5月是一年中最好的季节，但今年的5月，地产商的日子不好过。

　　4月25日，中国人民银行决定将存款准备金率由现行的7％提高到7．5％，锁定商业银行1100亿元。同日，差别存款准备金率制度也开始实施，38家存款类金融机构开始执行 8％的存款准备金率。4月底，国务院及国务院办公厅连下三道令牌，均与房地产有关：房地产开发项目资本金提高至35％及以上；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全面清理固定资产投资项目。几乎同时，中国银监会兵发五路，清查包括房地产信贷在内的信贷等。

　　控制土地和信贷，即等于扼紧了房地产业的咽喉。正如历次宏观调控多以房地产首当其冲一样，此次国家亦是如此施加宏观调控于房地产业。

　　5月，是否将成为房地产市场的大拐点

　　5月 9日，高层领导在上海主持召开了江浙沪土地和房地产工作座谈会。此前，国土资源部和建设部分别召开了部分省（市）国土资源厅（局）长、土地储备中心主任座谈会，部分房地产开发企业座谈会。会后传出的信息表明，中央还准备了其他的调控手段，随时可能发出。

　　众多地产商惊呼，国家调控之拳太重。业内人士最感恐慌的是，一批在建的房地产项目，有可能因为对开发贷款的严格限制，而缺乏后续资金，成为半拉子工程、烂尾工程；即使不限制个人住房消费信贷，仅因为这些调控措施的接连出台，消费者产生观望心态，购房需求受阻，可能造成新一批商品房积压。但另一方面，半年不批地，则可能加速部分城市积压商品房的处置。

　　也有一种反映，新政策对有土地没有钱的企业可能是坏事情，对没有土地有钱的企业可能是好事情。一位属于后者的开发商说，“我没有银行贷款，以后也不准备向银行贷款”。 SOHO（中国）老总潘石屹认为，中国房地产业不可能重现10年前的情形，因为国家经济总量、所有制形式、房地产投资的资金来源和消费需求均大为不同。

　　准确预测调控政策对房地产市场的影响是困难的，不过有一点，房地产投资增幅将应声下滑，这正是国家宏观调控的主要意图之一。其实，据有关人士透露，虽然国家宏观调控措施 4月底才发出，但 4月份全国房地产投资已呈下降之势。按照这种趋势，全年房地产投资将比去年同期大幅减缓。 

　　房地产行业面临重新洗牌

　　“房地产金融调控新政，使房地产行业蕴含着重新洗牌的可能性。”这是房地产业人士比较一致的观点。

　　“国家所实施的金融政策，已经规划出了房地产市场的基本轨道。”北京金地总经理陈长春作了一个非常形象的比喻，“高速公路：通常是指拥有大量资金和专业开发水平的房地产商；国家一级公路：指资金比较多，但开发能力、或者说项目运作能力还不是很强的发展商；乡间小路：小的项目公司。新制度的出台把三条道路的界限划得更加清楚，对它们所起到的限制作用呈逐步加强的趋势，防止了‘大家混在一条马路上谁都跑不快’的不公平的竞争结果。”

　　从这个意义上来说，金融门槛就是这三条基本轨道的界限。从去年6月的央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121文件），到 8月的国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件），到今年 3月的中国银监会发出的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，再到国务院最新的通知，无一例外地都显现出了金融调控的作用。

　　业内人士分析，121文件中规定，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对购买第二套以上住房的，应适当提高首付款比例；它对开发商自有资金的规定也只有30％。此次国务院的通知对金融界限制更为严格，其中对房地产开发商的资本金要求从20％上升到了35％。

　　房地产开发（不含经济适用房项目）固定资产投资项目资本金比例由 20％提高到 35％，就意味着房地产开发商的银行负债率不能超过65％。而据业内人士透露，目前许多开发商的负债率都达到了80％到90％，一般来说，50％到60％的负债率才是比较健康的。

　　这样一来，开发商处在哪条轨道便一目了然了。显然，面对金融政策的收紧，最危险的还是那些驶在“乡间小路”的房地产企业。

　　“负债率过高的房地产企业一旦资金不能立即接上，将被无情地淘汰出这个市场。可以预料的是，市场将会进一步两极分化。新的金融政策可能会导致新一轮的行业洗牌。”潘石屹指出。

　　“资本金金融政策的推出，某种意义上来讲能够起到规范市场的作用。”陈长春指出，行业洗牌的另一种表现就是房地产市场将会出现地产企业的整合，他说，“这对于地产界来说是好事，大家可以在土地资源、资金资源、项目经营管理三个方面的能力进行互补，互补效果好的情况下对地产市场的良性发展有好处。”

　　即使如此，精明的大地产商们仍然时刻保持着头脑的清醒。陈长春说，政策的新调整“对于房地产项目公司来讲有个值得思考的问题：大盘的操作项目所需资金的比例将会增加，房地产企业在开发大盘时所需要的资本金比例和分期到位的资金安排是个比较关键的内容。如果今后土地更多地进行市场化直接供给，在土地储备上就要减少，房地产开发单位就可以有选择性地购买土地，保证正在开发的项目、准备开发的项目和储备项目三者之间的平衡，这对企业来讲就不会有大的风险”。

　　震荡过后是平稳的市场

　　中国第一季度固定资产投资增幅超过43％，其中房地产投资增长41％。这组数据成为“投资过热”的另一有力证据，也成为中央政府同时启动土地和信贷这两个重要“闸门”，调控房地产市场的重要参考。

　　“土地和信贷作为经济两大重要生产要素，中央一定会死死地看住，力图将过热的投资增长压下去。”任志强说。其实，从去年下半年开始，政府陆续出台加强土地管理、控制信贷过快增长的政策就已向房地产投资亮出了“严控”的牌子，只是这些措施的实施力度还不够大。

　　“在今年货币当局的调控目标中，全部金融机构新增人民币贷款2.6万亿元左右，去年这一数字是2.77万亿元。而第一季度的新增贷款就达9.131亿元，在1/4的时间里已经消耗 1/3的目标额度。”农行的知情人士透露。

　　土地方面，国土资源部发布的数字显示，近7年来全国耕地减少1亿亩，其中600多个县、市的人均耕地面积低于0.8亩的国际警戒线。即使在国家实行最严格耕地保护政策的 2003年，全年净减少耕地也达253.7万公顷。

　　“中国正处于经济增长的上升阶段，投资增长有一定的客观必然性。但在固定资产投资‘大干快上’的背后，是一些地方政府靠经营土地筹集资金，大搞形象工程；一些企业用相对低的成本获得土地，又以土地去抵押贷款；加上银根一度比较宽松，助长了投资扩张的冲动。”一位房地产业专家指出，对房地产的投资冲动通常情况下都会加大银行的金融风险。

　　“在土地方面，各地原先征收的土地和开发商手中的土地资源还不少，只要盘活土地存量，不会影响经济发展。在控制信贷规模方面，央行只是提高存款准备金率0.5个百分点，而全年信贷新增总规模2.6万亿元（不包括外汇贷款）的调控目标并没有改变。只要正确把握信贷投向和规范信贷行为，把重点放在严格控制新开工项目上，完全能够保证符合国家产业政策、有市场、有效益的企业对流动资金的正常需求。”部分经济学家的观点显得比较乐观。