《谁动了我的奶酪》告诉我们，守住现在的奶酷是必需的，但是不断寻找新的奶酪才是长青之道。

　　中国房地产一轮又一轮的高潮，终于令最乐观的“出来混的人”也不得不思考什么时候该还了。从97年至今，近十年的好光景，尤其是上海等地有如旧梦的疯狂，造就了无数发达了的企业家。大家纷纷讲述自己打中靶心后的快感与心得，问题是，市场如此之好，以致于随便打中哪里都是靶心。所以，重要的不是如何瞄准靶心而是如何在事后画好靶心。

　　但是现在，需要先瞄准后发射了。

　　寻找新的奶酪

　　“逃离一线城市，到二线城市去”就好象是一句上山下乡的口号，但这的确成为了现阶段一线城市开发商们的共同愿景。从去年8月31号以来，泡沫的焦点就在一线城市，其本身存在的结构性问题、市场投机成分、客户观望情绪让曾经的地产天堂不复存在：北京市场疲软，上海成交价格、成交量急跌，广州华南某大盘低价抛货引发楼市动荡……

　　要生存就必须要有新的奶酪，据统计，上海的房地产投资收益率在7%-8% 左右，远远高于世界的平均水平4%-5%；而二线城市的房地产收益率甚至更高于上海，这是促使资本流向中西部的根本原因。同时，像长沙、沈阳、武汉这些省会城市及一些经济较活跃地级市，它们的市场经济发展相对滞后，计划性大于市场化，房地产起步晚，缺乏品牌龙头企业，市场以内需为主，易饱和，房先是快速升高，然后趋于稳定，难以大起大落，故而“楼市新政”对这些城市产生不了太大影响。

　　所以，二线城市率先成为中国楼市的下一个奶酪目标。

　　长沙，会成为中国楼市的下一个奶酪吗？

　　当长沙的邻居武汉被83亿港资“空袭”时，长沙同样被地产大腕们虎视眈眈。

　　目前抢滩长沙的外地开发商多达80余家，其中不免绿城、珠江实业、阳光100、碧桂园、奥林匹克花园、深天健、卓越地产、中信实业这样的国内一流开发企业，还有和记黄埔这样的巨头港资企业，一直潜在深水里尚未浮出水面的例如北京当代集团、上市公司深圳沙河实业等等，都是在中国房地产有头有脸的主。

　　武汉民间已经有人提出“武汉：中国楼市价值投资最后一城”之类激进的观点，那么长沙是否能成为中国楼市的下一个奶酪呢？

　　1、长沙的楼市价格没有泡沫。综观长沙整体价格走势，从1998年到2004年，长沙的商品房价格由2155元/ m2上升至2738元/ m2，七年的涨幅为27.05%，年均增幅仅为4.26%，扣除物价上涨等因素，长沙的商品房价格基本保持稳定，处于小幅平稳上升的面，其增幅低于全国平均水平，并且其价格上扬主要是由供求矛盾加剧而导致的，没有出现房价的虚高。所以，长沙的房价不存在泡沫。

　　图一：1998年-2004年长沙市商品房价格曲线图

　　2、房价收入比较理性。数据显示，2004年长沙的人均可支配收入为11021元，在37个城市中排名第15位。和长沙人均可支配收入接近的青岛（人均可支配收入为11089元），其房价水平已经达到4639元/ m2，比长沙高出了2000余元。与南昌、福州、成都、贵阳、郑州等城市相比，长沙的房价收入比处于最低水平，且仅仅相当于上海的一半。应该来说，长沙的房价相对于全国的房价来说处于一个相对理性的范围。

　　而据最新数字表明：长株潭城市群在中国7大城市群中，人均GDP排在第3位，而长沙市的十五规划则计划长沙人均可支配收入在2010年要达到18500元。如果按收入房价比计算如下表：

　　按照这个没有太大异动的规律性表格分析，经过短时间的盘整后，长沙的房价理应还有一定的上升空间。

　　3、长沙市的住宅有效需求空间还相当大。数据表明：全市目前住宅保有量为4000万m2左右，按常住人口200万，每户3人的标准计算，需要66万套住宅，按平均每套100平方米折算，目前只有住房40万套，这意味着全市还有26万套的市场容量。

　　据长沙市房地产交易中心统计，1998年至2004年长沙净增城市人口35.57万人，年均增加城市人口5.93万人。在不考虑有效购买力的情况下,我市因城市人口增长而出现的住房需求预期年均为142万m2。（按目前我市人均居住建筑面积24m2，新增5.93万人计算）。此外，城市外来人口（ 未在长沙落户 ）的购买需求也不容忽视，据统计，长沙市目前外来人口购房的比重约为15%，已形成了一个稳健的外向型购买群体。

　　4、城市发展前景诱人。中部崛起战略、长株潭一体化、泛珠三角区域合作，在每个宏大的计划中，长沙都是位于受益的前列。

　　5、国外基金开始关注长沙。据悉国外某知名财团对长沙的几个项目进行过一番调研考察，该财团在上海、北京等地已经拥有了丰富的物业储备，主要是可经营型物业。而此次人民币升值并没有太大影响他们对中国市场的投资热情，只是将投资战略重点从一线城市转移到了二线城市，特别是升值空间较大的城市。不久前，又有传闻说近来在中国“疯狂”投资房地产的新加坡嘉德置地，在完成了对深国投，包括长沙新中路项目在内的全国22个沃尔玛项目的并购后，又悄悄对南城某知名项目进行了实地踏勘。

　　国外基金不约而同地对长沙伸出橄榄枝，对于银根紧缩的长沙房地产的长期发展来说无异于一针强心剂。

　　决战在长沙

　　许多一线城市已经开始感慨这是一个地产梦醒的时刻，而长沙真正的战斗才刚刚开始。在进入冬季的时候，争夺一份奶酪便能引发一场决战，毕竟这是一个谁都想活下去的年代。

　　700多家本土开发商！40多家外来开发商！数十家伺机进入的窥探者屯集星城！另据长沙市统计局统计，2005年1-6月份新开工面积就达到了386.43万m2，商品房施工面积达到了1367.44万m2，创造了历史新高！而2004年全年的额度仅为731.07万m2与1624.95万m2，商品房开发投资速度明显加快，把上市量（供应量）与销售量进行对比分析，商品房竣工量和批准预售量明显大于销售量。扣除建设周期和销售周期，如果有效需求得不到充分释放，后市将存在供大于求的矛盾。大浪淘沙，谁会成为真英雄？

　　2005年乃至2006年，长沙，决战中。