整顿市场秩序是主旋律

　　建设部部长汪光焘在去年12月27日举行的全国建设工作会议上表示，2005年我国将采取措施，进一步整顿和规范房地产市场秩序。2005年，建设部的一项重要工作是加强房地产开发建设行为的监管，切实落实项目手册备案制度、项目资本金制度、住宅小区交付使用制度，加快完善房地产中介市场规则，进一步搞活住房二级市场。同时强调，要进一步规范发展物业管理，加强服务监督；完善房地产信用档案体系，加大失信行为的曝光力度，发挥失信惩戒机制的作用，及时查处业主违反招投标法规、违反工程建设程序等违法行为。

　　房地产行业经过近年来的快速发展，已经成为国民经济的支柱产业，影响也在与日激增。但是在发展过程中也暴露出许多问题，如果带着这些问题前进势必将影响它的健康。建设部在2005年提出整顿房地产市场秩序非常及时，这种主动调整比被动调整对房地产行业发展更有利。与即将到来的房地产行业阶段性调整将形成很好的呼应和配合。

　　行业建设受到重视

　　建设部副部长刘志峰在2004年12月9日国务院新闻办公室举办的房地产专题新闻发布会上指出，我国房地产市场发展总体上是健康的，总量基本平衡，市场供销旺盛，价格基本稳定，但是，在房地产市场快速发展的过程中也存在一些问题，特别表现在以下几个方面：一是有些地方投资过大，价格增长过快。二是部分地区房地产结构性矛盾比较突出，一些地方大户型，高层建筑、高档项目销售不畅，而普通住房和经济适用房供应不足。三是住房供应体系还需要进一步健，全市场投入体系尚不能适应居民的住房需要，适台我国国情的住房保障制度还需要建立和完善。四是房地产市场运行、监管和调控体系不完善，市场行为不够规范，虚假广告、合同欺诈以及中介服务、物业管理中心的违法违规行为还没有得到有效遏制。

　　刘志峰同时指出，目前在土地开发、房地产开发和房屋拆迁中间。包括城市规划建设中间，有大量腐败问题有些问题还是比较严重的，中央政府、中央纪委对这个问题都十分重视，我们要加大查处和打击力度。从中可注意到，以往建设部在谈到行业的时候，说成绩比较多，鼓励的话说得也比较多，此次刘志峰在新闻发布会上反而谈行业内存在的问题比较多，并且非常直接。预计2005年在加强行业建设和惩治腐败方面政府都会有所动作。

　　普通商品房经济适用房建设力度加大

　　汪光焘在全国建设工作会议上说，目前住宅占房地产市场供给的2／3，非住宅占到供给的1／3，住房与非住房的结构性矛盾突出。同时，非住宅的空置率在上升。中国将调整住房供应结构支持中低收入家庭购房，包括限制非住宅及高档和大户型住房建设。加大中低价位普通商品房、经济适用房建设等措施。

　　在住宅价格不断攀升的现实情况下，加大中低价位普通商品房、经济适用房建设，实际上是从社会稳定、保护公众利益和经济全局角度来认识房价依然有继续上涨压力的问题，政府在采取措施局部平抑房地产价格。虽然这种措施会引起不同反响，有人认为人为地拉低房地产平均价格没有意义，也有人认为，低收人者应该以租房为主。但面对中国目前的经济现实和社会现实，以及在我们的举国体制背景下，政府无论是出于什么原因都会把普通商品房和经济适用房建设放在非常重要的位置。

　　房地产市场是央行调控焦点

　　央行行长周小川在2005年人民银行工作会议上说，2005年人民银行继续执行稳健的货币政策，继续加强和改善金融调控，在进一步搞好总量调控的同时，引导金融机构加大信贷结构调整力度，继续防止经济出现大的波动和物价过快上涨。人民银行将坚持以改革为动力推动各项金融工作，注重用改革的办法解决阻碍金融业发展和影响金融稳定的体制机制问题，不失时机地推进改革。我们看到，他在部署2005年人民银行的十项任务中的第一条就提到了“密切关注房地产市场变化，推动房地产金融健康发展”。结合央行对物价走势的关注，如果2005年房地产价格继续上升，必然引起央行货币调控政策和信贷调控政策的出台。如继续加息或房地产分类加息，防止资产泡沫化倾向，造成经济增长大起大落和经济环境的恶化。据悉，2004年房价升势不减，已经引起了央行的极大关注。央行正在酝酿和考虑一个“房地产监测报告”。这个报告将由中国人民银行研究局组织实施，届时会把央行内部涉及到房地产的信息先行整合，然后再与建设部、国土资源部、国家统计局等部门取得沟通，最后形成一份有预警性质的报告。该报告有望形成一种机制，按季度向行长汇报，并进一步影响货币政策。

　　房地产将是税收检查重点

　　在2004年12月25日结束的全国税务工作会议上，国税总局局长谢旭人指出，2005年进行税收专项检查的行业将涉及到钢铁生产企业、水泥生产企业、农副产品加工企业、废旧物资经营企业、房地产业以及实行“免、批、退”税的企业。国税总局稽查司表示，2005年对钢铁、水泥及房地产等行业的税收专项检查，是在2004年税收专项检查的基础上进行的。房地产行业税收专项检查重点可能放在房地产开发企业，因为这些年房地产投资增长非常快，但是房地产开发企业税收增长确不明显。房地产行业中在中国财富排行榜中占有举足轻重的地位，但是在税收排行榜中却是凤毛麟角。由此必将引起社会和政府的关注。另外由于房地产开发多为以项目公司方式运作，税收监管较为复杂，难度较大，因此才会列为2005年税收专项检查重点。政府的这一举动在2005年房地产开发企业中将掀起波澜和震荡。

　　政府智囊观点影响高层政策

　　国家信息中心经济预测部在2004年12月28日的有关报告中指出，2005年房地产价格会继续上升，房地产价格稳中趋升与物价上涨形成互动。地产需求过旺、价格上涨将使房地产业预期利润率上升，社会资金更多流入房地产开发，房地产投资过快将刺激钢材、水泥等建材价格坚挺，部分城市已经形成严重的房地产泡沫，因此必须有效控制房价上涨的势头。另外，国家统计局投资司副司长贾海亦表示，2004年前11个月，随着宏观调控措施的逐步发挥作用，中国房地产开发市场发生明显变化，2005年房价涨幅可望回落10％。但房地产开发投资规模偏大，商品房销售价格增长过快等问题依然没有根本解决。因此，应继续实施各项宏观调控政策，防止房地产开发的再度膨胀。

　　国家信息中心和国家统计局都是政府主要的智囊部门和经济监测部门，他们的观点显然有一定的影响政府高层对于房地产行业的态度和判断能力，从而有可能间接影响政府房地产政策的出台。特别值得注意的是，如果不同的政府智囊部门在一个阶段中，在同一个问题上或者形势判断上达成一致，那么虽然各自向高层反映渠道不同，但是由于观点一致，时间上集中，其政策推动能力反而容易被放大。由此看来，房地产行业日常应该主动加强与政府智囊部门的沟通和交流。

　　建设用地供应从严从紧

　　国土资源部副部长李元指出，2005年中国将继续实行从严从紧的建设用地供应政策，收紧地根。土地利用年度计划实行分类下达和考核，农用地转用计划按照指令性计划加以严格管理。建设项目用地预审工作，重点是把住规划和计划，把握住履行法定义务的资金是否有保障。这也是提高预审效率的关键。依据土地利用规划计划和国家产业政策，制定禁止和限制供地政策。在符合规划、计划、产业政策和有能力履行法定义务的前提下，为建设项目提供用地保障。同时进一步加强建设用地批后核查工作。

　　政府对土地收紧政策主要是针对各地区日益失控的，为了招商引资大量流失的，用做各类开发区建设的工业用地，并非是针对城市用于居住房地产开发用地。2004年全国已核减各类开发区4813个。据悉2005年，国土资源部仍然把清理开发区用地作为阶段性检查验收的重点，使开发区数量和规划面积大幅度核减。经过政府严格审查，目前已有52个国家级经济技术开发区通过审核并公告恢复供地。一批保税区已通过审核，对其它开发区的审核工作正在加快进行。全国共清查了81000多个新上项目的用地。清理出违法占用土地项目7184个；对停建、暂停并限期整改及取消立项的7077个项目，分别采取了停止办理用地手续、停止后续供地、停止发放土地证、收回工地等处置措施。以上政府治理行动并没有城市房地产用地的问题。因此政府治理上地主要的目的是，坚决停止不符合国家产业政策和市场准入条件的钢铁水泥、电解铝等项目、高尔夫球场、高档别墅的土地供应，甚至还收回了已审批的土地，有力地遏止部分行业的过度投资。

　　引导农民相对集中建设住房

　　建设部部长汪光焘表示，要以中心村建设为重点，组织搞好村庄道路、供水等设施建设，加强村庄环境整治；要结合移民牧民定居搞好农（牧）民村庄房住点的建设，引导农民相对集中建设住房，间时加强对农民建房的技术指导和服务。政府有意引导农民从自主零散式建房向集中式建房过渡，并且同时在改善农村通信、通行、公用等配套设施条件下，进行新的城市化发后模式尝试。为此 2004年建设部独立设置了村镇建设办公室，强化村镇规建设管理工作的综合协调职能。据悉，山东、湖北、江苏、浙江、海南和重庆等地小城镇建设试点工作已取得成效。如果按照1887个国家重点镇建设稳步前进，那么这个市场空间将非常大，持续时间也会较长，并且受房地产周期影响也会较小。汪光焘表示，2005年要进一步加强村镇建设，指导全国重点镇分期分批调整完善规划，有计划地推进一般建制镇、集镇编制和调整规划。建设部将会同有关部门制定支持重点镇发展的有关政策，与省级建设主管部门共同认真总结现有示范镇的经验，引导小城镇健康发展。预计这一试点在土地、资金上都会有相应的优惠措施， 并且房地产的开发更容易表现为综合性的特征。因此可以认为这对于有实力的房地产开发商是一个。难得的机遇。

　　房地产建设边界进一步扩宽

　　建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上说，2005年继续调整住房供应结构，限制非住宅及高档和大户型住房建设，帮助中低收人家庭解决住房困难。特别强调，在搞好城镇廉租住房制度建设同时，还必须研究解决进城务工农民的住房问题。我们认为，建设部将民工住房也纳入房地产建设视野内，不是在做秀，而是在为未来的房地产建设和房地产行业服务边界进一步扩宽寻找更多机会，如果这一规划或计划得以实现或有所进展的话，那么在房地产行业中一定会出现专门服务这些项目的开发商。对于有志于这方面发展的开发商而言，应该紧跟相关政府信息，并且着手设计相关适应的产品。