去年以来，随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定的控制。但是，由于市场需求偏大，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理，开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。为抑制住房价格过快上涨，国务院出台八条措施，核心是要求地方高度重视稳定住房价格工作，切实负起稳定住房价格的责任。         

　　4月27日，总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析房地产市场形势，认为：目前房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，结构不合理，市场秩序比较混乱。并提出八条措施加强引导和调控：

　　一、高度重视稳定住房价格；

　　二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；

　　三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；

　　四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；

　　五、正确引导居民合理消费需求；

　　六、全面监测房地产市场运行；

　　七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；

　　八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

　　八条意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致——那就是稳住房价。核心内容在于：

　　甲甲1 强化规划调控，改善商品房结构。加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。

　　2 加大土地供应调控力度，严格土地管理。

　　3 切实整顿和规范市场秩序，加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。

　　甲甲意见的出台是中国地产政策的一道曙光。不论对于开发商，还是老百姓来说都有着切实的意义。而对年轻的中国地产业来说，这更意味着希望。

　　（一）主管部门协同作战

　　在国务院的统一部署下，各有关部门已经先后表态，并纷纷开始在自己职权范围内，为稳定房地产采取动作。

　　2005年4月4日，中国人民银行副行长吴晓灵接受采访时表示，央行利率政策作用有限，调控房价还得土地税收政策配套。这透露出央行直接召唤其他部门协同作战的信息。

　　财政部副部长肖捷在“中国发展高层论坛”上已明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。

　　紧接着在央行此次调高个人房地产贷款利率后，银监会表示，将对北京、上海等房价涨幅过快城市进行彻查。

　　上海

　　上海目前是中国房地产市场最热地区。近几周来，上海和其他地方的政府都出台了遏制房地产投资的新措施。上海市政府发言人焦扬表示，上海从市长﹑市委书记到下面的各级领导都在按中央精神努力采取措施给房价降温。

　　北京

　　3月31日，北京市国土资源局也召开新闻发布会，首次公开披露了开发商的真实土地成本，并表示，北京市现有土地资源足以保证每年的经济适用房建设。

　　（二）市场反应

　　面对各个主管部门的轮番表态，市场信心已开始出现动摇，有投资者开始寻求变现，但也有部分资金实力强大的投资者开始从短炒转做中长期投资。

　　央行调高房贷利率后，对利用信贷资金做短炒的投资者影响最大。这部分投资者，用少部分首付，套取银行二三十年的贷款，然后借助短期转手买卖，赚取“差价”。利率调高后，此类炒房人有的由租转为售，有的准备提前还贷。

　　另据上海市有关机构统计，近期的上海二手房市场交易增幅约在15%左右，但相应的房屋价格并没有出现太大变化。近期，记者在房产之窗、上海热线等网站的二手房挂牌处查询后发现，上述网络交易平台上的确出现了二手房网上挂牌显著放量的迹象。在央行采取调高房贷利率措施之前，浦东地区的挂牌房源多在200到300套之间，在央行采取调高房贷利率措施后，挂牌房源明显增多，浦东地区的挂牌房源已经增加到400到500套左右。但价格的变化幅度并不太大。

　　针对近期的房价走势，有市场人士表示，国家的政策已经取得了一定的效果，像2004年底到2005年初那种疯狂的房价暴爆涨态势，已经不复存在。但房价目前并没有出现明显的稳定、回落的态势，只是处于一种短暂的僵持阶段，市场正在寻找新的方向。

　　（三）业界反响

　　国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》的下发，八条意见的出台，敏感的地产商们不再沉默。

　　2005年4月15日，由深圳万科、北京万通、河南建业、沈阳华新、华润置地、天津顺驰等一批中国较具市场影响力的房地产企业共同发起的中国城市房地产开发商策略联盟，其轮值主席胡葆森针对近期国务院发布的稳定房价八条意见向联盟各成员单位发表了自己的见解，并对目前房地产市场的热点问题提出了一些看法：

　　2004年以来，中央政府根据整个宏观经济发展需要和房地产业发展状况采取了系列的宏观调控措施，政策第一阶段以控制供应为主、防止房地产投资过热和开发环节的金融风险的政策使房地产投资过快增长势头得到了一定的控制。进入第二阶段，2005年对房地产调控的重点以控制需求，主要是投机性需求为主，主要目标是防止房价涨幅过高和消费环节的金融风险。2005年3月26日发布的国务院办公厅的通知中，关于市场形势的判断，我认为基本上是客观、准确的。其从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入的关于稳定住房价格的指导思想、基本思路和主要措施均为现实之举。责成省市地方政府采取有效措施，抑制住房价格过快上涨，不搞“狠猛”的一刀切，这体现了中央政府在实施新政策方面的务实与稳健。

　　在中央政府的态度、意见和政策指引下，各级政府将在利率、土地、税收政策和房地产市场交易法规等方面进行全面的调整。可以肯定的是，这些政策将在短期内对控制房价上涨过快、打击投机性炒卖行为有比较明显的效果，房价有望回到平稳变化的轨道上来。但我认为，鉴于土地供求及消费供求决定房价的长期走势，房价是否会出现下降，尚不能肯定。同时，从长期来看，一切可以控制需求的手段，如加息、征收不动产税等，都将加重购房者负担，长期可能违背政策出台的初衷。未来，要解决贫困家庭的居住问题，重点在于完善住宅保障体系，要降低中低收入家庭的购房负担，长期重点仍在于增加供给。从控制金融风险的角度来看，对金融稳定构成威胁最大的，是利用银行贷款作为资金杠杆的投机性炒作行为。因此现行政策最重要的是它的针对性，如果不能有效区分作用对象，那么受影响最大的，将是有效的实际需求。因此，未来的调控政策走向将更应趋向长期效果。

　　对若干热点问题的看法

　　1、有关地价上涨对开发商的利润和增值收益问题。

　　土地价格对开发商来说是成本，它的上涨不可能给开发商带来收益。事实上，世界房地产发展史表明，过高的地价和因此导致的资金占用增加将降低房地产企业的资本回报率，阻碍企业的高速增长。如果开发商的利润有所上升的话，其增长主要来源于土地供应低于住房需求，而非地价上涨。

　　现在，媒体上对开发商“暴利”的指责甚嚣尘上，我认为，舆论所指责的行业暴利，主要是由于土地管理体制的缺陷和其他历史的原因，行业中还存在一些不规范的现象。随着行业的不断成熟，这种现象已越来越少，并最终消失。规范运作的企业更多的是通过前瞻性的市场判断、更准确的市场细分与定位和独创性的产品创新，追求可能的附加收益，而不可能是暴利。

　　2、有关中低收入家庭的购房需求的解决。

　　现在，由于不少老百姓买不起商品房，开发商成为被指责对象，这一现象，需客观地分层次对待。对于城市低收入者基本生存性的居住需求，应通过住宅保障体系来解决，不能仅由市场来承担责任。以往，作为保障体系的重要体现形式，经济适用房并没有很好地体现其初衷，如何保障它的实际效果是当前之重。它的基本定位应该是消耗最少的土地资源，为尽可能多的家庭提供最基本的居住条件。而对于有一定购买能力的城市中低收入家庭，他们要满足的是改善性需求和自有房屋需求，这只能通过市场化方式解决，关键在于通过市场方式降低城市低端住宅的购房总支出，而不是退回到非货币分配的老路上去。

　　3、有关房价上涨与土地供应的关系问题。

　　目前房价上涨与土地供应收紧确有着密切的关系，但这二者之间又确有区别。房屋供应的最大瓶颈是土地供应，土地供应的最大瓶颈则在于基础设施。基于此，目前即使政府完全敞开供应土地，也并不意味着马上就有大批土地可以进入开发。土地开发需要投入，目前基础设施建设、土地开发的重任主要由政府独自承担，导致政府压力过大。为解决这一难题，土地一级市场可以在政府的指导下逐步放开，引入民间资本，有前瞻性地增加土地供应。同时，对于城市中不少可利用的存量土地，其开发成本更低，见效更快，有必要鼓励房地产行业的合作对其盘活。这些措施势必对增加土地供应、平抑房价会有着不可替代的作用。

　　对联盟的建议

　　1、积极响应政府号召，努力维持市场秩序，承担应有的社会责任。

　　2、优化项目操作流程，严格现金流管理，缩短从“现金到现金”的运作周期。例如加大销售回款力度，加快实现资金回笼，特别是预期利润率较低、现金流不够稳定的地市项目和现金流累计尚为负值的项目公司，适当增加公司现金持有量。又比如改善经营管理方式，提高资金周转率，拓展直接融资渠道，增加股权性融资，大幅降低资产负债率，减少对商业银行贷款的依赖程度。

　　3、适当调整市场策略和产品策略，加强产品研发创新，进一步提升产品品质和价值。

　　4、强化合法规范操作经营意识和行为，未雨绸缪，从容应对政府可能采取更为严格的市场监管政策措施，降低市场经营方面的法律风险。

　　甲甲5、联盟成员单位之间要进一步加强交流与合作，抓住有利时机，积极提高市场占有率和规模效益。

　　甲甲作为国内房地产行业最具影响力的地产联盟组织，此次是中城联盟首次书面正式回应八点意见，代表了房地产行业大多数主流企业的声音。

　　与中国城市房地产开发商策略联盟不同，华远集团总裁任志强，则专门撰写了一篇长达40多页、洋洋洒洒近2.5万字的文章。这篇题为《对形势的判断与对策》的文章，以全国工商联住宅产业商会报告的名义，递交到了权威部门。 他强调，没有人会反对有利于房地产市场发展的任何调控措施，但由于对市场与形势的判断不同，就会产生对市场的发展趋势，因判断不同而形成不同的对策。

　　他认为，房地产在总建筑中的比重已从1998年不到30%上升到了超过60%的重要位置，成为拉动中国经济增长的重要支柱产业。同时，中国的城市化进程已成为不可阻挡的必然发展趋势。城市化进程随着经济的发展已出现了逐年加速的作用，从最初的年城市化率0.2%发展到年城市化率接近2%或更高的水平，其增速约提高了10倍。

　　政府可以用行政、经济的各种手段控制和限制房地产业的投资与生产，可以在控制供给的同时限制需求的快速扩张。但不管是用任何手段，包括最强硬的计划管理手段，都无法堵住城市化的浪潮。 

　　仔细对照，胡葆森与任志强的观点其实有不少相近之处。但颇具意味的是，胡葆森在信的最后，语重心长地劝告其他地产商说：“积极响应政府号召，努力维持市场秩序，承担应有的社会责任。” 

　　（四）专家观点

　　信托专家、经济学家孙飞博士解读“国八条”

　　—— 构建和谐地产

　　住房价格上涨过快，上海、杭州、温州等地的房地产市场出现了较大的泡沫，这虽然是中国国民经济的局部性和结构性问题，但如果不及时加以调控，就可能演变为全局性问题，并导致泡沫的破灭及房市的崩盘，从而影响整个国民经济的健康运行。

　　“国八条”实际上是以行政负责制的方式对房价实行调控，从市场调节上升到行政手段，可见中央已意识到房地产过热的严重性，对房价铁碗调控，决心之大前所未有。上海市政府已经定下了2005年房地产市场调控目标：通过金融、财政等手段将房价涨幅控制在个位数，必要时将采取行政措施。这已成为上海有史以来对房地产市场最严厉的一次调控。中央对国内房地产形势的判断十分准确，治理措施针针见血，但对于房地产市场的反应还有一个滞后的过程。中央对于经济的调控能力和艺术越来越高，我相信政府还会根据调控中出现的问题及时进行优化和微调，以真正实现资源的优化配置和效益最大化。

　　房地产首先是以居住为第一要素，而不是以投资炒作为主。同时，“国八条”实质上表明了国家对于“效率”与“公平”问题的重新审视，对于中国经济社会的健康发展，不但要重视“效率”，更要兼顾“公平”，甚至在某些时段某些领域要更重视“公平”，稳定压倒一切，否则社会会出现大的动荡，会对国民经济操造成颠覆性破坏，垮掉的不仅仅是房地产业，整个国民经济都会出现倒退，“国八条”有利于构建和谐地产。

　　为抑制房地产过热的“国八条”，从长远来看，有利于中国房地产市场的健康可持续发展发展。如果现在不及时加以控制，将来肯定要出大问题，这实际上是对房地产市场以及国民经济负责任的表现，充分展示了对人民负责任的态度。当然要解决贫困家庭的住房问题，还需要政府尽快完善住宅保障体系，大量增加中低价住宅及经济适用房的有效供给，切实降低中低收入家庭的购房负担，满足其有效需求。

　　全国工商联住宅产业商会主任、清华大学教授袁旭

　　国务院的国八条不仅仅在于调控房价，同时还传递出国家要在最短时间里将房地产这匹野马驱入市场正轨的坚定决心。

　　目前，全国的房价已到了政府不得不调控的地步。政府调控的首要任务是平抑需求，防止房价恶性上涨虚火旺盛。4月27日国务院的最新八条再次显示了政府调控楼市的决心。而且这次调控不再局限于敲敲边鼓，而是直接深入到土地、税收、金融等楼市心脏地带。 

　　土地方面。政府将进一步加大对土地的监管力度，并对土地的恶性炒作进行强行遏制。一些开发商获取土地之后，便将土地闲置在手等待升值，结果便导致了楼市土地供求的失衡，影响到楼市的循环发展。从刚刚出台的“国八条”来看，政府显然已经注意到了这一点，将会采取相应措施进行调整的趋势不可逆转。 

　　税收方面。政府将前所未有充分运用税收这一有效手段来影响楼市。这包括房地产交易税、土地出让金等方方面面。除了提高开征税收的幅度外，还可能会新产生部分税收。比如在调整楼市高低档住房比例搭配方面，政府可能还会对购买高档住宅的消费者加收相关税费。 

　　金融方面。不少银行都存在与地产相关不良资金出入问题是公开的事实，而且一般数量都大得惊人，这给房地产市场的良性运行带来了极大隐患。从国八条透露的信息看，距离前不久消费者贷款门槛的提高，以后开发商贷款的门槛也将相应拔高。一些有不良信贷记录、实力不济的企业将被挤出房地产开发市场。

　　国八条凸现出的另一个重要信息就是，政府显然已经注意到了房地产市场里存在的信息不畅通、部分人独霸楼市话语权、房地产运作太模糊等弊端，将在加强楼市舆论引导、增强楼市交易、政策透明度方面强化力度，强化法制，加强监管，推动楼市走向真正健康的市场经营之路。 

　　政府相关部门对楼市这些不健康面的关注由来已久。而如何将一般的市场引导转向调控，再通过监管方式的改变上升到法治的管理高度，也是政府一直思虑的事情。从一般的市场经济角度讲，房地产交易同样应该遵循市场经济规律。但由于其财富密度高、影响层面深等多方面独特原因，楼市一直在中国市场经济中扮演着一个“另类”的角色。这种角色的出现对国民经济总体发展并没什么好处，因此政府下定决心要将这匹“野马”赶入正规的市场轨道上来，并以法治加以钳制，也是情理之中的事。这次国八条就充分证明了这一点。 

　　国家信息中心经济预测部牛犁

　　4月3日，新华社以评论员文章的形式向全国发布了由国务院办公厅发布的名为《关于切实稳定住房价格的通知》的主要精神，被舆论称为”国八条”，这与央行公布的针对房地产提高按揭贷款的政策相隔仅半月。且该《通知》此前已经下发至各地政府和其他有关部门。“由国务院针对调控房价下发文件，这还是第一次，同时也表明，国务院各部门已经达成一定共识。”

　　瑞士信贷第一波士顿亚洲区首席经济分析师陶冬

　　“国八条”公布的背后正是高涨的房价。2004年全年的最新统计显示，全国房屋销售价格比上年上涨了9.7%。其中以上海尤甚。2002年以来，上海市区房价涨幅每年都超过30%。因此，也有很多人将本次调控看做是“上海发烧，全国吃药”。

　　然而，对于上海乃至全国的房地产是否有“泡沫”至今仍有很大争议。无“泡沫”论者认为，上海是未来的全球金融中心，上海的房地产价值要放在全球格局中去考量。与东京、纽约等国际化都市相比，上海的房地产价格还偏低，还有上涨空间。还有一种颇为主流的声音更是认为：既然需求是如此之大，而土地的供应是有限的，土地的稀缺使得楼价飙升成为必然。 泡沫”论者听起来也不无道理。上海虽然可能是未来的全球金融中心，但房地产毕竟是一个地方的不动产，需要与当地的消费能力相匹配。事实表明，房价飙升的同时，上海本地的消费能力并没有能与之匹配。 

　　国家发改委经济研究所 王小广 

　　“国八条”把地方政府的政绩与调控房价的成效挂钩，这可能是短期内最有效的措施。要对“当地经济第一支柱”动真格，地方政府本身很难义无反顾。行政手段方面，还需要对房地产开发商炒作房价加大查处力度、同时削弱其话语权。

　　要想长期稳定房价，必须建立抑制房地产泡沫化的长效机制。首先，改变销售模式，逐步取消期房销售政策，近期严格执行建设部规定的2／3封顶才可销售的售房政策，最终实现由“香港模式”转变为“美国模式”，即仅销售现房，不准销售期房。其次，征收房地产税，房地产税包括两部分，一部分是资产税，一部分是增值税，房地产增值税只是投资增值部分且在发生交易时才纳税。在现有阶段，自住住房(限一套)可实行适当的税收减免，自住房出售同时购买新房可免收增值税。第三，新房须住满一年后才准上市，以抑制住房的过度投机行为。 

　　（五）纵观全局

　　稳定房价维护群众利益 国八条措施事关全局

　　当前，房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，不仅成为百姓关注的热点话题，也是中央政府加强宏观调控的突出任务。保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现，各地要认真落实国务院常务会议提出的八条措施，切实稳定住房价格，维护群众利益。

　　来自国家统计局的数据显示，一季度，全国商品房平均销售价格同比上升12.5%，涨幅比去年同期提高5.8个百分点。35个大中城市房地产市场价格持续上涨，房屋销售价格同比上涨9.8%，涨幅比去年同期上升2.1个百分点。

　　虽然住房价格上涨过快还是局部性和结构性问题，但是已经呈现出由东部沿海地区向其他地区蔓延的态势。如不及时加以控制或处理不当，有可能演变为全局性问题。

　　房价上涨过快，增加了城镇中低收入家庭通过市场解决住房问题的难度；带动了钢材、水泥等上游产品价格上涨，增加投资反弹压力；助长投机行为，导致市场虚假繁荣，有可能影响金融稳定和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行。

　　有专家说，房地产在任何一个国家中都是国民经济的重要支柱，它与GDP及人均国民收入的增长关联同步，但它从来都不是一个“好孩子”，拉动经济、刺激消费靠它，制造泡沫、搅乱经济也是它。

　　因此，及时解决房地产市场出现的问题，促进房地产业健康发展，对于巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展，具有重要意义。

　　国家统计局的数据显示，今年一季度，我国国内生产总值为31355亿元，同比增长9.5%，开局良好，但投资规模依然偏大等问题还在困扰着宏观经济全局。特别是当前房地产开发投资仍然偏快，统计显示，一季度，全国累计完成房地产开发投资2324亿元，同比增长26.7%。

　　尽管与去年同期41.1%的数据相比，一季度房地产开发投资有所回落，但是，目前房地产市场依然存在投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，市场秩序比较混乱等问题。

　　稳定住房价格，维护群众利益，中央政府对房地产市场的宏观调控始终没有放松。在2005年两会上，政府工作报告提出，重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。3月30日举行的国务院常务会议提出，控制房地产建设规模。4月13日举行的国务院常务会议提出，要进一步采取综合措施，有效控制房地产投资和价格过快增长。4月27日举行的国务院常务会议，主要议题就是分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。

　　政府各职能部门也纷纷行动起来，建设部作为牵头单位，多次召开各个层面的座谈会，提出完善城镇廉租住房制度等措施；中国人民银行宣布调整商业银行自营性个人住房信贷政策和超额准备金率；财政部提出今后一段时期将重点推进房地产税改革；国土资源部要求各地通过调控用地结构稳定房地产价格。

　　地方各级政府特别是房价涨幅过快的地区，如上海、杭州等地纷纷打出“组合拳”，针对本地房地产市场的特点，出台了一系列调控措施，调控成果已经初步显现。

　　解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，既是当务之急，也是经济进一步发展的契机。应当注意的是，房地产市场地域性强，调控房地产市场，各地区要严格按照国务院提出的“积极稳妥，把握力度；突出重点，区别对待；因地制宜，分类指导；强化法治，加强监管”的原则，认真落实国务院提出的八条措施，有针对性地从供求两方面进行双向调控，避免引起房地产市场的大起大落。

　　纵观全局，地产宏观调控还只是开始，绝不是结束。政府接下来必然会对各地落实宏观调控政策加强监管，确保地产市场健康，有序发展。