2005年一季度长沙市房地产市场分析

　　长沙市房地产交易中心

　　2005年一季度，长沙房地产市场开局良好。房地产投资大幅增长，，商品房需求旺盛，市场表现活跃。据长沙市统计局和长沙市房屋产权管理局统计数据分析，2005年一季度长沙市房地产市场运行呈现以下特点：

　　一、房地产开发投资增幅加大，商品房建设规模升级 

　　2005年一季度，全市共完成房地产开发投资43.27亿元，商品房施工面积1024.30万平方米，其中新开工面积241.73万平方米，分别比去年同期增长75.54%、99.63%和164.75%。房地产投资增幅巨大，增速比去年同期增长44.83个百分点。房地产开发全面展开，新盘和大盘明显增多，商品房建设规模升级，一季度的施工面积突破了1000万平方米。2005年一季度全市共竣工房屋面积79.54万平方米，同比增长13.98%。商品房竣工面积的增速比去年同期回落了41.33个百分点。

　　二、商品房批准预售面积呈现负增长,非住宅商品房建设比重下降

　　2005年一季度，全市共有152栋商品房被批准上市。批准预售总建筑面积为92.48万平方米，比去年同期增长-23.00%，其中住宅预售面积为77.38万平方米，办公用房预售面积为1.30万平方米，商业用房预售面积为11.97万平方米。在批准预售的商品房中，住宅占上市总量的比重为83.67%，比去年同期增加11.49个百分点。办公用房的比重为1.41%，商业用房的比重为12.94%，我市非住宅商品房的建设比重有所下降。由于预售门槛的提高，开发企业拿到商品房预售许可证的难度加大，导致一季度我市商品房的批准预售量呈现负增长的态势。

　　三、商品房交易持续大幅增长，消费者购房热情饱满

　　2005年一季度，全市共办理商品房交易14190起、成交面积165.07万平方米、成交金额35.43亿元，分别比去年同期增长64.56%、84.23%和69.89%。其中商品房期房成交9185起、成交面积106.60万平方米、成交金额24.77亿元，分别比去年同期增长49.86%、51.03%和64.98%。尽管央行于2005年3月17日宣布近十年来第二次升息，但市民对于房地产的消费热情一直在高涨，0.2个百分点的加息没有抑制住当前形势下老百姓置业的强烈欲望。一季度商品房的成交面积比批准预售面积多72.59万平方米，比竣工面积多85.53万平方米，我市商品房呈现卖方市场的特性，部分楼盘出现尚在内部认购阶段即被预订一空的现象。

　　四、二手房交易稳步增长，消费者出现惜售心理

　　2005年一季度，全市共办理二手房交易3640户，成交面积40.08万平方米，成交金额6.02亿元，分别比去年同期增长36.59%、7.14%和12.72%。其中房改房成交1218户，成交面积8.75万平方米，成交金额1.18亿元，分别比去年同期增长-17.20%、-13.96%和-6.92%。我市二手房交易在一季度出现减速增长，一方面由于长沙市部分银行对二手房按揭贷款进行了限制，使刚刚起步的二手房按揭业务受阻，影响了二手房的交易活跃；另一方面由于房价的上涨，使部分二手房持有者产生了惜售心理，不愿抛售，影响了二手房的交易量的快速增长，尤其在房改房的交易上表现更为突出。 

　　五、房地产抵押贷款业务加速发展，金融机构仍是房地产业的有甲甲力支撑

　　2005年一季度，全市共办理房地产抵押登记8916起，抵押面积295.37万平方米，抵押金额81.84亿元，分别比去年同期增长20.86%、47.03%和63.35%。其中个人住房抵押贷款8446起，抵押面积101.38万平方米，抵押金额24.55亿元，分别比去年同期增长21.26%、18.20%和37.35%，房地产抵押贷款继续大幅增长，增速在去年出现回调后，一季度表现出了强劲的回升势头。一季度房地产抵押贷款面积和金额的增速分别比去年同期增长了22.36%和56.84%。央行对信贷的紧缩政策，目前没有影响到金融机构对我市房地产信贷的支持力度。

　　六、拆迁幅度全面下降，拆迁难度不断加大

　　2005年一季度，全市共拆迁房屋331户，比去年同期增加了-66.79%，拆迁房屋面积3.58万平方米，比去年同期增长-79.58%，其中拆迁住宅面积3.01万平方米，比去年同期增长-70.02%。由于市政府认真贯彻中央宏观调控政策，适度控制了城市改建的发展速度，从而有效控制了房屋拆迁的规模和数量，使我市城市拆迁工作大量减少。

　　七、经济适用房建设回落，后市偏紧

　　2005年一季度，长沙市经济适用住宅小区建设共完成投资0.93亿元，比去年同期下降74.44%。新开工建筑面积为37.66万平方米，竣工建筑面积为6.55万平方米，销售建筑面积21.32万平方米，分别比去年同期增长-56.96%、-72.01%和-63.37%。经济适用房建设量全面回调，2005年我市经济适用房建设将在50万平方米左右。

　　综上所述，2005年一季度我市房地产市场运行情况良好，供销两旺。仔细分析一季度商品房的供求关系，我市商品房在呈现卖方市场格局的同时，后续大规模建设的高品质楼盘将集中上市。随着房价的上涨，房地产投机资金在我市商品房市场表现也逐渐活跃，市场面在繁荣的背后也隐藏着一定的危机和风险。因此，下一步我市仍应进一步加强宏观调控，根据市场需求调整商品房供应结构，保证供给与需求的基本平衡。同时，也要适度抑制炒房现象，限制房地产投机行为，使我市房价保持在一个理性的区间，以确保长沙房地产市场持续、健康、稳定的发展。