宏观政策

　　２月以来，房地产企业投资的一系列动作，使人们更加真切地感受到了政策的“有形”力量。这场压力以及由压力引发出的投资变局，从２００３年下半年就开始有所表现，央行、国土资源部以及后来的银监会等对房地产业的政策在经过时滞期后，正在发挥效能；而目前在这种虽有压力、但尚有喘息时间的情况下，对于房地产企业而言，能否在银行信贷和土地之外，找到持续稳定的融资渠道甚至思路和土地，已经成为２００４年最主要的任务之一。在房地产金融创新和找地的过程中，开发商们无疑要做好随时被叫停和修改路径的思想准备；做积极而谨慎的实践者，为政府分忧而不是添乱，是２００４年开发商必做的功课之一。

　　与去年央行独自“出手”不同，今年央行、发改委和财政部对于温总理《政府工作报告》强调的“宏观调控”有着深刻的理解和认同，三部门２００４年初就对控制“经济过热”问题迅速达成了政策组合共识，出台了强硬措施，遏制盲目投资和低水平重复建设，在第一季度取得了一定效果，并使部分行业和地区开始感到吃紧。

　　目前国家对房地产业的调控，不仅仅是出于局部投资出现过热和为保持产业平稳健康发展的考虑；更为深刻和紧迫的内因是——与房地产关系密切的钢铁、水泥投资的超高速增长，逐渐成为影响当前经济增长的重要因素。

　　当人们正在讨论银监会还在修改的新的住房贷款监管政策时，央行４月１１日晚宣布从２００４年４月２５日起提高存款准备金率０．５个百分点，即存款准备金率由现行的７％提高到７．５％，资本充足率低于一定水平的银行则提高至８％；这一政策将一次性“冻结”金融机构可用资金１１００亿元。分析人士认为，目前通货膨胀压力加大，部分行业投资过热愈演愈烈，迫使央行再次举起准备金率政策这把“利斧”。从以往的经验看，从央行采取紧缩措施到政策见效，再到企业利润增长速度开始下降，需要半年以上时间。 

　　来自另一个重要的宏观经济部门——国家发改委经济研究所日前提交的一份权威报告指出：房地产投资正在出现自发性调整趋势。今年１～２月份，房地产开发投资增长达到４３．６％，尽管增幅比去年同期加快了６．６个百分点，但与整个固定资产投资额增长相比，却放慢了近１０个百分点。房地产投资慢于整个投资的增长，这还是近几年来的第一次。由于房地产投资增幅的回落，将会带来钢铁、建材等行业投资放慢，因此预计可能会出现的情况是，房地产投资在二季度开始明显回落，直接和间接地带动投资增长出现明显回落；再加上国家加大了对部分投资过热行业的宏观调控力度，因此，二季度固定资产投资增幅回落可期。

　　令人关注的是，国务院总理温家宝４月９日主持召开国务院常务会议，分析一季度经济运行情况和走势，研究采取有针对性的措施，解决经济生活中的突出问题。

　　其中，不急刹车，不“一刀切”对房地产业的发展是高屋建瓴的。从中我们不难理解：有关部门出台一系列政策，只是鉴于房地产业在中国经济中的支柱地位和作用，为使房地产业稳定健康发展，及弥补市场自发调控不足而做出的引导措施，以防止大起大落。

　　国务院发展研究中心副主任陈清泰认为，控制投资应有新思路。不应一般性地限制投资，而应公平市场准入，并通过制定和修订严格的国家标准，规范新投资的进入门槛，使新一轮投资达到当前国际平均水平，将当前困扰我们的问题转化为促进发展的积极因素。

　　企业战略 金融调控过后的投资分流

　　在金融、经济政策进行调整的同时，今年以来，房地产企业自身的投资领域也发生着变化。今年１月，广州市统计局发布报告称，广州房地产投资经过连年攀升后，去年首次出现回落。去年广州市经济全面向好，ＧＤＰ增加了１３．６％，但作为产业之一的房地产业投资却不升反降，难免令人诧异。

　　对此，统计局官员解释说，广州房地产投资基数大，增长平台比较高，同时房地产项目开发的周期性也影响了投资的涨落。而广州业界有一种观点认为，本地地产资金之所以纷纷外流，是政府对市场的宏观调控、尤其是资金和销售监管已经发生作用。用地产商们的话说，是“态度过于严厉”导致资金外流。

　　与广州房地产企业外流一样，上海的房地产企业也纷纷走出上海；不同的是，上海房地产企业走出去的重要原因在于地价高。根据国土资源部的最新报告，地价排名第一的仍然是北京，上海位居第二。

　　走出上海，很多企业也避开杭州、宁波这些高地价城市，合肥、南昌等靠近长三角的城市则成为这些企业的首选投资之地：“合肥地价每亩平均才５０万～７０万元，南昌１２０万～１５０万元。相比宁波、上海等城市，这些地区的地价非常低，企业的开发能力就会大大增强，投资风险也小多了。而房价也不高，还有一定的上涨空间。” 

　　与房地产企业单纯的投资计划相比， 今年他们面临的问题更充满挑战性，那就是如何调整、扩展、重组、升级，做大做强的问题。

　　树立科学发展观  从建筑节能开始

　　２０年来，房地产业为国民经济的发展贡献了巨大的力量，在改善、提高人民的居住水平事业上功不可没。但一个紧迫的现实课题也摆在眼前，并且不容乐观，那就是房地产投资开发在贡献力量的同时，高耗能建筑加剧了能源危机。

　　温家宝总理在今年《政府工作报告》中强调：官员要树立科学发展观和正确的政绩观。国家发改委主任马凯之后也说，我国经济仍处于高投入、高消耗和高排放的粗放式增长阶段，要切实转变增长方式，实现可持续发展。今年“两会”上，一个又一个有关能源危机的提案成为与会代表和委员们关注的焦点，其中，中国建筑业协会建筑节能专家委员会会长、首席专家涂逢祥的一份关于建筑耗能的分析报告，使得人们不得不重视起建筑耗能问题：“目前我国已建房屋有近４００亿平方米属于高耗能建筑，新建房屋有９５％以上是高耗能建筑，而且不合乎节能要求的类似建筑在我国农村和城市遍地都是。”

　　建设部科技司一位官员说：“仅空调一项，２００１年全国新增房间空调装机容量已经超过三峡电站竣工后的发电总装机容量。”“仅到２０００年末，我国建筑年消耗商品能源就共计３．７６亿吨标准煤，占全社会终端能耗总量的２７．６％。”令人担忧的是，“根据发达国家的经验，随着城市化进程的加快和人民生活质量的改善，这个比例最终还将上升至３５％左右。” 

　　我国建筑节能进展不容乐观，高耗能建筑越来越多，而且与发达国家之间的差距越拉越大。出现这种状况，有观念的原因，也有利益的原因。但是，观念归观念，利益归利益。保护生态环境，涉及局部利益与整体利益、企业利益与社会利益、即期利益与长远利益等一系列的政治、经济和社会等利益的调整，需要构建一系列的制度设计；这其中最主要的角色还是政府本身：政府需要对各种利益做出权衡，根据全面、协调、可持续的发展观制定规则，并严格、公正地执行规则。

　　路漫漫其修远。在房地产业全面落实科学发展观，实现房地产业与经济、环境的全面、协调、可持续发展是大势所趋；但也可能会遇到预想不到的困难与阻碍，有必要未雨绸缪，通过更进一步的不懈努力，制定科学详细的规划，推动粗放型增长模式向低消耗、高利用的集约模型转变，真正把科学发展观落实到房地产经济建设的各个层面和各个领域。