| 活在地产边缘 |
活在地产边缘 MOVEIN REAL ESTATE BRIM 对话长沙房地产边缘人物 我们看惯了地产“大人物” 所谓的光辉，我们需要了解真正抗战在地产第一线的“小人物”他们不在镁光灯的中心，但只有他们在24小时触摸着地产变化的每一根神经，和我们的居住息息关联。了解他们和了解我们未来的生活一样，充满悬疑和期望。 激情岳晨 被老板边缘时也边缘一下老板 业内人称岳晨为“老岳”。其实“老岳”人并不老，只是出来“混”时，长沙房地产行业才刚刚起步，用他自己的话说：是跟着长沙房地产的发展长大的，所以，在行内混得个脸熟。 边缘档案 性格：爽朗、激情射 爱好：运动、旅游、上网、品尝各地美食 从业时间：8年 当前职务：华菱香墅美地营销总监 一个人的经历是一种磨难更是一种营养，你要去细心地吸收它，不断成长。 《长沙楼市》：听业内朋友介绍说岳总的职业成长过程历经“磨难”？ 岳晨：（开心大笑）磨难倒不多，也算有些经历。我是从房地产业的基础工作售楼员做起的，是长沙较早做房地产销售的那一批人员之一。从98年入行以来，先后在湖南房博士、长沙金达利从事房屋销售工作，从那个时候就开始琢磨外来房地产企业与本土公司在销售模式和管理模式上的差异。之后进入湖南华盛置业，开始了从销售人员到职业经理人角色的转变，03年加盟了湖南华菱置业，任职华菱·香墅美地策划总监。 《长沙楼市》：在不断地跳来跳去的过程中，你得到了什么？ 岳晨：更多的是感悟吧。一个人的经历是一种磨难更是一种营养，你要去细心地吸收它，不断成长。从业8年来，我先后在台资企业、民营企业、国有企业工作，期间学会了如何生存；学会了如何充实自己；学会了如何利用空间和平台为自己的职业素养加分；学会了如何去整合各种复杂的资源关系。总之，每一个阶段都有不同的收获，工作到底，学习到底。 我们永远需要阶段性目标，这样才会有进步；我们所做的项目也是如此，这样才有可能接近完美。 《长沙楼市》：当你在做销售人员时，你如何想到会从这个看上去能快速赚钱的职位上脱离出来？ 岳晨：这可能与我个人的性格有关，也因为对自己有更高的要求。当初在做基层的销售人员时，很多同事都以卖更多的楼为荣，而我却从来没想要做一辈子销售人员，我总是在为自己设定更高的目标，销售主管、销售经理、策划总监，甚至更高，并且为实现我的目标不断地学习、借鉴、吸收别人的经验，最后它们都一步步实现了，给了我更强的自信心：我有能力超越别人更有能力超越自我。 《长沙楼市》：当你在一个公司的发展一帆风顺时为何总会选择转向？ 岳晨：我们永远需要阶段性目标，这样才会有进步；我们所做的项目也是如此，这样才有可能接近完美。每个职业经理人都怀有一个梦想，我们都是带着梦想去打造我们的项目，同样，我们在不断做梦的同时会选择一个更加适合于让这个梦实现的空间。从早期做城市经典，再到华盛家园，直到现在的香墅美地，我觉得每一个项目都不断地在提升，不断有它新的内涵，这正是在我个人成长经历中积累下来的一些东西，在项目身上得到了体现。 所以，我不喜欢随遇而安，而更加崇尚挑战，这样生活才会更有激情一些。 老板在中心我们在边缘，但当我们把自己看作是中心时，其实老板也被边缘了。参照物不同而已。 《长沙楼市》：职业经理人打交道最多的是老板，你在不同公司工作过，应该有更深的体会。 岳晨：作为职业经理人，我常常告诉自己：要保持一个平和的心态。因为在与老板打交道的过程中，你体会的有甜有苦，人生百味，如果心态把持不好的话，你不但耽误了自己，而且也会影响到你手中的项目。 我个人比较追求极致，但绝不患得患失。因为像我们这些职业经理人，在很多时候感性成分更多一些，我们永远无法百分之百的懂得从老板的角度去看问题，从而在市场操作与企业发展方向之间产生一些冲突，但在这时，退一步比进一步的效果更好，所谓的不完美也许就这样产生了吧。 《长沙楼市》：当老板往往会把他的决策强加于你，但有可能这种决策是错的，你怎么办？ 岳晨：这就是你们所提出的边缘人物的概念，老板在中心，营销与工程是他的左手右臂。老板他之所以能成为中心，是因为他的个人辐射力和整合资源能力要比我们强，也就是说他能很强势地影响我们，但是很多时候，我们要去打破这种平衡，也去影响他，让他的观点也做些改变。当我们坚定地把自己的观点看作是中心时，其实老板的态度也被边缘了。 我崇尚“拿来主义”，但更崇尚拿来之后的精细操作。 《长沙楼市》：你现在操作的项目香墅美地，空中院落的定位很独特，我们看到它在产品上也很有独创之处。如何产生这种产品概念的？ 岳晨：不瞒你说，我们项目的空中庭院设计在深圳市场非常受欢迎。当时，我们的决策班子到深圳考察项目时，对金地集团的香蜜山项目产生了极大的兴趣。这个项目位于坡地上，每户拥有前庭后院，把室内空间和室外空间融为一体，比别墅产品住着还舒适幽雅，这个项目在深圳以8、9千的均价快速销售完毕也就不奇怪了。所以我们决定把这种优良户型引入长沙。 《长沙楼市》：是拿来主义？ 岳晨：拿来主义有什么不好，“拿来”是成本最低、最有效的方法。房地产行业没有专利，你今天出了个新户型，明天你就能看到类似产品出现。以前我们也在某个楼盘做过统计，影响客户购买该项目的理由中,“长沙本地项目中最具有深圳风格的楼盘”居然占到相当的比例。 《长沙楼市》：不提倡创新？ 岳晨：我崇尚“拿来主义”，但更崇尚拿来之后的精细操作。在香墅美地的户型设计时，我们就针对长沙人的喜好、本地的风向、朝向、采光等多方面对这种空中庭院进行了本土化改良，而我们项目的热销事实也证明了，这种创造性的拿来是很成功的。 本性朱李平 ——边缘到底 朱总有几分艺术家的气质：光亮的批头；嘴下刻意留下的小胡须；说话时不紧不慢；抽烟时眼光迷离；不太拘于言笑；不时抛一两句哲理名言。又据说此人爱玩弄点文字，画点小漫画，爱思考，所以想到秃顶。 边缘档案： 性格：一个勤劳于思考，善于实战，骨子里有点孤傲的人。 爱好：思考、下围棋、画漫画 从业时间：7年 当前职务：阳光100推广总监 我总想做最好的东西出来，所以我总喜欢把思考当牌玩。 《长沙楼市》：朱总是做传媒出身的？ 朱李平：为传媒做过一些营销策划类工作，但更多的时候是以一个自由策划人的身份在做，也受托做过一段时间的老总。98年之前，大多在和电视、报业、商业、生产企业打交道。多年的广告策划与营销实战，使自己具备了较为敏锐的市场感悟与洞察能力。所以，要么不做，一旦选择，我所策划的营销推广活动不仅操作性强，而且也会与目标市场和潜在客户形成良性互动。譬如，最近在阳光100国际新城会所推出的“今晚爱无限教师节音乐欣赏会”就是非常成功的例子。当晚到了700余名来自各大院校的教师，当晚发展有效会员426人。各方面的效果都非常不错。“阳光100在中国图片巡回展”在长沙推出后，媒体更是称赞“阳光100”为活动专家。 《长沙楼市》：你是如何形成如此敏锐的市场感觉的？ 朱李平：一是实战体悟；二是善于思考。我不喜欢玩牌，但我喜欢将思考当牌玩。你们觉得我比较孤傲，其实不完全正确。一旦让你们有这种感觉时，我往往正在思考的状态中。做营销策划和市场推广，一定要学会多思考多揣摩，将一件事尽量想透想明白，我们会少走很多弯路。 因为认同与喜欢，所以我来到了阳光100 《长沙楼市》：自己做老总和做职业经理人有什么反差？ 朱李平：借个比喻，老总这个位子是个金丝鸟笼，外面的人想进去，里面的人想出来。做老总尤其是老板，其实很累，常人无法窥测。我的思想与个性比较独立，所以选择创造性和独立性强一点的工作和岗位。在这个社会，能够创造性工作是件很快意的事，阳光100给了我这个空间。 《长沙楼市》：为什么会选择到阳光100？ 朱李平：2003年6月阳光100在长沙一拍成名时，我便到了。初识阳光100时，因为要做较为详实的市场调查和推广计划，所以必须对阳光100有一个全面和深刻的了解。易小迪的经营思想或者说阳光100的品牌理念我非常认同和喜欢，他所推崇的“更简朴、更自由、更青春”的价值观念和生活方式对我的内心触动很大。选择阳光100既是我个性使然，也是我思想使然。 痛并快乐着几乎是所有地产职业经理人的同感。 《长沙楼市》：你做惯了以自我为中心的自由职业者，现在突然边缘化会适应吗？ 朱李平：“边缘化”这个词很有意思。你既然将它解释为聚光灯以外的边缘人，我便笑而纳之了。职业经理人与老板的关系非常微妙，处理好这种关系是需要智慧的。但我的想法更倾向于在老板给予的舞台上长袖善舞，你为他赢得了票房，创造了价值，什么样的矛盾都好解决。长沙阳光100的刘总是一个很有思想高度和签赏能力的人，很多工作上的沟通一点就通就明，这让我工作起来都很开心。之所以在不同场合不断提及我的公司，更多的时候不是卖广告，而是发乎内心。 《长沙楼市》：如果上天再给你一次机会的话，你会选择做回自己的老板，告别边缘吗？ 朱李平：痛并快乐着这几乎是所有地产职业经理人的同感。时间久了，有人选择揭竿，有人选择独立，我则选择继续“痛”下去。因为这种“痛”的背后更多的是快乐。这条路是我自己选择的，我会坚定不移地走下去。 因为有强烈的品牌战略意识，阳光100的路会走得很稳很好。 《长沙楼市》：有人说阳光100在一个很有文化底蕴的麓南板块造现代新城，是不尊重地脉文化？ 朱李平：这个我不认同。长沙阳光100项目所在的区域是规划中的岳麓山大学城，这个区域的建设与发展需要的不仅仅是传承千年文化，同时也更需要一种国际的现代的城市元素来补充和完善。传统而不拒绝现代文明，现代而不丢失传统文化，这才是新长沙应有的新城市发展思路。阳光100在恪守大学城建设总体规控的大前提下，特别邀请了国际顶级建筑设计大师安腾忠雄与澳大利亚DCM国际团队对项目进行具体的规划和设计，从目前业已竣工的一期来看，其具有国际品质、素质人居的社区形象，已经为广大市民赞不绝口。相信它一定会成为麓南板块一道亮丽的风景。 《长沙楼市》：在以后的工作中，你会继续延承阳光100目前的以品牌为主的推广思路吗？ 朱李平：一定是这样的。多年的实践证明，阳光100品牌已经成为我们产品的第一卖点。这是我们推广工作的前提与基石。品牌推广实质上是一种品牌文化推广。比喻，我们的产品主要是面向城市新兴白领阶层，但并不是说所有的城市新兴的白领阶层就一定是我们的客户或业主。当一种崇尚物欲、炫耀财富的生活方式成为时尚时，我们却推崇简朴的、自由的、青春的生活方式。你认同这种品牌，你就选择；否则，你就放弃。阳光100有一句话我很喜欢，这就是：我们的价值观念有多高，我们在未来的道路上就能走多远。 冷静王岳 在地产规则的边缘 不熟悉王岳的人，会觉得这个人很冷，即使是笑都是紧紧地隐藏在冷静的背后。问他怎样才能保持如此的一个距离，他会笑而不答，或许，是多年来的职业经历，让他能始终保持用理性和冷静来看待身边所发生的一切事情，仅猜测而已。 边缘档案 性格：冷静、理性 爱好：称自己是一个很枯燥的人 从业时间：9年 当前职务：金鹰城置业总经理 从业经历告诉我，一切智慧都是在确定的规则下做加减法，包括房地产。 《长沙楼市》：长沙人大都和这个城市一样激情似火，王总比较安静一些，不是本地人吧？ 王岳：纯正湖南人，但毕业之后下到广州，一直在沿海工作。早期在广州电视台做国际节目交流，接触的都是国际性的大企业如太古可乐和美国宝洁等，对国外企业的管理制度、流程标准、运营体系比较了解。我个人对国外企业这种严谨的工作方式、制度化的流程标准、精细的决策工具理性非常之认同，所以之后又进入到一家台湾管理咨询公司，强化自己的管理知识结构与经验运用尺度的国际化接轨，从那个时候开始，无论我再从事哪个行业在哪个公司，我都注重一按流程和标准做事，这样可以保证一个指令下去逐级变样的程度减少，便于把握关键节点动态情况；二是注意科学客观的理性工具的决策运用形成系统的结构性思维，以保障在企业的“决策、运行、检测、反馈和纠错”机制中提供基础依据。 《长沙楼市》：如何介入房地产行业？ 王岳：在做管理咨询时，就服务于十几家国际知名外资企业其中不乏香港的大集团在沿海地带的地产和房产开发商客户（如“英皇集团”的樟木头帝景山庄项目和“和记黄埔”的厚街海逸豪庭等），从那时开始目睹中国地产发展从沿海到内地、从外销到内销、从大起到大落、从国际化到本土化的格局演变。在从管理的角度学会看房地产企业兴衰演变的过程中，我发现这个行业的发展过程就是一部中国对外开放和城市化的历程，从沿海九几年的房地产历程与香港地产的对比，感觉到了一些趋势性的规律和行业远景。所以，96年在一家港资背景的广告公司任运营总监，着力从房地产的边缘领域解决地产行业不同项目的不同问题。 老板关心花多少钱？赚多少钱？周期多长？如何退出或规避？这就需要我们这些职业经理人有较为完整的思维结构和丰富经验，一能解决眼前问题，又能系统地思考未来。 《长沙楼市》：你从沿海回来，能适应长沙吗？ 王岳：回到长沙，对长沙老板有了一定了解。第一，他们的态非常开放，学习能力也很强，从不拒绝外来先进的事物，譬如我在长沙就看到了很多深圳、广州建筑的影子；第二，他们很进取，是不服输的一批人；第三，他们对市场的敏感性也非常强；第四就是他们性格比较倔强，不容易改变自己的看法。 一般来说，服务于这样一种个性鲜明的老板，我们这些“舶来品”的价值在于对问题的实质性判断能力和解决问题的精准有序、减少企业多余动作，否则连出手的机会都不会有，因为有的项目做完都未必会遇到较大困难，而有的项目会死得太早，当然除非人家志在成就企业未来。 《长沙楼市》：长沙老板比较坚持一些，你是如何把你的这种规则性增减让你的老板接受？ 王岳：老板们都关心花多少钱？赚多少钱？周期多长？如何退出或规避？这就需要我们这些职业经理人有较为完整的思维结构和丰富经验，一能解决眼前问题，又能系统地思考未来。说白一点，如果老板决策都很理性和客观，那么不需要我们职业经理人，我们的价值在于为老板的拍脑袋决策提供客观依据和有预见性的趋势判断能力。 我们难的往往不是如何确定企业目标，而是确定实现目标需要解决的重要问题是不是我们的能力范围内（这其中涵盖了目标的风险性分析），然后通过理性的工具分析找到解决问题的途径，但老板们经常在情况极端好的时候或者情况极端差的时候，会忽视问题解决的紧迫性和必要性，很难听进别人的意见。通常老板都有自己的判断，我们必须相信老板的判断是可以成立的但是有前提条件的，而哪些条件必要但不充分支持判断，如何促成必要又充分条件都需要潜心准备，因为老板往往在遇到障碍的时候才格外需要你展示存在的时间价值。 金鹰城·圣爵菲斯4年造一城获得了很大成功，很大程度上也归功于决策人的思维高度和远见。 《长沙楼市》：金鹰城·圣爵菲斯现在打造得相当成功，今后的发展方向如何？ 王岳：我进金鹰城·圣爵菲斯才2年时间，它4年造一城获得了很大成功，很大程度上也归功于企业的抱负和对品质细节的把握能力。首先它是发挥了区位资源优势，在我们项目周边有广电中心、世界之窗等产业资源，可复合的资源相当丰富；其二它顺应了区域中心化的城市发展的需要，文化产业的资源积聚必然推动区域城市化发展，而金鹰城·圣爵菲斯正是起了加速城市多中心和多边缘发展的模块化演绎引导作用。我们现在准备打造的湖南广电生活城，金鹰城长郡国际学校、金鹰卡通国际城等与世界之窗、广电中心的资源相结合，形成开放式的城市次中心，今后的金鹰城在进一步扩大土地储备基础上，将社区标杆化，甚至城市化，很快可以成为城市中重要的物理和精神坐标。 |