解读长沙地产决战的5大悬疑

　　没有人可以预测未来，但有预测未来的权利。站得越高，看得越广，或许明天要走的路会更清晰一些。

　　悬疑一、高品质竞争时代来临？

　　正方：长沙房地产市场一直以来不甚成熟，鱼龙混杂。但随着市场环境变化、政策控制、外来开发商的市场冲击等原因，市场竞争逐渐趋于成熟，消费者的消费也会逐渐趋于理性，长沙市场会由当初的价格引导型市场向产品引导型市场转变。

　　所以可以预见，长沙地产决战必将会是一场品质之争，高品质的产品会成为开发商获得市场话语权的基本条件。

　　反方：有几个原因制约了该预测的成立：一是长沙固定（大宗）投资物消费水平在全国来说还处于一个相对低级阶段，消费能力制约了市场高品质产品（越高品质意味着价格攀升）的发展；二是长沙700多家本土开发商中拥有2级资质的开发商只有50多家，无论从资金实力、运作经验都无法满足高品质产品竞争的要求；三是长沙市场从某种程度上还处于一个资源型竞争的阶段，即大批的廉价土地被多数实力不是很强大的开发商所掌控，他们追求的不是最大利润，而是最快最安全的利润，所以他们不可能去进行高品质的竞争。

　　悬疑二、长沙价格路线图跌？涨？

　　正方：在后政策时代，短时间之内政府部门不会再推出相关的更强硬的调控政策，而是在一定时间段内保证房地产市场的平稳发展，这为长沙地产完全按市场规律来运作提供了很好的平台条件。

　　从长沙目前的人均经济收入、可支配收入与长沙目前的房价比来看是低于同等级城市的，且未出现房价泡沫，而据长沙未来的经济预估其房价提升有很好的经济基础做支撑；另外一个就是长沙的有效需求还比较旺盛，对房价的上升有一个很好的消费支撑；其三就是长沙现有的产品品质太低，与城市形象，与人们日益增长的生活水平有一定差距，有待提升，产品提质必将引起价格提升。

　　反方：政府的宏观政策出台并进入实施后，其后果效应就将在2005年下半年和2006年集中体现，必将引发长沙一大部分中小开发商的马太效应，譬如：资金链紧张，资金回笼与项目建设进度步调不一致，导致项目开发进入举步维艰期；资金链断裂，项目烂尾或转手；拿不到合适的土地，退出房地产行业。

　　所以，有项目的中小开发商们第一考虑的必然是快速套现，以缓解资金压力，而在市场观望情绪浓烈的情况下，选择市场需求量大、接受程度高的中低市场无疑是最佳选择，这就是最近一段时间以来不断有均价2100—2400元/m2左右的中低价盘大量入市的原因。而政府也会充分地考虑到中低收入人群的住房需求，从土地供应、政策支持等方面支持中低价位项目的开发。

　　悬疑三、会出现地产寡头吗？

　　正方：直到现在为止，长沙房地产市场还没有出现绝对的地产大亨级开发商，这对这个市场的良性发展来说是不利的。这说明长沙市场的房地产产业化程度还不高，土地控制也比较分散，没有一个或几个开发商能够影响和控制市场大局，这会让长沙市场始终处于一种混乱竞争的局面，缺乏主流。

　　而产业化程度很高的香港也就是8家左右的地产寡头，它们的市场运作层面高、竞争层次高，有利于市场的长期稳定发展。所以，我们预测在长沙地产决战之后会出现一批地产寡头。

　　同时，随着政策的进一步收缩，市场进一步规范与激烈，融资难度加大，强者愈强，弱者愈弱，一大批中小开发商会被自然淘汰，剩下的将自然会发展成寡头局面。

　　反方：长沙这个城市和其它经济发达城市不能比，开发商经济实力薄弱、房地产市场发展不尽成熟、相关监管控制措施不甚完善，都直接导致了这必然是一个“战国年代”，你歌罢完我唱戏，轮流坐庄。地产寡头出现至少要具备几个条件：1、土地的绝对控制权。在长沙还缺乏这样有实力的开发商；2、企业强大的运作能力。象万科就实现了公司内部的产业化改造，为它快速拓张和发展提供了平台条件；3、融资渠道强大。成为绝对的寡头，必然要有超强的资金实力和融资渠道，长沙现在缺乏更为有效的融资平台和渠道。

　　悬疑四、城市边缘化？居住边缘化？

　　正方：长沙不大，一个中心城，一条二环就基本上把长沙的主城区给圈定了，这对长沙要发展成为一个大型省会中心城市的目标肯定是不够的。

　　从现在的房地产发展趋势来看，长沙城市中心内可供开发的土地已经不多，而旧城改造项目则因政策因素会受到一定限制。现在在中心城周围已经布满了中大型住宅项目，它们在开发住宅的同时也充分考虑了相关商业配套与城市配套设施，从开发商的角度介入了城市的运营及建设。所以，可以预测，长沙的下一个开发热点不是在城市中心而是在城市边缘，人们的居住也会随之边缘化。

　　反方：关于新都市主义的讨论已经很多了，一个城市最重要最集中的产能都是在城市中心完成的，特别是在中国，交通体系不是很完善，交通工具私有化程度还不高，居住边缘化必然会降低一个城市的生产效率。

　　长沙不大受制于以下几个因素：其一是东西北三面临水无法快速物理扩大；其二是城市人口数量基数不高仅为200多万；其三是长沙第二产业不发达，第三产业发达，而第三产业发达则需要人口高度集中。所以，长沙未来的房地产市场发展还是要立足于城市中心，逐步往外扩散。

　　悬疑五、进入萝卜白菜时代？

　　正方：萝卜白菜各有所爱。竞争层次化更加清晰，这才能充分体现房地产市场良性发展的客观规律。长期以来，长沙房地产市场发展层次不分明豪宅不豪，高品质楼盘品质不高，精品楼盘不精品，从某种程度上其竞争还处于某种概念层次上。

　　随着市场逐渐成熟，竞争日宜激烈，单纯的价格竞争已上升到了性价比的竞争层次上，会有越来越多的标准配置出现，萝卜是萝卜的配置，白菜是白菜的配置，竞争分明。

　　反方：长沙市场与其它市场有异，它是一个以消费为主导的市场，消费者更多地是在考虑“消费得起吗”与“消费划算吗”两个因素，他们对于萝卜白菜本身并不看重，反而更注重它浅层次的东西，譬如面子、圈子的影响等。另外，一些中小开发商并不是很希望这个径渭分明的标准出现，而是混水好摸鱼。所以，我们认为长沙市场在很长时间内还会处在一个混沌阶段。