十届全国人大三次会议表决通过的《政府工作报告》明确提出，重点抑制房地产价格过快上涨。此后，在不到一周的时间内，中国人民银行便先后推出两项政策：3月16日，宣布上调个人住房贷款利率水平；3月21日，启动信贷资产证券化试点。 

　　“调整房贷政策，解决的是增量问题，侧重于当前效应；而资产证券化解决的是存量问题，偏重于长远效应。”对于一周内两项政策联袂出台的影响，作为世界银行国际金融公司在中国投资的以房地产金融业务为主的公司，安家集团北京公司副总经理杨大勇这样评论。 

　　动利率，防范增量风险。此次央行调整个人住房贷款政策，一是上调现行的住房贷款利率下限水平。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。 

　　据悉，工农中建四大行日前均已根据央行规定的房贷下限利率，制定出各自的利率水平和内部定价规则： 

　　中国工商银行的总体原则是，各分行“可以执行下限5.51%利率，首付比例各行根据所在地区和市场的情况确定”。 

　　中国农业银行表示，原则上执行央行的下限利率，即相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。 

　　中国银行在其下发到各分行的文件中要求，对申请第一套住房贷款的个人执行下限利率，对申请第二套以上住房贷款的个人执行基准利率，个人住房贷款最低首付款比例仍维持现行的20%不变。 

　　而中国建设银行将执行央行的基准利率。这意味着在建行贷款的成本将高于其他银行。以5年以上贷款为例，建行的利率是6.12%。 

　　专家认为，此次调整商业银行个人住房贷款政策，可以从消费者的资金供给源头上抑制房地产市场的过热，也表明央行已经高度关注房地产信贷中可能存在的风险。 

　　杨大勇认为，通过提高房贷利率，可以在整体上降低房地产市场资金的增量。同时，这也是央行对日前业界“房地产市场泡沫”观点的一种回应。当然，央行并不希望通过提高房贷利率让“泡沫”破裂，因为“泡沫”一旦破裂，最终的受害者是商业银行。 

　　证券化，化解存量风险。在防范房贷增量风险的同时，化解住房贷款存量风险的任务也日显艰巨： 

　　在三年前，我国住房贷款余额占金融机构贷款总余额还不到2％。而仅一年之隔，即到了2003年年底，我国住房贷款余额已经达到1.2万亿元，占贷款总额的比例跃升至10％。据测算，以目前的速度发展，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重，预计会从2001年的39％，上升到2005年的42％-67％、2010年的45％-62％。 

　　高速增长的住房贷款是占用信贷资金时间最长的贷款。由于银行吸收的资金往往以短期为主，而发放的住房贷款却几乎都是10年甚至20年、30年，这对信贷资产的流动性提出了越来越高的要求，资金短缺、资本金不充足问题也随之出现。一旦银行资金流动性不足，“贷长借短”的矛盾就会突出。 

　　分析人士认为，正是出于这样的考虑，央行于3月21日宣布，国家开发银行和中国建设银行先行信贷资产证券化（ABS）和住房抵押贷款证券化（MBS）试点。资产证券化问题专家、北京大学经济学博士黄嵩说，从长远来看，推出资产证券化，能够改善商业银行资产负债结构，特别是有助于防范银行房贷风险，从而推动房地产业的长远发展。 

　　采访过程中，有关人士还提醒，“从政策出台的角度看，这两项政策在结构上有一些缓冲、平衡的考虑。” 

　　中国农业银行研究室研究员许多认为，一方面，由于资产证券化可以帮助商业银行提早收回期限较长的房贷，因而提高了银行这部分资产的流动性；另一方面，由于购买证券化产品的资金原本可能不会投向房地产市场，但买了证券化产品后，银行有可能把这部分资金再次用于房地产市场。从这个意义上说，房贷证券化可在一定程度上促进房地产市场的发展。特别是住房抵押贷款证券化，势必增加房地产市场上的资金量。 

　　“从央行的考虑来看，既要抑制房地产市场的过热，又不至于造成房地产市场的突然、全面的收缩。”有人士如是评析。 

　　而在黄嵩看来，在上调房贷利率的背景下，推出MBS产品对提高资产证券化的市场吸引力会有所帮助，因为基础资产的现金流增加了，产品的收益也就可以提高。