各区、县（市）人民政府，市直机关各单位：

　　为认真贯彻落实《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电[2005]8号）和《国务院办公厅转发建设部等7部委<关于做好稳定住房价格工作的意见>》(国办发[2005]26号)，进一步加强对我市房地产市场的规范、引导和调控，做好供需双向调节，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进我市房地产的健康发展，现就有关事项通知如下：

　　一、提高认识，切实负起稳定住房价格的责任

　　（一）房地产业是我市国民经济的重要支柱产业，住房价格一直是社会普遍关注的经济问题和社会问题。保持我市住房价格，特别是普通商品房和经济适用住房的价格稳定，是维护广大人民群众切身利益的大事。各级各相关部门要从实践“三个代表”重要思想、构建和谐社会和落实科学发展观的高度，把稳定住房价格工作提到重要议事日程，切实负起稳定住房价格的责任。

　　（二）为认真做好我市稳定住房价格工作，市人民政府成立以分管房地产工作的副市长为组长，分管房地产工作的副秘书长为副组长，市房产局、市物价局、市财政局、市建委、市国土资源局、市规划局、市监察局、市统计局、市地税局、市经济适用住房办公室、人民银行长沙中心支行等部门为成员单位的长沙市稳定住房价格工作领导小组，负责我市稳定住房价格管理工作。领导小组下设办公室，办公室设在市房产局，由市房产局局长任办公室主任，负责协调或整合各职能部门稳定住房价格的措施、方案与行动，并具体负责我市稳定住房价格管理的日常工作。各县（市）人民政府也应成立相应机构，认真做好本县（市）稳定住房价格的工作。

　　（三）市稳定住房价格领导小组应协调市建委、市国土资源局、市房产局、市物价局以及其他部门将各自开发的房地产信息系统进行整合并网，在政府公开网站和房地产交易市场公布房地产相关资讯，及时披露有关房地产开发信息，建立全市统一的房地产预警预报系统。领导小组要定期或不定期召开联席会议，分析全市房地产变化态势，对房地产价格各异常情况及时进行监管，并制定相关应急预案，及时处理和防范房地产出现的问题。加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。

　　二、强化规划，调整住房供应结构

　　市城市规划主管部门在符合城市总体规划的前提下，调整、优化居住用地布局和结构，从规划的源头上严格控制高档商品房，停止审批容积率在0.8以下低密度的高档住房建设，并严格控制审批其他高档住房建设。优先并加快审批中低价位普通商品住房和经济适用住房的规划项目，在项目选址上予以保证。在建筑设计方案审批中，要严格控制中低价位普通商品住房和经济适用住房的套行面积。经济适用住房单套建筑面积控制在60-80平方米之间，中低价位普通商品房单套建筑面积控制在120平方米以下，容积率在1.0以上。对于中低价位的普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地率等规划设计条件，市物价局会同市房产局、市建委提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套行住房的有效供应。加强房地产开发项目的规划许可监管，对2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤消。在规划审批上，提高住宅在房地产开发建设项目中的比例，降低用地内商业建筑的建设量，提高住宅小区的档次、品位，提高其性价比。

　　三、管住源头，积极发挥土地供应调控作用

　　（一）做好土地的供应和管理，是稳定住房价格的前提与关键。我市对土地供应在控制年度总量和科学合理确定其结构比例的同时，要进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，确保并逐步提高经济适用住房、中低价位普通商品房住房和廉租住房的供应能力。严格控制高档住房的用地供应，继续停止别墅类用地供应。

　　（二）要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。

　　四、依法拆迁，严格控制拆迁规模

　　根据我市经济社会发展的需要，严格依照土地利用总体规划和城市总体规划，合理确定年度拆迁规模、严格控制拆迁总量、科学制定拆迁计划。2005年城市房屋拆迁总量控制在年总量以下，以后每年全市城镇房屋拆迁总量原则上与上年持平；依法严把《房屋拆迁许可证》的审批关，不符合法定条件的项目坚决不予发放拆迁许可证；同时要大力加强拆迁执法力度，依法依规按程序适用行政强制拆迁；在确保拆迁当事人合法权益的基础上，合理控制城市建设用地成本。

　　五、加强经济适用住房建设，着力增强中低价位普通商品房供应，完善廉租住房制度

　　(一) 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《经济适用住房价格管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》和建设部7部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》的有关规定和精神，我市经济适用住房实行政府指导价，廉租住房租金实行政府定价。

　　(二) 逐年提高廉租住房主、经济适用住房、中低价位普通商品住房土地供应比例。我市年度商品住房土地实际供应总量和结构比例由市人民政府对外公告。

　　(三) 要严格落实经济适用住房项目招投标制度，加强经济适用住房建设管理，切实降低开发建设成本。市房产、物价部门要严格按照规定，核定经济适用住房价格，并监督执行。经济适用住房销售价格由市物价局会同市房产局按3%的利润率审定销售基准价格，开发商可在此基础上按不超过5%的上浮幅度销售。实行一房一价，取消现有的户控内、外价格和配套设施附加费；实施纯经济适用住房小区建设，取消经济适用住房建设中的商品房比例。经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证5年后，方可上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房的一定比例缴纳收益；出租经济适用房的，应当补缴土地收益金。市物价、房产、建设、国土资源部门要综合考虑经济发展、居民收入、级差地租、建设成本、产业利润等因素，核定中低价位普通商品住房指导价格。

　　(四) 进一步开展城镇最低收入家庭住房困难情况调查，全面掌握廉租住房需求情况，以政府投入为主，多渠道筹措资金，逐年分期分批解决廉租住房，切实解决最低收入家庭基本住房需要和促进住房条件的改善。廉租住房户型面积控制在50m2内，廉租住房的租金标准由市物价局会同市房产局审定。

　　六、调整政策，严格商品住房转让环节税收征管

　　（一）充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自2005年6月1日以后，对个人购买住房不足2年转让的，应全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转让的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转让的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　（二）市地税部门要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理，对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。市房产等部门要积极配合市税务部门把房地产税收税源控管到关键环节，加强相关税收的征管，具体办法按国家税务总局会同建设部等部门制定的办法执行。

　　七、整顿秩序，严肃查处违规销售行为

　　（一）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，严禁商品房无证预售行为。房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》之前，不得进行商品房预售。不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。对未取得《商品房预售许可证》擅自进行预售商品房的，责令其停止违法行为，并依法处罚。严格限制期房转让行为，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续，房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

　　(二)积极创造条件，逐步建立商品中(预)销售项目网上集中公示市场。各房地产开发企业在销售其商品房时，都应到房产部门统一的房地产交易网上公示，以集中、公开、利民的方式，方便广大商品住房需求者进行比较、择优选购。

　　(三)严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。根据《房地产开发企业资质管理规定》对我市房地产开发企业资质实行年度审核。从事商品房销售代理的企业必须是依法设立已取得工商营业执照并在市房地局进行了备案登记的房地产中介机构。对虚构买卖合同、囤积房源以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格(位)和套型面积控制性项目建设要求的，市房产局、市建委要将以上行记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。

　　(四)根据《中华人民共和国价格法》的有关规定，对发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购，擅自定价销售，和不履行备案公示、不明码标价以及价外加价或乱收费等行为，由市物价部门依法从严查处。

　　长沙市人民政府

　　2005年六月七日