把脉楼市：中部长沙理性崛起

　　对话长沙市房屋产权管理局副局长、本刊主编魏建超先生

　　本刊记者（以下简称记）：中央出台国八条等一系列调控楼市的政策措施已经有些时日了，目前各界对其效果存在不同评价和解读，您对它如何评价？就长沙市场而言呢？

　　魏建超（以下简称魏）：中央出台房产新政最主要的一条就是要对投机炒作行为进行抑制。从实际效果来看，国八条的出台非常有效的抑制了房地产业的投机行为。就长沙市场的例子来看，我们房地产交易中心的数据表明，只是在2004年下半年，出现过一些炒房苗头。但是国八条出台以后，这个苗头得到有效的抑制，政策效应非常明显。

　　记：最近，顾云昌有一个言论，认为“全国房价仍处于上升通道”，您觉得长沙房价是否处在一个上升通道？

　　魏：从我分管房地产市场开始，“房价”两个字都是非常的敏感的。但是从近几年来，长沙的房屋价格基本是稳定的，没有大起大落。这里有组数据，从1998年到2004年，长沙房地产市场的均价分别是每平方米2155元、2307元、2361元、2582元到2376元、2468元到2738元，年均的增幅为4.26％，房价一直是处于平稳的小幅增长。因此，虽然处在新政的调控之下，但由于长沙房价一直没有泡沫，也没有高扬不下这么一个趋势，根据经济增长的自然规律，我认为长沙的房价应该还有一个比较合理的上扬空间。

　　记：您曾说，长沙在上一轮的城市发展中是吃了大亏的。您这个观点应如何理解？

　　魏：评价一个城市的品质，评价一个城市的价值和他的品位靠什么来评价，除开城市的文化，城市居民受教育程度，城市的基础设施，城市GDP总值以外，我认为评价一个城市最立体最直接的就是房地产，就是城市的小区建设，城市的建筑群。这是最主要的、看得见摸得着的标准。因此我们可以看到，我们长沙这几年应该是落后的。今年的新政调控之前，很多城市房价都大幅度上扬，像上海、北京、杭州、成都、武汉、深圳，而长沙的居民人均可支配收入中等偏上，收入这么高，但是房价为什么这么低。这说明一个问题，我们的房地产开发水平低、楼盘品质不高。我们看到杭州市，围绕一个西湖做文章，认识到西湖不仅仅是杭州的西湖，也是浙江的西湖、中国的西湖、世界的西湖，因此依托西湖开发的很多楼盘也在品质方面做不少漂亮文章，西湖附近的房价随着居住环境和楼盘品质的提高而大幅上扬。反观长沙，我们山、水、洲、城的居住环境并不比杭州逊色，但又有几个楼盘可以拿出来和人家比呢？长沙吃亏就吃在水平低、品质低。

　　记：您认为长沙房地产下一步发展中如何吃一亏、长一堑？

　　魏：现在我们发展到这个程度，我们要以极大的热情来满足老百姓日益提高的在文化品质、物质品质上的需求，就需要我们造出高品质的楼盘来，你的楼盘好，你三千、四千、五千、六千人家都是认为很合理的。长沙的房地产开发应该有一个科学的梯级概念，高价位、低价位的楼盘形成一个合理的比例，合理的拉开价差，以满足不同消费能力的购房者的需求，达到合理的积极消费。高消费的人群有高消费的需求，这个层次的开发上多注重一些细节，使我们长沙的品质，长沙的价值有一个大幅度的上扬。而普通老百姓的经济适用房，再低的包括廉租房，则作为城市职能给市民的一种保障。其实构建和谐社会并不是一味的追求低水平的，不同水平的要有居者有其屋，这个市场才能更加繁荣。

　　记：有业内人士认为，长沙目前正处于全国房地产企业跨地域扩张的旋涡中心，结合近期不少外来地产企业抢滩长沙的一系列动作，您持怎样的态度？您对本土地产企业有何建议？

　　魏：站在政府的角度，我当然非常欢迎和非常高兴看到这些先进企业进入长沙，支持长沙城市建设、繁荣长沙房地产市场。目前，来长沙的上海、浙江开发商大概有20家左右，在政策上，我们对他们并没有特别优惠，只是尽力提供一个公平的市场竞争环境。站在个人的角度，我对本土地产企业的现状多少有些忧虑，根据我们去年年底的一份调查，长沙770家开发企业中注册资金在五千万以上的也就是50来家，注册资本超过1亿元的公司只有17家，开发实力普遍不高。而新政施行之后，开发门槛比以前高多了，你必须要具备开发资金的60％到70％左右你才能够进行商品房的预售，才能够实现资金的回笼，以前我们有20％也可以进行预售，以前我们演绎了很多空手套白狼的一些经典，现在已经是经典不在了。那就要完全靠实力来打拼。因此我感觉到将有一批开发商会退出市场，因此有一定实力有雄心的本土开发企业应该抓住重新洗牌的机会做大做强，能够拥有10％以上市场占有率的绝对是佼佼者，我不管是本土的也好，还是外来进驻的也好，希望能够有这样的领军人物在近期内的、在近两年内可以脱颖而出。

　　记：在保持长沙房地产市场健康发展方面，下一步政府部门将采取那些主要措施？

　　魏：下一步我们要进一步加强宏观调控，根据市场需求，调整商品房供应结构，保证供给与需求的基本平衡，同时也要抑制炒房现象，限制房地产投资行为，使我市房价保持在一个理性的区间，让长沙楼市真正实现中部崛起。这些措施有五个方面：一是充分发挥对土地供应房地产市场的调节作用，研究控制用地规模。二是坚持以需求为导向，调整商品房供应结构。三是充分发挥对二手房的促进作用进一步结合二手房市场。四是严格控制开发企业未取得商品房许可证的销售行为，开发企业没有取得商品房需预售许可证以前，严禁开展任何形式的预售。五是大力推进房地产预警预报系的建设，对商品房销售信息在网上实时公布。