每一次国家经济出现过热苗头，房地产行业都会首当其冲成为“替罪羊”。一些经济学家更是对房地产价格切齿痛恨。其实高房价不应该承担房地产房行业过热的全部，应该警惕的是金融风险对地产过热的推动作用。 

　　时间进入2005年6月，在国八条、七部委新政相继出台后，以上海为首的全国各房地产重点区域普遍出现购房人持币待购、交易量暂时下降的局面。这种现象到底还会持续多久？最近，房产新政、房价走向成了所有买房人和卖房人最关心的话题。其中房价更是成为地产新政的焦点。 

　　上海生病，全国吃药 ------ 衡量房价高低不能搞一刀切 

　　“上海生病，全国吃药”可能是眼下中国楼市最流行的说法，的确由于受到上海高楼价的牵连，全国大多数地产市场都在遭遇“国八条”等地产新政的“制裁”。据介绍，由于受到政策影响，近期不仅上海市，在全国很多城市都存在开发商“持币待购”和置业者观望楼市降价的现象。一些开发商甚至停止了一切有关楼盘促销的广告宣传。僵局已经出现，谁会最先打破僵局，僵局还要持续多久？对此房地产售价成为最敏感话题。 

　　关于房价问题，目前的情况是没有人能拿出具有说服力的证词。纵观全国市场，成为新政矛头区域应该是长三角和珠三角。对于全国其它城市的房价来讲，多数城市房价的增长还没有偏离正常轨道。在上海刚刚结束的全国工商联住宅产业商会揭幕大会上、来自全国各地住宅商会的开发商代表纷纷吐出苦水，认为这种全国一刀切的行政调控房价行为是在搞株连。 

　　理性分析上海房价过高问题，必须正视上海在长三角经济圈的带头作用。看上海房价高低不能把上海放置在普通城市的范畴。作为中国目前最具竞争力的城市，魅力城市应该有魅力房价。例如上海外滩、淮海路一带的房产，已经不是上海人的市场，可以说是全国人的上海外滩、淮海路，甚至可以说是世界的。 

　　如果把它上升到与美国纽约和日本东京地产市场界面，上海作为世界前四位的国际化大都市，市区黄金区域出现高房价现象也就可以理解的。另外上海房价的整体增长现象应该是长三角城市带崛起的折射。目前上海已经与苏州、杭州、南京等城市形成2小时半径经济圈。这对于上海房价来讲是一次“大解放”式的转变，可以说，现在是全国人都在买上海的房子。 

　　相对于上海，深圳的日子要好过一些，作为珠三角地产龙头城市--深圳的房价并未成为“千夫所指”。但近期深圳房地产主管部门对“国八条”的热衷程度已经远远超出深圳房价热度，市场应该对这种行政行为警惕。 

　　相比上海，深圳的房价并不算高，环视深圳楼市超过每平方米万元的房价并不多见。翻开历史统计，深圳房价7年来平均增长幅度只有5％左右，这和深圳的物价上涨速度是相对等的。另外7年来深圳的人口更是从原先的700万突破千万大关（包括暂住、流动人口）。这相对有着强大外销（香港）市场支撑的深圳楼市，深圳房价尚不会成为新政打击重点对象。 

　　房价 -------- 不是市场过热的罪魁祸首，金融风险应当警惕 

　　近期深圳特区报策划了一次活动，对二十五年深圳地产进行了一次深刻的总结，结果发现二十五年的深圳特区发展史其实就是一部深圳地产的缩影。其中深圳地产对于城市贡献更是有目共睹。深圳市是房地产市场比较发达的城市，房地产业是深圳市重要支柱产业之一，在社会经济中占有重要的位置。从上世纪八十年代中期开始，深圳房地产投资逐年增长，对社会经济的发展起着重大的支持作用。以2004年为例，深圳房地产业对深圳GDP的贡献达到5％以上；深圳房地产投资的不断增长，有力推动了国民经济的投入，增加了就业机会，成为深圳社会经济发展的一个重要支柱，在推进深圳城市化建设中发挥重要的作用。 

　　即使是这样，每一次国家经济出现过热苗头，房地产行业都会首当其冲成为“替罪羊”。一些经济学家更是对房地产价格切齿痛恨。其实高房价不应该承担房地产房行业过热的全部，应该警惕的是金融风险对地产过热的推动作用。 

　　在记者于6月6日在上海参加的全国工商联住宅产业商会揭幕大会上，全国工商联住宅产业商会会长、全国房地产商会联盟主席聂梅生女士对于房价问题发表了自己的看法：“这场政策行动对于房地产市场还不仅是宏观调控，后面一连串的政策细节将要出台，现在的大形势还是要从积极方面去理解，搞清楚宏观调控政策房地产的背后是什么，要把这些事情想清楚。恐怕这次宏观调控的背后有几个声音，一个是国家经济的安全性，一个是金融的安全性，经济学家考虑得多，说是有泡沫，有过热，金融就不安全，金融不安全经济就不安全，所有这些环节有一定的联系，所以要从更多方面去了解宏观调控的力度和压力”。从聂梅生女士的一番言语中应该可以真切的反映出目前地产新政的某些尴尬。 

　　房价 -------- 四面红灯，走进房价的误区 

　　从市场经济的观点去分析一下高价位的房子和经济适用房。这里面出现一个误区：现在的高档房比例并不是太高，但是由于面积大和价位高，所以在面积总量当中占了15％，每增加1％套数的高档房就拉动房价平均上涨3％到4％，而经济适用房又在下降，每下降5％，就影响平均房价下降3％到4％，就认为同一个城市应该同档来比较，这里边还有一个误区和误导。 

　　因为十五计划当年制定了一个--十五末期基本实现每户拥有一套功能相对齐全，综合质量高的计划，并提出私有率达到百分之百。这个政策是有问题的，现在美国那么发达，住房私有率是48％，居者有其屋的意思是人人有房住，不是人人有房产，更不是人人买新房，如果倡导人人买新房必然会出现投资过热，流通到新房里面。没有出租部分就不对，中国的房地产开发商不持有物业，这是中国的特点。目前中国比较开明的开发商就持有商用物业，这是一种比较稳定长远的发展，应该增加房地产直接融资的部分；如果有融资渠道大家就不会都去炒房，而是通过金融工具去投资，而不是直接在市场上炒房。 

　　另一个关于房价误区是市场紧盯房价上涨，往往忽视房物成本的增长和建筑质量的大幅度提高。在房地产售价方面，造成楼价上涨最直接的土地成本问题，也是造成楼市四面红灯的关键因素，上海知名开发商卢铿对记者大吐苦水：“引起楼价上升的重要因素主要是来自于招拍挂的政策在有些地方受到了不太正确的引导，现在招拍挂基本上各地都是这种状态，就是价高者得，这就无形抬高了土地成本”。还有一个现象是，市场只关注房价的增长，很少有人关注房屋质量的提高，拿十年前的房价与现在的房价比较这是不科学的，十年前的房屋量与今天的房屋质量不可同日而语。 

　　另外还有一个负面影响就是很多媒体在特殊的形势下，发表的意见是有倾向性的，这样就使得在一段时间内产生大量的媒体语言，对这个行业是不利的，所以这些东西都应该受到重视，现在确实不是说压房价的问题，而是救这个市的问题。

　　(作者：蔡照明)