　收楼篇

　　开心不要忘形哦：“新的一年到了，交房日子到了，恭喜恭喜恭喜你呀！恭喜恭喜恭喜你！”

　　房子终于出来了，不过还不能太轻松啊，质量好不好，还要看运气，现在的房子总会有这么些那么些的问题。据我的亲身体验，收楼有四个步骤：        

　　首先，开发商会向购房者寄发《房屋交付使用通知书》或通知购房者到约定地点领取该通知书；接着，购房者在约定时间持《房屋交付使用通知书》到现场售楼部或物业管理处联系验收交接事宜；然后，有关工作人员带领购房者到所购房屋进行现场勘察，对各项设施设备进行检验，并将检测结果记录在《楼房验收交接表》上；最后，若验收合格，购房者须在《楼房验收交接表》上签字认可，并当场填写《住房登记表》，领取房屋钥匙和《住户手册》等资料，同时须按管理处的统一规定，缴纳有关费用。若验收不合格，购房者也应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上，可暂不办理入住手续，再次交接时间由双方另行约定。

　　了解收楼的全过程后，最主要就是对房屋进行验收了。如何检查商品房质量？我帮老爸从地标房地产论坛下载了一位网友的收楼经验，他反正有的是时间，长期担任领导工作，也养成了严肃认真的习惯，这次开发商可给搞醉哒！哈哈！这个收楼方法烦琐了点，但非常实用，因而在此向已经成为业主和即将成为业主的同志们郑重推荐。

　　第1步：准备用得上的工具 

　　其中包括：

　　A.塑料洗脸盆：用于验收下水管道；

　　B.小榔头：用于验收房子墙体与地面是否空鼓；

　　C.塞尺：用于测裂缝的宽度；

　　D.5米卷尺：用于测量房子的净高；

　　E.万用表：用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；

　　F.计算器：用于计算数据；

　　G.黑色水笔：用于签字；

　　H.小扫帚：用于打扫室内卫生；

　　I.小凳子和一些报纸、贴纸、塑料带，包装绳：用于时间长了，  可   休息一下及预先封闭下水管道。

　　第2步：查看、核对有关资料 

　　1.去物业部门查看资料有以下几份资料需要查验：

　　A.房屋的《住宅质量保证书》，可带走；

　　B.《住宅使用说明书》，可带走；

　　C.《竣工验收备案表》；

　　D.面积实测表；

　　E.管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)，可带走。 

　　2.核实面积、合同及价钱多退少补问题

　　确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。可先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差。

　　第3步：实地验收

　　1.详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险大)。由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚打扫清楚后就可以看了。

　　2.检查墙体平整度，是否渗水、是否有裂缝。特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

　　3.仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2～3项可用工具小榔头和塞尺。 

　　4.水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵(一般新房子会配一个简易龙头给业主)，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。用万用表测量各个强、弱电是否畅通。关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 

　　5.验收下水情况。先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

　　6.验收地面下水情况。在厕卫放水约高2cm，然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。

　　7.核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。

　　8.测量一下楼宇的层高，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。