埃及帮助低收入者购房

　　埃及住房、建设和新社区部长苏莱曼最近说，去年下半年埃及政府出台新的房地产抵押法，以及为保证该法律的成功实施而成立首家房地产金融企业塔米尔公司，将激活埃及长期低迷的房地产市场，并有利于低收入人群购房。

　　最近几年，埃及房地产市场基本处于停滞状态。在新的房地产抵押法出台之前，银行只能为购房者提供无抵押贷款，而埃及法律禁止银行在借款人无法还清贷款的情况下没收住房。为保护自身利益，各家银行都规定了一系列繁琐的购房贷款程序，实际上是不愿提供这项服务。

　　目前埃及每年有50万到60万对新婚夫妇，其中80％属于低收入阶层，非常需要贷款购房。自埃及政府1994年采取措施鼓励私营部门投资房地产项目以来，埃及住房供应量明显增加，但因银行不愿提供住房贷款，许多房地产买卖无法顺利交易。为此，埃及有关各方要求房地产经营方式多样化的呼声越来越高。

　　正是在这种背景下，埃及政府推出新的房地产抵押法并成立了塔米尔公司。根据新的法规，在借款人无力偿还贷款的情况下，银行可将其房产公开拍卖，这就为银行提供了利益保障。这一法律的实施已开始推动银行提供住房抵押贷款。塔米尔公司注册资金为5亿埃镑（1美元约合5.8埃镑），将为购房者提供多种服务，其中包括贷款买房、土地出售和修缮房屋等。同时，该公司还将负责评估申请贷款人的财务状况，以及为其量身定制分期付款和抵押贷款的方式。

　　据埃及政府所属的房地产抵押管理机构负责人介绍，抵押贷款购房的具体运作方式是：购房者可以向该机构授权的55家房地产经纪商中任何一家提出申请；经纪商必须向购房者申明各自的权利和义务，以及申请抵押贷款所需的各种条件，并代表购房者同银行及房地产商打交道。塔米尔公司的调研部门将对埃及的房地产企业进行认真调查，然后为房地产经纪商们提供真实的资料。该公司的有关专家将根据房屋所在的位置、大小和其他因素确定其真实价值，然后为房屋的买卖双方确定一个合理的价格。

　　在谈到出台新的房地产抵押法和成立塔米尔公司的目的时，苏莱曼说，这些举措旨在激活房地产市场，帮助低收入者买到住房。房地产专家也一致认为，这些措施将给停滞的房地产市场带来活力，促使埃及低收入人群开始购房，从而为保证社会的和谐稳定发挥积极作用。

　　金融政策失误扩大信贷规模大量投机炒房

　　日本三大祸手酿成房产泡沫

　　日本国土交通省最近发表的今年1月1日的地价统计表明，尽管东京等一些大城市部分地段的地价出现了上涨，但全国的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5％，商业用地价格同比下跌了5.6％，连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46％，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70％，为1974年以来的最低点。

　　这些数据表明，日本不动产市场虽然经过了长达14年的艰难调整，但使日本经济陷入十多年低迷不振局面的负面影响至今依然存在。

　　上世纪80年代后期，日本经济摆脱了“石油危机”的影响后，开始快速回升，生产和需求十分旺盛，出现了历史上少有的繁荣期。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，但这些资金基本上都流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。

　　据日本国土厅公布的数据，1985年，东京的商业地价指数为120.1（1980年为100），到1988年就暴涨到了334.2，在短短的3年间暴涨了近两倍，其中中央区地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫，给日本经济埋下祸根。

　　1991年，日本房地产泡沫破灭致使日本经济十多年来一蹶不振。房地产价格的暴跌导致一些涉足房地产业较深的大、中、小企业纷纷倒闭。据统计，在日本的破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大，仅2000年，包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年破产企业总数的33.6％。2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有1/3以上是房地产公司，创战后上市企业倒闭的最高纪录。

　　房地产价格暴跌还重创了日本金融业，成为日本经济衰退的“罪魁祸首”。房地产价格持续暴跌致使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资彻底失败，根本无力偿还银行的贷款，只能破产。房地产公司以及个人在向银行贷款时虽然都有房地产等资产作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，使得日本金融机构不良债权不断增长，资本充足率大幅下降，不良债权大量增加导致日本金融机构的财务体质十分脆弱，抗风险能力低下。部分金融机构甚至还出现了资金周转失灵等问题，日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭。中小金融机构的破产更是接连不断，日本金融体系发生剧烈动荡，险些引发一场严重的金融危机，日本银行的各项机能均遭到重创。

　　许多专家学者认为，日本房地产泡沫生成的主要原因有三。首先，金融政策失误。日本一再放松银根，使利率创下了历史新低，导致过剩资金大量流入股市和不动产市场。其次，各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。第三，房地产价格暴涨导致企业和个人都纷纷投资和投机房地产，造成房地产业虚假繁荣。

　　抑高保低政策到位

　　墨西哥低价住房庇“寒士”

　　鉴于墨西哥城市化步伐加快，大量农村人口进入城市，中低收入人口的住房问题已成为关系社会稳定的大问题。与此同时，多数开发商选择建造面向社会中上阶层的高价豪华住宅，使得社会福利房的开发不能满足需要。为此，墨西哥政府最近采取了向低收入阶层倾斜的住房政策。

　　今年初，为抑制高档住宅的开发，墨西哥政府上调了此类住宅土地使用许可申请费和抵押贷款利率，控制贷款规模，同时提高产权评估等行政收费和税收标准。此外，银行和全国性抵押贷款机构也根据房屋预定售价规定阶梯式贷款利率，房价和利率成正比，以减少高价房的开发。

　　与此同时，墨政府还通过全国劳动者住房基金机构推动低价房的建设。对于每套房价在15.5万比索（1美元约合11比索）以下的房地产项目，该机构可以低于市场利率两个百分点的利率为开发商提供贷款；中央政府和各州政府降低甚至免除其获得土地使用许可的费用，同时由政府拨款在项目周围兴建道路、学校及医疗机构等配套设施。为了防止投机商炒房，政府规定只有在全国劳动者住房基金机构注册的正式职工才可以申请购买此类房屋，同时对申请人的资格进行严格审查。

　　该机构社会联络部主任比森特•罗德里格斯说，政府干预措施刚出台3个月就出现了明显效果。截至3月底已有600多个低价房开发项目向该机构提出贷款申请，预计今年墨西哥城新增低价房至少10万套。

　　提高利率增加房源

　　英国双管齐下降房价

　　英国房价自2001年初进入新的上涨周期后，3年多时间里连续以每年超过20％的速度增长。为了抑制房地产市场的过分火爆，政府和中央银行从供需两方面入手，采取“双管齐下”的政策和措施，并取得初步成效。到去年8月，房地产市场开始降温，多家抵押贷款银行预计今年英国房价增速将降低至10％左右。

　　房地产市场是支撑英国经济稳定增长的主要支柱之一。为防止房地产过热给经济发展带来风险，英国央行和政府主要从两方面为房地产降温：一是发挥利率的杠杆调节作用，通过提息对购房热进行“釜底抽薪”；二是为增加房源提供政策扶持和引导，以缓解供求矛盾。

　　从“釜底抽薪”方面看，英国主要采取通过央行提高利率导致借贷成本增加的措施。在没有通胀担忧的前提下，为了遏制房地产市场和消费信贷过热的现象，英格兰银行从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，把利率从3.5％这一48年来的最低水平提高至4.75％，导致抵押贷款成本增加，房主还本付息压力增大，有效地遏制了购房出租和首次置业人士的入市热情。

　　从增加房源方面看，英国政府主要采取了两项措施。一是通过政策鼓励增加住房建造。受财政大臣布朗委托，英国央行货币政策委员会成员之一凯特•巴克对英国房地产情况进行全面调查后于去年3月初提交报告建议，为满足需求和抑制房价，每年必须再多建造7万所住房。根据巴克的建议，布朗在2004－2005年度的财政报告中宣布，政府将建立房地产投资基金，并对这种投资予以免税，使零散投资者更容易投资房地产开发。二是对城市改造中夷旧建新给予政策扶持。在这方面，政府拿出更多公共土地用于房屋建筑，并增加对废旧建筑进行除旧布新的贷款。

　　英国政府于去年底通过了《住房法2004》，就如何确保建造足够的低收入群体买得起的“社会性”住房、创建更加公平和良好的住房市场以及加快实现政府关于2010年“体面”住房目标等作出一系列切实可行的规定。

　　此外，政府部门对用于住房建设的公有地皮从批准到开工的时间都有严格规定，以防地皮被搁置或挪作他用。政府监管部门对房地产市场进行严格的监督，防止人为扭曲市场正常运作和哄抬价格的现象发生。

　　(作者：杨文静、明金维、乐绍延、叶书宏、刘桂山)